Appartementsrechten (Titel 9, Boek 5 B.W.)
Inleiding appartementsrechten
Een eigenaar kan zijn eigendomsrecht met betrekking tot een stuk grond of een gebouw splitsen in zgn. “appartementsrechten”. De wettelijke regeling inzake deze rechten is opgenomen in Titel 9 van Boek 5 B.W.. Ook de erfpachter en de opstaller hebben deze bevoegdheid (met betrekking tot hun beperkte recht), mits met toestemming van de grondeigenaar (art. 5:106 lid 7 B.W.).
Art. 5:106 lid 4 B.W. definieert het begrip appartementsrecht aldus:
“Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”
De wettelijke regeling van de appartementsrechten is ingedeeld in vier afdelingen:
Algemene bepalingen appartementsrechten (Afd. 1) (art. 5:106 B.W. tot en met art. 5:123 B.W.)
Vereniging van eigenaren (Afd. 2) (ook wel bekend onder de afgekorte aanduiding ‘VvE’) (art. 5:124 B.W. tot en met art. 5:135 B.W.)
Rechten uit verzekeringsovereenkomsten appartementen (Afd. 3) (art. 5:136 B.W. en art. 5:138 B.W.)
Wijziging en opheffing van splitsing van appartementen (Afd. 4) (art. 5:139 B.W. tot en met art. 5:147 B.W.)
Wetsgeschiedenis appartementsrechten
Verticale natrekking hoofdregel
Het appartementsrecht heeft een lange geschiedenis, die aanzienlijk verder teruggaat dan de invoering van Titel 9 in Boek 5 B.W.. Al sinds het Romeinse recht heeft als hoofdregel te gelden, dat de eigendom van een gebouw wordt nagetrokken door de grond waarop dit is gebouwd.
Deze zogenaamde verticale natrekking vinden we voor goederen in het algemeen terug in art. 3:4 lid 2 B.W. en voor onroerende zaken in art. 5:20 B.W.. Het appartementsrecht vormt daarop een uitzondering, omdat in weerwil van de verticale natrekking het op een stuk grond gebouwde gebouw weer wordt onderverdeeld in afzonderlijke zakelijke rechten.
Horizontale splitsing: appartementsrecht
Het appartementsrecht is daarmee enigszins te vergelijken met een opstalrecht zoals geregeld in titel 8 boek 5 B.W. (art. 5:101 B.W. tot en met art. 5:105 B.W.), met dat verschil dat een opstalrecht slechts een scheiding aanbrengt tussen te ondergrond en datgene wat daarop gebouwd wordt. Binnen de opstal vindt geen horizontale splitsing plaats.
Appartementsrecht in Code Civil en oud B.W.
In 1813 werd de Franse Code Civil voorlopig gehandhaafd. Daarin kwam een bepaling (art. 664 CC) voor, die inhield, dat wanneer verschillende etages van een appartementsgebouw in eigendom toebehoorden aan verschillende eigenaren de volgende regeling had te gelden voor wat betreft reparaties en renovaties: de muren en het dak komen voor rekening van alle eigenaren ieder naar rato van diens aandeel in het totaal. Iedere eigenaar dient zorg te dragen voor de vloer waarop hij loopt. De eigenaar van de eerste etage onderhoudt de trap leidend naar de tweede etage en de eigenaren van de volgende étages dragen ieder zorg voor de trap naar het volgende gedeelte.
Bij de invoering van het oude burgerlijk wetboek in 1838 vond de wetgever het niet nodig deze bepaling over te nemen. Daar was – zo vond men – geen behoefte aan.
Appartementenwet 1952
Pas in 1952 is in Nederland alsnog een wettelijke regeling voor een zakelijk recht ingevoerd, waarmee horizontale eigendom van appartementen mogelijk werd: de zgn. Appartementenwet. De behoefte aan die wet was mede ingegeven door de verwoesting van woningen met name in Rotterdam. De overheid betaalde aan de eigenaren een vergoeding, die echter niet voldoende was om de woningen te herbouwen. Mede daardoor werd besloten om gebouwen te bouwen, die waren verdeeld in appartementen. Ook speelde de wijze van financiering van die nieuwe gebouwen hierbij een rol. Door appartementsrechten in het leven te roepen kon daarop afzonderlijk hypotheek worden gevestigd.
De opzet van de wet, waarbij de appartementseigenaren mede- eigenaar werden van het geheel en waarbij de Vereniging van eigenaars rechtspersoonlijkheid verkreeg, kwam uit de pen van Meijers. Dit in afwijking van het oorspronkelijke wetsvoorstel en het systeem zoals dat geldt in België en Frankrijk. De wet is als voorloper van het nieuwe burgerlijk wetboek dat Meijers zou ontwerpen in werking getreden per 1 december 1952 (Stb. 1951, 571).
In de Appartementenwet werd met opzet niet een regeling gegeven voor alle onderwerpen die bij het appartementsrecht aan de orde zouden kunnen komen, omdat de wetgever vond dat het beter was de invulling daarvan in de praktijk te laten plaatsvinden.
Wetswijzigingen appartementsrecht sinds 1952
De wettelijke regeling van het appartementsrecht werd in de jaren na invoering van deze wet met name aangejaagd door initiatieven vanuit het notariaat. In aanvulling op de wet werd het zogenaamde modelreglement ingevoerd. Met de wet van 26 november 1958 (Stb. 1958, 544) werd de bepaling in de wet opgenomen, dat in de splitsingsakte verwezen mocht worden naar een modelreglement (thans art. 5:111 aanhef en sub d B.W.).
Daardoor werd een zekere flexibiliteit in het leven geroepen. Nadeel van dit systeem is echter, dat voor elke splitsingsakte het modelreglement van het moment van splitsing geldt, en het voor dat appartementsgebouw geldende reglement niet automatisch aan latere wijzigingen in de modelreglementen wordt aangepast. Dat is een probleem waar de wetgever tot op heden nog steeds mee worstelt.
Modelreglement appartementsrechten en Model Huishoudelijk reglement
Naast het modelreglement werd ook een standaard Huishoudelijk reglement geïntroduceerd. In de opvolgende jaren nam het appartementsrecht nog niet echt een grote vlucht. Naast het in de wet geregelde appartementsrecht werd ook gebruik gemaakt van de coöperatieve flatexploitatievereniging. Die rechtsfiguur ontbeerde echter de elementen van het appartementsrecht (het zakelijke eigendomsrecht en de rechtspersoonlijkheid van de Vereniging van eigenaren).
In 1970 werd uiteindelijk een nieuw wetsvoorstel ingediend om het appartementsrecht beter te regelen (Kamerstukken II, 1970-1971, dossier 10.981, nr. 1). De gewijzigde wet werd ingevoerd op 1 december 1972 (Stb. 1972, 468). De wens om wijziging van de splitsingsakte eenvoudiger te maken door niet meer te eisen dat de appartementseigenaren daartoe unaniem zouden besluiten, werd op dat moment nog niet verwezenlijkt.
Invoering Titel 9 Boek 5 B.W. (1992)
Bij de invoering van het nieuwe burgerlijk wetboek in 1992 werd het appartementsrecht uiteindelijk opgenomen in Titel 9 boek 5 B.W. (Stb. 1990, 90). Daarbij werd met het opnemen van art. 5:125 B.W. de verhouding van de rechtsfiguur van de Vereniging van eigenaren tot het rechtspersonenrecht in Boek 2 B.W. geregeld. Een schakelbepaling naar art. 3:166 lid 3 B.W. ontbrak nog steeds. Ook het unanimiteitsvereiste voor wijziging van de splitsingsakte werd daarbij nog steeds niet losgelaten.
In 1997 verscheen een nieuw preadvies getiteld ‘Naar een vernieuwd appartementsrecht’. Dit leidde tot het instellen van een werkgroep door de KNB om tot een nieuw voorstel voor een wetswijziging te komen. Deze inspanningen leidden in 2005 tot een nieuwe wetswijziging (Stb. 2005, 160). Daarbij is eindelijk de mogelijkheid tot het wijzigen van de splitsingsakte bij meerderheid van viervijfde van de appartementseigenaren in de VvE, samen met het bestuur van de VvE, in de wet opgenomen (art. 5:139 lid 2 B.W.). De wetgever heeft daarbij ter bescherming van hun belangen ook zeggenschap toegekend aan beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders (en beslagleggers).
Gaandeweg groeiden de zorgen bij de wetgever en belangenorganisaties over het functioneren van het appartementsrecht en in het bijzonder het functioneren van VvE’s. Er werd geconstateerd, dat er sprake was van achterstanden in het onderhoud van appartementsgebouwen. Dit leidde tot een nieuwe wetswijziging waarbij art. 5:127a B.W. werd ingevoerd, op grond waarvan gemeenten de bevoegdheid krijgen in te grijpen door het bijeenroepen van een vergadering van de Vereniging van eigenaars als er sprake is van achterstallig onderhoud en wanbeheer (Stb. 2011, 123 en het i.w.tr. besluit Stb. 2011, 124).
Nog steeds bleef een wetswijziging ter versoepeling van de wijziging van splitsingsakte uit.
Wetswijziging appartementsrecht 2017 en 2018: verduurzaming en laadpalen
In 2018 is de Wet verbetering functioneren VvE ’s ingevoerd, waarmee met name wordt ingezet op verduurzaming van appartementsgebouwen (Stb. 2017, 241 en i.w.tr. Stb. 2017, 352). Daarbij zijn art. 5:126 lid 2 B.W. (percentage verduurzaming) en art. 126 lid 4 B.W. ingevoerd, op basis waarvan VvE’s de bevoegdheid krijgen om een lening aan te gaan voor het verduurzamen van het appartementsgebouw.
Met het wetsvoorstel in verband met het wegnemen van belemmeringen bij de plaatsing van oplaadpunten voor elektrische voertuigen op parkeervoorzieningen in beheer bij verenigingen van eigenaars (Wet notificatie regeling oplaadpunten VvE’s) wilde de wetgever een regeling geven voor een dergelijke voorziening. Het voorgestelde nieuwe art. 5:118b B.W. Is echter nog niet ingevoerd. Opvallend aan dit wetsvoorstel is, dat hiermee werd beoogd de nadere uitwerking op te nemen in een algemene maatregel van bestuur (AMvB), waardoor wijziging en modernisering van deze regeling eenvoudiger zou worden (lid 2).
Nog steeds geen centrale regeling appartementsrechten bij AMvB via ‘VvE-Besluit’
Tot een AMvB, dat net als bij de algemeen verbindend verklaring van CAO’s algemeen verbindend verklaard zou kunnen worden voor alle appartementsrechten, waarmee de modelreglementen tot het verleden zouden kunnen behoren en de regels voor alle VvE’s van rechtswege geüpdate zouden kunnen worden, is het tot op heden nog steeds niet gekomen.
De Stichting VvE Belang heeft ook een wetsvoorstel opgesteld met de suggestie om wel een AMvB (het VvE-Besluit) in de wet op te nemen in art. 5:111 B.W.. De wetgever heeft dat voorstel echter niet overgenomen behalve in het wetsvoorstel inzake laadpunten voor elektrische auto’s.
Nieuwe modelreglementen kleine VvE’s en ondersplitsing
Wel is er op 16 augustus 2021 een nieuw modelreglement in het leven geroepen specifiek voor kleine VvE ‘s. Zie de publicatie op de website van de werkgroep WMANL van de Stichting VvE Belang. Ook is er in 2017 een specifiek modelreglement in het leven geroepen voor ondersplitsing.
Overgangsrecht appartementsrecht
In art. 172 Overgangswet Nieuw B.W. is een bepaling inzake het overgangsrecht inzake appartementsrechten te vinden. Deze bepaling staat in Titel 6, Overgangsbepalingen met betrekking tot Boek 5 B.W.. Zie ook de pagina Overgangswet Nieuw B.W..
Auteur & Last edit
[MdV, 22-03-2018; laatste bewerking 23-04-2024]
Appartementsrechten (Titel 9, Boek 5 B.W.)
Appartementsrechten (Titel 9, Boek 5 B.W.)
Inleiding appartementsrechten
Een eigenaar kan zijn eigendomsrecht met betrekking tot een stuk grond of een gebouw splitsen in zgn. “appartementsrechten”. De wettelijke regeling inzake deze rechten is opgenomen in Titel 9 van Boek 5 B.W.. Ook de erfpachter en de opstaller hebben deze bevoegdheid (met betrekking tot hun beperkte recht), mits met toestemming van de grondeigenaar (art. 5:106 lid 7 B.W.).
Art. 5:106 lid 4 B.W. definieert het begrip appartementsrecht aldus:
“Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”
De wettelijke regeling van de appartementsrechten is ingedeeld in vier afdelingen:
Algemene bepalingen appartementsrechten (Afd. 1) (art. 5:106 B.W. tot en met art. 5:123 B.W.)
Vereniging van eigenaren (Afd. 2) (ook wel bekend onder de afgekorte aanduiding ‘VvE’) (art. 5:124 B.W. tot en met art. 5:135 B.W.)
Rechten uit verzekeringsovereenkomsten appartementen (Afd. 3) (art. 5:136 B.W. en art. 5:138 B.W.)
Wijziging en opheffing van splitsing van appartementen (Afd. 4) (art. 5:139 B.W. tot en met art. 5:147 B.W.)
Wetsgeschiedenis appartementsrechten
Verticale natrekking hoofdregel
Het appartementsrecht heeft een lange geschiedenis, die aanzienlijk verder teruggaat dan de invoering van Titel 9 in Boek 5 B.W.. Al sinds het Romeinse recht heeft als hoofdregel te gelden, dat de eigendom van een gebouw wordt nagetrokken door de grond waarop dit is gebouwd.
Deze zogenaamde verticale natrekking vinden we voor goederen in het algemeen terug in art. 3:4 lid 2 B.W. en voor onroerende zaken in art. 5:20 B.W.. Het appartementsrecht vormt daarop een uitzondering, omdat in weerwil van de verticale natrekking het op een stuk grond gebouwde gebouw weer wordt onderverdeeld in afzonderlijke zakelijke rechten.
Horizontale splitsing: appartementsrecht
Het appartementsrecht is daarmee enigszins te vergelijken met een opstalrecht zoals geregeld in titel 8 boek 5 B.W. (art. 5:101 B.W. tot en met art. 5:105 B.W.), met dat verschil dat een opstalrecht slechts een scheiding aanbrengt tussen te ondergrond en datgene wat daarop gebouwd wordt. Binnen de opstal vindt geen horizontale splitsing plaats.
Appartementsrecht in Code Civil en oud B.W.
In 1813 werd de Franse Code Civil voorlopig gehandhaafd. Daarin kwam een bepaling (art. 664 CC) voor, die inhield, dat wanneer verschillende etages van een appartementsgebouw in eigendom toebehoorden aan verschillende eigenaren de volgende regeling had te gelden voor wat betreft reparaties en renovaties: de muren en het dak komen voor rekening van alle eigenaren ieder naar rato van diens aandeel in het totaal. Iedere eigenaar dient zorg te dragen voor de vloer waarop hij loopt. De eigenaar van de eerste etage onderhoudt de trap leidend naar de tweede etage en de eigenaren van de volgende étages dragen ieder zorg voor de trap naar het volgende gedeelte.
Bij de invoering van het oude burgerlijk wetboek in 1838 vond de wetgever het niet nodig deze bepaling over te nemen. Daar was – zo vond men – geen behoefte aan.
Appartementenwet 1952
Pas in 1952 is in Nederland alsnog een wettelijke regeling voor een zakelijk recht ingevoerd, waarmee horizontale eigendom van appartementen mogelijk werd: de zgn. Appartementenwet. De behoefte aan die wet was mede ingegeven door de verwoesting van woningen met name in Rotterdam. De overheid betaalde aan de eigenaren een vergoeding, die echter niet voldoende was om de woningen te herbouwen. Mede daardoor werd besloten om gebouwen te bouwen, die waren verdeeld in appartementen. Ook speelde de wijze van financiering van die nieuwe gebouwen hierbij een rol. Door appartementsrechten in het leven te roepen kon daarop afzonderlijk hypotheek worden gevestigd.
De opzet van de wet, waarbij de appartementseigenaren mede- eigenaar werden van het geheel en waarbij de Vereniging van eigenaars rechtspersoonlijkheid verkreeg, kwam uit de pen van Meijers. Dit in afwijking van het oorspronkelijke wetsvoorstel en het systeem zoals dat geldt in België en Frankrijk. De wet is als voorloper van het nieuwe burgerlijk wetboek dat Meijers zou ontwerpen in werking getreden per 1 december 1952 (Stb. 1951, 571).
In de Appartementenwet werd met opzet niet een regeling gegeven voor alle onderwerpen die bij het appartementsrecht aan de orde zouden kunnen komen, omdat de wetgever vond dat het beter was de invulling daarvan in de praktijk te laten plaatsvinden.
Wetswijzigingen appartementsrecht sinds 1952
De wettelijke regeling van het appartementsrecht werd in de jaren na invoering van deze wet met name aangejaagd door initiatieven vanuit het notariaat. In aanvulling op de wet werd het zogenaamde modelreglement ingevoerd. Met de wet van 26 november 1958 (Stb. 1958, 544) werd de bepaling in de wet opgenomen, dat in de splitsingsakte verwezen mocht worden naar een modelreglement (thans art. 5:111 aanhef en sub d B.W.).
Daardoor werd een zekere flexibiliteit in het leven geroepen. Nadeel van dit systeem is echter, dat voor elke splitsingsakte het modelreglement van het moment van splitsing geldt, en het voor dat appartementsgebouw geldende reglement niet automatisch aan latere wijzigingen in de modelreglementen wordt aangepast. Dat is een probleem waar de wetgever tot op heden nog steeds mee worstelt.
Modelreglement appartementsrechten en Model Huishoudelijk reglement
Naast het modelreglement werd ook een standaard Huishoudelijk reglement geïntroduceerd. In de opvolgende jaren nam het appartementsrecht nog niet echt een grote vlucht. Naast het in de wet geregelde appartementsrecht werd ook gebruik gemaakt van de coöperatieve flatexploitatievereniging. Die rechtsfiguur ontbeerde echter de elementen van het appartementsrecht (het zakelijke eigendomsrecht en de rechtspersoonlijkheid van de Vereniging van eigenaren).
In 1970 werd uiteindelijk een nieuw wetsvoorstel ingediend om het appartementsrecht beter te regelen (Kamerstukken II, 1970-1971, dossier 10.981, nr. 1). De gewijzigde wet werd ingevoerd op 1 december 1972 (Stb. 1972, 468). De wens om wijziging van de splitsingsakte eenvoudiger te maken door niet meer te eisen dat de appartementseigenaren daartoe unaniem zouden besluiten, werd op dat moment nog niet verwezenlijkt.
Invoering Titel 9 Boek 5 B.W. (1992)
Bij de invoering van het nieuwe burgerlijk wetboek in 1992 werd het appartementsrecht uiteindelijk opgenomen in Titel 9 boek 5 B.W. (Stb. 1990, 90). Daarbij werd met het opnemen van art. 5:125 B.W. de verhouding van de rechtsfiguur van de Vereniging van eigenaren tot het rechtspersonenrecht in Boek 2 B.W. geregeld. Een schakelbepaling naar art. 3:166 lid 3 B.W. ontbrak nog steeds. Ook het unanimiteitsvereiste voor wijziging van de splitsingsakte werd daarbij nog steeds niet losgelaten.
In 1997 verscheen een nieuw preadvies getiteld ‘Naar een vernieuwd appartementsrecht’. Dit leidde tot het instellen van een werkgroep door de KNB om tot een nieuw voorstel voor een wetswijziging te komen. Deze inspanningen leidden in 2005 tot een nieuwe wetswijziging (Stb. 2005, 160). Daarbij is eindelijk de mogelijkheid tot het wijzigen van de splitsingsakte bij meerderheid van viervijfde van de appartementseigenaren in de VvE, samen met het bestuur van de VvE, in de wet opgenomen (art. 5:139 lid 2 B.W.). De wetgever heeft daarbij ter bescherming van hun belangen ook zeggenschap toegekend aan beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders (en beslagleggers).
Gaandeweg groeiden de zorgen bij de wetgever en belangenorganisaties over het functioneren van het appartementsrecht en in het bijzonder het functioneren van VvE’s. Er werd geconstateerd, dat er sprake was van achterstanden in het onderhoud van appartementsgebouwen. Dit leidde tot een nieuwe wetswijziging waarbij art. 5:127a B.W. werd ingevoerd, op grond waarvan gemeenten de bevoegdheid krijgen in te grijpen door het bijeenroepen van een vergadering van de Vereniging van eigenaars als er sprake is van achterstallig onderhoud en wanbeheer (Stb. 2011, 123 en het i.w.tr. besluit Stb. 2011, 124).
Nog steeds bleef een wetswijziging ter versoepeling van de wijziging van splitsingsakte uit.
Wetswijziging appartementsrecht 2017 en 2018: verduurzaming en laadpalen
In 2018 is de Wet verbetering functioneren VvE ’s ingevoerd, waarmee met name wordt ingezet op verduurzaming van appartementsgebouwen (Stb. 2017, 241 en i.w.tr. Stb. 2017, 352). Daarbij zijn art. 5:126 lid 2 B.W. (percentage verduurzaming) en art. 126 lid 4 B.W. ingevoerd, op basis waarvan VvE’s de bevoegdheid krijgen om een lening aan te gaan voor het verduurzamen van het appartementsgebouw.
Met het wetsvoorstel in verband met het wegnemen van belemmeringen bij de plaatsing van oplaadpunten voor elektrische voertuigen op parkeervoorzieningen in beheer bij verenigingen van eigenaars (Wet notificatie regeling oplaadpunten VvE’s) wilde de wetgever een regeling geven voor een dergelijke voorziening. Het voorgestelde nieuwe art. 5:118b B.W. Is echter nog niet ingevoerd. Opvallend aan dit wetsvoorstel is, dat hiermee werd beoogd de nadere uitwerking op te nemen in een algemene maatregel van bestuur (AMvB), waardoor wijziging en modernisering van deze regeling eenvoudiger zou worden (lid 2).
Nog steeds geen centrale regeling appartementsrechten bij AMvB via ‘VvE-Besluit’
Tot een AMvB, dat net als bij de algemeen verbindend verklaring van CAO’s algemeen verbindend verklaard zou kunnen worden voor alle appartementsrechten, waarmee de modelreglementen tot het verleden zouden kunnen behoren en de regels voor alle VvE’s van rechtswege geüpdate zouden kunnen worden, is het tot op heden nog steeds niet gekomen.
De Stichting VvE Belang heeft ook een wetsvoorstel opgesteld met de suggestie om wel een AMvB (het VvE-Besluit) in de wet op te nemen in art. 5:111 B.W.. De wetgever heeft dat voorstel echter niet overgenomen behalve in het wetsvoorstel inzake laadpunten voor elektrische auto’s.
Nieuwe modelreglementen kleine VvE’s en ondersplitsing
Wel is er op 16 augustus 2021 een nieuw modelreglement in het leven geroepen specifiek voor kleine VvE ‘s. Zie de publicatie op de website van de werkgroep WMANL van de Stichting VvE Belang. Ook is er in 2017 een specifiek modelreglement in het leven geroepen voor ondersplitsing.
Overgangsrecht appartementsrecht
In art. 172 Overgangswet Nieuw B.W. is een bepaling inzake het overgangsrecht inzake appartementsrechten te vinden. Deze bepaling staat in Titel 6, Overgangsbepalingen met betrekking tot Boek 5 B.W.. Zie ook de pagina Overgangswet Nieuw B.W..
Auteur & Last edit
[MdV, 22-03-2018; laatste bewerking 23-04-2024]
Appartementsrechten (Titel 9, Boek 5 B.W.)
Zoeken binnen de kennisbank
Lawyrup, jouw gratis kennisbank over burgerlijk (proces)recht!