LawyrupBurgerlijk wetboekZakelijke rechten (Boek 5 B.W.)Recht van opstal (Titel 8, Boek 5 B.W.)

Wat houdt recht van opstal in?

Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Aldus art. 5:101 lid 1 B.W..

Het recht van opstal kan zelfstandig zijn, of gekoppeld aan een ander zakelijk recht. Aldus art. 5:101 lid 2 B.W..

Wijze van vestigen recht van opstal

Een recht van opstal wordt – zo blijkt impliciet uit de wet – gevestigd in een notariële akte en inschrijving in het Kadaster. In art. 5:101 lid 3 B.W. wordt bvb. gesproken van de in de akte van vestiging te bedingen vergoeding en ook art. 5:102 B.W. en art. 5:103 B.W. vermelden deze akte.

In het arrest HR 22 oktober 2010 was geschil gerezen over de inhoud van het recht van opstal (bewijskracht van de notariële akte).

Vergoeding (retributie)

Net als bij erfpacht of erfdienstbaarheid kan een vergoeding bedongen worden (art. 5:101 lid 3 B.W.). Deze heet bij opstal “retributie”.

Hoge Raad 31 oktober 2014 (Stichting Belangenbehartiging Opstalhouders Haarlemmermeer/Hoogheemraadschap van Rijnland)– mag Hoogheemraadschap algemene voorwaarden en retributieregeling wijzigen? (art. 5:104 B.W. en art. 5:105 B.W.).

Omvang van het recht van opstal

De bevoegdheden van de opstaller tot het gebruiken, aanbrengen en wegnemen kunnen in de akte worden beperkt (art. 5:102 B.W.). Zonder die beperking heeft de opstaller de bevoegdheden die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn (art. 5:103 B.W.).

Diverse erfpachtbepalingen gelden ook voor recht van opstal

Op het recht van opstal zijn enkele bepalingen terzake van erfpacht van overeenkomstige toepassing (art. 5:104 lid 1 B.W.). Zie voor de bespreking van het zakelijke recht van erfpacht de pagina Erfpacht.

Hoofdelijkheid bij opstalrecht

Zo geldt art. 5:92 B.W. (een bepaling inzake erfpacht) ook voor het recht van opstal. Lid 1 van dat artikel bepaalt, dat wanneer de erfpacht is aangegaan door twee of meer personen, zij dan hoofdelijk verbonden zijn voor de gehele canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt, voor zover deze niet over hun rechten verdeeld is. Voor canon is dan te lezen: retributie. Lid 2 geeft een bepaling over de gevolgen an rechtsopvolging, en lid 3 bepaalt dat een en ander regelend recht is (met een uitzondering).

Actierecht opstaller

Daarnaast is art. 5:95 B.W. van overeenkomstige toepassing: dat artikel bepaalt, dat tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoeken ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, is ieder van hen bevoegd, mits hij zorg draagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen.

Zelfstandig recht van opstal

Daarnaast zijn enkele bepalingen inzake erfpacht van overeenkomstige toepassing op een zelfstandig recht van opstal (art. 5:104 lid 2 B.W.). Te weten:

Duur van het opstalrecht

art. 5:86 B.W.: Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht regelen. In casu dus de duur van het opstalrecht.

Opzegging van het opstalrecht

art. 5:87 lid 1 B.W.: een erfpacht kan door de erfpachter worden opgezegd, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. In casu dus het opstalrecht.

art. 5:87 lid 2 B.W.: de erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. In casu dus het opstalrecht.

art. 5:87 lid 3 B.W.: een beding dat ten nadele van de erfpachter van het vorige lid afwijkt is nietig. In de akte van vestiging kan aan de eigenaar de bevoegdheid worden toegekend tot opzegging, behoudens op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen. In casu dus het opstalrecht.

Opzegging van het opstalrecht: vorm

art. 5:88 lid 1 B.W.: iedere opzegging geschiedt bij exploit. Zij geschiedt tenminste een jaar voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd, doch in het geval van artikel 87 lid 2 tenminste een maand voor dat tijdstip.

art. 5:88 lid 2 B.W.: in  het geval van artikel 87 lid 2 weigert de bewaarder de inschrijving van de opzegging als niet tevens wordt overgelegd de betekening daarvan aan degenen die in de openbare registers als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht stonden ingeschreven.

Overdraagbaarheid opstalrecht

art. 5:91 lid 1 B.W.: in de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Een zodanige bepaling staat aan executie door schuldeisers niet in de weg.

art. 5:91 lid 2 B.W.: in de akte van vestiging kan ook worden bepaald, dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak.

art. 5:91 lid 3 B.W.: een beding als in de vorige leden bedoeld kan ook worden gemaakt ten aanzien van de appartementsrechten, waarin een gebouw door de erfpachter wordt gesplitst. Het kan slechts aan een verkrijger onder bijzondere titel van een recht op het appartementsrecht worden tegengeworpen, indien het in de akte van splitsing is omschreven.

art. 5:91 lid 4 B.W.: indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, kan zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.

Onderopstalrecht

art. 5:93 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, geheel of ten dele in ondererfpacht te geven, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. Aan de ondererfpachter komen ten aanzien van de zaak niet meer bevoegdheden toe dan de erfpachter jegens de eigenaar heeft.

art. 5:93 lid 2 B.W.: de ondererfpacht gaat bij het einde van de erfpacht teniet, tenzij deze eindigt door vermenging of afstand. De eigenaar kan voor de ter zake van de erfpacht verschuldigde canon het recht van erfpacht vrij van ondererfpacht uitwinnen. Het in de vorige zinnen van dit lid bepaalde geldt niet, indien de eigenaar bij een in de openbare registers ingeschreven notariële akte heeft verklaard met de vestiging van de ondererfpacht in te stemmen.

art. 5:93 lid 3 B.W.: voor de toepassing van de overige artikelen van deze titel wordt de erfpachter in zijn verhouding tot de ondererfpachter als eigenaar aangemerkt.

Verhuren of verpachten van het opstalrecht

art. 5:94 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, te verhuren of te verpachten, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald.

art. 5:94 lid 2 B.W.: na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. Hij kan nochtans gestanddoening weigeren, voor zover zonder zijn toestemming hetzij de overeengekomen tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruik overeenstemt of bedrijfsruimte in de zin van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren, hetzij de verpachting is geschied voor een langere duur dan twaalf jaren voor hoeven en zes jaren voor los land, hetzij de verhuring of verpachting is geschied op ongewone voor hem bezwarende voorwaarden.

In het arrest HR 29 november 2002 (Gemeente Groningen/Reilman) rees de vraag, of de Gemeente op grond van art. 5:94 lid 2 B.W. de huur van een kiosk – die door de opstaller was verhuurd – gestand moest doen. De Gemeente had in kort geding de ontruiming gevorderd. In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de Parl. Geschiedenis en op de relatie met soortgelijke bepalingen voor erfpacht en vruchtgebruik. De huurder trok in die zaak aan het langste eind.

art. 5:94 lid 3 B.W.: hij verliest de bevoegdheid gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder of pachter hem een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken.

art. 5:94 lid 4 B.W.: indien de eigenaar volgens de vorige leden niet verplicht is tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring van woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft en waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet hij de huurovereenkomst niettemin met de huurder voortzetten met dien verstande dat artikel 269 lid 2 van Boek 7, van overeenkomstige toepassing is.

Wijziging van het opstalrecht na 25 jaar

art. 5:97 lid 1 B.W.: indien vijf en twintig jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, kan de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.

art. 5:97 lid 2 B.W.: de rechter kan de vordering onder door hem vast te stellen voorwaarden toewijzen.

art. 5:97 lid 3 B.W.: rust op de erfpacht of op de zaak een beperkt recht, dan is de vordering slechts toewijsbaar, indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen en ook te zijnen aanzien aan de maatstaf van lid 1 is voldaan.

Voortzetting opstalrecht na verstrijken bepaalde duur

art. 5:98 lid 1 B.W.: wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, blijft de erfpacht doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. De eigenaar en de erfpachter kunnen de verlengde erfpacht opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 88.

art. 5:98 lid 2 B.W.: ieder beding dat ten nadele van de erfpachter van dit artikel afwijkt, is nietig.

Tenietgaan van het recht van opstal

Wanneer het recht van opstal tenietgaat, gaat de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen van rechtswege over op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het rustte (art. 5:105 lid 1 B.W.).

Wegneemrecht opstaller

Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de opstaller bij het einde van zijn recht de bevoegdheid gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht dan wel van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen weg te nemen, mits hij de onroerende zaak waarop het recht rustte in de oude toestand terugbrengt (art. 5:105 lid 2 B.W.).

Retentierecht van de opstaller

De artikelen 5:99 B.W. en art. 5:100 B.W. (inzake erfpacht) zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat het aan de opstaller toekomende retentierecht slechts de gebouwen, werken en beplantingen omvat (art. 5:105 lid 2 B.W.).

Art. 5:99 lid 1 B.W. bepaalt, dat de voormalige erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.

In de akte van vestiging kan volgens art. 5:99 lid 2 B.W. worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding in de volgende gevallen:

a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw;

b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;

c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;

d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.

Verrekeningsrecht: eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft (art. 5:99 lid 3 B.W.).

Retentierecht opstaller

De erfpachter heeft een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald (art. 5:100 lid 1 B.W.). Deze bepaling is van dwingend recht: afwijkende bedingen zijn nietig (art. 5:100 lid 2 B.W.).

De eigenaar heeft een retentierecht op hetgeen de erfpachter mocht hebben afgebroken, totdat hem hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht heeft te vorderen is voldaan (art. 5:100 lid 3 B.W.). Ook hier is dus weer voor ‘erfpachter’ te lezen: ‘de opstaller’.

Verhouding opstalrecht tot hypotheekrecht

Afhankelijk van het tijdstip van vestigen kan het opstalrecht het onderspit delven ten opzichte van een hypotheekrecht. Daarbij moet nog worden onderscheiden tussen een hypotheekrecht op de ondergrond en een hypotheekrecht op het opstalrecht. Een interessante verkenning van deze problematiek is te vinden in het artikel ‘Waarde van de eigendom van een opstaller bij een eerder gevestigd hypotheekrecht op dezelfde onroerende zaak’ van de Stichting tot bevordering van de notariële wetenschap.

Auteur & Last edit

[MdV, 13-08-2018; laatste bewerking 2-12-2021]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.