Inleiding voorkeursrecht van de pachter

In Afd. 11, Titel 5, Boek 7 B.W. is het voorkeursrecht van de pachter geregeld. De afdeling omvat 7 bepalingen (art. 7:378 B.W. tot en met (art. 7:384 B.W.).

Voorkeursrecht

Als de verpachter het verpachte wil vervreemden, moet hij de pachter aanbieden het te verkrijgen (art. 7:378 B.W.). Dit is het voorkeursrecht van de pachter, een soort wettelijk optierecht dus. Dit geldt voor de pachter die de pacht voor ten minste de wettelijke duur is aangegaan dan wel is aangegaan voor een kortere duur, en nadien voor ten minste zes jaren is verlengd. De verpachter moet dit schriftelijk meedelen. De pachter moet binnen een maand reageren.

Vaststelling waarde door grondkamer

Worden ze het niet over de prijs eens dan kan de verpachter de grondkamer verzoeken de waarde vast te stellen (art. 7:379 B.W.). Het schriftelijk aanbod en de termijn van een maand gelden dan opnieuw (lid 2).

Uitzonderingen voorkeursrecht

Het voorkeursrecht geldt niet in de volgende gevallen (art. 7:380 B.W.):

– in geval van verkoop krachtens wetsbepaling of krachtens een bevel van de rechter en van executoriale verkoop;

– wanneer de verpachter overgaat tot vervreemding aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner, aan een bloed of aanverwant in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind;

– in geval van een rechtshandeling die als een verdeling van een gemeenschap is aan te merken;

– in geval de rechter op vordering van de verpachter oordeelt dat deze een ernstige reden heeft om de pachter niet in de gelegenheid te stellen eigenaar dan wel erfpachter, opstaller of vruchtgebruiker te worden.

– in geval degene aan wie de vervreemding plaats vindt, tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in art. 7:370 lid 1 sub b B.W. bedoelde grond (een vordering wegens dringend eigen gebruik).

en als de grondkamer heeft beslist dat er een ernstige reden is de pachter niet het voorkeursrecht te gunnen; een ernstige reden is als de pachter een slecht landgebruiker is (lid 2).

Een voorbeeld waarin de verpachter het verpachte niet hoefde aan te bieden omdat de verkrijger aangaf de pacht niet te willen opzeggen biedt Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 27 maart 2012 (Interfour Projectontwikkeling Moerdijk B.V./pachter).

Bestemmingswijziging

Ook geldt het voorkeursrecht niet als het verpachte onderdeel is van een bestemmingsplanwijziging waarbij de bestemming landbouw zal worden gewijzigd (art. 7:381 lid 1 B.W.).

En wanneer de grondkamer op verzoek van de verpachter en de derde aan wie de verpachter wil overdragen heeft vastgesteld dat de derde de grond voor andere doeleinden dan landbouw zal gebruiken (lid 2).

En in het geval het verpachte op basis van een structuurvisie aan de gemeente, provincie of de Staat wordt overgedragen (lid 3).

Openbare verkoop

Bij openbare verkoop moet de verpachter de pachter daarvan tenminste een maand vooraf per aangetekende brief of bij exploot in kennis stellen (art. 7:382 B.W.). Dit geldt niet voor executieverkoop.

Sanctie schending voorkeursrecht

Wordt het voorkeursrecht geschonden dan kan de verkrijger pas 12 jaar na de overdracht het verpachte opzeggen wegens dringend eigen gebruik (art. 7:383 B.W.). Dit geldt alleen bij verkrijging onder bijzondere titel.

Vergoeding waardestijging bij vervreemding na uitoefenen voorkeursrecht

Verkoopt de pachter die het voorkeursrecht heeft uitgeoefend het gepachte binnen 10 jaar, dan moet hij aan de verpachter het verschil in waarde (de meerwaarde) aan de vroegere verpachter vergoeden  (art. 7:384 B.W.). Dit geldt niet bij – kort gezegd – vervreemding aan de echtgenoot of aan naaste familieleden.

Auteur & Last edit

[MdV, 10-10-2018; laatste bewerking 25-04-2023]