In de conclusie van de P-G d.d. 9 december 2016 (verhuurder/huurder woonhuis met stallen en schuur aan de a-straat te Amsterdam) concludeert deze tot afwijzing van de vordering tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. De Hoge Raad bekrachtigt op de voet van art. 81 R.O..

Rechter heeft veel vrijheid bij de belangenafweging bij opzegging wegens dringend eigen gebruik

Nadat de Kantonrechter oordeelde, dat er geen sprake was van dringend eigen gebruik, oordeelde het Hof dat daar wel sprake van was, maar dat desalniettemin de belangenafweging in het nadeel van de verhuurder uitpakte. Overigens betrof het hier niet de eigenaar, maar de erfpachter van de grond, die de woonruimte had verhuurd.

De P-G overweegt over deze belangenafweging het volgende:

“Het hof is er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat eiseres het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (dus dat is voldaan aan het eerste vereiste) en is vervolgens overgegaan tot de belangenafweging (het tweede vereiste). De wet bevat geen subregels over de aard van de belangen die in deze belangenafweging moeten worden betrokken, of over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend.

Uit de parlementaire geschiedenis met betrekking tot art. 1623e BW (oud) – de voorloper van art. 7:274 BW – blijkt dat de rechter bij de belangenafweging met alle van belang zijnde omstandigheden rekening kan houden. De rechter mag bij de afweging van de wederzijdse belangen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing laten, zo oordeelde Uw Raad in Haagoort/Leeuwenburg. Omstandigheden die niet relevant zijn, zoals louter toekomstige omstandigheden en belangen die losstaan van het beoogde dringende gebruik, mag de rechter wel buiten beschouwing laten.”

Het door de P-G genoemde arrest HR 18 juni 1999 (Haagoort/Leeuwenburg) is (nog) niet gepubliceerd in ECLI.

Belangenafweging dringend eigen gebruik is feitelijk en daarom niet toetsbaar in cassatie (behoudens een motiveringsklacht)

Volgens de P-G staat niet vast, dat de belangen van de huurder bij deze belangenafweging per se zwaarder wegen dan die van de verhuurder. De rechter heeft grote vrijheid bij het tegen elkaar afwegen van alle feitelijke omstandigheden. Die afweging is uit de aard der zaak niet vatbaar voor cassatie. Deze conclusie bevat verder meerdere verwijzingen naar rechtspraak over dit onderwerp.

Deze uitspraak wordt behandeld op de pagina Einde huur woonruimte.

[MdV, 25-06-2023]