Verplichtingen van de verhuurder (Afd. 2, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Inleiding verplichtingen van de verhuurder

De verplichtingen van de verhuurder zijn geregeld in art. 7:203 B.W. tot en met art. 7:211 B.W. (Afd. 2 van Titel 4).

Verschaffing van het huurgenot

De belangrijkste verplichting van de verhuurder is uiteraard de verschaffing van het huurgenot: de verhuurder moet het gebruik van het gehuurde aan de huurder verschaffen en (ongehinderd) blijven verschaffen (art. 7:203 B.W.).

Wanneer het huurgenot als gevolg van gebreken verminderd is, kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (art. 7:207 lid 1 B.W.). Uiteraard niet voor zover het gebreken betreft waarvoor de huurder ex art. 7:217 B.W. zelf moet opkomen (d.w.z. “kleine herstellingen”) of die door hemzelf zijn veroorzaakt (lid 2).

Is het gebrek dermate ernstig, dat herstel in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd kan worden (art. 7:206 B.W.), maar dit het huurgenot geheel onmogelijk maakt, dan kunnen zowel verhuurder als huurder de huurovereenkomst ontbinden (art. 7:210 lid 1 B.W.). Wel kunnen partijen dan schadevergoeding vorderen (lid 2).

De verhuurder moet de huurder ook vrijwaren van vorderingen van derden, die het huurgenot zouden kunnen schaden (art. 7:211 B.W.).

Gebrekenregeling

Afd. 2 bevat ook een regeling voor gebreken aan het gehuurde, die immers ook een beperking van het huurgenot kunnen meebrengen (art. 7:204 t/m 7:210 B.W.).

Art. 7:204 B.W. begint met te bepalen, dat de verhuurder ten aanzien van gebreken de verplichtingen heeft als in deze afdeling bepaald. In lid 2 geeft de wet een definitie van “gebreken”.

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.

Lid 3 bepaalt dat vorderingen van derden als bedoeld in art. 7:211 B.W. niet vallen onder de term “gebrek”.

De huurder heeft de rechten uit de gebrekenregeling “onverminderd alle andere rechten en vorderingen” (art. 7:205 B.W.). Deze bevoegdheden heeft de huurder dus nevenschikkend.

De verhuurder is gehouden op verzoek van de huurder gebreken aan het gehuurde – op zijn kosten – te verhelpen (art. 7:206 lid 1 B.W.). Daarop gelden twee uitzonderingen:

  • tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (lid 1);
  • geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens art. 7:217 B.W. verplicht is (lid 2).

Lid 3 van deze bepaling geeft de huurder een krachtig wapen in handen om het verhelpen van gebreken door de verhuurder af te dwingen:

“Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen”.

De huurder mag de kosten dus zelfs verrekenen met de huurpenningen. Deze bepaling is van dwingend recht (lid 3, slot):

“Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken”.

Van art. 7:206 lid 1 en 2, art. 7:207 en art. 7:208 B.W. kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:209 B.W.). Echter slechts voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.

Andere relevante pagina’s

Benoemde overeenkomsten (Boek 7 B.W.)

Benoemde overeenkomsten (restgroep) (Boek 7A B.W.)

Huurovereenkomst Hoofdpagina (Titel 4, Boek 7 B.W.)

Algemene bepalingen huur (Afd. 1, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Verplichtingen van de huurder (Afd. 3, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Einde en overgang van de huur (Afd. 4, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huur van woonruimte (Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huur van bedrijfsruimte (Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W.)

[MdV, 29-05-2018]

[Totaal: 0    Gemiddelde: 0/5]

Commentaar bij het Nederlands (burgerlijk) recht: BW, Rv. en Fw.