Eigendom van onroerende zaken (Titel 3, Boek 5 B.W.)
Inleiding eigendom onroerende zaken
In Titel 3, Boek 5 B.W. wordt de eigendom van onroerende zaken verder wordt uitgediept. De Titel omvat 17 artikelen (art. 5:20 B.W. tot en met art. 5:36 B.W.).
Ook hier is de Afdeling Begripsbepalingen uit Boek 3 B.W. weer van belang, met name art. 3:3 B.W. (definitie van “zaken”) en art. 3:5 B.W. (definitie van “onroerend” en “roerend”). Zie de pagina Begripsbepalingen.
Omvang van de eigendom van grond
In art. 5:20 lid 1 B.W. wordt een opsomming gegeven, wat de eigendom van grond omvat. Uiteraard weer behoudens wettelijke uitzonderingen. De eigendom van grond omvat:
– de bovengrond
– de zich daaronder bevindende aardlagen
– het grondwater dat door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is gekomen
– het water dat zich op de grond bevindt en niet in open gemeenschap met water op het erf van een ander staat
– gebouwen en werken die rechtstreeks of indirect duurzaam met de grond zijn verenigd, voor zover geen bestanddeel van de onroerende zaak van een ander
– de beplantingen die met de grond verenigd zijn
Jurisprudentie over het criterium ‘duurzaam met de grond verenigd’
Over de vraag, of een gebouw moet worden aangemerkt als duurzaam met de grond verenigd, en daardoor dus gekwalificeerd moet worden als deel uitmakend van een onroerende zaak, heeft de Hoge Raad zich een aantal keren gebogen. Het centrale arrest is het Portacabin-arrest. Deze rechtspraak wordt behandeld op de pagina Begripsbepalingen.
Uitzondering: netwerk van kabels en leidingen
In lid 2 wordt een uitzondering gemaakt op deze opsomming. De eigendom van een netwerk van leidingen of kabels , dat in, op of boven de grond van anderen is aangelegd, toe aan de (bevoegde) aanlegger daarvan.
Het gaat daarbij om bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie.
De bevoegdheid van de eigenaar
De eigenaar van de grond is bevoegd deze te gebruiken. De wet geeft in art. 5:21 B.W. nadere uitleg wat dit omvat: namelijk het gebruik van de ruimte onder de grond en de ruimte boven de grond (lid 1). In lid 2 wordt die bevoegdheid beperkt: het gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte is aan anderen toegestaan, indien dit zo hoog boven of zo diep onder de oppervlakte plaats vindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten.
Vliegen boven andermans grond
Die bepaling heeft echter geen betrekking op de bevoegdheid tot vliegen, zegt lid 3. De bedoeling hiervan is om het reguliere luchtverkeer niet te belemmeren. De reguliere luchtvaart gaat zo hoog over, dat dit valt onder lid 2. Maar het is de vraag waar de grens in hoogte precies ligt. Helikopters en dergelijke kleinere vliegtuigen mochten tot 2014 volgens art. 45 Luchtverkeersreglement (oud) binnen de bebouwde kom niet lager dan 300 meter boven de grond vliegen, en buiten de bebouwde kom niet lager dan 150 meter. Dit reglement is in 2014 vervangen door het Besluit luchtverkeer ter implementatie van de Europese verordening EU 923/2012 ter vaststelling van gemeenschappelijke regels voor het luchtverkeer.
In de Regeling Modelvliegen zijn regels te vinden die onder meer het gebruik van drones regelen. Drones mogen alleen overdag vliegen, en niet hoger dan 120 meter boven de grond. Verder geldt op grond van art. 2 aanhef en sub e Regeling Modelvliegen: de vlucht wordt niet uitgevoerd boven gebieden met aaneengesloten bebouwing of kunstwerken, industrie- en havengebieden daaronder begrepen dan wel boven mensenmenigten of boven spoorlijnen of voor motorrijtuigen toegankelijke verharde openbare wegen, met uitzondering van wegen in 30 km-zones binnen de bebouwde kom en wegen in 60 km-gebieden buiten de bebouwde kom. De grondeigenaar kan zich dus beroepen op onrechtmatige daad wanneer de dronebestuurder zich hier niet aan houdt. Het is nog niet helemaal uitgekristalliseerd of de eigenaar zich hierbij ook kan beroepen op art. 5:21 B.W., mede gezien de uitzondering in lid 3. Wellicht wordt de wet nog aangepast op dit punt.
Betreden niet afgesloten erf
Het betreden van een niet afgesloten erf is toegestaan, tenzij de eigenaar duidelijk heeft aangegeven (bvb. met bordjes) dat dit niet is toegestaan (art. 5:22 B.W.). Het negeren van zo’n bordje kan neerkomen op huisvredebreuk (art. 138 Wetboek van Strafrecht). Zie ook Hof Den Haag 24 juli 2012 (r.o. 4.14), dat ging over de vraag of het gebruik van een pad door nieuwe eigenaar beëindigd mag worden (niet zijnde een zakelijk recht van overpad).
Terughalen voorwerp of dier
Het betreden van een erf is ook toegestaan voor het terughalen van een voorwerp of dier (art. 5:23 lid 1 B.W.). Inclusief het opsporen daarvan. Je mag je voetbal dus komen terughalen bij de buren. Tenzij er opzet in het spel is.
Eventuele schade moet aan de eigenaar worden vergoed (lid 2). De eigenaar van het erf heeft retentierecht op het voorwerp of dier voor die schade. Zie ook de pagina Retentierecht. De buurman mag je bal dus houden tot de schade aan zijn dure kweektulpen of zijn ruit vergoed is.
Openbare grond en water
Art. 5:24 B.W. tot en met art. 5:28 lid 1 B.W. bevatten een aantal bepalingen over openbare grond. Deze behoort toe aan de Staat of openbare lichamen.
Zie over het in het kader van art. 5:24 B.W. belang zijnde het rechtsmiddelenregister ook het blog ‘Vergeet het rechtsmiddelenregister niet’, van Renze Streng.
Erfgrens tussen land en water
Art. 5:29 B.W. tot en met art. 5:35 B.W. bevatten een aantal bepalingen over het vastleggen van de grens tussen een erf dat aan water grenst. En over de aanwas van duinen.
Bewijsregel erfgrens bestaand in muur, hek, heg, greppel of sloot
Art. 5:36 B.W. bepaalt ten slotte dat het midden van de afscheiding van een erf wordt vermoed de grens tussen deze erven te zijn, wanneer de afscheiding wordt gevormd door een muur, hek, heg, greppel of een sloot.
Auteur & Last edit
[MdV, 9-08-2018; laatste bewerking 25-06-2022]
Eigendom van onroerende zaken (Titel 3, Boek 5 B.W.)
Inleiding eigendom onroerende zaken
In Titel 3, Boek 5 B.W. wordt de eigendom van onroerende zaken verder wordt uitgediept. De Titel omvat 17 artikelen (art. 5:20 B.W. tot en met art. 5:36 B.W.).
Ook hier is de Afdeling Begripsbepalingen uit Boek 3 B.W. weer van belang, met name art. 3:3 B.W. (definitie van “zaken”) en art. 3:5 B.W. (definitie van “onroerend” en “roerend”). Zie de pagina Begripsbepalingen.
Omvang van de eigendom van grond
In art. 5:20 lid 1 B.W. wordt een opsomming gegeven, wat de eigendom van grond omvat. Uiteraard weer behoudens wettelijke uitzonderingen. De eigendom van grond omvat:
– de bovengrond
– de zich daaronder bevindende aardlagen
– het grondwater dat door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is gekomen
– het water dat zich op de grond bevindt en niet in open gemeenschap met water op het erf van een ander staat
– gebouwen en werken die rechtstreeks of indirect duurzaam met de grond zijn verenigd, voor zover geen bestanddeel van de onroerende zaak van een ander
– de beplantingen die met de grond verenigd zijn
Jurisprudentie over het criterium ‘duurzaam met de grond verenigd’
Over de vraag, of een gebouw moet worden aangemerkt als duurzaam met de grond verenigd, en daardoor dus gekwalificeerd moet worden als deel uitmakend van een onroerende zaak, heeft de Hoge Raad zich een aantal keren gebogen. Het centrale arrest is het Portacabin-arrest. Deze rechtspraak wordt behandeld op de pagina Begripsbepalingen.
Uitzondering: netwerk van kabels en leidingen
In lid 2 wordt een uitzondering gemaakt op deze opsomming. De eigendom van een netwerk van leidingen of kabels , dat in, op of boven de grond van anderen is aangelegd, toe aan de (bevoegde) aanlegger daarvan.
Het gaat daarbij om bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie.
De bevoegdheid van de eigenaar
De eigenaar van de grond is bevoegd deze te gebruiken. De wet geeft in art. 5:21 B.W. nadere uitleg wat dit omvat: namelijk het gebruik van de ruimte onder de grond en de ruimte boven de grond (lid 1). In lid 2 wordt die bevoegdheid beperkt: het gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte is aan anderen toegestaan, indien dit zo hoog boven of zo diep onder de oppervlakte plaats vindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten.
Vliegen boven andermans grond
Die bepaling heeft echter geen betrekking op de bevoegdheid tot vliegen, zegt lid 3. De bedoeling hiervan is om het reguliere luchtverkeer niet te belemmeren. De reguliere luchtvaart gaat zo hoog over, dat dit valt onder lid 2. Maar het is de vraag waar de grens in hoogte precies ligt. Helikopters en dergelijke kleinere vliegtuigen mochten tot 2014 volgens art. 45 Luchtverkeersreglement (oud) binnen de bebouwde kom niet lager dan 300 meter boven de grond vliegen, en buiten de bebouwde kom niet lager dan 150 meter. Dit reglement is in 2014 vervangen door het Besluit luchtverkeer ter implementatie van de Europese verordening EU 923/2012 ter vaststelling van gemeenschappelijke regels voor het luchtverkeer.
In de Regeling Modelvliegen zijn regels te vinden die onder meer het gebruik van drones regelen. Drones mogen alleen overdag vliegen, en niet hoger dan 120 meter boven de grond. Verder geldt op grond van art. 2 aanhef en sub e Regeling Modelvliegen: de vlucht wordt niet uitgevoerd boven gebieden met aaneengesloten bebouwing of kunstwerken, industrie- en havengebieden daaronder begrepen dan wel boven mensenmenigten of boven spoorlijnen of voor motorrijtuigen toegankelijke verharde openbare wegen, met uitzondering van wegen in 30 km-zones binnen de bebouwde kom en wegen in 60 km-gebieden buiten de bebouwde kom. De grondeigenaar kan zich dus beroepen op onrechtmatige daad wanneer de dronebestuurder zich hier niet aan houdt. Het is nog niet helemaal uitgekristalliseerd of de eigenaar zich hierbij ook kan beroepen op art. 5:21 B.W., mede gezien de uitzondering in lid 3. Wellicht wordt de wet nog aangepast op dit punt.
Betreden niet afgesloten erf
Het betreden van een niet afgesloten erf is toegestaan, tenzij de eigenaar duidelijk heeft aangegeven (bvb. met bordjes) dat dit niet is toegestaan (art. 5:22 B.W.). Het negeren van zo’n bordje kan neerkomen op huisvredebreuk (art. 138 Wetboek van Strafrecht). Zie ook Hof Den Haag 24 juli 2012 (r.o. 4.14), dat ging over de vraag of het gebruik van een pad door nieuwe eigenaar beëindigd mag worden (niet zijnde een zakelijk recht van overpad).
Terughalen voorwerp of dier
Het betreden van een erf is ook toegestaan voor het terughalen van een voorwerp of dier (art. 5:23 lid 1 B.W.). Inclusief het opsporen daarvan. Je mag je voetbal dus komen terughalen bij de buren. Tenzij er opzet in het spel is.
Eventuele schade moet aan de eigenaar worden vergoed (lid 2). De eigenaar van het erf heeft retentierecht op het voorwerp of dier voor die schade. Zie ook de pagina Retentierecht. De buurman mag je bal dus houden tot de schade aan zijn dure kweektulpen of zijn ruit vergoed is.
Openbare grond en water
Art. 5:24 B.W. tot en met art. 5:28 lid 1 B.W. bevatten een aantal bepalingen over openbare grond. Deze behoort toe aan de Staat of openbare lichamen.
Zie over het in het kader van art. 5:24 B.W. belang zijnde het rechtsmiddelenregister ook het blog ‘Vergeet het rechtsmiddelenregister niet’, van Renze Streng.
Erfgrens tussen land en water
Art. 5:29 B.W. tot en met art. 5:35 B.W. bevatten een aantal bepalingen over het vastleggen van de grens tussen een erf dat aan water grenst. En over de aanwas van duinen.
Bewijsregel erfgrens bestaand in muur, hek, heg, greppel of sloot
Art. 5:36 B.W. bepaalt ten slotte dat het midden van de afscheiding van een erf wordt vermoed de grens tussen deze erven te zijn, wanneer de afscheiding wordt gevormd door een muur, hek, heg, greppel of een sloot.
Auteur & Last edit
[MdV, 9-08-2018; laatste bewerking 25-06-2022]
Eigendom van onroerende zaken (Titel 3, Boek 5 B.W.)
Zoeken binnen de kennisbank
Lawyrup, jouw gratis kennisbank over burgerlijk (proces)recht!