Pagina inhoud

    Wet vaste huurcontracten

    Volgens het huidige huurrecht kan een huurovereenkomst voor woonruimte worden aangegaan voor bepaalde tijd zonder dat de regels van huurbescherming daarop van toepassing zijn. Na het einde van de bepaalde tijd eindigt de huurovereenkomst vanzelf, zonder dat opzegging vereist is. Deze bepaalde tijd is voor zelfstandige woonruimte maximaal 2 jaar, en voor onzelfstandige woonruimte 5 jaar. Daarin komt verandering: de mogelijkheid van verhuur voor bepaalde tijd zonder huurbescherming wordt per 1 juli 2024 afgeschaft met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. Slechts voor beperkte categorieën huurcontracten wordt een uitzondering gemaakt.

    Zig-zag beleid van de wetgever

    De wetgever had recentelijk nog een wetsvoorstel in voorbereiding, waarmee de duur van huur van woonruimte voor bepaalde tijd zou worden verlengd van twee jaar naar drie jaar. Ook werd in dit wetsvoorstel de mogelijkheid geïntroduceerd van een éénmalige verlenging van een dergelijke overeenkomst voor bepaalde tijd. Die mogelijkheid was in verband met corona tijdelijk ingevoerd. Zie het blog Wetsvoorstel verlenging duur tijdelijke huur en opkoopverbod.

    De Eerste Kamer heeft niet ingestemd met het hiervoor vermelde voorstel om een structurele verlengingsmogelijkheid te introduceren. De tijdelijke wet is niet meer van kracht, zodat het blijft bij slechts één termijn voor bepaalde tijd, waarna een overeenkomst voor onbepaalde tijd volgt als de huur wordt voortgezet. De wetgever maakt nu een draai in tegenovergestelde richting: verhuur voor bepaalde tijd met ontheffing van de huurbescherming wordt (bijna helemaal) afgeschaft!

    Initiatiefwetsvoorstel leden Nijboer en Grinwis

    De Wet vaste huurcontracten voor zelfstandige woonruimten is een initiatiefwetsvoorstel van de (voormalig) leden van de Tweede Kamer Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie). Zie deze link voor de MvT bij het initiatiefwetsvoorstel. Met dit wetsvoorstel wilden zij ingrijpen in de onzekerheid die de tijdelijke huurcontracten voor huurders met zich meebrengt. Zij constateren dat maar liefst éénderde van de huurcontracten van zelfstandige woonruimte op dit moment is aangegaan voor bepaalde tijd. Voor jongeren in Amsterdam is dat de helft. Dat brengt met zich mee, dat huurders maar twee jaar zeker zijn van een huurcontract en daarna – in de ontzettend moeilijke woningmarkt van nu – weer om moeten zien naar andere woonruimte als de verhuurder geen contract voor onbepaalde tijd wil aangaan.

    Zij achten dit in strijd met de opdracht aan de overheid in art. 22 lid 2 Grondwet, die voorschrijft dat ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg is van de overheid’. Bovendien staat dit op gespannen voet met art. 8 EVRM inzake de bescherming van het privéleven en het grondrecht van goede huisvesting van art. 25 Universele Verklaring van de Rechten van de Mens. Wonen is een basisbehoefte en een eerste levensbehoefte. Een vast thuis is de fundamentele basis voor mensen om hun leven vorm te geven en zich te kunnen ontplooien.

    Ingrijpen is nodig omdat er sprake is van machtsongelijkheid tussen verhuurders en huurders. Die ongelijkheid laat zich nog sterker voelen bij de huidige krapte op de woningmarkt. De kans dat de wetswijziging leidt tot een krimp in het aanbod van huurwoningen achten de initiatiefnemers niet een reden om van de intrekking van tijdelijke huur af te zien. Het tekort op de woningmarkt moet met andere beleidsinstrumenten bestreden worden en kan geen reden zijn het evenwicht in de verhoudingen tussen huurders en verhuurders te herstellen, dat door de Wet doorstroming huurmarkt is veroorzaakt.

    Uitzonderingen op huurbescherming tot 2016

    Onder het wettelijk regime tot 2016 – voor de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 – kon slechts in twee situaties een uitzondering op de huurbescherming gemaakt worden. Namelijk bij huur naar zijn aard van korte duur (zoals vakantiewoningen) en bij verhuur van voor afbraak bestemde woningen die in eigendom waren van een gemeente. In het eerste geval golden geen huurbescherming en geen huurprijsbescherming, in het tweede geen huurbescherming.

    Daarnaast biedt de Leegstandswet in sommige gevallen de mogelijkheid om leegstaande woonruimte tijdelijk te verhuren. Zie de pagina Leegstandswet en huurbescherming op de website van de overheid. Het gaat daarbij om (i) woonruimte in een gebouw dat bestemd is voor sloop, renovatie of verkoop, (ii) woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie en (iii) woonruimte in een te koop staande koopwoning.

    Ratio van de wetswijziging in 2016 waarbij huur van woonruimte voor bepaalde tijd mogelijk werd

    De wetgever hoopte met de wetswijziging van 2016 de doorstroming in de huurmarkt te bevorderen. Daartoe werden ook de eisen van de Leegstandswet verruimd. Het was niet de bedoeling dat vaste contracten niet langer de norm zouden zijn.

    In 2021 is de Wet doorstroming huurmarkt 2021 geëvalueerd. Uit het Rapport Evaluatie Wet doorstroming woonmarkt 2015 bleek, dat de beoogde doelen niet waren gehaald. Terwijl er niet meer doorstroming was ontstaan en het aanbod van huurwoningen niet was toegenomen, heeft de wetswijziging wel grote nadelige gevolgen gehad voor huurders.

    Verhuurders kregen meer macht, doordat de huurders minder snel klaagden over gebreken. Zij hadden ook vaker de kans de huur (bij een nieuwe huurder) te verhogen. De leefbaarheid in buurten ging achteruit door meer wisselingen. En huurders die ook nog eens een tijdelijk arbeidscontract hebben leven in onzekerheid en kunnen zich niet settelen.

    Inhoud van de Wet vaste huurcontracten

    De mogelijkheid om ‘generiek’ huurcontracten voor bepaalde tijd aan te gaan, zonder dat daarbij huurbescherming van kracht is, wordt voor zelfstandige woonruimte teruggedraaid.

    Slechts in specifieke gevallen wordt tijdelijke verhuur nog toegestaan. Het gaat daarbij om:

    (i) opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

    (ii) doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

    (iii) verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

    (iv) ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;

    (v) generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

    Overgangsrecht: directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten. Daardoor faseren thans bestaande huurovereenkomsten voor bepaalde duur vanzelf uit.

    Handhaving: in principe op het niveau van huurders en verhuurders zelf. De huurder kan naar de rechter stappen en zich beroepen op huurbescherming. Bepalingen inzake tijdelijke huur zijn nietig wegens strijd met de wet. Daarnaast kan de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap (WGV) ingrijpen. Zie de pagina van de overheid over de WGV.

    Voor de geïnteresseerden in de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer zie ook de Nota tot beantwoording van de Kamervragen door de initiatiefnemers.

    Besluit specifieke groepen tijdelijke huurcontracten

    In het kader van de Wet vaste huurcontracten zal ook een AMvB worden uitgevaardigd, waarin de specifieke uitzonderingen op het verbod van huurcontracten voor bepaalde tijd worden ingevuld. Ook dit besluit zal naar verwachting per 1 juli 2024 in werking treden.

    Over die invulling van dat besluit is een – inmiddels op 4 december 2023 gesloten – internetconsultatie gehouden. Het Besluit is hier te raadplegen (zie ook dit nieuwsbericht van de overheid).

    Wet maximering huurprijsverhoging en wetsvoorstel middenhuur

    Flankerend aan dit wetsvoorstel is de wetgever ook bezig met het ingrijpen op de huurprijzen, om de toegang tot de woningmarkt voor huurders beter te faciliteren. Die sturing kan niet los gezien worden van deze wetswijziging, omdat zowel vaste contracten als betaalbare huurwoningen nodig zijn om de druk op de woningmarkt voor huurders te verminderen, aldus de initiatiefnemers.

    Eerder is voor de geliberaliseerde huur van woonruimte (huur volgens puntenstelsel meer dan EUR 764 per maand) per 1 mei 2021 de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten (Stb. 2021, 194) in werking getreden. Dat was ook een initiatiefwetsvoorstel van Henk Nijboer. Zie ook de website van de overheid.

    Uiteindelijk is natuurlijk vergroting van het aanbod door het bouwen van meer woningen het ultieme antwoord. Zie ook het blog Huurwetgeving op de schop: Middenhuur en goed verhuurderschap.

    Auteur & Last edit

    MdV, 26-05-2024

    Pagina inhoud

      Wet vaste huurcontracten

      Volgens het huidige huurrecht kan een huurovereenkomst voor woonruimte worden aangegaan voor bepaalde tijd zonder dat de regels van huurbescherming daarop van toepassing zijn. Na het einde van de bepaalde tijd eindigt de huurovereenkomst vanzelf, zonder dat opzegging vereist is. Deze bepaalde tijd is voor zelfstandige woonruimte maximaal 2 jaar, en voor onzelfstandige woonruimte 5 jaar. Daarin komt verandering: de mogelijkheid van verhuur voor bepaalde tijd zonder huurbescherming wordt per 1 juli 2024 afgeschaft met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. Slechts voor beperkte categorieën huurcontracten wordt een uitzondering gemaakt.

      Zig-zag beleid van de wetgever

      De wetgever had recentelijk nog een wetsvoorstel in voorbereiding, waarmee de duur van huur van woonruimte voor bepaalde tijd zou worden verlengd van twee jaar naar drie jaar. Ook werd in dit wetsvoorstel de mogelijkheid geïntroduceerd van een éénmalige verlenging van een dergelijke overeenkomst voor bepaalde tijd. Die mogelijkheid was in verband met corona tijdelijk ingevoerd. Zie het blog Wetsvoorstel verlenging duur tijdelijke huur en opkoopverbod.

      De Eerste Kamer heeft niet ingestemd met het hiervoor vermelde voorstel om een structurele verlengingsmogelijkheid te introduceren. De tijdelijke wet is niet meer van kracht, zodat het blijft bij slechts één termijn voor bepaalde tijd, waarna een overeenkomst voor onbepaalde tijd volgt als de huur wordt voortgezet. De wetgever maakt nu een draai in tegenovergestelde richting: verhuur voor bepaalde tijd met ontheffing van de huurbescherming wordt (bijna helemaal) afgeschaft!

      Initiatiefwetsvoorstel leden Nijboer en Grinwis

      De Wet vaste huurcontracten voor zelfstandige woonruimten is een initiatiefwetsvoorstel van de (voormalig) leden van de Tweede Kamer Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie). Zie deze link voor de MvT bij het initiatiefwetsvoorstel. Met dit wetsvoorstel wilden zij ingrijpen in de onzekerheid die de tijdelijke huurcontracten voor huurders met zich meebrengt. Zij constateren dat maar liefst éénderde van de huurcontracten van zelfstandige woonruimte op dit moment is aangegaan voor bepaalde tijd. Voor jongeren in Amsterdam is dat de helft. Dat brengt met zich mee, dat huurders maar twee jaar zeker zijn van een huurcontract en daarna – in de ontzettend moeilijke woningmarkt van nu – weer om moeten zien naar andere woonruimte als de verhuurder geen contract voor onbepaalde tijd wil aangaan.

      Zij achten dit in strijd met de opdracht aan de overheid in art. 22 lid 2 Grondwet, die voorschrijft dat ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg is van de overheid’. Bovendien staat dit op gespannen voet met art. 8 EVRM inzake de bescherming van het privéleven en het grondrecht van goede huisvesting van art. 25 Universele Verklaring van de Rechten van de Mens. Wonen is een basisbehoefte en een eerste levensbehoefte. Een vast thuis is de fundamentele basis voor mensen om hun leven vorm te geven en zich te kunnen ontplooien.

      Ingrijpen is nodig omdat er sprake is van machtsongelijkheid tussen verhuurders en huurders. Die ongelijkheid laat zich nog sterker voelen bij de huidige krapte op de woningmarkt. De kans dat de wetswijziging leidt tot een krimp in het aanbod van huurwoningen achten de initiatiefnemers niet een reden om van de intrekking van tijdelijke huur af te zien. Het tekort op de woningmarkt moet met andere beleidsinstrumenten bestreden worden en kan geen reden zijn het evenwicht in de verhoudingen tussen huurders en verhuurders te herstellen, dat door de Wet doorstroming huurmarkt is veroorzaakt.

      Uitzonderingen op huurbescherming tot 2016

      Onder het wettelijk regime tot 2016 – voor de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 – kon slechts in twee situaties een uitzondering op de huurbescherming gemaakt worden. Namelijk bij huur naar zijn aard van korte duur (zoals vakantiewoningen) en bij verhuur van voor afbraak bestemde woningen die in eigendom waren van een gemeente. In het eerste geval golden geen huurbescherming en geen huurprijsbescherming, in het tweede geen huurbescherming.

      Daarnaast biedt de Leegstandswet in sommige gevallen de mogelijkheid om leegstaande woonruimte tijdelijk te verhuren. Zie de pagina Leegstandswet en huurbescherming op de website van de overheid. Het gaat daarbij om (i) woonruimte in een gebouw dat bestemd is voor sloop, renovatie of verkoop, (ii) woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie en (iii) woonruimte in een te koop staande koopwoning.

      Ratio van de wetswijziging in 2016 waarbij huur van woonruimte voor bepaalde tijd mogelijk werd

      De wetgever hoopte met de wetswijziging van 2016 de doorstroming in de huurmarkt te bevorderen. Daartoe werden ook de eisen van de Leegstandswet verruimd. Het was niet de bedoeling dat vaste contracten niet langer de norm zouden zijn.

      In 2021 is de Wet doorstroming huurmarkt 2021 geëvalueerd. Uit het Rapport Evaluatie Wet doorstroming woonmarkt 2015 bleek, dat de beoogde doelen niet waren gehaald. Terwijl er niet meer doorstroming was ontstaan en het aanbod van huurwoningen niet was toegenomen, heeft de wetswijziging wel grote nadelige gevolgen gehad voor huurders.

      Verhuurders kregen meer macht, doordat de huurders minder snel klaagden over gebreken. Zij hadden ook vaker de kans de huur (bij een nieuwe huurder) te verhogen. De leefbaarheid in buurten ging achteruit door meer wisselingen. En huurders die ook nog eens een tijdelijk arbeidscontract hebben leven in onzekerheid en kunnen zich niet settelen.

      Inhoud van de Wet vaste huurcontracten

      De mogelijkheid om ‘generiek’ huurcontracten voor bepaalde tijd aan te gaan, zonder dat daarbij huurbescherming van kracht is, wordt voor zelfstandige woonruimte teruggedraaid.

      Slechts in specifieke gevallen wordt tijdelijke verhuur nog toegestaan. Het gaat daarbij om:

      (i) opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

      (ii) doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

      (iii) verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

      (iv) ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;

      (v) generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

      Overgangsrecht: directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten. Daardoor faseren thans bestaande huurovereenkomsten voor bepaalde duur vanzelf uit.

      Handhaving: in principe op het niveau van huurders en verhuurders zelf. De huurder kan naar de rechter stappen en zich beroepen op huurbescherming. Bepalingen inzake tijdelijke huur zijn nietig wegens strijd met de wet. Daarnaast kan de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap (WGV) ingrijpen. Zie de pagina van de overheid over de WGV.

      Voor de geïnteresseerden in de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer zie ook de Nota tot beantwoording van de Kamervragen door de initiatiefnemers.

      Besluit specifieke groepen tijdelijke huurcontracten

      In het kader van de Wet vaste huurcontracten zal ook een AMvB worden uitgevaardigd, waarin de specifieke uitzonderingen op het verbod van huurcontracten voor bepaalde tijd worden ingevuld. Ook dit besluit zal naar verwachting per 1 juli 2024 in werking treden.

      Over die invulling van dat besluit is een – inmiddels op 4 december 2023 gesloten – internetconsultatie gehouden. Het Besluit is hier te raadplegen (zie ook dit nieuwsbericht van de overheid).

      Wet maximering huurprijsverhoging en wetsvoorstel middenhuur

      Flankerend aan dit wetsvoorstel is de wetgever ook bezig met het ingrijpen op de huurprijzen, om de toegang tot de woningmarkt voor huurders beter te faciliteren. Die sturing kan niet los gezien worden van deze wetswijziging, omdat zowel vaste contracten als betaalbare huurwoningen nodig zijn om de druk op de woningmarkt voor huurders te verminderen, aldus de initiatiefnemers.

      Eerder is voor de geliberaliseerde huur van woonruimte (huur volgens puntenstelsel meer dan EUR 764 per maand) per 1 mei 2021 de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten (Stb. 2021, 194) in werking getreden. Dat was ook een initiatiefwetsvoorstel van Henk Nijboer. Zie ook de website van de overheid.

      Uiteindelijk is natuurlijk vergroting van het aanbod door het bouwen van meer woningen het ultieme antwoord. Zie ook het blog Huurwetgeving op de schop: Middenhuur en goed verhuurderschap.

      Auteur & Last edit

      MdV, 26-05-2024

      Meer actualiteiten