Inleiding verplichtingen van de verpachter

De verplichtingen van de verpachter zijn beschreven in Afd. 6, Titel 5, Boek 7 B.W.. De afdeling omvat 10 artikelen (art. 7:336 B.W. tot en met art. 7:345 B.W.).

Het verpachte ter beschikking stellen

De meest evidente verplichting van de verpachter is uiteraard om het verpachte ter beschikking te stellen (art. 7:336 B.W.). Vergelijkbaar met het verschaffen van het huurgenot bij de huurovereenkomst.

Gebreken aan het verpachte

De wet bevat ook een gebrekenregeling. Allereerst definieert art. 7:337 lid 2 B.W. het begrip “gebrek”:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de verpachte zaak of een andere niet aan de pachter toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de pachter niet het genot kan verschaffen dat een pachter bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.

Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in art. 7:344 B.W. is geen gebrek in de zin van lid 2. Evenmin als en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis.

De verpachter is verplicht op verlangen van de pachter gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verpachter zijn te vergen (art. 7:339 B.W.). Kleine herstellingen komen voor rekening van de pachter zelf. En ook niet als de pachter zelf aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek.

Is de verpachter met het verhelpen in verzuim, dan kan de pachter dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verpachter verhalen, desgewenst door deze in mindering op de pachtprijs te brengen. Hier ligt een parallel met het huurrecht.

Vermindering pachtprijs wegens gebrek

De pachter kan in geval van vermindering van pachtgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de pachtprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verpachter of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (art. 7:340 B.W.). Dit betekent, dat de pachter dit niet eigenmachtig mag verrekenen.

Aansprakelijkheid voor schade door gebrek

De verpachter kan ook aansprakelijk zijn voor de schade die de pachter als gevolg van een gebrek lijdt (art. 7:341 B.W.). Mits aan de voorwaarden van deze bepaling is voldaan. Van deze bepaling kan niet in de pachtovereenkomst worden afgeweken, voor zover het bij de verpachter bekende gebreken betreft (of die hij behoorde te kennen) (art. 7:342 B.W.).

Ontbinding bij onbruikbaarheid door gebrek

Indien een gebrek het genot dat de pachter mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, is zowel de pachter als de verpachter bevoegd de overeenkomst te ontbinden. Dit geldt alleen voor gebreken die de verpachter niet verplicht is te verhelpen op grond van dat de verpachter niet verplicht is te verhelpen op grond van art. 7:339 B.W.,

De wet verwijst naar art. 6:267 B.W. maar je zou denken dat art. 6:265 B.W. bedoeld wordt (art. 267 B.W. gaat vooral over de vorm van bewerkstelligen van ontbinding). Terzake van de ontbinding kan ook schadevergoeding gevorderd worden (lid 2).

Rechtsvordering derden tegen pachter

Wanneer een derde een vordering instelt tegen de pachter, die zijn gebruiksrecht beknot, dan moet de verpachter in rechte opkomen ter bescherming van het recht van de pachter. En diens kosten vergoeden. Dit geldt ook bij onderpacht (art. 7:344 B.W.).

Wederopbouw opstallen

De verpachter is verplicht tot wederopbouw van door brand of storm tenietgegane opstallen, voorzover de wederopbouw noodzakelijk is voor de uitoefening van het bedrijf op het gepachte (art. 7:345 B.W.). Onder omstandigheden kan de verpachter van deze verplichting worden ontheven.

Deze verplichting bestaat niet indien de pachtovereenkomst voor kortere dan de wettelijke duur geldt en bestaat ook niet voor de onderverpachter.

Auteur & Last edit

[MdV, 1-10-2018]