In het arrest HR 22 mei 2015 (verkoop gedeelte van een aandeel in een stuk grond) legt de Hoge Raad uit, dat je niet een stukje van een gemeenschapsgoed aan een ander kunt verkopen. Daarvoor is de medewerking van de andere deelgenoten als bedoeld in art. 3:170 lid 3 B.W. vereist. Je kunt wel je hele aandeel in de gemeenschap verkopen.

Feiten van HR 22 mei 2015 (verkoop gedeelte aandeel in stuk grond)

De casus was als volgt. Drie mede-eigenaren (laten we ze A, B en C noemen) hadden een strook grond in mede-eigendom. Die strook was oorspronkelijk bedoeld als uitweg van de drie naastgelegen percelen naar de openbare weg, maar kennelijk niet meer als zodanig nodig. Eén van de deelgenoten verkocht zijn grond aan een derde (die noemen we E). E had op de aangekochte grond zes villa’s gebouwd, die hij aan verschillende partijen wilde verkopen. Alleen was één van die villa’s per abuis voor een klein deel van ca. 300 m2 gebouwd op de gemeenschappelijke grond van A, B en C.

E wilde dus het stukje grond waarop de villa was overgebouwd aankopen. A en B hebben daaraan meegewerkt, door hun aandeel in het gedeelte van het gemeenschapsgoed aan E te verkopen (in 2002). Maar C wilde niet meewerken. Hij had zijn aandeel in het gehele goed overigens – een paar maanden voor de inleidende dagvaarding in 1e instantie – inmiddels verkocht aan weer een ander (die noemen we D). E dagvaardde C en D, eisende dat de rechtbank op de voet van art. 3:185 lid 1 in verbinding met lid 2, aanhef en onder b B.W. de wijze van verdeling vaststelt van het onverdeelde één/derde aandeel van C en D in het betwiste stuk grond, door dit aandeel aan haar toe te delen.

De rechtbank wees die vordering af, omdat E niet rechtsgeldig eigenaar is geworden van een 2/3 onverdeeld aandeel in het litigieuze stuk grond, nu C aan de overdracht daarvan door de mede-eigenaren niet de op grond van art. 3:170 lid 3 BW vereiste medewerking had verleend.

Oordeel Hof overdracht gedeelte aandeel in gemeenschapsgoed

Het Hof wees de – gewijzigde – vordering ook af, overwegende:

“Art. 3:175 BW regelt de bevoegdheid om over een aandeel in een gemeenschappelijk goed te beschikken. Bij de akte van 21 februari 2002 ging het echter niet over de beschikking over een aandeel in een gemeenschappelijk onroerend goed, maar over de beschikking over een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk onroerend goed. Hieraan moet een splitsing van het gemeenschappelijk onroerend goed in twee gedeelten voorafgaan. Op die splitsing is art. 3:175 BW niet van toepassing, maar is art. 3:170 lid 3 BW van toepassing. Voor die splitsing is toestemming van alle deelgenoten nodig. Dit is begrijpelijk want anders zou een deelgenoot tegen zijn wil door een splitsing van het goed in gedeelten met een vergroting van het aantal deelgenoten geconfronteerd kunnen worden.”

Hoge Raad sluit zich hierbij aan, met een aanvulling

De Hoge Raad bekrachtigt het arrest van het Hof, maar wel met een correctie. De Hoge Raad overweegt (r.o. 3.4.4):

“De vervreemding van een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond brengt mee dat het desbetreffende gedeelte wordt afgesplitst van het grotere geheel. Anders dan het hof in r.o. 3.3 heeft geoordeeld, is niet vereist dat aan een dergelijke vervreemding een fysieke of juridische splitsing in gedeelten van het stuk grond voorafgaat.

Wel is noodzakelijk dat het desbetreffende gedeelte ten behoeve van de vervreemding wordt aangewezen als afzonderlijke, te individualiseren zaak. Een dergelijke aanwijzing betreft het gemeenschappelijke stuk grond als geheel en dient daarom te worden aangemerkt als een handeling waartoe ingevolge art. 3:170 lid 3 BW uitsluitend de deelgenoten tezamen bevoegd zijn.

Dat is niet anders in het geval dat slechts één deelgenoot op de voet van art. 3:175 lid 1 BW wenst te beschikken over zijn eigen onverdeeld aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond, nu een zodanige beschikkingshandeling niet mogelijk is zonder dat dit gedeelte door aanwijzing wordt geïndividualiseerd.”

Ergo: je kunt niet beschikken over een gedeelte van je aandeel in een gemeenschapsgoed

Kortom, je kunt – als het karakter of de regeling van het deelgenootschap dit toestaat – wel beschikken over je aandeel in een gemeenschap als geheel, of over een aandeel in een gemeenschapsgoed, als de gemeenschap meerdere goederen omvat. Maar je kunt niet beschikken over een gedeelte van je aandeel in een gemeenschapsgoed.

Zie de pagina Algemene bepalingen goederengemeenschap, waar dit arrest aan de orde komt bij art. 3:175 B.W.. Zie over de procedure tot verdeling van een gemeenschap ook de pagina Procedure verdeling gemeenschap.

[MdV, 11-04-2023]