Inleiding algemene bepalingen huurovereenkomst

Afd. 1 van Titel 4 Boek 7 B.W. omvat twee algemene bepalingen.

De wettelijke definitie van de huurovereenkomst is te vinden in art. 7:201 lid 1 B.W. en luidt als volgt:

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Huur kan betrekking hebben op onroerende zaken (huizen of woningen enz.), maar ook op roerende zaken (auto’s, paarden, bruidsjurken enz. enz.). En zelfs op vermogensrechten (art. 7:201 lid 2 B.W.).

De pachtovereenkomst wordt niet als een huurovereenkomst beschouwd (art. 7:201 lid 3 B.W.). Deze kent een eigen wettelijke regeling. Zie de pagina Pacht.

Kwalificatie huurovereenkomst jurisprudentie

Bij geschillen over op huur gelijkende overeenkomsten kan discussie ontstaan of het wel om een huurovereenkomst gaat. Het gaat dan om – zoals dat heet – de ‘kwalificatie’ van de overeenkomst. Dit is van belang omdat huurders vaak bescherming genieten, zoals huurbescherming bij huur van woonruimte en van middenstandsbedrijfsruimte en ontruimingsbescherming bij overige bedrijfsruimte.

Bij het het arrest HR 20 december 2019 (overeenkomst van inscharing) was de vraag aan de orde, of het ging om een ‘gewone’ huurovereenkomst (in het bijzonder ‘inscharing’ waarbij iemand zijn land laat begrazen door het vee van een ander) of om pacht. In dit geval bood pacht juist betere bescherming dan wanneer de overeenkomst gekwalificeerd werd als huurovereenkomst.

Zie over de problematiek van kwalificatie ook het blog Kwalificatie van huurovereenkomsten en de bespreking op Lawyrup van het arrest HR 20 december 2019 (overeenkomst van inscharing).

In het arrest van Hof den Bosch 1 november 2022 (tweedekansovereenkomst) kwam de vraag aan de orde, of de zgn. ’tweedekansovereenkomst’ overeenkomst die was gesloten met de huurder om deze – na eerdere ontbinding van de huur wegens wangedrag – was aan te merken als huurovereenkomst of niet.

De Tilburgse Woningstichting Tiwos was met de huurder een “Tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding” aangegaan. In de overeenkomst stond dat deze was aangegaan voor maximaal voor een periode van 24 maanden , (…) Het gebruik dat huurder van de woonruimte maakt, dient daardoor alsmede als gevolg van hetgeen in de considerans is bepaald, te worden aangemerkt als een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Aldus de huurovereenkomst.

De huurder zou begeleid worden door Traverse, en als hij zich niet aan de voorwaarden hield kon de huur voortijdig worden beëindigd, aldus de huurovereenkomst. De huur werd vervolgens bij verstek ontbonden wegens huurachterstand. Tiwos heeft echter de hand over het hart gestreken en is vervolgens de tweedekansovereenkomst met de huurder aangegaan.

Daarin werd de executie van het verstekvonnis opgeschort en voortzetting van het gebruik van de woning voortgezet onder stricte voorwaarden. Vervolgens trof de politie bij een inval twee hennepplanten aan die onder een assimilatielamp geplaatst waren. Dit deed de deur dicht. Kweken van hennep heeft ook tot gevolg dat er gedurende twee jaar bij geen enkele Tilburgse woningstichting gehuurd kan worden. Tiwos kneep (ondanks dat zij, zoals zij later schrijft, een ‘zeer strikt zero-tolerancebeleid‘ voert) opnieuw een oogje toe, maar vervolgens stelde de politie op 16 februari 2022 opnieuw vast dat de huurder (nog meer) hennep in de woning kweekte.

Tiwos vordert ontruiming, stellend dat er sprake is van een ‘bruikleenovereenkomst’. De Voorzieningenrechter wijst echter de vordering tot ontruiming af. Het Hof buigt zich vervolgens over de vraag of de tweedekansovereenkomst een huurovereenkomst is of niet.

In navolging van het arrest inzake inscharing overweegt het Hof, dat de kwestie van de kwalificatie moet worden onderscheiden van de (daaraan voorafgaande) vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Vervolgens wordt gekeken, of die afspraken voldoen aan de omschrijving van de huurovereenkomst, ongeacht de bedoeling van partijen of benaming door hen van de overeenkomst. Dat is overigens niet pas sinds gisteren zo, maar decennialang vaste jurisprudentie.

Omdat Tiwos de vordering had gebaseerd op een bruikleenovereenkomst, terwijl de tweedekansovereenkomst kwalificeerde als een huurovereenkomst, had de Voorzieningenrechter de vorderingen terecht afgewezen. Inmiddels had de huurder al zijn biezen gepakt, dus het ging alleen nog om de proceskosten. Die waren echter dus voor Tiwos.

Huurprijs: wel huur want tegenprestatie afgesproken voor het gebruik

Zie over kwalificatievraagstukken ook Ktr. Tilburg 2022 (moeder/zoon) (zoon moest huur van moeder betalen), Ktr. Den Haag 21 juli 2022 (kwalificatie huur atelier) en Hof Den Bosch 21 juni 2022 (verhuur garage met opslag). In deze gevallen heeft de rechter vastgesteld, dat de overeenkomst wel kwalificeerde als huurovereenkomst, omdat er een tegenprestatie was afgesproken. Ook wanneer die heel klein is.

In de zaak in Den Haag overwoog de rechtbank, dat hoewel in de praktijk de tegenprestatie bij huur meestal bestaat uit huurpenningen die met een bepaalde regelmaat dienen te worden voldaan, vereist de wet niet dat de tegenprestatie moet bestaan uit huurpenningen en kan de tegenprestatie voor het gebruik van een ruimte ook in andere vorm(en) plaatshebben zolang deze maar duidelijk en voldoende bepaalbaar is.

Leegstandsbeheer en antikraak-bewoning

Een eigenaar kan een onroerende zaak aan één of meer gebruikers ter bewoning in gebruik geven, om daarmee leegstaande woningen te beheren en kraak te voorkomen. Dit wordt onder meer gedaan bij woningen, die op termijn gesloopt zullen worden. Voor dit gebruik wordt een overeenkomst gesloten met de bewoner, die de woning in bruikleen neemt bij wijze van oppasovereenkomst.

Belangrijk hierbij is, dat eventuele vergoedingen die de gebruiker moet betalen, alleen zien op daadwerkelijke kosten, zoals de verbruikskosten van nutsvoorzieningen. Kan een verschuldigde vergoeding niet (volledig) worden verklaard door dergelijke kosten, dan bestaat de kans dat de rechter het meerdere als een vergoeding voor het gebruik van de woning zal beschouwen, waardoor de overeenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst in de zin van art. 7:201 lid 1 B.W..

Dit overkwam de Gemeente Rotterdam en haar beheerder Alvast in de zaak Hof Den Haag 3 augustus 2021 (bewoonster antikraakwoning/Alvast & Gemeente Rotterdam). Nadat er eerst – met de voorganger van Alvast – een overeenkomst was gesloten waarbij alleen een vergoeding voor nutsvoorzieningen betaald hoefde te worden, werd met Alvast met dezelfde bewoonster een nieuwe overeenkomst gesloten, op basis waarvan zij naast de vergoeding voor nutslasten ook een beheersvergoeding moest betalen van EUR 150,=. De Kantonrechter zag daar geen been in, maar het Hof oordeelde dat in de gegeven omstandigheden sprake was van een huurovereenkomst. De extra vergoeding kon het Hof niet volledig verklaren uit de kosten, die Alvast moest maken voor het beheer. Bovendien was er eerder geen vergoeding bedongen en was het argument van ‘acquisitiewerkzaamheden’ niet aan de orde, omdat de antikraakster er al woonde toen Alvast het beheer overnam. Het Hof wees dus de huurbescherming toe, maar wat dat voor appellante oplevert is de vraag, omdat de woning al was ontruimd. Misschien gaat de gemeente samen met Alvast nu wat anders voor haar regelen. Er is cassatie ingesteld en de HR casseert (HR 2 juni 2023).

Jurisprudentie bruikleen en antikraak

Geen huur maar bruikleen

In de zaak Ktr. Noord Nederland 23 september 2022 (pipowagen) moest zich uitspreken over de vraag, of de bewoner van een landje, waarop een pipowagen stond – en later een tiny house – kwalificeerde als huur van woonruimte of als bruikleen. In 2015 stelde verzoekster een stukje grond op haar terrein ter beschikking voor het plaatsen van een pipowagen. Verweerders zijn daar gaan wonen. Als tegenprestatie dienden verweerders werkzaamheden verrichten voor de eigenaar van het land. De pipowagen werd vervolgens met medeweten in 2017 vervangen door een ’tiny house’. In dit geval kwalificeerde de overeenkomst niet als huur van woonruimte, omdat aanvankelijk slechts ‘los land’ beschikbaar was gesteld, en de pipowagen niet gold als ‘woonwagen’ in de zin van art. 7:233 B.W..

De Ktr. belicht ook nog de vraag, of de bouw van het tiny house had geleid tot het van kleur verschieten van de overeenkomst. Daarbij somt de Ktr. de standaard jurisprudentie over dit onderwerp op (met de kanttekening dat het feit dat die gaat over bedrijfsruimte niet afdoet aan de toepasbaarheid daarvan op deze casus). Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

In de zaak Ktr. Arnhem 12 oktober 2022 (geen huur maar bruikleen) was er sprake van twee overeenkomsten tussen partijen: een overeenkomst tot het ‘pachten’ van een weiland van 1.500 m-2 en een antikraak-overeenkomst met betrekking tot een leegstaand pand, dat door partijen was benoemd als ‘bruikleen’ (als bedoeld in artikel 7A:1777 BW). De Kantonrechter kwam tot de conclusie, dat hier sprake was van bruikleen. Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

Ook in Vzr. Rb. Breda 24 februari 2023 (Hopmans Wonen en Gemeente Roosendaal/gedaagden) ging het om de vraag, of er sprake was van bruikleen of van huur van een woning. In dit geval was de ruimte – via Hopmans Wonen – door de gemeente kosteloos ter beschikking gesteld. De bewoner moest wel een maandelijkse vergoeding aan Hopmans Wonen betalen, maar dat was ter bestrijding van de kosten van het beheer en de nutslasten. Homans Wonen kon dit voldoende onderbouwen, zodat er sprake was van bruikleen. Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

Essentialia: wel huurovereenkomst geen bruikleen

In de zaak leidend tot het arrest Gerechtshof Den Haag 19 juli 2022 (Stichting GOUDasfalt/14TheRoad) kwam het Hof – net als de rechtbank – echter wel tot het oordeel dat er sprake was van een huurovereenkomst. De onzinnige stellingen van de advocaat van de verhuurder over de kwalificatie als huurovereenkomst werden terecht van tafel geveegd. Alleen werd de huur wel ontbonden vanwege de huurachterstand. Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

Zie over de kwalificatie van de huurovereenkomst ook het blog Kwalificatie van huurovereenkomsten.

Gemengde overeenkomst (bvb. huur en zorg) jurisprudentie

Vraag of je de beide overeenkomsten los van elkaar kunt zien. Overheerst één element?

Wanneer er sprake is van een gemengde overeenkomst, dan geldt de samenloopregel van art. 6:215 B.W.. Wanneer de bepalingen van de regimes van de ene soort overeenkomst met elkaar strijden moet de rechter welk type overeenkomst prevaleert. In dat geval kan de huurbescherming komen te ontvallen aan de gemengde overeenkomst. De Hoge Raad heeft bepaald dat dat in voorkomende gevallen inderdaad mogelijk is. Zie HR 10 maart 2017 (kasteel Groeneveld), waarbij een gemengde overeenkomst van huur van het kasteel (art. 7:290 B.W.) gecombineerd met cateringdiensten aan de orde was.

Zie over de samenloopregel bij gemengde overeenkomsten ook de pagina Algemene bepalingen overeenkomsten. Daar worden ook nog andere voorbeelden van gemengde overeenkomsten aan de orde, waarbij huur ook één van de elementen van de overeenkomst was.

Hierna passeren vier uitspraken uit het tijdvak 2022 – 2023 de revue, waarin dit kwalificatieprobleem aan de orde is.

In de zaak Ktr. Apeldoorn 4 mei 2022 (opzegging lidmaatschap vereniging Buitenplaats) moest de rechter beslissen, of het verenigingsrecht of het huurrecht prevaleerde. Ook hier was sprake van een gemengde overeenkomst in de zin van art. 6:215 B.W.. Een vereniging huurde een landgoed van Natuurmonumenten, waarbij de vereniging (met 7 leden) het landgoed beheert. Eén lid van de vereniging kreeg ruzie met de andere leden over de verdeling van de nutslasten. Hij startte daarover zelfs een procedure tegen de vereniging, om het besluit aan te vechten (wat hij tot en met hoger beroep verloor). Daardoor waren de verhoudingen zo verstoord geraakt, dat de vereniging zijn lidmaatschap opzegde. De rechtbank stelde vast, dat de tussen partijen geldende overeenkomst een gemengde overeenkomst was (r.o. 4.6). Daarop zijn zowel de regels van de vereniging als die van het huurrecht van toepassing. Deze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

De bepalingen van het verenigingsrecht prevaleerden in dit geval volgens de rechtbank. Dat komt door de constructie waarin de verenigingsleden samenwonen. Zoals ook het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden al heeft overwogen in een andere zaak tussen deze partijen, is er sprake van een woongroep en/of een sterk verenigingsverband. Een andere constructie voor bewoning was ook denkbaar geweest, namelijk individuele huurcontracten. Daarvoor is echter niet gekozen. Aangezien in deze zaak de verenigingsregels voorrang hebben op de huurbescherming worden er bepalingen van dwingend (huur)recht buiten toepassing gelaten.

In het kort geding Ktr. Den Haag 19 september 2022 (stichting Stichting Perspektief / bewindvoerder) was er sprake van twee overeenkomsten: een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst, waarmee de aan alcohol verslaafde bewoner weer begeleid zou worden naar zelfstandigheid en een eigen woning. De huurovereenkomst was tijdelijk bedoeld. De Kantonrechter kwam tot de slotsom, dat in deze gemengde overeenkomst het zorgelement overheerste. De regels van huurbescherming golden niet, en omdat de zorgovereenkomst terecht werd beëindigd, was daarmee ook de opzegging van de huur terecht. Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

De zaak leidend tot Ktr. Rotterdam 24 maart 2023 (Stichting Woonstad Rotterdam/Van Rijn Bewind) vertoont gelijkenissen met de hiervoor besproken zaak.

De zaak Ktr. Rotterdam 4 november 2022 (trainingswoning Parnassia) was in verhouding tot de vorige zaak voor de rechter een inkoppertje. Anders dan in de meeste zaken was het hier de huurder, die stelde dat er geen sprake was van huur. Hij had de woning betrokken als ’trainingswoning’ als gevolg van justitiële maatregel. De gedachte was kennelijk dat de huurder schuldenproblematiek had, en via de trainingswoning zou kunnen leren zijn financiële zaken goed te beheren en door te stromen naar een reguliere woning. Er was geen schriftelijke overeenkomst opgemaakt, maar zoals de Kantonrechter terecht overweegt maakt dat niet uit: dit is geen vereiste voor het bestaan van een huurovereenkomst. De huurder kreeg zelfs een toeslag om de huur te kunnen betalen, maar dat deed hij niet. Parnassia vorderde geen ontruiming, maar betaling van de huur. Dat werd zoals te verwachten toegewezen.

Vruchtgebruik

Art. 7:202 B.W. geeft nog een bepaling inzake het vruchtgebruik. Wanneer de huur mede de vruchten van het gehuurde omvat, geldt dit als een vruchtgebruik in de zin van art. 5:17 B.W..

Auteur & Last edit

[MdV, 29-05-2018; laatste bewerking 22-10-2023]