“If it looks like a duck, swims like a duck, and quacks like a duck, then it’s probably a duck”

Om vast te kunnen stellen, of op een overeenkomst het huurrecht van toepassing is – en zo ja, welk huurregime – moet de rechter de overeenkomst waarover geschil is eerst kwalificeren. Oftewel de rechter moet onderzoeken of het een overeenkomst van huurrecht is, en zo ja, of dit een overeenkomst is van huur van woonruimte of bedrijfsruimte, en welke soort bedrijfsruimte. Ook moet de rechter vaststellen, of het gaat om een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd.

De noodzaak om dit vast te stellen ligt in het feit, dat het huurrecht veel beschermende bepalingen bevat ten behoeve van de huurder. Zoals huurbescherming en regels over de huurprijs. Verhuurders proberen vaak onder die beperkende regels uit te komen en verzinnen allerlei bepalingen om de overeenkomst niet als huur te laten kwalificeren, of om deze op een andere manier niet onder een bepaald huurregime te laten vallen. Zoals bij woonruimte onder geliberaliseerde huur in plaats van huur die valt onder de Huurprijzenwet.

Bovendien komen in de praktijk allerlei gemengde overeenkomsten voor, waarmee het de rechter – al dan niet opzettelijk – moeilijk gemaakt wordt vast te stellen wat voor vlees (of soya) hij (of zij) nou in de kuip heeft. Die vraag komt op verschillende pagina’s van de kennisbank aan de orde, zodat het handig lijkt hier een overzichtsblog aan te wijden met links naar de verschillende pagina’s waar de kwalificatievraag aan de orde komt.

Kwalificatie als huurovereenkomst

De eerste vraag die zich kan aandienen is of de omstreden overeenkomst überhaupt wel een huurovereenkomst is, of een andersoortige overeenkomst waar Titel 4 van Boek 7 B.W. niet op van toepassing is.

Hoe moet de rechter kwalificatie van een overeenkomst aanpakken?

De rechter moet blijkens het hierna besproken arrest over de overeenkomst van inscharing eerst vaststellen, wat partijen zijn overeengekomen (en op welke wijze zij uitvoering geven aan de overeenkomst). Dus welke rechten en verplichtingen zijn afgesproken c.q. worden nagekomen in de praktijk. Hierbij wordt – als er iets op schrift staat – de Haviltex-maatstaf gebruikt.

Stap 2 is om vervolgens aan de hand van die bevindingen vast te stellen, of de overeenkomst voldoet aan de wettelijke omschrijving van een specifiek soort overeenkomst, zoals een huurovereenkomst of een pachtovereenkomst. Daarbij zijn natuurlijk met name die overeenkomsten van belang, die een specifiek beschermingsregime bieden of aan een partij bijzondere plichten of (opzeggings)beperkingen oplegt. Dit geldt ook voor andere benoemde contracten, zoals de arbeidsovereenkomst of bij voorbeeld de overeenkomst van opdracht en de specifieke varianten daarvan.

De kwalificatie van de overeenkomst vindt plaats ongeacht de bedoeling van partijen of de benaming door hen van de overeenkomst. Anders zouden partijen wel heel makkelijk onder dwingendrechtelijke bepalingen uit kunnen komen.

Geen huur, maar pacht

In de zaak leidend tot het arrest HR 20 december 2019 (overeenkomst van inscharing) voerde een paardenfokker, die tegen betaling weilanden in gebruik had van de grondeigenaar, aan dat de overeenkomst met de grondeigenaar een pachtovereenkomst was en niet een huurovereenkomst. De eigenaar van de grond stelde dat er sprake was van ‘inscharing’ en dat de overeenkomst was opgezegd, en vorderde ontruiming. ‘Inscharing’ is het beschikbaar stellen van weilanden voor begrazing door het vee van de ‘huurder’. De paardenfokker beriep zich op bescherming als pachter, stellende dat er een pachtovereenkomst gesloten was.

Art. 7:311 B.W. omschrijft pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Zie ook de pagina Algemene bepalingen pacht.

Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een pachtovereenkomst, aldus de Hoge Raad. Hoe de partijen de overeenkomst noemen doet daarbij niet ter zake. De Hoge Raad besliste dit al eens in het arrest HR 8 juni 2018 (BBL c.s./pachters). Zie ook de bespreking van het arrest inzake de overeenkomst van inscharing op Lawyrup (lees Rechtspraak).

Uit deze casus blijkt dat wanneer agrarische gronden of gebouwen ‘gehuurd’ worden, het nodig kan zijn om te kijken of het gaat om pacht of huur. In deze zaak is niet echt ingegaan op de aard van de overeenkomst van inscharing, maar kennelijk zou dit – als de overeenkomst niet kwalificeert als pacht – de basisvorm van huur zijn als bedoeld in art. 7:201 lid 1 B.W..

De pachtovereenkomst kent een ander beschermingsregime dan huur en de huurder zou in geval van een algemene huurovereenkomst geen bescherming genieten. Het was ook geen huur van ‘overige bedrijfsruimte’ (art. 7:230a B.W.), want dat moet gebouwd onroerend goed betreffen. Zie voor deze zgn. restgroep huur bedrijfsruimte de pagina Overgang en einde van de huur.

Geen huur maar bruikleen; of omgekeerd?

Het komt ook voor dat woningen in bruikleen worden gegeven. De reden daarvoor kan onder meer zijn het tegengaan van leegstand en van het risico van kraken van de woning.

Met enige regelmaat gaat het daarbij om woningen of gebouwen die op de nominatie staan om gesloopt te worden teneinde daar nieuwbouw te laten doen, waarvan een gemeente eigendom is. In afwachting van de aanvang van het nieuwbouwproject geeft de gemeente het beheer van die gebouwen of woningen vaak uit handen aan een beheerbedrijf (zoals de hierna genoemde Hopmans Wonen). Het kan nauw luisteren hoe de afspraken worden vastgelegd over de gebruiksvergoeding die de bewoner moet betalen aan de beheerder, om buiten de kwalificatie ‘huur’ te blijven.

De rechter zal daarbij kritisch kijken naar de inhoud van de gemaakte afspraken, en met name ook of de partijen (en met name de eigenaar van de woning) met de overeenkomst niet probeert de wettelijke huurbescherming te ontlopen door de overeenkomst te benoemen als bruikleen.

De vergoeding die de bewoner moet betalen voor het gebruik is daarbij van groot belang, omdat bruikleen immers behelst het ter beschikking stellen van een goed om niet. Zie voor de definitie van bruikleen ook de pagina Algemene bepalingen bruikleen (art. 7A:1777 B.W.).

Voor een voorbeeld van de kwalificatie van een antikraak-overeenkomst zie Ktr. Arnhem 12 oktober 2022 (geen huur maar bruikleen), welke uitspraak in het onderdeel Rechtspraak is besproken (lees Rechtspraak). In dit geval stelde de rechter vast dat er sprake was van bruikleen, zodat de bewoner geen huurbescherming genoot (omdat het geen huur was).

Ook in Vzr. Rb. Breda 24 februari 2023 (Hopmans Wonen en Gemeente Roosendaal/gedaagden) ging het om de vraag, of er sprake was van bruikleen of van huur van een woning. In dit geval was de ruimte – via Hopmans Wonen – door de gemeente kosteloos ter beschikking gesteld. De bewoner moest wel een maandelijkse vergoeding aan Hopmans Wonen betalen, maar dat was ter bestrijding van de kosten van het beheer en de nutslasten. Homans Wonen kon dit voldoende onderbouwen, zodat er sprake was van bruikleen. Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

In de zaak leidend tot het arrest Gerechtshof Den Haag 19 juli 2022 (Stichting GOUDasfalt/14TheRoad) kwam het Hof – net als de rechtbank – echter wel tot het oordeel dat er sprake was van een huurovereenkomst. De onzinnige stellingen van de advocaat van de verhuurder over de kwalificatie als huurovereenkomst werden terecht van tafel geveegd. Alleen werd de huur vervolgens ontbonden vanwege de huurachterstand. Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

De zaak van de Pipowagen die Tiny House werd, leidend tot Ktr. Noord Nederland 23 september 2022 (pipowagen) – waar de Kantonrechter behoorlijk de boeken in gedoken is en veel interessante jurisprudentie ophaalt – is de slotsom dat het gebruik van het landje wel huur is, maar niet een nader gekwalificeerde vorm (gewone 201-huur dus). Toch mocht de verhuurder niet opzeggen. Deze uitspraak wordt nader besproken op Lawyrup in het onderdeel Rechtspraak (lees Rechtspraak).

Gemengde overeenkomsten: is de huur los te zien van de andere elementen?

Een ander kwalificatieprobleem waarmee de rechter zich geconfronteerd kan zien, zijn gemengde overeenkomsten, waarbij naast de terbeschikkingstelling van woonruimte ook andere diensten geleverd worden, zoals zorg.

Wanneer er sprake is van een gemengde overeenkomst, dan geldt de samenloopregel van art. 6:215 B.W.. Wanneer de bepalingen van de regimes van de ene soort overeenkomst met elkaar strijden moet de rechter welk type overeenkomst prevaleert. In dat geval kan de huurbescherming komen te ontvallen aan de gemengde overeenkomst.

Zie over de samenloopregel bij gemengde overeenkomsten ook de pagina Algemene bepalingen overeenkomsten.

De Hoge Raad heeft al eerder beslist over een overeenkomst waarin huur van overige bedrijfsruimte (art. 7:290 B.W.) en een cateringovereenkomst gecombineerd waren. Zie HR 10 maart 2017 (kasteel Groeneveld). De Hoge Raad bevestigde de beslissing van het Hof, dat hier sprake was van een gemengde overeenkomst, waarbij het cateringelement overheerste. De cateraar kwam dus geen beroep op huurbescherming toe bij opzegging van de overeenkomst.

In het kort geding Ktr. Den Haag 19 september 2022 (stichting Stichting Perspektief / bewindvoerder) deed zich deze vraag voor. De Kantonrechter kwam tot de slotsom, dat in deze gemengde overeenkomst het zorgelement overheerste. De regels van huurbescherming golden niet.

In de kwestie Hof Arnhem 7 februari 2023 (gemengde overeenkomst woonboerderij) was een woonboerderij volgens de huurovereenkomst in twee delen – een woongedeelte en een bedrijfsgedeelte – verhuurd. Het Hof oordeelde dat de huur niet splitsbaar was, omdat er feitelijk geen scheiding was en bovendien de bedrijfsactiviteiten inmiddels gestaakt waren. Lees de bespreking op Lawyrup (lees Rechtspraak).

Op de pagina Algemene bepalingen huurovereenkomsten zijn nog enkele andere voorbeelden genoemd.

Kwalificatie van huur van bedrijfsruimte

Naast de hiervoor besproken problematiek van de kwalificatie van gemengde huurovereenkomsten – met deels huur van woonruimte en deels huur van bedrijfsruimte – speelt er nog een ander kwalificatievraagstuk bij de huur van (alleen) bedrijfsruimte.

Namelijk de vraag of het zgn. ‘middenstandsbedrijfsruimte’ (art. 7:290 B.W.) betreft of huur van ‘overige bedrijfsruimte’ (art. 7:230a B.W., welke vroeger onder de thans vervallen Huurwet viel). Bij middenstandsbedrijfsruimte – dat is bedrijfsruimte waarin zich een openbaar toegankelijk gedeelte bevindt voor de verkoop aan het publiek – gelden namelijk wettelijke huurtermijnen en tevens huurbescherming. Dit omdat de wet er van uit gaat dat de locatie van dergelijke bedrijfsruimte essentieel is voor de bedrijfsvoering van de huurder, en die dus beschermd moet worden tegen verhuizing van hot naar haar waardoor de huurder schade zou lijden in zijn bedrijfsvoering.

Voor de bespreking van die kwalificatieproblematiek zie de pagina Huur van bedrijfsruimte.

Auteur & Last edit

[MdV, 5-10-2023; laatste bewerking 6-11-2023]