In de zaak Rb. Overijssel 24 april 2019 (Project De Zon) hadden er onderhandelingen plaatsgevonden tussen een Bouwbedrijf en de eigenaar van het complex “De Zon” over projectontwikkeling van De Zon. Volgens de eigenaar was er overeenstemming bereikt, maar het Bouwbedrijf ontkende dat.

De rechtbank overwoog:

“4.3 het Bouwbedrijf betwist gemotiveerd dat partijen mondeling een koopovereenkomst hebben gesloten. Daartoe voert zij aan dat op 11 mei 2018 wel een bespreking heeft plaatsgevonden, maar dat daarbij slechts de wijze van samenwerking en uitgangspunten zijn besproken en partijen enkel de intentie hebben uitgesproken om te onderzoeken of zij op basis daarvan tot een financieel haalbaar plan konden komen.

Ter onderbouwing van de stelling dat op 18 mei 2017 mondeling een koopovereenkomst tot stand is gekomen verwijst de eigenaar van De Zon naar het e-mailbericht van Bouwbedrijf van 19 mei 2017. Uit deze e-mail volgt weliswaar dat Bouwbedrijf en de eigenaar van De Zon met betrekking tot de Pijpenstraat ergens ‘uit zijn gekomen’, maar daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dát en, zo ja, welke afspraken partijen concreet zouden hebben gemaakt.

Uit de omstandigheid dat Bouwbedrijf vervolgens op 31 mei 2017 een conceptversie van een (intentie)overeenkomst aan de eigenaar van De Zon stuurt, blijkt naar het oordeel van de rechtbank evenmin dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Integendeel, in dit stuk zijn aanwijzingen te vinden voor het standpunt van het Bouwbedrijf dat partijen medio mei 2017 slechts hun intenties met betrekking tot project De Zon bespraken en dat deze intenties de basis vormden voor verdere contractonderhandelingen. In de begeleidende e-mail benoemt Bouwbedrijf uitdrukkelijk dat het “een conceptversie van de intentieovereenkomst” betreft en dat het doel van deze overeenkomst is het overbruggen van de tijd tot tussen partijen een definitieve overeenkomst kan worden gesloten. De eigenaar van De Zon heeft deze overeenkomst niet getekend, of anderszins op de conceptovereenkomst of de begeleidende e-mail gereageerd. Voor zover partijen met de conceptovereenkomst al meer beoogden dan de enkele vastlegging van intenties, blijkt nergens uit dat de inhoud daarvan door de eigenaar van De Zon is aanvaard.”

Rechters hechten bij de vaststelling of er een overeenkomst gesloten is ook aan gebeurtenissen, die na het moment van het beweerdelijke bereiken van overeenstemming gebeurd is. We zien dat dit de partij die zich erop beroept dat er wilsovereenstemming bereikt is vaak de das om doet. In de zaak over Project De Zon overwoog de rechtbank:

“Bovendien bleven partijen in de daaropvolgende maanden uitdrukkelijk in gesprek over de totstandkoming en inhoud van een overeenkomst. Zo werd gesproken over openstaande vragen, wijzigingen in de plannen, aanpassing van de koopprijs als gevolg van sloopkosten, de planning van het proces en de gewenste fiscale constructie. Ook uit het feit dat partijen na mei 2017 nog onderhandelden over verschillende belangrijke aspecten van de overeenkomst, volgt dat tussen partijen nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen.”

Geen schadevergoeding voor afgebroken onderhandeling

In deze zaak had de eisende partij ook subsidiair een vordering ingesteld wegens onrechtmatig afbreken van de onderhandeling. De rechtbank ging ook daarin niet mee. De rechtbank overwoog hierover:

“4.12 Volgens vaste rechtspraak geldt als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen het volgende. Ieder van de onderhandelende partijen is vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. De onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval dat onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Dit is een strenge maatstaf, waarbij men terughoudend moet zijn met het aannemen van onaanvaardbaarheid.”

Zie voor de bespreking van deze uitspraak ook de pagina Totstandkomen van overeenkomsten.

[MdV, 24-04-2023]