Inleiding algemene bepalingen koopovereenkomst

In Afd. 1 van Titel 1 Boek 7 B.W. worden enkele algemene bepalingen gegeven, die gelden voor alle koopovereenkomsten. Tevens worden daarin enkele specifieke soorten koopovereenkomst – met name de consumentenkoop en de koop van onroerend goed – als aparte categorieën benoemd. De afdeling omvat 8 bepalingen (art. 7:1 B.W. tot en met art. 7:8 B.W.).

Definitie koopovereenkomst

Art. 7:1 B.W. bepaalt, dat koop de overeenkomst is waarmee de verkoper zich verbindt een zaak te leveren en de koper om daarvoor een prijs in geld (koopsom) te betalen. De term “zaak” impliceert dat de koopovereenkomst alleen van toepassing is op stoffelijke objecten (roerend en onroerend). Wanneer er diensten geleverd worden, dan geldt de regeling van opdracht, of aanneming dan wel kan er sprake zijn van een arbeidsovereenkomst.

In art. 7:47 B.W. wordt echter bepaald, dat een koopovereenkomst ook vermogensrechten tot object kan hebben. Zie de pagina Koop van vermogensrechten.

In sommige gevallen kan er onduidelijkheid bestaan, of er sprake is van een koopovereenkomst of dat er sprake is van dienstverlening. Zie verder bvb. art. 7:5 lid 5 B.W., waarbij ook immateriële dingen als electra en digitale content als “zaak” worden beschouwd.

De prijs hoeft niet expliciet afgesproken te worden. Wel moet men het er over eens zijn, dat er betaald moet worden (anders is het een schenking). Art. 7:4 B.W. geeft een regeling voor de situatie dat de prijs niet specifiek is afgesproken: er moet dan een redelijke, marktconforme prijs worden betaald.

Op de totstandkoming van de koopovereenkomst zijn de algemene regels van aanbod en aanvaarding van toepassing (zie art. 6:217 B.W.).

Koopoptie en voorkeursrecht

In de praktijk worden dikwijls koopopties overeengekomen: dit is een recht op basis waarvan iemand – onder de voorwaarden die contractueel zijn afgesproken – bevoegd is het recht uit te oefenen om iets te kopen. Dit komt onder meer voor in de vastgoedpraktijk. Ook in de effectenhandel is de optie een gebruikelijk instrument. Daarnaast worden aan werknemers of bestuurders van vennootschappen regelmatig opties op aandelen (tegen een vooraf bepaalde, aantrekkelijke uitoefenprijs) in de vennootschap aangeboden als extra beloning (bonus) voor hun werk. De koopoptie kent geen algemene regeling in de wet (afgezien van fiscale regels voor aandelenopties).

Voorkeursrecht tot koop of ‘recht van eerste koop’

Daarnaast komt ook het voorkeursrecht tot koop (ook wel genoemd: ‘eerste recht van koop’) regelmatig voor. Ook het voorkeursrecht kent geen algemene regeling in de wet. Wel biedt de art. 2 Wet voorkeursrecht gemeenten een gemeente de mogelijkheid om gronden aan te wijzen, waarop de gemeente een voorkeursrecht heeft als de eigenaar van plan is deze te ‘vervreemden’ (dat wil zeggen: deze in eigendom over te dragen etc. zoals in deze wet bepaald). Een voorkeursrecht kan overigens ook zien op andere rechten dan koop, zoals een voorkeursrecht om te huren.

In de regeling van de pachtovereenkomst is aan de pachter een wettelijk voorkeursrecht toegekend om het gepachte te kopen, als de verpachter voornemens is het gepachte te vervreemden (art. 7:378 B.W.). Het belang van de pachter is om door het kopen van het land zekerheid te verkrijgen dat hij het land kan blijven gebruiken. Zie de pagina Voorkeursrecht pachter.

In huurovereenkomsten wordt ook regelmatig een voorkeursrecht bedongen. Dit heeft meestal hetzelfde doel als pacht – zekerheid dat de huurder in het gehuurde kan blijven – maar dat hoeft niet. Volgens de Hoge Raad gaat het voorkeursrecht niet per se mee over als het pand wordt verkocht (en de huurder niet van het voorkeursrecht gebruik maakt). Aldus HR 15 juni 2007 (Maxeda Nederland/Stichting CAS Kampen). Alleen als het voorkeursrecht in de prijs verdisconteerd is, is dit volgens de Hoge Raad dermate verknocht met de huurovereenkomst, dat het dan wel mee overgaat op de opvolgend eigenaar.

In Gerechtshof Arnhem 13 december 2011 (voorkeursrecht bedrijfsopvolger) overwoog het Hof, dat een vorderingsrecht zoals een voorkeursrecht overdraagbaar is, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet (art. 3:83 lid 1 BW) dan wel de overdraagbaarheid door een beding tussen schuldeiser en schuldenaar is uitgesloten (lid 2). In deze casus slaagde de eigenaar er niet in om aan te tonen, da het voorkeursrecht dermate aan de persoon van de gerechtigde verbonden was, dat dit in casu niet overdraagbaar was. Ook Rb. 28 november 2018 (Provincie Zuid-Holland/Recreatiecentrum Vlietland) besliste dat een voorkeursrecht overdraagbaar is.

In de zaak Gerechtshof Amsterdam 17 augustus 2021 (Ladywaxx/verhuurder) (gepubliceerd op 28 september 2021) had de verhuurder/eigenaar van het bedrijfspand dat Ladywaxx huurder – en passant bij een ontmoeting in het park – mondeling toegezegd dat Ladywaxx een recht van eerste koop had. Vervolgens werd het pand verkocht aan een aannemer, die werk aan het pand had verricht. Ladywaxx – ook niet van gisteren – belde de verkoper op om te reclameren: “u had ons toch een recht van eerste koop toegezegd?”. Dat gesprek werd opgenomen. De verhuurder erkende de toezegging, “maar het was anders gelopen”.

Rechtbank en Hof veroordelen de verkopende verhuurder om de schade aan Ladyqaxx te vergoeden. Er was geen boetebeding afgesproken, dus de schade moet worden begroot op basis van de ‘wat als’ fictie. Ook werd in de overwegingen betrokken of Ladywaxx in staat was geweest om het pand te kopen.

Verschil tussen voorkeursrecht en koopoptie

Een voorkeursrecht verschilt van een koopoptie, doordat de rechthebbende niet zelf kan beslissen, dat hij de zaak kan kopen voor een vooraf bepaalde prijs, of een prijs waarover is afgesproken hoe deze wordt vastgesteld. De koopoptie is een ‘wilsrecht’, het voorkeursrecht is een ‘vorderingsrecht’. Een voorkeursrecht (zoals het voorkeursrecht tot koop) is een voorwaardelijke verbintenis. Zie de pagina Voorwaardelijke verbintenissen.

Een voorkeursrecht houdt slechts in, dat de eigenaar van de zaak verplicht is deze aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden (aanbiedingsplicht), voordat hij deze aan een derde mag verkopen of vervreemden. Als de voorkeursgerechtigde geen gebruik wil maken van het voorkeursrecht, dan staat het de eigenaar vrij te verkopen aan derden. Overigens beperkt het voorkeursrecht de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar niet: het voorkeursrecht heeft geen zakelijke werking. Gevolg van schending zal zijn dat de verkoper wanprestatie pleegt en schadeplichtig wordt. Vaak worden bij het vestigen van een voorkeursrecht boetes bedongen (zie ook de pagina Boetebeding).

Het enkele uitoefenen van het voorkeursrecht brengt – anders dan uitoefening van een koopoptie – geen koopovereenkomst tot stand. Wil de voorkeursgerechtigde gebruik maken van het voorkeursrecht, dan moet de verkoper de zaak tenminste tegen dezelfde voorwaarden als aan de gegadigde derde-koper aanbieden. Dit tenzij de voorwaarden bij het afspreken van het voorkeursrecht al zijn vastgelegd. Wanneer de eigenaar en de voorkeursgerechtigde het niet eens worden over de prijs en/of de nadere voorwaarden van de verkoop, dan mag de eigenaar aan een ander verkopen. Voor analoge toepassing van de schriftelijkheidseis van art. 7:2 B.W. was geen reden, want dit betrof geen verkoop aan een particulier. Waarbij het maar de vraag is of dit voor een ‘recht van eerste koop’ überhaupt heeft te gelden.

Koop van onroerende zaken

Art. 7:2 B.W. bevat (sinds 2003) een speciale regeling voor de koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken, die zijn bedoeld voor bewoning en waarbij de koper een natuurlijk persoon is (niet zijnde een handelaar). “Handelaar” is de term die in Europese richtlijnen wordt gebruikt als wordt gedoeld op iemand die handelt in het kader van de uitoefening van een beroep of die bedrijfsmatig handelt.

Deze koopovereenkomst moet op straffe van nietigheid schriftelijk worden aangegaan en de koper heeft een wettelijke bedenktijd van 3 dagen (lid 2). Deze bepaling is van dwingend recht.

De eis van een schriftelijke overeenkomst kan ook in het nadeel van de koper uitpakken. Als er immers een mondelinge overeenkomst is, maar de verkoper weigert (bvb. omdat hij alsnog een hoger bod heeft gekregen) een koopakte te verstrekken, dan is de koop niet tot stand gekomen. De vraag rijst dan, of er sprake is van een bindende voorovereenkomst, of de verkoper wellicht aansprakelijk is uit onrechtmatige daad. De omstandigheden van het geval zullen bepalend zijn. Zie ook het e-Book precontractuele goede trouw.

Op de bedenktijd is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Zaterdagen, zondagen en feestdagen tellen dus niet mee.

De regeling geldt niet voor huurkoop, veilingkoop en de koopovereenkomst van Afd. 1A.

Art. 7:3 B.W. regelt de zgn. Vormerkung. De koper van een onroerende zaak kan de koopovereenkomst laten inschrijven in het Kadaster. Daarmee verkrijgt de koper een versterkte positie om de koop af te dwingen, zelfs bij faillissement van de verkoper.

Consumentenkoop

Art. 7:5 B.W. geeft een definitie van de term “consumentenkoop” (lid 1): de koopovereenkomst met betrekking tot een roerende zaak tussen een bedrijfsmatig handelende verkoper en een niet-bedrijfsmatig handelende natuurlijk persoon als koper.

Samenloop van consumentenkoop en aanneming van werk

Als de zaak nog gemaakt moet worden en de overeenkomst voldoet aan de omschrijving van een aannemingsovereenkomst als opgenomen in art. 7:750 B.W., dan zijn de bepalingen van de overeenkomst van aanneming mede van toepassing (lid 4). Bij strijdigheid prevaleren de bepalingen inzake de consumentenkoop. Zie ook de pagina Aanneming van werk in het algemeen.

In het arrest Hof Leeuwarden 2 december 2012 (consument/Apart Bouw) deed zich bij de inning van een openstaande factuur de vraag voor, of de aannemingsovereenkomst prevaleerde, of de regels van de consumentenkoop. Uitkomst was, dat deze laatste prevaleerden, waardoor de vordering was verjaard op grond van de dwingendrechtelijke verkorte verjaringstermijn van twee jaar die geldt voor consumentenkoop (art. 7:28 B.W.).

Het Hof wijst er op, dat art. 7:5 lid 4 BW bij wet van 6 maart 2003, Stb 2003, 110 is ingevoerd als aanvulling op de reeds bestaande tekst van art. 7:5 BW. Zij vormt de neerslag van art. 1 lid 4 van de Richtlijn betreffende bepaalde aspecten van de verkoop en de garanties voor consumptiegoederen (Richtlijn 1999/44/EG van het Europees Parlement en de Raad van 25 mei 1999, PbEG L 171) welke bepaling luidt: ‘Overeenkomsten tot levering van te vervaardigen of voort te brengen consumptiegoederen vallen eveneens onder deze richtlijn.’ Het Hof gaat hierbij ook in op de MvT bij deze implementatiewet.

Lees de geciteerde passages uit de MvT bij de Wet van 6 maart 2003 (Stb. 2003, 110)

Art. 7:2 B.W. niet van toepassing op consumentenkoop roerende zaak in combinatie met aanneming

In het arrest Hof Arnhem 8 december 2008 (Keukenconcurrent) wijst het de stelling van de consument van de hand, dat art. 7:2 B.W. op de overeenkomst met betrekking tot de levering van een keuken van toepassing is. Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd die in dat artikel zijn opgenomen, gelden in die situatie dus niet.

Het Hof overwoog (r.o. 4.6):

“Keukenonderdelen, ook als zij samen gedacht zouden kunnen worden als één keukenuitrusting, zijn geen bestanddeel van de onroerende zaak waarvan de keukenruimte uitmaakt, als zij nog niet in die ruimte geplaatst zijn. Reeds hierom mist artikel 7:2 BW toepassing op de onderhavige koopovereenkomst. Daarnaast dwingt ook de strekking van artikel 7:2 BW – te weten het bieden van bijzondere bescherming aan consument-kopers van woningen – niet tot een extensieve interpretatie als door [appellant] voorgestaan. In dat licht bezien moet worden aangenomen dat de tekst van artikel 7:2 BW (en ook van artikel 7:765 BW, op welke bepaling de tekst van artikel 7:2 bij genoemde nota van wijziging werd afgestemd) met “bestanddeel” iets anders voor ogen heeft (te weten een als afzonderlijke woning te kwalificeren deel van een onroerende zaak) dan wat [appellant] hier voorstaat (te weten een bestanddeel als bedoeld in artikel 3:4 BW).” 

Ook volgens Hof Den Haag 18 december 2018 (Mandemakers/consument) is art. 7:2 B.W. – waaronder het schriftelijkheidsvereiste en de ontbindingstermijn van drie dagen – niet van toepassing op een consumentenkoop voor een keuken. Het Hof overwoog (r.o. 4.17):

“De consumenten hebben aangevoerd dat de koper van een keuken op grond van artikel 7:2 BW het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden binnen drie dagen na het sluiten van het schriftelijke koopcontract. De stelling dat artikel 7:2 BW ook ziet op een zaak die bestanddeel wordt van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, berust op een onjuiste lezing van deze wetsbepaling.”

Algemene bepalingen overeenkomst tussen handelaar en consument

Het is echter de vraag, of hiermee niet wordt voorbijgezien aan de bepalingen inzake de overeenkomst tussen handelaren en consumenten, die in 2014 zijn ingevoerd (zie de pagina Overeenkomsten tussen handelaren en consumenten). Onder omstandigheden kan de consument de overeenkomst nog gedurende 14 dagen ontbinden, bij voorbeeld wanneer deze buiten de verkoopruimte van de keukenleverancier tot stand is gekomen (bij de consument thuis bvb.). Dit ontbindingsrecht bestaat echter niet, wanneer het op maat gemaakte zaken betreft (art. 6:230p lid 1 aanhef en sub f, 1e B.W.) Omdat de aankoop van roerende zaken die geïnstalleerd moeten worden, onder de consumentenkoop valt, is het altijd zaak die bepalingen in de gaten te houden.

Nutsgoederen

De regeling geldt niet voor leidingwater (lid 3). Wel voor gas en electra en digitale content die niet op een drager staat (lid 5).

Wanneer er sprake is van een combinatie van levering van roerende zaak en bijkomende diensten zijn art. 7:9, 7:11 en 7:19a B.W. inzake de consumentenkoop van toepassing (lid 6).

Regeling consumentenkoop dwingend recht

Art. 7:6 B.W. verklaart in lid 1 de bepalingen inzake de consumentenkoop van dwingend recht. Uitgezonderd zijn in lid 2 echter art. 7:12, en 7:13 lid 1 en 2, en art. 7:26 en 7:35 B.W.. Maar wanneer deze bepalingen in algemene voorwaarden worden uitgesloten wordt dat beding geacht onredelijk bezwarend te zijn.

Art. 7:6 lid 3 B.W. beschermt de koper tegen verlies van consumentenbescherming die Richtlijn 99/44/EG biedt. De wetgever is verplicht deze bescherming op te nemen. Daarmee wordt toepasselijkheid (bvb. door rechtskeuze) van ander recht met minder bescherming doorbroken. Art. 7:6a B.W. regelt de garantie en het garantiebewijs bij consumentenkoop.

Behoud ongevraagd ter verleiding tot koop toegezonden zaak

Degene aan wie een zaak ongevraagd is toegezonden, is – ongeacht enige andersluidende mededeling van de verzender – bevoegd de zaak om niet te behouden, als de ontvanger van de zaak redelijkerwijze mag aannemen dat deze toezending is geschied ten einde hem tot een koop te bewegen, tenzij het hem is toe te rekenen dat de toezending is geschied (art. 7:7 lid 1 B.W.).

Geen verplichting tot betaling ontstaat voor een natuurlijke persoon, die handelt voor doeleinden buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit (d.w.z. een ‘consument’), bij de ongevraagde levering van zaken, financiële producten, water, gas, elektriciteit, stadsverwarming of digitale inhoud die niet op een materiële drager is geleverd, ongeacht of de digitale inhoud individualiseerbaar is en of er feitelijke macht over kan worden uitgeoefend, dan wel de ongevraagde verrichting van diensten, als bedoeld in artikel 193i onderdeel f van Boek 6 (art. 7:7 lid 2 B.W.). Stilzitten van de consument kan niet als aanvaarding worden aangemerkt.

Terugsturen kan worden gedaan op kosten van de afzender (art. 7:7 lid 3 B.W.).

Consumentenkoop nieuwbouwwoning

Wordt een nieuw gebouwde of te bouwen woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, verkocht en is de koper een consument (zie art. 7:7 B.W.), dan zijn art 7:767 B.W. en art. 7:768 B.W. van overeenkomstige toepassing.

Dat betekent, dat het voorschot voor aanvang niet meer dan 10% mag zijn en betalingen waartoe de opdrachtgever wordt verplicht moeten overeenstemmen met de waarde van de aan de opdrachtgever overgedragen goederen of gelijke tred houden met de voortgang van de bouw. En de opdrachtgever heeft het recht ten hoogste 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en) en dit bedrag in depot te storten bij een notaris in plaats van het aan de aannemer te betalen. Zie de pagina Bijzondere bedingen woningbouw consument.

Hiervan kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 214 van Boek 6 (art. 7:8 B.W.)..

Auteur & Last edit

[MdV, 3-09-2018; laatste bewerking 28-09-2021]