Inleiding huur van bedrijfsruimte

Hoewel de titel van afdeling 6 spreekt van “bedrijfsruimte”, valt zeker niet alle bedrijfsruimte hier onder. Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W. geeft alleen een regeling voor zogeheten “middenstandsbedrijfsruimte”. Voor deze categorie bedrijfsruimte geeft de wet regels van huurbescherming. De afdeling omvat 21 artikelen (art. 7:290 B.W. tot en met art. 7:310 B.W.).

De regeling van de MKB-bedrijfsruimte is van dwingend recht (art. 7:291 lid 1 B.W.).

Wetswijziging ingaande 1 augustus 2003

De afdeling is in de plaats gekomen van de regeling in art. 7A:1624 B.W. (zie Stb. 2002, 588) en inwerking getreden op 1 augustus 2003.

Tekst Overgangsrecht Art. XI Invoeringswet

Art. XI van de invoeringswet geeft de volgende regel van overgangsrecht:

“Procedures inzake overeenkomsten van huur en verhuur, waarop deze wet betrekking heeft, waarin de inleidende dagvaarding is betekend dan wel het inleidend verzoekschrift is ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreden van deze wet, worden, met inbegrip van een eis die in het geding bij wege van reconventie is of wordt gedaan, beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold.”

Huur overige bedrijfsruimte (art. 7:230a B.W.)

Andere soorten bedrijfsruimte, zoals fabrieken, magazijnen of kantoren, maar ook maneges, bioscopen en reisbureaus, vallen niet onder de regeling. Deze restgroep – de vrij divers is – valt onder art. 7:230a B.W.. Deze bepaling springt niet direct in het oog als een aparte regeling voor deze restgroep van bedrijfsruimte. Voorheen was op deze restgroep de Huurwet van toepassing. Die echter per 1 augustus 2003 vervallen.

Anders dan middenstandsbedrijfsruimte kent de overige bedrijfsruimte niet van rechtswege huurbescherming. De huurder van deze overige bedrijfsruimte, die de huur na het einde van de overeengekomen termijn wil voortzetten, moet daartoe een verzoek indienen bij de rechter. Zie voor deze overige bedrijfsruimte de pagina Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur.

De ratio achter dit verschil in rechtsbescherming is, dat de wetgever meende dat de zgn. middenstandsbedrijfsruimte een grotere mate van huurbescherming verdienen omdat hun bedrijfsvoering meer plaatsgebonden is en beëindiging van de huur voor deze ondernemers (grosso modo: winkeliers) grotere economische gevolgen heeft.

Middenstandsbedrijfsruimte

Afdeling 6 is dus alleen van toepassing op “middenstandsbedrijfsruimte”, dat wil zeggen bedrijfsruimte met een verkoopgedeelte erin. Daarnaast ook een hotelbedrijf of een camping. In art. 7:290 lid 2 aanhef en a t/m c B.W. is gedefinieerd wat precies onder de noemen van art. 7:290 B.W. valt:

een (gebouwde) onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een overeenkomst van huur en verhuur:

– is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

– een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;

– die bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Bij de bedrijfsruimte behorende afhankelijke woning

Volgens art. 7:290 lid 3 B.W. hoort tot de bedrijfsruimte ook de “onroerende aanhorigheden”, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.

De (onder)huurder van dergelijke woonruimte geniet bij het einde van de huur van de bedrijfsruimte anders dan bij de huur van zelfstandige woonruimte geen huurbescherming op grond van art. 7:269 B.W.. Zie de pagina Medehuur en voortzetting van de huur en het daar vermelde arrest van de Hoge Raad inzake Rens/Tolsma en de uitspraak van rechtbank Rotterdam.

Kwalificatie huurovereenkomsten bedrijfsruimte

Vanwege het verschil in rechtsbescherming is de kwalificatie van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte van belang. Het komt met enige regelmaat voor dat de rechter aan de hand van een specifieke situatie moet vaststellen of de gehuurde ruimte valt onder het criterium voor middenstandsbedrijfsruimte, dan wel behoort tot de restgroep van overige bedrijfsruimte.

Bij deze kwalificatie gaat de rechter niet uit van wat partijen hebben afgesproken, maar van de feitelijke situatie. Het enkele feit dat de gehuurde ruimte in de huurovereenkomst wordt aangeduid als “winkel”, of het toepasselijk verklaren van de algemene ROZ-bepalingen voor “Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 B.W.” niet bepalend is voor de kwalificatie. Anders zou het dwingendrechtelijke regime immers te gemakkelijk omzeild kunnen worden.

HR 24 september 2021, ECLI:NL:HR:2021:1341 bepaalt dat een exploitatieovereenkomst van een benzinestation geldt als huurovereenkomst.

De rechter moet onderzoeken, welk over het gebruik van de bedrijfsruimte partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben beoogd, waarbij ook gelet moet worden op de inrichting van het gehuurde. In het arrest HR 4 december 2004 (VOF Vloerenbedrijf/verhuurster) besliste de Hoge Raad, dat het feit dat partijen de huurovereenkomst een andere benaming hadden gegeven (als art. 230a-ruimte) nam niet weg dat het niettemin Middenstandsbedrijfsruimte was. Dat dit gebruik door de gemeente verboden was, deed niet ter zake.

Lees meer over HR 4 december 2004 (VOF Vloerenbedrijf/verhuurster)

De Hoge Raad overweegt – onder verwijzing naar oudere jurisprudentie (in r.o. 3.4.2):

“Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW dan wel als huur van (andere) bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 24 december 1993, nr. 15170, NJ 1994, 215).”

In die procedure heeft het Hof vervolgens vastgesteld, dat er sprake was van een ruimte voor de verkoop van vloeren aan bedrijven en consumenten die in de als showroom ingerichte bedrijfsruimte diverse soorten vloeren konden bekijken. Er was ook een kassa aanwezig waar gekochte vloeren betaald konden worden. Het feit, dat de gemeente detailhandel in het onderhavige pand niet toestond, was vermoedelijk de reden waarom in de huurovereenkomst werd gesproken van bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet, maar stond er niet aan in de weg dat de huur werd gekwalificeerd als middenstandsbedrijfsruimte.

In het arrest van Hof Amsterdam d.d. 26 januari 2016 (Telecomwinkel) besliste het Hof, dat een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten niet is te beschouwen als kleinhandelsbedrijf en ook niet als een van de andere bedrijven die zijn genoemd in artikel 7:290 BW.

Lees meer over Hof 26 januari 2016 (Telecomwinkel)

De huurder van een telecomwinkel was minder fortuinlijk dan het vloerenbedrijf. De huurder exploiteerde in het gehuurde een bedrijf waarin klanten zowel telefoonkaarten en accessoires van telefoons konden kopen, als reparaties kunnen laten verrichten, als (via consoles en cabines) internetverbinding kunnen krijgen en (lange afstand) telefoongesprekken kunnen voeren, terwijl eveneens dranken en andere consumpties werden verkocht. In de huurovereenkomst werd verwezen naar art. 7:290 B.W.. Het Hof overweegt, dat een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten niet is te beschouwen als kleinhandelsbedrijf en ook niet als een van de andere bedrijven die zijn genoemd in artikel 7:290 BW. Het enkele feit dat, volgens de huurder, zijn bedrijf plaatsgebonden is, is daarvoor onvoldoende.

Ook een praktijkruimte voor paramedici – zoals logopedisten of fysiotherapeuten – is volgens Rb. Zwolle-Lelystad 17 mei 2006 (paramedische praktijk geen ambacht) niet aan te merken als middenstandsbedrijfsruimte.

Dwingend recht

Van de bepalingen inzake huur van (middenstands)bedrijfsruimte kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:291 lid 1 B.W.). De bepalingen in deze afdeling zijn dus van dwingend recht. Onder de oude regeling waren dergelijke bedingen nietig. Onder de huidige regeling kunnen dergelijke bedingen door de huurder worden vernietigd.

Bedingen ten nadele van de huurder kunnen echter niet worden vernietigd, wanneer deze zijn goedgekeurd door de rechter (lid 2). Die uitzondering kent echter ook weer een uitzondering: dit kan wel als het gaat om een afwijking van art. 7:307 B.W. (inzake indeplaatsstelling van de huurder).

Onder omstandigheden kan een beding, dat in strijd is met bvb. de dwingendrechtelijke bepalingen van de huurbescherming, toch rechtsgeldig blijken te zijn. Zie in dit verband HR 20 april 1990 (Hupkes/Coster Zonen B.V.) zoals besproken op de pagina Rechtshandelingen bij art. 3:40 lid 2 B.W..

Goedkeuring van afwijkend beding

Zowel de huurder als de verhuurder kan zich tot de rechter wenden met het verzoek om goedkeuring van een beding, waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van deze afdeling. De rechter verleent de goedkeuring alleen als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast. Goedkeuring kan ook worden verleend als de huurder t/o de verhuurder niet “zwakkere” partij is en daarom de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet nodig heeft (art. 7:291 lid 3 B.W.). Het goed te keuren (afwijkende) beding (of bedingen) moet(en) expliciet in het verzoekschrift worden opgenomen (lid 4).

Blijkens HR 4 april 2015 (Centre Hotel) kan het verzoek om goedkeuring van het afwijkende beding ook achteraf gedaan worden, nadat de huurder de nietigheid ervan heeft ingeroepen. De Hoge Raad overwoog, dat de goedkeuring blijkens de wettekst (alleen) kan worden verleend, als het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.

Lees HR 4 april 2015 (Centre Hotel) r.o. 3.3.3 t/m 3.3.5

De Hoge Raad overweegt (in r.o. 3.3.3 t/m 3.3.5.):

“Blijkens de toelichting is met de leden 2-4 van deze bepaling beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen met art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 4). Het eerste lid van art. 7:291 BW stemt overeen met art. 7A:1629 lid 1 (oud) BW, zoals dat is uitgelegd in HR 20 april 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1091, NJ 1990/701 (Hupkes/Coster), zij het dat onder art. 7:291 BW thans sprake is van vernietigbaarheid in plaats van nietigheid ten gunste van de huurder.”

en verder:

“Art. 7:291 lid 3 BW geeft – in navolging van art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW – geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Partijen kunnen daarom, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur dat verzoek doen.

De regeling die art. 7A:1629 (oud) BW bevatte, komt blijkens de wettekst erop neer dat een afwijkend beding nietig is totdat goedkeuring daarvoor is verkregen. De nietigheid van het beding stond dus niet in de weg aan het verlenen van goedkeuring.

Zoals hiervoor reeds overwogen, is in art. 7:291 leden 2-4 BW beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen in art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW. Ook indien het afwijkende beding door de huurder is vernietigd, kan derhalve nog goedkeuring daarvoor worden verkregen. Door de goedkeuring wordt het beding, evenals onder het oude recht, alsnog rechtsgeldig.”

Duur van de overeenkomst van middenstandsbedrijfsruimte

De wet bepaalt, dat de duur van de overeenkomst (tenminste) vijf jaar moet bedragen (art. 7:292 lid 1 B.W.). Een langere duur mag wel worden overeengekomen.

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, wordt van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar (lid 2). De huurder heeft dus krachtens de wet huurbescherming.

De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. Dus per saldo komt de duur van de huur steeds uit op tien jaar. De huur moet (tijdig) tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn worden opgezegd (zie hierna nader).

Dit regime staat overigens niet in de weg aan een vordering – doorgaans van de verhuurder – tot ontbinding van de huurovereenkomst in geval van niet-nakoming (zie hierna nader).

Opzegging van de huur van middenstandsbedrijfsruimte

De huur kan tegen het einde van de 1e termijn van 5 jaar, of de verlengde termijn door huurder of de verhuurder worden opgezegd (art. 7:293 lid 1 B.W.). Dit moet per aangetekende brief, of bij deurwaardersexploot.

De in acht te nemen opzegtermijn is een jaar. De algemene regels van opzegging van huur (art. 7:228 B.W.) gelden niet bij MKB-bedrijfsruimte. De huur eindigt dus niet van rechtswege.

Huurder en verhuurder kunnen altijd met wederzijds goedvinden tot beëindiging van de huur besluiten (een zgn. liberatoire of bevrijdende overeenkomst). Opzegging is dan niet nodig. Dit kan echter niet bij aangaan van de huurovereenkomst al worden vastgelegd, maar moet na het sluiten van de huurovereenkomst (art. 7:293 lid 3 B.W.).

Vereisten voor opzegging huur middenstandsbedrijfsruimte

Een opzegging door de verhuurder moet de gronden van opzegging bevatten, op straffe van nietigheid (art. 7:294 B.W.).

Wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, dan kan de verhuurder de rechter verzoeken om op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:295 lid 2 B.W.).

Dit verzoek kan de verhuurder indienen als hij niet binnen zes weken na de opzegging van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat de huurder in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt.

Huurbescherming bij middenstandsbedrijfsruimte

De opgezegde huurovereenkomst blijft na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder (art. 7:295 lid 1 B.W.). Bij wege van uitzondering kan de rechter zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. In alle andere gevallen moet eerst kracht van gewijsde worden afgewacht, en dus ook een evt. hoger beroep door de huurder.

Dit uiteraard tenzij de huurder de overeenkomst zelf heeft opgezegd of schriftelijk in de beëindiging door de opzegging door de verhuurder heeft toegestemd.

Gronden opzegging na 1e termijn van vijf jaar

De rechter kan de opzegging door de verhuurder na de 1e periode van vijf jaar alleen goedkeuren als de opzegging op één van de twee volgende – beperkte – gronden is gedaan (art. 7:296 lid 1 B.W.):

1. bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;

2. dringend eigen gebruik (daaronder valt niet verkoop, maar wel renovatie als de huur daarbij niet kan voortduren).

Opzegging huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik

Onder ‘eigen’ wordt begrepen: de verhuurder zelf, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed (art. 7:296 lid 2 B.W.).

Een vordering op grond van dringend eigen gebruik is niet toewijsbaar indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Dit tenzij de verhuurder de echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind van de vorige verhuurder is.

Dit geldt niet bij een opzegging in de tweede periode. In HR 24 september 2010 (Toko Mitra/PMT) overweegt de Hoge Raad in r.o. 3.5, dat uit de Parl. geschiedenis niet blijkt, dat de wetgever dit verbod – dat wel gold onder het oude recht (art. 7A:1631 lid 2 (oud) B.W.) – wilde handhaven.

Opzegging verlengde huur bij middenstandsbedrijfsruimte: belangenafweging

Als het gaat om opzegging van de verlengde huur (de 2e termijn), dan heeft de rechter meer vrijheid: hij kan dan de belangen van de verhuurder en de huurder bij beëindiging resp. voortzetting van de huurovereenkomst naar redelijkheid tegen elkaar afwegen (art. 7:296 lid 3 B.W.). Aan de kant van de huurder wegen ook mee de belangen van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd.

Afwijzingsgrond opzegging verlengde huur middenstandsbedrijfsruimte

De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem tegen de belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Hierbij worden ook – als er een onderhuurder is – de belangen van de onderhuurder meegewogen, mits er sprake is van bevoegdelijke onderverhuur.

In het arrest van Gerechtshof Den Haag 9 maart 2021 (Fiets point Gouda/NS Fiets) deed zich een wat afwijkende casuspositie voor, waarbij – ondanks dat er sprake was van gemengde huur gepaard aan een overeenkomst van opdracht – wel de regel van art. 7:296 lid 3 B.W. werd toegepast.

Lees meer over Gerechtshof Den Haag 9 maart 2021 (Fietspoint Gouda/NS Fiets)

De bedrijfsruimte werd door Fietspoint Gouda gehuurd van NS Fiets. Beiden waren opgevolgd in deze huurovereenkomst, die bedoeld was telkens per jaar verlengd te worden en die was aangegaan in 1991 door hun rechtsvoorgangers. De Kantonrechter stelde vast, dat er sprake was van een gemengde huur: voor de fietsenstalling gold art. 7:230a B.W. (overige bedrijfsruimte), maar voor de fietsenwinkel gold art. 7:290 B.W.. Ten behoeve van de huurder paste de Kantonrechter de meest gunstige regel toe, namelijk de huurbescherming van art. 7:290 B.W., maar veel hielp dat Fietspoint Gouda niet, omdat de huur al meer dan tien jaar geduurd had (ook sinds Fietspoint die had overgenomen). Daardoor gold een vrije belangenafweging. De huuropzegging door NS Fiets, die de ruimte zelf in gebruik wilde nemen (dringend eigen gebruik), werd dus door de rechter gestand gedaan.

In cassatie heeft de Hoge Raad in HR 13 mei 2022 (Fietspoint Gouda/NS Fiets) de beslissing van het Hof in stand gelaten, met dien verstande dat – buiten de cassatieklachten om, wat uitzonderlijk is – een nadere termijn van drie maanden heeft vastgesteld voor het einde van de huur, zodat Fietspoint de tijd zou hebben het gehuurde te ontruimen. Op grond van de beslissing van het Hof had Fietspoint onmiddellijk na de uitspraak van de Hoge Raad moeten ontruimen. Dat vond de Hoge Raad niet passend, met het oog op art. 7:296 lid 5 B.W..

In het eerdere arrest HR 24 september 2010 (Toko Mitra/PMT) had de Hoge Raad de uitspraak van het Hof vernietigd omdat de datum die het Hof had bepaald in het verleden lag. In de zaak Fiets Gouda speelde dit niet, maar vond de Hoge Raad onmiddellijke ontruiming toch wel te kras.

Toewijzing vordering tot vaststellen einde huur na opzegging middenstandsbedrijfsruimte

De rechter wijst de vordering toe als wordt voldaan aan de hiervoor vermelde eisen voor opzegging. In dat geval is er GEEN plaats voor de belangenafweging van lid 3. Daarnaast kunnen – naast de hiervoor vermelde gronden sub a) en sub b) – de volgende omstandigheden aanleiding zijn tot toewijzing (art. 7:296 lid 4 B.W.):

c. de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of

d. de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Opzegging huur middenstandsbedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik: geen belangenafweging

Als de rechter het verzoek onder c) wil toewijzen, kan hij de huurder een termijn toestaan van ten hoogste een maand om het aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden (art. 7:298 B.W.).

De verhoudingen tussen de verhuurder van een hotel, gehuurd door Centre Hotel, en deze huurder, waren niet florissant. Hierboven kwam al een arrest uit 2015 aan de orde. In HR 1 april 2022 (verhuurder/Centre Hotel) moet de Hoge Raad zich opnieuw buigen over het geschil tussen deze partijen, dit keer over het verzoek het einde van de huur vast te stellen na opzegging wegens dringend eigen gebruik.

De verhuurder had de huur opgezegd tegen het einde van de 1e verlengde termijn, die eindigde op 28 februari 2016, stellende dat hij het gehuurde voor dringend eigen gebruik nodig had omdat hij dit weer zelf wilde gaan exploiteren. Het rendement van het hotel zou op zo’n EUR 800.000 per jaar liggen, terwijl de huur een stuk lager was. De huurder had ook nog eens – met succes – een verzoek tot huurverlaging ingediend. Kantonrechter en Hof Amsterdam wezen de vordering af. Het Hof oordeelde, dat het enkele feit dat er meer rendement behaald kon worden met eigen exploitatie, niet voldoende was. Ook omdat de verhuurder ook andere beleggingsobjecten had die hij zou kunnen gaan exploiteren. De Hoge Raad rekent dit niet goed.

De Hoge Raad merkt allereerst op, dat in geval van een opzegging wegens dringend eigen gebruik als hier aan de orde – dus bij einde van de 1e verlenging, als de huur 10 jaar geduurd heeft – GEEN afweging van belangen plaats kan vinden. De belangenafweging van lid 3 geldt volgens lid 4 dus niet als wordt voldaan aan de opzeggingsgronden van lid 1 aanhef en sub a) (geen goed huurder) of b) (dringend eigen gebruik).

In de Parlementaire geschiedenis (wetsvoorstel 26 932 p. 6) wordt hierover opgemerkt:

“6. In artikel 296 lid 3 is opgenomen dat de rechter, indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, de vordering tevens kan toewijzen op grond van de in dit lid aangegeven belangenafweging. Ingevolge deze formulering is toewijzing op grond van de belangenafweging mogelijk naast in de twee in lid 1 genoemde gevallen waarbij het een opzegging tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde eerste termijn betreft. In lid 4 is echter opgenomen dat bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn de rechter de vordering in ieder geval toe moet wijzen in de in lid 1, onder a en b, genoemde gevallen. Ook op grond van het geldende artikel 1631a dient de vordering in deze gevallen bij de verlengde overeenkomst toegewezen te worden. De formulering in lid 3 dat de rechter tevens «kan» toewijzen is dan ook niet juist. De Raad beveelt aan het woord «tevens» in lid 3 te laten vervallen.

6. Terecht beveelt de Raad aan in artikel 296 lid 3 het woord «tevens» te laten vervallen, omdat indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, de vordering op de in lid 1 onder a en b genoemde gronden toegewezen moet worden. Het artikel is op dit punt aangepast.”

De Hoge Raad verwijst naar een eerder arrest, HR 12 juli 2002 (Co-Op/Vomar), r.o. 3.4.5. Dit was nog een zaak onder oud recht (Co-op stelde een vordering in reconventie in op grond van art. 7A:1635a lid 1 BW en het hoger beroep van het vonnis van de Kantonrechter was bij de rechtbank). In die zaak vorderde Vomar de vaststelling van het einde van de huur omdat zij de winkelruimte zelf wilde gaan gebruiken.

Lees de overwegingen inzake HR 12 juli 2002 (Co-Op/Vomar)

Volgens onderdeel 1.1 van Co-op was de Rechtbank daarbij voorbijgegaan aan het betoog van Co-op over de andere mogelijkheden van Vomar om te voorzien in haar behoefte aan schaalvergroting en volgens onderdeel 1.2 heeft Co-op, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, de door Vomar gestelde noodzaak om ongeveer 40 filialen te bezitten, wel voldoende betwist. Het middel faalt volgens de Hoge Raad op de in de conclusie van de Procureur-Generaal onder 8 en 9 uiteengezette gronden. Deze schreef (nr. 8 en 9):

“De rechtbank heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk in haar oordeel dat het argument dat een enkel filiaal meer of minder mogelijk weinig gewicht in de schaal zal leggen, maar dat dit argument bij elke uitbreiding zou kunnen opgaan en aldus, bij de aanvaarding ervan, Vomar zou kunnen beletten te groeien, eveneens de zojuist bedoelde stellingen van Co-op begrepen. Deze stellingen zouden immers bij iedere uitbreiding kunnen opgaan en aanvaarding daarvan zou Vomar eveneens kunnen beletten te groeien.

In haar memorie van antwoord heeft Co-op aangevoerd dat Vomar andere redelijke alternatieven had, echter zonder deze andere alternatieven te concretiseren. Nu de aanwezigheid van alternatieven er niet aan in de weg behoeft te staan dat sprake is van een dringend eigen gebruik, is het oordeel van de rechtbank niet onvoldoende gemotiveerd nu zij niet op deze niet uitgewerkte stelling van Co-op is ingegaan.

In de stellingen waarnaar Co-op verwijst heeft zij aangevoerd dat Vomar nu reeds een goed renderende onderneming is en dat er andere manieren dan schaalvergroting zijn om kosten te besparen, maar heeft zij niet gemotiveerd betwist dat een bedrijfseconomische benadering meebrengt dat Vomar in verband met haar vaste kosten ongeveer 40 filialen dient te bezitten. Co-op heeft betoogd dat schaalvergroting een wijze kan zijn om een supermarktketen beter te laten renderen en om haar concurrentiepositie te verstevigen, maar dat zij niet noodzakelijk is om zelfstandig te kunnen overleven.”

Co-Op betoogt dan, dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de wetgever in art. 7A:1631 lid 2, onder b (oud) B.W. (volgens de Hoge Raad doelde de rechtbank op art. 7A:1627 lid 2 oud B.W.) uitdrukkelijk met de mogelijkheid van dringend eigen gebruik rekening heeft gehouden, ook wanneer de verhuurder het gehuurde aanschaft met die bedoeling. Co-op stelt, dat het doel van de door de Rechtbank genoemde bepaling juist is te voorkomen dat verhuurde onroerende zaken worden aangekocht met het vooropgezette doel om op grond van dringend eigen gebruik de huur te kunnen opzeggen. Deze klacht wijst de Hoge Raad van de hand (r.o. 3.43):

“Het onderdeel berust op een onjuiste rechtsopvatting. Gelet op de in de conclusie van de Procureur-Generaal onder 12 aangehaalde wetsgeschiedenis heeft de wetgever in het hier toepasselijke art. 7A:1627 lid 2, onder b, – evenals in het kennelijk bij vergissing door de Rechtbank en het middel genoemde art. 7A:1631 lid 2, onder b, – de opzeggingsbevoegdheid van de verhuurder niet zo ver willen beperken als in het onderdeel wordt verdedigd.

Die bevoegdheid wordt daarin slechts in zoverre beperkt dat de verhuurder de huur niet terstond na de (kennisgeving van de) rechtsopvolging als verhuurder op grond van dringend eigen gebruik kan opzeggen, maar pas na verloop van drie jaren daarna. Weliswaar is blijkens de wetsgeschiedenis van de regeling betreffende de huur van woonruimte waaraan de onderhavige regeling is ontleend, beoogd kopers “in voldoende mate” ervan te weerhouden verhuurde woonruimte te kopen voor eigen gebruik en de koop van verhuurde ruimten met de bedoeling die zelf in gebruik te nemen “in belangrijke mate” af te remmen, en moet worden aangenomen dat hetzelfde geldt voor art. 7A:1627 lid 2, onder b, maar van een bedoeling om zulke aankopen geheel te voorkomen blijkt niet. In de wet is dan ook, om het gestelde doel te bereiken, geen verdergaande beperking neergelegd dan hiervoor is vermeld en noch uit de tekst noch uit de strekking van de wet volgt dat is bedoeld de nieuwe eigenaar te verhinderen na verloop van drie jaren na de kennisgeving van de rechtsopvolging de ruimte in gebruik te nemen. In die situatie levert de omstandigheid dat de verhuurder het gehuurde met dit vooropgezette doel heeft verworven en vervolgens met inachtneming van de wettelijke beperkingen de huur opzegt, geen misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid op.”

In de volgende rechtsoverweging zegt de Hoge Raad in het arrest Co-Op/Vomar vervolgens, dat er geen plaats is voor een belangenafweging in het geval de verhuurder opzegt wegens dringend eigen gebruik (r.o. 3.4.5):

“In aanmerking genomen dat, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, geeft het bestreden oordeel van de Rechtbank ook voor het overige geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.”

Maatstaven voor beoordeling dringend eigen gebruik middenstandsbedrijfsruimte

De Hoge Raad overweegt in het arrest HR 1 april 2022 (verhuurder/Centre Hotel) vervolgens, dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, B.W. beantwoord dient te worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Ook daarbij verwijst de Hoge Raad naar een eerder arrest, te weten HR 13 juni 2008 (To/Wong). Deze bevatte twee verwijzingen naar vier nog eerdere arresten. In het arrest To/Wong overwoog de Hoge Raad (r.o. 3.3.4):

“Door deze door de verhuurder … <aangevoerde> grondslag voor de gestelde dringende noodzaak in de beoordeling te betrekken en te oordelen dat het erom ging of die gestelde dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig was ten tijde van de uitspraak van het hof, heeft het toepassing gegeven aan de regel dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval (vgl. HR 27 april 1979, nr. 5193, NJ 1979, 493 en HR 24 februari 1989, nr. 7414, NJ 1989, 435).

In rechtsoverweging 4.4 van zijn arrest ligt besloten dat het hof van oordeel was dat het voorgaande met zich bracht dat het bij zijn beoordeling in hoger beroep niet alleen moest vaststellen of (de echtgenote van) [verweerder] ten tijde van de opzegging de wil tot gebruik had, maar ook of ten tijde van zijn uitspraak nog steeds het voornemen bestond het verhuurde te bestemmen voor gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b (vgl. HR 14 juni 1974, NJ 1974, 428 en HR 13 december 1996, nr. 16 115, NJ 1997, 557), waarvoor het dus alle relevante, door [verweerder] in hoger beroep aangevoerde, omstandigheden – te weten: het mislukken van de importorganisatie waardoor deze niet meer als bron van inkomsten kan gelden, de noodzaak zelf (weer) een restaurant te gaan exploiteren, alsmede het bestaan van de aanzienlijke belastingschulden die een aanmerkelijke financiële last meebrengen – in aanmerking diende te nemen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat de rechtsklacht faalt. “

Hieruit blijkt overigens dat de noodzaak (nog) moet bestaan op het moment van beslissing over de vordering. In het arrest To/Wong was de feitelijke grondslag gewijzigd, maar nog steeds voldoende voor toewijzing.

De Hoge Raad overweegt verder in het arrest HR 1 april 2022 (verhuurder/Centre Hotel) (r.o. 3.3), dat met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. De Hoge Raad verwijst daarbij naar de Parl. Geschiedenis (Kamerstukken II 1974/75, 12312, nr. 5, p. 7.). Daarbij is niet vereist dat de verhuurder in zijn bestaan wordt bedreigd en het gehuurde nodig heeft om die dreiging af te wenden. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Ook hierbij verwijst de Hoge Raad naar een ouder arrest (HR 14 november 1997 (Madurodam), r.o. 3.6).

De Hoge Raad overweegt in het arrest HR 1 april 2022 (verhuurder/Centre Hotel) voorts (r.o. 3.3 vervolg):

“Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.”

De stelplicht en bewijslast rusten dus op de huurder. In r.o. 3.4.1 en 3.4.2 oordeelt de Hoge Raad vervolgens dat in het licht van deze maatstaven het oordeel van het Hof onjuist is, dat het betere rendement bij eigen exploitatie onvoldoende is om dringen eigen gebruik aan te nemen en de verhuurder volgens huurder ook andere objecten kan gaan exploiteren. Het is immers niet aan de verhuurder om aan te geven waarom hij niet andere objecten kan exploiteren. De rendementsverbetering is volgens de Hoge Raad wel toereikend. Ook het feit, dat de verhuurder ‘betrekkelijk recent’ tot eigen gebruik had besloten is niet voldoende onderbouwd, omdat die beslissing al 14 jaar eerder genomen was.

Veroordeling tot ontruiming middenstandsbedrijfsruimte na toewijzing vordering wegens opzegging

Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van de ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (art. 7:296 lid 5 B.W.). De rechter kan het tijdstip voor de ontruiming niet bepalen op een datum in het verleden. Zie HR 24 september 2010 (Toko Mitra/PMT) (r.o. 3.7). Hetzelfde geldt voor de vaststelling van de datum van het einde van de huur bij woonruimte.

Toekenning vergoeding aan huurder na toewijzing vordering vaststelling einde huur bedrijfsruimte

De rechter kan bij de toewijzing van het verzoek tot vaststelling van het einde van de huur een vergoeding wegens verhuiskosten en inrichtingskosten toekennen aan de huurder en/of de onderhuurder (art. 7:297 lid 1 B.W.). De rechter stelt partijen hiervan vooraf in kennis en geeft de verhuurder een termijn om het verzoek in te trekken, wat met name in de rede ligt als de verhuurder de vergoeding te hoog vindt (lid 2).

Trekt de verhuurder de vordering in, dan beslist de rechter alleen over de proceskosten (art. 7:297 lid 3 B.W.).

Schadevergoeding wanneer blijkt dat verhuurder het gehuurde niet nodig had wegens dringend eigen gebruik

Als aan het licht komt dat de verhuurder het gehuurde niet nodig had wegens dringend gebruik, dan heeft de huurder (of onderhuurder) die heeft ingestemd met de beëindiging, of als hij niet heeft ingestemd, na toewijzing van de vordering tot vaststellen van einde van de huur, recht op schadevergoeding (art. 7:299 B.W.).

Voortzetting huur middenstandsbedrijfsruimte na twee termijnen

Indien de oorspronkelijk duur van de overeenkomst is verlengd en de verlengde overeenkomst niet tegen het einde van de in dat lid bedoelde tweede termijn is opgezegd, wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen (art. 7:300 lid 1 B.W.).

Opzegging voor onbepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte

Wordt de overeenkomst krachtens lid 1 voor onbepaalde tijd voortgezet, dan kan zij door ieder van de partijen worden opgezegd (art. 7:300 lid 2 B.W.).

Opzegging voor bepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte; geen einde van rechtswege

Wordt de overeenkomst voor bepaalde tijd voortgezet of is zij aangegaan voor een duur van tien jaar of langer, dan eindigt zij niet door het enkele verloop van de huurtijd, maar kan zij door ieder van de partijen tegen het einde van die huurtijd worden opgezegd.

Voor de opzegging van de voortgezette huur voor onbepaalde of bepaalde tijd gelden dezelfde regels – en procesgang – als voor de opzegging na de 1e termijn of de 1e verlengde termijn (art. 7:300 lid 3 B.W.).

Ontbinding van huurovereenkomst voor bedrijfsruimte

Het wettelijke regime voor de duur en opzegging van de huurovereenkomst voor Middenstandsbedrijfsruimte staat er uiteraard niet aan in de weg, dat de verhuurder ontbinding kan vorderen wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Noch de wettelijke regeling van MKB-bedrijfsruimte, noch de algemene regeling van de huurovereenkomst geeft een afzonderlijke regeling voor ontbinding van de huurovereenkomst. Op de ontbinding van huurovereenkomsten voor Middenstandsbedrijfsruimte is het algemene regime voor ontbinding van wederkerige overeenkomsten van toepassing. Zie ook de pagina Wederkerige overeenkomsten voor de algemene regeling voor ontbinding van wederkerige overeenkomsten op de voet van art. 6:265 B.W. en art. 6:267 B.W..

Buitengerechtelijke ontbinding is voor de huurovereenkomst echter dwingendrechtelijk uitgesloten (art. 7:231 lid 1 B.W.). Zie de pagina Einde van de huur over ontbinding van de huur via de rechter.

Voor het oude recht – en onder oud procesrecht, met hoger beroep op de rechtbank – besliste de Hoge Raad dit inzake de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huur van een horeca-gelegenheid c.q. snackbar, aldus HR 27 november 1998 (De Bruin/Meijling). De uitspraak is recent (in 2019) gepubliceerd, zodat valt aan te nemen dat die thans nog onverkort van kracht is.

Lees meer HR 27 november 1998 (De Bruin/Meijling)

De Hoge Raad overwoog (r.o. 3.4):

“Er bestaat geen goede grond voor de huur van bedrijfsruimte af te wijken van de algemene regels voor de ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten in de nakoming daarvan, te weten dat wanprestatie in de regel ontbinding wettigt, zij het dat de rechter in de omstandigheid dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is, aanleiding kan vinden de vordering tot ontbinding af te wijzen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen (vgl. art. 6:265 lid 1 BW en HR 31 december 1993, nr. 15216, NJ 1994, 317), alsmede dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, rekening moet houden met alle omstandigheden van het geval (vgl. HR 10 augustus 1992, nr. 14690, NJ 1992, 715).”

Zie voor de algemene regeling van ontbinding bij wederkerige overeenkomsten de pagina Wederkerige overeenkomsten. In 2018 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de ontbinding van de huurovereenkomst van een sociale huurwoning (Eigen Haard/huurder sociale huurwoning) en de vraag, hoe art. 6:265 B.W. is te verstaan, waar deze wettelijke bepaling spreekt van “iedere tekortkoming”. Dit moet blijkens dat arrest niet te letterlijk worden genomen. De rechter moet alle omstandigheden van het geval meewegen, ook als de verweerder/gedaagde niet is verschenen in de procedure en er verstek verleend is.

Vordering nadere vaststelling van de huurprijs

Beide partijen kunnen op grond van art. 7:303 lid 1 B.W. bij de rechter een vordering instellen om de huurprijs nader vast te stellen, als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit verzoek kan worden gedaan:

– na afloop van de overeengekomen duur;

– in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Niet-ontvankelijkheid verzoek nadere huurprijsvaststelling

Een vordering tot vaststelling van de nadere huurprijs is slechts ontvankelijk, wanneer daarbij een deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (art. 7:304 lid 1 B.W.).

Worden partijen het niet eens over de deskundige, dan kunnen ze de rechter vragen deze te benoemen (lid 2). De indiening van dat verzoek geldt in dat geval als datum indiening van het verzoek tot nadere vaststelling.

De kosten van het advies vallen krachtens de wet onder de proceskosten (lid 3).

Art. 195 en 196 Rv. (voorschot deskundige), art. 199 Rv. (betaling via de griffier) en art. 244 Rv. (veroordeling in de proceskosten bij eindvonnis) zijn van overeenkomstige toepassing. Zie ook de pagina Proceskosten.

Huurverhoging wegens (later) aangebrachte voorzieningen

De verhuurder mag voor op grond van een besluit op basis van art. 13 Woningwet (evt. met bestuursdwang ex art. 15 Woningwet) aangebrachte extra isolatievoorzieningen als bedoeld in art. 7:243 B.W. ter redelijke vergoeding daarvan een verhoging van de huur vragen (art. 7:305 lid 1 B.W.). Deze mogelijkheid komt bovenop de bevoegdheid tot het vragen van een huurprijsvaststelling op grond van art. 7:303 lid 1 B.W..

Worden verhuurder en huurder het niet eens, dan kunnen zij zich tot de Kantonrechter wenden met het verzoek deze verhoging vast te stellen.

Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 2 B.W.).

Indexering huurprijs en servicekosten

Indexering huurprijs bedrijfsruimte

Hof Amsterdam 14 maart 2017 (verhuurder/Tricolore c.s.) – opvolgend verhuurder van kantoorruimte en overige ruimte eist betaling door huurder van de geïndexeerde huur. Huurder wordt veroordeeld tot betaling, waarbij de vordering (slechts) begrensd wordt door de verjaring. Het blijft dus voor risico van de huurder als de verhuurder verzuimt de indexering door te berekenen. Die kan daar later alsnog om komen.

In de zaak Rb. Rotterdam 3 november 2023 (Chickenspot/Klépierre Management) maakte de huurder bezwaar tegen de indexering van de huurprijs voor het jaar 2023 met 14,65%. Dat kwam doordat in de algemene voorwaarden de indexering was gekoppeld aan de maandindexcijfers (CPI alle huishoudens) die door het CBS worden gepubliceerd. Die vlogen de pan uit door de stijging van de energieprijzen als gevolg van de sanctiemaatregelen tegen Rusland. De Kantonrechter komt tot het oordeel dat hier geen sprake was van een onvoorziene omstandigheid die aanleiding kon geven tot aanpassing van de overeenkomst (art. 6:258 B.W., zie de pagina Rechtsgevolgen van overeenkomsten). Want de afhankelijkheid van het indexcijfer was nu eenmaal verdisconteerd in de overeenkomst dus niet onvoorzien. Wel zag de rechtbank reden tot aanpassing van de huurprijs 2023 omdat het CBS medio 2023 een aanpassing had gedaan. Daardoor was de indexering over 2023 in principe wel aan te merken als onredelijk. Maar dan moest ook gekeken worden naar het hele stelsel van indexering en moest ook de indexering van 2024 in de herziening betrokken worden. De huurder had dat echter (expliciet) niet gevorderd, zodat de hele vordering werd afgewezen.

Servicekosten bedrijfsruimte

Hof Amsterdam 10 april 2018 (Dela/Buon Giorno) – Verhuurder bracht te hoge servicekosten voor verwarming in rekening, omdat de verwarming defect was. Dat de verhuurder volgens artikel 16.3 van de Algemene Bepalingen bij de vaststelling van het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van de bijkomende leveringen en diensten geen rekening hoeft te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt, doet in die situatie niet ter zake. Het gaat hier om niet geleverde service.

Hof Den Bosch 12 juli 2016 (huurder bedrijfsruimte/Zinselbeek) – niet aannemelijk, dat de huurder geen servicekosten hoefde te betalen. Vaststelling van de redelijke hoogte van de servicekosten.

Hof Den Bosch 19 december 2006 (Backstage/Z. Holding) – huurder MKB-bedrijfsruimte moet de servicekosten conform overeenkomst betalen, ook al maakt de huurder van sommige diensten geen gebruik.

Einde onderhuur bedrijfsruimte

Een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 7:296 lid 5 B.W. vastgestelde tijdstip van ontruiming, na een opzegging wegens handelen in strijd met goed huurderschap of  dringend eigen gebruik of na opzegging van de verlengde huurovereenkomst.

De onderverhuurder kan tegenover de onderhuurder onder de omstandigheden genoemd in lid 2 schadeplichtig zijn voor de ontruiming.

De hoofdhuurder die door de verhuurder in rechte wordt betrokken is bevoegd de onderhuurder in die procedure betrekken, als de belangen van de onderhuurder mede op het spel staan (lid 3).

Indeplaatsstelling bij overdracht van onderneming

De huurder kan, bij overdracht aan een derde van de onderneming die in het gehuurde gevestigd is, indeplaatsstelling van die derde als huurder verzoeken (art. 7:307 lid 1 B.W.). Deze regeling bestond al in het oude B.W. (en wel in art. 1635 (oud) B.W.). Uit het arrest HR 8 mei 1992 (Schuitema Zuid/Schuitema) blijkt, dat voor een verzoek tot indeplaatsstelling niet per se vereist is dat de huurder zelf een bedrijf uitoefent in het gehuurde. De conclusie van de P-G bij dit arrest (nrs. 5 tot en met 9) geeft inzicht in de wetsgeschiedenis bij deze bepaling.

Voor de indeplaatsstelling is een zwaarwegend belang van de huurder en/of de overnemer vereist. Als de overnemende partij onvoldoende waarborgen voor nakoming van de huurverplichtingen biedt, moet de rechter het verzoek afwijzen (lid 2).

Afstand van huur verboden

De huurder kan niet zonder instemming van de verhuurder afstand van de huur doen en het (gebruik van het) gehuurde overdragen aan een derde, zoals blijkt uit het arrest HR 8 februari 1991 (De Beus/Dommerholt), dat nog onder oud B.W. is gewezen. In die zaak had de huurder van een bedrijfsruimte voor horeca het gehuurde overgedaan aan De Beus. Kantonrechter en rechtbank (destijds was de rechtbank de appelrechter voor de Kantonrechter) hadden de huur ontbonden en de vordering tot ontruiming van de derde die in het pand zat toegewezen. De Hoge Raad bevestigde, dat uit het bepaalde in art. 1595 lid 1 (oud) B.W. in verbinding met art. 1635 (oud) B.W. volgt dat een verhuurder buiten de in de wet genoemde gevallen, zoals erfopvolging en in de plaatsstelling door de rechter, niet behoeft te aanvaarden dat een derde de plaats van zijn huurder inneemt.

Dit omvat ook de situatie, dat de huurder zijn bedrijf wil inbrengen in een andere rechtsvorm, waardoor de verhuurder geconfronteerd wordt – of op termijn geconfronteerd kan worden – met een andere huurder. Zie HR 14 april 2000 (Primashop B.V.), waar de rechter evenwel had geoordeeld dat in de gegeven omstandigheden – en met name het feit dat verhuurder geruime tijd niets had ondernomen tegen de wisselingen aan de kant van de huurder – het verzoek tot indeplaatsstelling kon worden afgewacht. Aanvankelijk was huurder een VOF, waarvan de echtgenote van de verhuurder aanvankelijk medevennoot was. Dit arrest is ook onder oud B.W. gewezen, maar is ook thans nog geldend recht.

De P-G vermeldt in voetnoot 3 bij dit arrest, dat art. 1595 (oud) BW iets anders geformuleerd was, maar in feite dezelfde norm behelsde als het huidige recht. In die bepaling was een wettelijk verbod tot onderverhuur opgenomen. Veelal is een dergelijk verbod nu opgenomen in de Algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Zie ook de huidige bepaling (art. 7:221 B.W.) op de pagina Verplichtingen van de huurder.

Goodwill vergoeding

Wanneer de verhuurder voordeel geniet van het feit, dat het in het gehuurde na einde van de huur een soortgelijk bedrijf gevestigd wordt, dan kunnen de huurder en de onderhuurder een redelijke vergoeding van de verhuurder vorderen (art. 7:308 lid 1 B.W.).

Dat voordeel mag niet zien op aangebrachte verbeteringen en ook niet berusten op de ligging van het gehuurde (lid 2). Het gaat dus feitelijk om goodwill verbonden aan de onderneming van de vorige huurder.

Vergoeding bij onteigening of bestemmingsplan

Wanneer het gebouw waarin het gehuurde bedrijf is gevestigd van overheidswege moet worden gesloopt, dan heeft de huurder tegenover de verhuurder, die het gehuurde tijdens de huur heeft gekocht, recht op een redelijke vergoeding voor het gemis van de huur (art. 7:309 lid 1 B.W.).

Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 5 B.W.).

Eenzelfde regeling geldt voor de opvolgend verhuurder, die de huur wil laten beëindigen voor het verwezenlijken van een bestemmingsplan. Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:310 B.W.).

Huur eindigt niet door de dood van huurder of verhuurder

De huurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt niet door het overlijden van de verhuurder of de huurder. Dit geldt uiteraard de situatie dat huurder en/of verhuurder natuurlijke personen zijn: is dit een rechtspersoon, dan blijft de partij bij het huurcontract sowieso voortbestaan, ook als de bestuurder van die rechtspersoon overlijdt. Tenzij de rechtspersoon zelf wordt ontbonden. Zie de pagina Algemene bepalingen rechtspersonen.

Is de verhuurder of huurder echter een natuurlijk persoon, dan eindigt de huurovereenkomst daardoor niet. De huurovereenkomst hoort tot de rechten en verplichtingen, die deel uitmaken van de nalatenschap. Het is aan de erfgenamen om te beslissen, of zij de huurovereenkomst voort willen zetten. Hiervoor is niet een specifieke regeling in de wet opgenomen in Afd. 6; hiervoor gelden de algemene bepalingen van het huurrecht. Zie de pagina Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur.

Auteur & Last edit

[MdV, 25-09-2018; laatste bewerking 25-11-2023]