LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur (Afd. 4, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur (Afd. 4, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Inleiding einde huur en overgang huur bij overdracht

In Afd. 4, Titel 4, Boek 7 B.W. is de overgang van de huur bij overdracht (koop breekt geen huur) en het einde van de huur geregeld. De regeling omvat 7 bepalingen (art. 7:226 B.W. tot en met art. 7:231 B.W.).

Koop breekt geen huur

De overgang van het gehuurde naar een nieuwe eigenaar doet geen afbreuk aan de huur: de huurovereenkomst gaat over op de verkrijger (art. 7:226 lid 1 B.W.). Dit geldt alleen wanneer de verhuurder de overdragende partij is. De bepaling geldt niet alleen voor eigendomsoverdracht, maar ook voor de overdracht – of vestiging – van beperkte rechten, te weten een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal.

Deze bepaling is een echte uitzonderingsbepaling, want een overeenkomst tussen twee partijen gaat in de regel niet zomaar over op andere partijen. Alleen wanneer er een overeenkomst wordt gesloten tussen de overnemer en de twee andere partijen is dat normaliter het geval (zie de pagina contractsoverneming).

Bij huur geldt – ter bescherming van de huurder – dat de huurovereenkomst niet ondermijnd kan worden door het gehuurde over te dragen aan een andere eigenaar: die is dan nog steeds aan de huurovereenkomst gebonden. Een parallel is te zien in de bepaling in het arbeidsrecht inzake overgang van onderneming. De bepaling is dwingend recht: er kan niet van worden afgeweken (lid 4).

Voorkeursrecht koop door huurder

De Hoge Raad heeft beslist, dat het voorkeursrecht van de huurder om het gehuurde te kopen als dit door de verhuurder aan een derde wordt verkocht niet per se aan de huurovereenkomst verbonden is. Het gaat volgens de Hoge Raad alleen over, als dit in de huurprijs verdisconteerd is. Er is wel latere rechtspraak van een Gerechtshof waarin anders wordt beslist. Verkoop van de aandelen in een vennootschap, die eigenaar is van het gehuurde, valt in elk geval niet onder een voorkeursrecht van de huurder. Het gehuurde verandert daarbij immers niet van eigenaar, aldus HR 15 juni 2007 (Madexa/Stichting CAS Kampen) en Gerechtshof Den Haag 24 december 2019 (De Bijenkorf/CBRE c.s.) (in cassatie bekrachtigd).

Zie ook de pagina Algemene bepalingen koop, waar het voorkeursrecht en de koopoptie worden besproken.

Koop breekt geen huur geldt alleen voor eigenaar

De Hoge Raad heeft in het arrest HR 25 september 2020 (Alegria Real Estate/Timeshare Owners) beslist dat art. 7:226 lid 1 B.W. beperkt moet worden uitgelegd. In deze Nederlands Caribische zaak had de bank van de eigenaar van (erfpachtrechten op) vakantiehuizen op Sint Maarten executoriaal verkocht, omdat de erfpachthouder Kildare haar verplichtingen jegens de bank niet kon nakomen. Met instemming van Kildare had een aan Kildare gelieerde vennootschap – genaamd Endless Vacation – timesharing contracten gesloten met betrekking tot de vakantiehuizen. De Timeshare Owners beriepen zich jegens Alegria op de regel “Koop breekt geen huur” toen hun “endless vacation” tot een abrupt einde kwam omdat Alegria hen het gebruik van de huizen ontzegde.

Art. 7:226 B.W. van Sint Maarten is gelijkluidend aan art. 7:226 lid 1 B.W. en dient – zo geeft de Hoge Raad aan – gelijkluidend te worden uitgelegd. De Hoge Raad is de hoogste instantie in cassatie op de Nederlandse Antillen (zie de pagina Wet op de rechterlijke organisatie).

De regel “Koop breekt geen huur” geldt ook voor een overdracht door een schuldeiser van de verhuurder art. 7:226 lid 2 B.W.. Maar daar ligt volgens de Hoge Raad dan ook de grens: overdracht door een schuldeiser van de eigenaar (of gerechtigde tot het beperkte recht) die niet tevens de verhuurder is leidt niet tot overgang van de huur op de verkrijger.

De Hoge Raad overweegt (r.o. 3.2.3):

“Uit de tekst van art. 7:226 BW volgt dat deze bepaling alleen ziet op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser) de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. In de wetsgeschiedenis bij art. 7:226 BW is onder ogen gezien dat de bepaling niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de (schuldeiser van de) zakelijk gerechtigde degene is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de wettekst.

Daarom bestaat op dit punt geen ruimte voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt.”

De Hoge Raad verwijst hierbij naar de Parlementaire geschiedenis (te weten Kamerstukken I 2001/02, 26089, 26090 en 26932, nr. 162, p. 33-34) en naar het arrest Vgl. HR 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687 (Vagobel/Geldnet), rov. 3.3.1.

Alleen bedingen die ‘eigen’ zijn aan de huurovereenkomst gaan over op de verkrijger van het gehuurde

De verkrijger wordt slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (art. 7:226 lid 3 B.W.).

De regel ‘Koop breekt geen huur’ is dwingend recht

Blijkens art. 7:226 lid 4 B.W. is de regel ‘koop breekt geen huur’ dwingend recht. Bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan alsmede van een woonwagen in de zin van art. 7:235 B.W. en van een standplaats in de zin van art. 7:236 B.W., kan niet van de voorgaande leden worden afgeweken.

Met de gelijkschakeling van de huurbescherming voor huurders van woonboten zal deze bepaling worden uitgebreid met de woorden: «en van een ligplaats in de zin van artikel 236a». Zie het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.

Behoudens bijzondere omstandigheden

De verkrijger van (de zelfstandige rechten op) een verhuurde zaak kan ook op een andere grond dan art. 7:226 B.W. – zoals art. 6:162 B.W. of art. 6:2 B.W. – gehouden zijn om de verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Daarvoor is echter vereist dat sprake is van bijzondere omstandigheden (vgl. Kamerstukken I 2001/02, 26089, 26090 en 26932, nr. 162, p. 34 en Kamerstukken I 2001/02, 28064, nr. 325b, p. 5). Aldus de Hoge Raad.

Er is ook nog een andere uitzondering denkbaar, zo overweegt de Hoge Raad, verwijzend naar HR 25 september 2020 (Alegria/Timeshare Owners), (r.o. 3.8):

Lees de overwegingen van HR 25 september 2020 (Alegria/Timeshare Owners)

“Opmerking verdient nog dat niet kan worden uitgesloten dat Kildare en de bank gehouden waren de huurovereenkomsten te eerbiedigen, bijvoorbeeld omdat zij met de verhuur hadden ingestemd, en dat zij om die reden de timeshare-nemers dus niet tot ontruiming hadden kunnen dwingen op de grond dat zijzelf niet aan de huurovereenkomsten waren gebonden. De aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte kan meebrengen dat voor een dergelijk geval uit art. 7:226 BW voortvloeit dat op de verkrijger overgaan de plichten in verband met het gebruik van de zaak die de eigenaar die niet de verhuurder is, jegens de huurder heeft. Dit zou betekenen dat ook Alegria gehouden is de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers te eerbiedigen, in die zin dat Alegria zich zal moeten onthouden van een uitoefening van haar recht waardoor het door Kildare toegestane, contractuele gebruik door de timeshare-nemers zou worden belemmerd.

In dat geval zou dat het verdergaande oordeel van het hof dat Alegria op grond van art. 7:226 BWSM gehouden is de huurovereenkomsten na te komen, niet kunnen dragen, maar mogelijk wel de minder verstrekkende vorderingen zoals die door TOCA c.s. zijn ingesteld (zie hiervoor in 2.2), voor zover die erop neerkomen dat Alegria gehouden is de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen.”

In die laatste situatie is het denkbaar, dat niet de huurovereenkomst (met de daaraan verbonden rechten en plichten) overgaat op de verkrijger, maar die bvb. wel het gebruik moet gedogen. Er moet dan echter meer aan de hand zijn dan in deze casus het geval was.

Vestigen beperkte rechten en huur

Bij het vestigen van beperkte rechten mag het huurgenot ook niet worden beknot (art. 7:227 B.W.).

Einde van de huur (algemene regels)

Huur voor bepaalde tijd aangegaan eindigt door het verstrijken van de afgesproken huurperiode (art. 7:228 lid 1 B.W.). Opzegging is niet nodig. De huur voor bepaalde tijd eindigt dus zoals dat heet “van rechtswege”.

Als de huur voor onbepaalde tijd is aangegaan, moet deze worden opgezegd met een termijn van tenminste een maand, tegen een datum waarop de huurtermijn weer voldaan moet worden (art. 7:228 lid 2 B.W.). Er kunnen afwijkende opzegtermijnen worden overeengekomen uiteraard.

Einde van huur van woonruimte en van middenstandsbedrijfsruimte

Voor woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte gelden echter andere regels voor opzegging. Daar geldt onder bepaalde voorwaarden huurbescherming. Zie de pagina Einde van de huur (van woonruimte) en de pagina Huur van bedrijfsruimte.

Huur eindigt niet door dood huurder of verhuurder

Het overlijden van de verhuurder of van de huurder doen de huurovereenkomst niet eindigen (art. 7:229 lid 1 B.W.). Dat betekent, dat de huurovereenkomst ook na het overlijden voortduurt en onderdeel wordt van de nalatenschap.

Wanneer de erfgenamen de nalatenschap aanvaarden, dan treden zij daardoor als opvolgers onder algemene titel in de rechten en plichten van de voortdurende huurovereenkomst. Er is dus geen opvolging onder bijzondere titel nodig, zoals een contractsovername of indeplaatsstelling. Zie de pagina Schuld- en contractsoverneming en de pagina Huur bedrijfsruimte voor deze wijzen van opvolging.

De erfgenamen van de huurder zijn daarmee ook gebonden aan het opzeggingsregime van de huurovereenkomst, waardoor deze – afhankelijk van de inhoud van de overeenkomst en het moment van overlijden – nog geruime tijd zou kunnen voortduren. Als de overledene de huurder is, kan dat een probleem zijn als zij geen belang hebben bij het gebruiksgenot van het gehuurde.

De erfgenamen zouden het gehuurde dan kunnen onderverhuren. Als dit verboden is op grond van het bepaalde in de huurovereenkomst, dan kunnen de erfgenamen binnen zes maanden na het overlijden van de huurder opzeggen (art. 7:229 lid 2 B.W.).

Zijn er meerdere erfgenamen, dan moet de verhuurder meewerken aan de toedeling van de huurovereenkomst aan één van hen (art. 7:229 lid 3 B.W.). Dit tenzij tegen de opvolging in de huurovereenkomst door die erfgenaam gerede bezwaren zijn aan te voeren.

Dit geldt niet wanneer er sprake is van een wettelijke erfopvolging, waarbij de achtergebleven partner het vruchtgebruik krijgt (art. 4:13 lid 4 B.W.). Zie de pagina Erfopvolging bij versterf van de niet gescheiden echtgenoot en kinderen.

Gevolgen overlijden huurder of verhuurder voor de huurovereenkomst bij woonruimte of bedrijfsruimte

Voor huur van bedrijfsruimte geldt de regeling van art. 7:229 B.W. ook. Bij huur van woonruimte kan de medehuurder – of degeen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft – overname van de huur verzoeken. Zie de pagina Medehuur en voortzetting van de huur (van woonruimte).

Voortzetting na einde huur

Wanneer de huurder blijft zitten terwijl de huur is geëindigd, dan wordt deze verlengd voor onbepaalde tijd. Dit tenzij de partijbedoeling anders is (art. 7:230 B.W.).

Bedrijfsruimte niet zijnde middenstandsbedrijfsruimte (‘overige bedrijfsruimte’)

In art. 7:230a B.W. geeft de wet tussen neus en lippen door een regeling voor het einde van de huur van “overige bedrijfsruimte”: bedrijfsruimte niet zijnde middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in Afd. 6, Titel 4 Boek 7 B.W..

Afd. 6, Titel 4 Boek 7 B.W. heeft de misleidende naam “bedrijfsruimte”, maar de regeling in die afdeling is niet bedoeld voor alle soorten bedrijfsruimte, maar alleen voor wat men wel noemt “middenstandsbedrijfsruimte”. Zie voor deze regeling de pagina Huur van bedrijfsruimte, waar ook de kwalificatie als middenstandsbedrijfsruimte dan wel restgroep (met relevante jurisprudentie) wordt besproken.

Hierbij valt te denken aan kantoren, fabriekshallen, opslagloodsen enz.. De restgroep omvat alle gehuurde ruimte (een gebouw of deel daarvan), die geen woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte is. Voorheen was op deze restgroep de Huurwet van toepassing (men sprak dus van bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet). Die is echter per 1 augustus 2003 vervallen.

Kwalificatie van bedrijfsruimte: 230a of 290?

Zie over de kwalificatie van bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte) ook de pagina Huur (middenstands)bedrijfsruimte.

Einde huur overige bedrijfsruimte (230a): geen huurbescherming, wel ontruimingsbescherming

De huurder van overige bedrijfsruimte geniet niet de huurbescherming van Afd. 6, maar moet – als hij langer wil blijven zitten en ontruiming wil voorkomen – na einde van de huur een verzoek tot ontruimingsbescherming indienen bij de rechter. De huurder kan – ondanks het feit dat de huur formeel is geëindigd – tot maximaal 3 jaar verlenging krijgen (in de zin van ontruimingsbescherming). Tot deze restgroep behoren bedrijfsruimtes zoals fabrieken, magazijnen of kantoren, maar ook maneges, bioscopen en reisbureaus.

Wanneer de Kantonrechter het verzoek van de hand wijst, staat daar geen hoger beroep tegen open. Dit kan alleen anders zijn, wanneer er discussie ontstaat over de kwalificatie van de huur. Uit het arrest van Hof Amsterdam d.d. 26 januari 2016 (Telecomwinkel) blijkt, dat de huurder tegen de afwijzing van het door hemzelf ingediende verzoek tot ontruimingsbescherming in appèl kan gaan als er een kwalificatiediscussie is. De huurder verzocht in hoger beroep zijn verzoek alsnog niet-ontvankelijk te verklaren omdat het volgens hem bij nader inzien om middenstandsbedrijfsruimte ex art. 7:290 B.W. ging. Overigens ving de huurder in die zaak bot.

Servicekosten en indexering huurprijs bedrijfsruimte

Zie voor deze onderwerpen – die voor beide soorten bedrijfsruimte kunnen spelen – de pagina Huur (middenstands)bedrijfsruimte.

Ontbinding huurovereenkomst alleen via rechter

Buitengerechtelijke ontbinding door tekortkoming in de nakoming van de huurder is niet toegestaan. Dit kan alleen gevorderd worden via de rechter (art. 7:231 lid 1 B.W.). Ook deze bepaling is van dwingend recht (art. 7:231 lid 3 B.W.).

Met de gelijkschakeling van de huurbescherming voor huurders van woonboten zal ook deze bepaling worden uitgebreid met de woorden: «en een ligplaats in de zin van artikel 236a». Zie het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.

Ontbinding huurovereenkomst drugspanden en wegens verstoring openbare orde

Art. 7:231 lid 2 B.W. geeft een speciale grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst bij het gebruik van het gehuurde als hennepplantage of andere doelen strijdig met de Opiumwet, en daarnaast bij (ernstige) verstoring van de openbare orde en overlast. Ook bij sluiting van een pand in het kader van de Bibob of gemeentelijke verordeningen. De wet verwijst hierbij ook weer naar de algemene regeling van wederkerige overeenkomsten, aangezien voor de huurovereenkomst – naast deze specifieke bepaling – geen speciaal ontbindingsregime bestaat. Zie ook de pagina Wederkerige overeenkomsten voor art. 6:265 B.W. en art. 6:267 B.W..

Huurovereenkomst eindigt niet na ontruimingsvonnis

Wanneer de verhuurder in kort geding (dat kan ook bij de Kantonrechter) de ontruiming van het gehuurde vordert wegens wanbetaling of op andere gronden – bij voorbeeld het veroorzaken van ernstige overlast – kan daarbij niet de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd worden. Dat is immers een constitutieve beslissing, en die kunnen in kort geding niet worden genomen. Zie op dit punt ook de pagina kort geding.

Wat betekent zo’n ontruimingsvonnis (en de daarop volgende ontruiming) voor de huurovereenkomst? Buitengerechtelijke ontbinding is niet mogelijk, dus in beginsel zou de verhuurder dan nog naar de rechter moeten stappen om de ontbinding van de huurovereenkomst uit te laten spreken. In de praktijk gebeurt dat meestal niet, en berust de huurder in de uitkomst en sterft de huurovereenkomst daarmee een stille dood.

Niet iedere huurder zit zo in elkaar. In de categorie Pyrrhusoverwinningen stelde de huurder van Woonstede, die wegens ernstige overlast was ontruimt na een daartoe strekkende veroordeling in kort geding, dat Woonstede hem een (andere) woning ter beschikking moest stellen, aangezien de huurovereenkomst niet was geëindigd, ook al had ontruiming plaatsgevonden. De huurder eiste in kort geding nakoming van de huurovereenkomst. Hij was dakloos en wilde weer een woning toegewezen krijgen. Ktr. Arnhem 11 maart 2022 (Woonstede) gaf hem in beginsel gelijk, dat de huurovereenkomst door het ontruimingskortgeding niet was geëindigd, maar dit verplichtte Woonstede niet om (weer) een woning ter beschikking te stellen, aldus de Kantonrechter. De huurovereenkomst was opgeschort wegens de toerekenbare tekortkoming van de huurder, dus verhuurder en huurder hoefden hangende die opschorting niet na te komen. In beginsel zou Woonstede dit – gelet op de wettelijke regeling van opschorting – nog moeten bekronen met een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar het is maar de vraag of de huurder daarmee gediend zou zijn.

Zie ook de pagina Opschortingsrechten en de pagina Wederkerige overeenkomsten over de vervolgstappen na opschorting.

Auteur & Last edit

[MdV, 24-09-2018; laatste bewerking 4-06-2022]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.