LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur (Afd. 4, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Koop breekt geen huur

De overgang van het gehuurde naar een nieuwe eigenaar doet geen afbreuk aan de huur: de huurovereenkomst gaat over op de verkrijger (art. 7:226 lid 1 B.W.). Dit geldt alleen wanneer de verhuurder de overdragende partij is. De bepaling geldt niet alleen voor eigendomsoverdracht, maar ook voor de overdracht – of vestiging – van beperkte rechten, te weten een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal.

Deze bepaling is een echte uitzonderingsbepaling, want een overeenkomst tussen twee partijen gaat in de regel niet zomaar over op andere partijen. Alleen wanneer er een overeenkomst wordt gesloten tussen de overnemer en de twee andere partijen is dat normaliter het geval (zie de pagina contractsoverneming).

Bij huur geldt – ter bescherming van de huurder – dat de huurovereenkomst niet ondermijnd kan worden door het gehuurde over te dragen aan een andere eigenaar: die is dan nog steeds aan de huurovereenkomst gebonden. Een parallel is te zien in de bepaling in het arbeidsrecht inzake overgang van onderneming. De bepaling is dwingend recht: er kan niet van worden afgeweken (lid 4).

Koop breekt geen huur geldt alleen voor eigenaar

De Hoge Raad heeft in het arrest HR 25 september 2020 (Alegria Real Estate/Timeshare Owners) beslist dat art. 7:226 lid 1 B.W. beperkt moet worden uitgelegd. In deze Nederlands Caribische zaak had de bank van de eigenaar van (erfpachtrechten op) vakantiehuizen op Sint Maarten executoriaal verkocht, omdat de erfpachthouder Kildare haar verplichtingen jegens de bank niet kon nakomen. Met instemming van Kildare had een aan Kildare gelieerde vennootschap – genaamd Endless Vacation – timesharing contracten gesloten met betrekking tot de vakantiehuizen. De Timeshare Owners beriepen zich jegens Alegria op de regel “Koop breekt geen huur” toen hun “endless vacation” tot een abrupt einde kwam omdat Alegria hen het gebruik van de huizen ontzegde.

Art. 7:226 B.W. van Sint Maarten is gelijkluidend aan art. 7:226 lid 1 B.W. en dient – zo geeft de Hoge Raad aan – gelijkluidend te worden uitgelegd. De Hoge Raad is de hoogste instantie in cassatie op de Nederlandse Antillen (zie de pagina Wet op de rechterlijke organisatie).

De regel “Koop breekt geen huur” geldt ook voor een overdracht door een schuldeiser van de verhuurder art. 7:226 lid 2 B.W.. Maar daar ligt volgens de Hoge Raad dan ook de grens: overdracht door een schuldeiser van de eigenaar (of gerechtigde tot het beperkte recht) die niet tevens de verhuurder is leidt niet tot overgang van de huur op de verkrijger.

De Hoge Raad overweegt (r.o. 3.2.3):

“Uit de tekst van art. 7:226 BW volgt dat deze bepaling alleen ziet op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser) de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. In de wetsgeschiedenis bij art. 7:226 BW is onder ogen gezien dat de bepaling niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de (schuldeiser van de) zakelijk gerechtigde degene is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de wettekst.

Daarom bestaat op dit punt geen ruimte voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt.”

De Hoge Raad verwijst hierbij naar de Parlementaire geschiedenis (te weten Kamerstukken I 2001/02, 26089, 26090 en 26932, nr. 162, p. 33-34) en naar het arrest Vgl. HR 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687 (Vagobel/Geldnet), rov. 3.3.1.

Behoudens bijzondere omstandigheden

De verkrijger van (de zelfstandige rechten op) een verhuurde zaak kan ook op een andere grond dan art. 7:226 B.W. – zoals art. 6:162 B.W. of art. 6:2 B.W. – gehouden zijn om de verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Daarvoor is echter vereist dat sprake is van bijzondere omstandigheden ( Vgl. Kamerstukken I 2001/02, 26089, 26090 en 26932, nr. 162, p. 34 en Kamerstukken I 2001/02, 28064, nr. 325b, p. 5). Aldus de Hoge Raad.

Er is ook nog een andere uitzondering denkbaar, zo overweegt de Hoge Raad, verwijzend naar HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9632, rov. 4.2. (r.o. 3.8):

“Opmerking verdient nog dat niet kan worden uitgesloten dat Kildare en de bank gehouden waren de huurovereenkomsten te eerbiedigen, bijvoorbeeld omdat zij met de verhuur hadden ingestemd, en dat zij om die reden de timeshare-nemers dus niet tot ontruiming hadden kunnen dwingen op de grond dat zijzelf niet aan de huurovereenkomsten waren gebonden. De aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte kan meebrengen dat voor een dergelijk geval uit art. 7:226 BW voortvloeit dat op de verkrijger overgaan de plichten in verband met het gebruik van de zaak die de eigenaar die niet de verhuurder is, jegens de huurder heeft. Dit zou betekenen dat ook Alegria gehouden is de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers te eerbiedigen, in die zin dat Alegria zich zal moeten onthouden van een uitoefening van haar recht waardoor het door Kildare toegestane, contractuele gebruik door de timeshare-nemers zou worden belemmerd.

In dat geval zou dat het verdergaande oordeel van het hof dat Alegria op grond van art. 7:226 BWSM gehouden is de huurovereenkomsten na te komen, niet kunnen dragen, maar mogelijk wel de minder verstrekkende vorderingen zoals die door TOCA c.s. zijn ingesteld (zie hiervoor in 2.2), voor zover die erop neerkomen dat Alegria gehouden is de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen.”

In die laatste situatie is het denkbaar, dat niet de huurovereenkomst (met de daaraan verbonden rechten en plichten) overgaat op de verkrijger, maar die bvb. wel het gebruik moet gedogen. Er moet dan echter meer aan de hand zijn dan in deze casus het geval was.

Vestigen beperkte rechten en huur

Bij het vestigen van beperkte rechten mag het huurgenot ook niet worden beknot (art. 7:227 B.W.).

Einde van de huur

Huur voor bepaalde tijd aangegaan eindigt door het verstrijken van de afgesproken huurperiode (art. 7:228 lid 1 B.W.). Opzegging is niet nodig. De huur voor bepaalde tijd eindigt dus zoals dat heet “van rechtswege”. Voor woonruimte en bedrijfsruimte gelden echter andere regels. Daar geldt onder bepaalde voorwaarden huurbescherming. Zie de pagina Einde van de huur (van woonruimte) en de pagina Huur van bedrijfsruimte.

Als de huur voor onbepaalde tijd is aangegaan, moet deze worden opgezegd met een termijn van tenminste een maand, tegen een datum waarop de huurtermijn weer voldaan moet worden (art. 7:228 lid 2 B.W.). Er kunnen afwijkende opzegtermijnen worden overeengekomen uiteraard.

Het overlijden van de verhuurder of van de huurder doen de huurovereenkomst niet eindigen (art. 7:229 lid 1 B.W.). In deze bepaling zijn regels gegeven voor de erfopvolging.

Voortzetting na einde huur

Wanneer de huurder blijft zitten terwijl de huur is geëindigd, dan wordt deze verlengd voor onbepaalde tijd. Dit tenzij de partijbedoeling anders is (art. 7:230 B.W.).

Bedrijfsruimte niet zijnde middenstandsbedrijfsruimte

In art. 7:230a B.W. geeft de wet tussen neus en lippen door een regeling voor het einde van de huur van “overige bedrijfsruimte”: bedrijfsruimte niet zijnde middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in Afd. 6, Titel 4 Boek 7 B.W..

Afd. 6, Titel 4 Boek 7 B.W. heeft de misleidende naam “bedrijfsruimte”, maar de regeling in die afdeling is niet bedoeld voor alle soorten bedrijfsruimte, maar alleen voor wat men wel noemt “middenstandsbedrijfsruimte”. Zie voor deze regeling de pagina Huur van bedrijfsruimte, waar ook de kwalificatie als middenstandsbedrijfsruimte dan wel restgroep (met relevante jurisprudentie) wordt besproken.

De restgroep omvat alle gehuurde ruimte (een gebouw of deel daarvan), die geen woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte is. Voorheen was op deze restgroep de Huurwet van toepassing (men sprak dus van bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet). Die echter per 1 augustus 2003 vervallen.

De huurder van overige bedrijfsruimte geniet niet de huurbescherming van Afd. 6, maar moet – als hij langer wil blijven zitten en ontruiming wil voorkomen – na einde van de huur een verzoek tot ontruimingsbescherming indienen bij de rechter. De huurder kan – ondanks het feit dat de huur formeel is geëindigd – tot maximaal 3 jaar verlenging krijgen (in de zin van ontruimingsbescherming). Tot deze restgroep behoren bedrijfsruimtes zoals fabrieken, magazijnen of kantoren, maar ook maneges, bioscopen en reisbureaus.

Wanneer de Kantonrechter het verzoek van de hand wijst, staat daar geen hoger beroep tegen open. Dit kan alleen anders zijn, wanneer er discussie ontstaat over de kwalificatie van de huur. Uit het arrest van Hof Amsterdam d.d. 26 januari 2016 (Telecomwinkel) blijkt, dat de huurder tegen de afwijzing van het door hemzelf ingediende verzoek tot ontruimingsbescherming in appèl kan gaan als er een kwalificatiediscussie is. De huurder verzocht in hoger beroep zijn verzoek alsnog niet-ontvankelijk te verklaren omdat het volgens hem bij nader inzien om middenstandsbedrijfsruimte ex art. 7:290 B.W. ging. Overigens ving de huurder in die zaak bot.

Ontbinding alleen door rechter

Buitengerechtelijke ontbinding door tekortkoming in de nakoming van de huurder is niet toegestaan. Dit kan alleen gevorderd worden via de rechter (art. 7:231 B.W.). Ook deze bepaling is van dwingend recht.

Auteur & Last edit

[MdV, 24-09-2018; laatste bewerking 11-12-2020]

0 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 5 (0 votes, average: 0,00 out of 5)
You need to be a registered member to rate this.

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.