LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Verplichtingen van de huurder (Afd. 3, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Verplichtingen van de huurder (Afd. 3, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Inleiding verplichtingen van de huurder

Tegenover de verplichtingen van de verhuurder staan uiteraard de verplichtingen van de huurder. De huurovereenkomst is immers een wederkerige overeenkomst. Deze zijn geregeld in Afd. 3, Titel 4 Boek 7 B.W. (art. 7:212 B.W. t/m art. 7:225 B.W.). Anders dan bvb. bij de koopovereenkomst kent de huurovereenkomst geen “bijzondere bepalingen inzake niet-nakoming”. Voor de gevolgen van niet-nakoming zijn dan ook – naast de specifieke regeling van de huurovereenkomst – de algemene bepalingen van Boek 6 B.W. inzake de gevolgen van niet-nakoming en toerekening (zie de pagina Algemene bepalingen niet-nakoming) van belang.

Huurtermijnen tijdig betalen

Allereerst moet de huurder natuurlijk de overeengekomen huurvergoeding betalen, en wel tijdig. En op de wijze zoals overeengekomen (art. 7:212 B.W.).

Zorgplicht en overeengekomen gebruik

De huurder moet het gehuurde zorgvuldig beheren (art. 7:213 B.W.). Of zoals dat vroeger in de wet stond: “als een goed huisvader”.

De huurder moet het gehuurde verder gebruiken voor het doel waartoe het gehuurd is (art. 2:214 B.W.). En overeenkomstig de aard van het gehuurde.

Aanbrengen van wijzigingen

Hoofdregel is, dat de huurder geen wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen (art. 7:215 B.W.). De wet voorziet echter in een regeling om wel veranderingen aan te brengen, maar de verhuurder moet daarmee instemmen.

De huurder kan aangebrachte wijzigingen voor de ontruiming van het gehuurde ongedaan maken, mits het gehuurde in redelijke staat wordt hersteld (art. 7:216 B.W.). Wijzigingen die met toestemming zijn aangebracht, hoeven niet te worden verwijderd.

Klein onderhoud

De huurder moet zelf het klein onderhoud verzorgen (art. 7:217 B.W.).

Schade aan het gehuurde

De huurder moet schade die door hem – of anderen die met zijn toestemming het gehuurde gebruiken – aan de verhuurder vergoeden (art. 7:218 en art. 7:219 B.W.).

In het arrest HR 22 juni 2007 (Land van Rode/huurder) besliste de Hoge Raad, dat de mishandeling van de huismeester van verhuurder door de zoon van de huurder niet toerekenbaar aan de huurder. In deze zaak ging het om art. 7A:1602 BW, die blijkens dit arrest inhoudelijk gelijkluidend is aan art. 7:219 B.W..

Medewerking aan onderhoud; renovatie

De huurder moet ook medewerking verlenen aan noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde (art. 7:220 B.W.). De wet kent een nadere regeling voor renovatie, wanneer de huur daarna wordt voortgezet.

Huurder moet meewerken aan benodigde werkzaamheden aan het gehuurde

Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens art. 5:56 B.W. iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven (art. 7:220 lid 1 B.W.).

Wel kan de huurder daarbij – al naar gelang de situatie – aanspraak maken op vermindering van de huurprijs en op schadevergoeding, en zelfs op op ontbinding van de huurovereenkomst.

De Hoge Raad zegt hierover, verwijzend naar Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 30 en Kamerstukken II 2007/08, 31528, nr. 3, p. 3:

“Bij renovatie, evenals bij onderhoudswerkzaamheden, kan de huurder, indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, op de voet van de art. 7:207 en 7:208 BW aanspraak maken op huurvermindering en/of vergoeding van eventuele daarmee gepaard gaande kosten of schade”.

Renovatie van het gehuurde

De huurder moet op de voet van art. 7:220 lid 1 B.W. ook medewerking verlenen als de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (art. 7:220 lid 2 B.W.). Volgens de beantwoording van prejudiciële vragen in een eerdere zaak van Portaal, HR 24 april 2016 (Stichting Portaal), (rov. 3.4.2) wordt renovatie – anders dan onderhoud – geacht te leiden tot een toename van het woongenot als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een verandering of toevoeging. Zie ook Kamerstukken II 2008/09, 31528, nr. 7 p. 6-7 (en r.o. 3.4.3 van het arrest uit 2016).

Schriftelijk voorstel tot renovatie gehuurde

De verhuurder moet daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doen, waarbij de belangen van de verhuurder, van de huurder en van eventuele onderhuurders op redelijke wijze worden gewogen. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. In dit voorstel moet de verhuurder ook een vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade in het renovatievoorstel opnemen (Kamerstukken II 2007/08, 31528, nr. 3, p. 4-5). Als er een gestoffeerde en ingerichte wisselwoning wordt aangeboden, dan moet dit ook in het renovatievoorstel vermeld worden. Zie hierna het arrest Portaal (van 1 april 2022).

Renovatie meer dan 10 woningen: meerderheid van 70% voor renovatie

Als de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten betreft, die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het in art. 7:220 lid 2 B.W. bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Dit is dus een voorbeeld van een wettelijk vermoeden (art. 7:220 lid 3 B.W.).

Rechterlijk oordeel over redelijkheid van het renovatievoorstel van het gehuurde

De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (art. 7:220 lid 3 B.W.). Zie ook Kamerstukken II 2007/08, 31528, nr. 3, p. 4.

Opzegging huurovereenkomst door verhuurder wegens dringend noodzakelijke renovatie

De verhuurder is naast de bevoegdheden van lid 1 tot en met 3 van art. 7:220 B.W. ook bevoegd om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie.

Mits dit kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (art. 7:220 lid 4 B.W.). Dit geldt dus zowel voor bedrijfsruimte als voor woonruimte. Gekeken moet worden naar de beëindigingsgronden in de toepasselijke wettelijke regeling voor opzegging (van woonruimte dan wel bedrijfsruimte).

Vergoeding verhuiskosten en inrichtingskosten bij renovatie gehuurde woonruimte

Als de renovatie verhuizing noodzakelijk maakt, van woonruimte als bedoeld in art. 7:233 B.W., dan draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt (art. 7:220 lid 5 B.W.). Zie voor deze definitie van woonruimte de pagina Algemene bepalingen huur van woonruimte.

Als verhuizing noodzakelijk is, niet wegens een renovatie, maar wegens dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 1 BW, heeft de huurder aanspraak op vergoeding van de verhuiskosten indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 B.W.. Zie de gebrekenregeling op de pagina Verplichtingen van de verhuurder.

Regeling verhuiskosten bij renovatie woonruimte

De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in art. 7:234 B.W., en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in art. 7:235 B.W. en art. 7:236 B.W. wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft (art. 7:220 lid 6 B.W.). Daartoe is de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie (Stcrt. 26 februari 2010, nr. 2982) uitgevaardigd. De vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd.

Blijkens art. 1 van de Regeling vergoeding verhuiskosten bij renovatie is de vergoeding EUR 6.505. De vergoeding wordt afgerond op hele euro’s. Het bedrag van de minimumbijdrage is gebaseerd op het rapport “Berekening verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) van juni 2002. Zie de Nota van toelichting uit 2005 (Stb. 2005, 215), p. 4.

Als kosten neemt het rapport in aanmerking de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, schilderwerk en overige kosten zoals aansluitkosten voor diverse nutsvoorzieningen.

De wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte is van dwingendrechtelijke aard, zo heeft de Hoge Raad in de uitspraak van 24 april 2016 geoordeeld (r.o. 3.6.4.). Dit brengt mee dat partijen hiervan niet kunnen afwijken. Evenmin kan een huurder afstand doen van zijn uit art. 7:220 leden 5 en 6 BW voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling.

Zie voor art. 7:234 B.W., art. 7:235 B.W. en art. 7:236 B.W. de pagina Algemene bepalingen huur van woonruimte.

De Hoge Raad heeft in HR 1 april 2022 (huurders/Stichting Portaal) op prejudiciële vragen van het Hof beslist, dat de verhuurder de vergoeding krachtens de Regeling verhuiskosten bij renovatie niet hoeft te betalen, als de huurder(s) geen wezenlijke kosten gemaakt hebben, omdat zij – gedurende zes weken – in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning hebben verbleven. Deze wisselwoning was door de verhuurder ter beschikking gesteld. De huurders konden niet aannemelijk maken, dat zij wezenlijke kosten gemaakt hadden.

Lees de overwegingen van HR 1 april 2022 (huurders/Stichting Portaal)

De Hoge Raad overweegt hierbij (r.o. 3.2.6 e.v.), verwijzend naar Kamerstukken II 2007/08, 31528, nr. 3, p. 4, Kamerstukken I 2009/10, 31528, nr. C, p. 3:

“3.2.6 De minimumbijdrage geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Blijkens de parlementaire geschiedenis is die noodzaak er als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden is daarbij bepalend. Denkbaar is dat, zoals in het onderhavige geval, de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Wanneer de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder niettemin gebruikmaakt van een aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven, is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. De verhuiskostenregeling is evenmin van toepassing als de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen.

3.2.7 Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat – indien sprake is van een noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW – de huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt en ongeacht of de huurder na de renovatie terugkeert in de gerenoveerde woning, en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Heeft de huurder meer kosten gemaakt, dan komt het meerdere boven de minimumbijdrage voor vergoeding in aanmerking op de voet van art. 7:220 lid 1 B.W..

3.3.1 … De parlementaire geschiedenis biedt geen duidelijk aanknopingspunt voor de beantwoording van de vraag of ook aanspraak op de minimumbijdrage bestaat indien de verhuurder aan de huurder die het gehuurde tijdelijk moet verlaten, een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt.

3.3.3 In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten.

3.3.4 Het ligt op de weg van de verhuurder om in voorkomend geval in het renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft dat voorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.”

Hierbij ontstaat dus de wonderlijke situatie, dat de wettelijke minimum vergoeding wel betaald moet worden als er geen gestoffeerde woning wordt aangeboden, ook als de huurder in feite geen kosten maakt (bvb. tijdelijk bij familie intrekt). Maar de wettelijk vastgestelde vergoeding voor verhuizing en inrichting niet betaald hoeft te worden als er wel een gestoffeerde en ingerichte wisselwoning wordt aangeboden.

Korting gemeentelijke subsidies aan de huurder op verhuiskostenvergoeding bij renovatie

De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de bijdrage (art. 7:220 lid 7 B.W.).

Ingebruikgeving aan anderen; onderverhuur

In beginsel is de huurder bevoegd het gehuurde aan een ander in gebruik te geven, tenzij anders overeengekomen (art. 7:221 B.W.). In het oude B.W. kende een soortgelijke bepaling: art. 1595 (oud) B.W.. Deze bepaling was iets anders geformuleerd was, maar behelsde in feite dezelfde norm als het huidige recht. In het oude B.W. was dit gegoten in de vorm van een wettelijk verbod tot onderverhuur, waarvan contractueel kon worden afgeweken. De huidige regeling keert dit in wezen om, door uit te gaan van ‘het mag, tenzij’.

Veelal is een dergelijk verbod nu opgenomen in de Algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Voor de huur van woningen geldt echter nog wel een verbod tot onderverhuur. Zie de pagina Algemene bepalingen huur woonruimte.

Tijdig melden van gebreken

De huurder moet – als logisch onderdeel van zijn zorgplicht – gebreken tijdig melden aan de verhuurder. Doet hij dat niet en daardoor ontstaat (meer) schade, dan is de huurder voor die schade aansprakelijk (art. 7:222 B.W.).

Aanplakkingen en bezichtiging

De huurder moet aanplakkingen etc. dulden bij einde van de huur, als de verhuurder wil verkopen of opnieuw wil verhuren (art. 7:223 B.W.).

Oplevering bij einde huur

Uiteraard moet de huurder na het einde van de huur het gehuurde weer opleveren aan de verhuurder. Is er een beschrijving gemaakt bij aangaan van de huur, dan moet in dezelfde staat worden opgeleverd (art. 7:224 lid 2 B.W.). Uiteraard met inachtneming van normale slijtage. Wijzigingen die met instemming van de verhuurder zijn aangebracht mogen blijven.

Het risico voor het niet opnemen van de staat van het gehuurde bij aanvang rust op de verhuurder: als die ontbreekt, dan wordt het gehuurde geacht in de staat bij oplevering te zijn verhuurd, behoudens tegenbewijs van de verhuurder.

Schadevergoeding voor in bezit houden na einde huur

Wanneer de huurder na einde van de huur niet ontruimd of opgeleverd heeft, dan is hij een schadevergoeding aan de verhuurder verschuldigd gelijk aan de huursom (art. 7:225 B.W.). Als echter de schade die de verhuurder door het niet afgeven lijdt hoger is, dan kan hij het meerdere ook nog vorderen.

Rechtspraak

Toerekening gedragingen derden aan huurder

HR 22 juni 2007 (Land van Rode/huurder) – de mishandeling van de huismeester van verhuurder door de zoon van de huurder is (in casu) niet toerekenbaar aan de huurder. Geen tekortkoming in de zin van art. 7:219 B.W..

Auteur & Last edit

[MdV, 29-05-2018; laatste bewerking 3-06-2022]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.