LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Huur van woonruimte (Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)Medehuur en voortzetting van de huur (Par. 3, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Medehuurder

De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten (art. 7:266 B.W.).

De medehuurder is naast de huurder hoofdelijk aansprakelijk (lid 2). Zie ook de pagina hoofdelijkheid.

Als de huur eindigt ten aanzien van de huurder, dan kan de medehuurder deze voortzetten (lid 3). Lid 4 en 5 geven een regeling voor (echt)scheiding.

Medehuur kan voor anderen dan echtgenoten ook met de verhuurder worden afgesproken of door de rechter toegekend als er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (art. 7:267 B.W.). Wanneer de medehuurder niet meer in het gehuurde woont verliest hij die status. Eindigt de huur van de (oorspronkelijke) huurder, dan zet de medehuurder die voort. Dit tenzij er een woonvergunning vereist is krachtens de Huisvestingswet.

Voortzetting huur door medehuurder na overlijden huurder

De medehuurder heeft het recht de huur voort te zetten, als de huurder overlijdt (art. 7:268 lid 1 B.W.). De medehuurder kan de huur binnen zes maanden opzeggen. Binnen die termijn kan iemand die in het gehuurde woonde een verzoek bij de Kantonrechter indienen om de huur te mogen voortzetten.

Voortzetting huur door inwonende met duurzame gemeenschappelijke huishouding

Een persoon die niet al medehuurder was en de huur kan voortzetten op grond van art. 7:268 lid 1 B.W., maar wel in de woonruimte (i) zijn hoofdverblijf heeft en (ii) met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, kan een vordering bij de Kantonrechter instellen om de huur te mogen voortzetten. Dit is dus blijkens de bewoordingen van de wet NIET een verzoekschriftprocedure maar een dagvaardingsprocedure.

Een vordering tot voortzetting van de huur door de medehuurder kan slechts worden toegewezen indien aan de voorwaarden van art. 7:268 lid 3 B.W. wordt voldaan. Te weten de aspirant huurder moet:

a. aannemelijk maken dat hij aan de vereisten van art. 7:268 lid 2 B.W. voldoet, oftewel in de woonruimte (i) zijn hoofdverblijf hebben en (ii) met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding gehad hebben;

b. vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur; en

c. een huisvestingsvergunning als bedoeld in art. 8 Huisvestingswet 2014 overleggen, als het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is.

De rechter mag géén belangenafweging maken, maar moet strict toetsen aan deze criteria. Stelplicht en bewijsplicht rusten op de aspirant huurder.

Bij inwonende kinderen leidt dit wel eens tot jurisprudentie. Met name bij sociale huurwoningen kan het belang van een goede verdeling van de woningvoorraad in de weg staan aan toewijzing van deze vordering, omdat de Woningcorporatie niet wil, dat een kind van een overleden huurder huurder wordt van een voor een alleenstaande te grote woning.

Een voorbeeld daarvan biedt Gerechtshof Amsterdam 12 mei 2020 (inwonende zoon/De Alliantie). De verstrekking van de huisvestingsvergunning kan daarbij ook een drempel zijn, omdat de gemeente daarbij zal nagaan of de woning passend is voor deze huurder in het licht van een eerlijke verdeling van de woningvoorraad. In genoemd arrest was de woning geschikt voor een gezin met drie kinderen, en dus niet passend voor een alleenstaande. Overigens is niet elke gemeentelijke verordening hetzelfde, dus per geval moet de lokaal geldende verordening worden geraadpleegd om te zien of een woonvergunning mogelijk is.

Interessant aspect van deze regeling is, dat de aspirant huurder door middel van een procedure wel een tijd langer in het gehuurde kan blijven wonen. dat komt door de laatste volzin van art. 7:268 lid 2 B.W., die luidt: “Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist”. Daardoor is een beslissing van de Kantonrechter pas effect, als die in kracht van gewijsde gegaan is. In geval van hoger beroep kan dus niet ontruimd worden tot ook die procedure is voltooid. De aspirant huurder heeft dus voordeel bij de lange doorlooptijden van juridische procedures.

Meldplicht voortzetting medehuurder of onderhuurder

Degeen die de huur wil voortzetten op grond van medehuurderschap of onderhuur, moet dit wel aan de verhuurder melden (art. 7:270a B.W.)

Voortzetting van de huur door de onderhuurder

Ook de onderhuurder kan onder voorwaarden de huur voortzetten (art. 7:269 B.W.). Onder het oude recht was deze bepaling te vinden in art. 7a:1623k B.W..

In het arrest HR 29 oktober 1982 (Rens/Tolsma) was de vraag aan de orde, of de bescherming van de onderhuurder als vervat in art. 7a:1623k B.W. ook gold voor de onderhuurder van een woning boven een winkelruimte. De verhuurder (Rens) had in kort geding gevorderd, dat de onderhuurder (Tolsma) de boven de winkelruimte gelegen woning moest ontruimen. De verhuurder had de bovenwoning niet als zelfstandige woonruimte aan de huurder van de winkel (Eichholtz B.V.) verhuurd, en de huur tussen de verhuurder en de huurder van de winkelruimte was geëindigd. De Hoge Raad wees de vordering van de (onder)huurder af.

Lees meer over HR 29 oktober 1982 (Rens/Tolsma)

De Hoge Raad oordeelde, dat de bescherming van de onderhuurder van (thans) art. 7:269 B.W. niet geldt voor de onderhuurder van woonruimte, die niet valt aan te merken als woonruimte in de zin van art. 7A:1623a e.v. B.W. (thans art. 7:232 e.v. B.W., de regeling voor huur van woonruimte). Anders zou die regeling boven het regime van huur van woonruimte uitstijgen en dat is niet de bedoeling van de wetgever geweest, aldus de Hoge Raad.

De Hoge Raad overwoog hiertoe (r.o. 3):

“Op grond van artikel 1623k van het Burgerlijk Wetboek wordt ”in geval van beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder” de onderhuurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, door de verhuurder voortgezet.

Wil er plaats zijn voor toepassing van dit artikel, dan zal eerst moeten worden vastgesteld dat er sprake is van ‘’beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder’’ in de zin van deze wetsbepaling. Dit doet dan de vraag rijzen, of artikel 1623k toepassing kan vinden bij beëindiging van ieder soort huurovereenkomst, dan wel of de wetgever slechts het oog heeft gehad op beëindiging van die huurovereenkomsten, die -althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde — zijn te beschouwen als overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte, waarop van toepassing zijn de bepalingen van de afdeling waarin artikel 1623k is opgenomen. Anders dan in het middel kennelijk wordt aangenomen, moet deze vraag in laatstbedoelde zin worden beantwoord. Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend wetsvoorschrift als artikel 1623k, niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door de artikel 1623a en volgende. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen — zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist — partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen huurovereenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels — ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft — geregeerd kan worden dan die welke de overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan.

Waar het Hof — in cassatie onbestreden — heeft vastgesteld dat de door Tolsma bewoonde bovenwoning door Rens niet aan Eichholtz is verhuurd als een zelfstandige woning naast de verhuur van de bedrijfsruimte, maar dat de overeenkomst in zijn geheel moet worden aangemerkt als betrekking hebbende op bedrijfsruimte, heeft het Hof terecht aangenomen dat aan Tolsma geen beroep op artikel 1623k toekomt. Het middel is derhalve tevergeefs voorgesteld.”

Dit arrest is onder het huidige recht kennelijk onverkort van kracht, gelet op het feit dat dit alsnog (op 6 mei 2020) is gepubliceerd met vermelding van de bepalingen in het huidige B.W.. De Hoge Raad heeft niet de P-G gevolgd in diens conclusie tot vernietiging van het arrest van het Hof. De P-G liet de mogelijkheid open, dat woonruimte, die bij bedrijfsruimte verhuurd is, onder omstandigheden wel onder de regeling voor huur van woonruimte zou kunnen vallen, zodat de onderhuurder van die woonruimte bescherming zou moeten genieten.

De beschouwingen in de conclusie van de P-G over de (on)zelfstandigheid van woonruimte versus de (on)zelfstandige bedrijfsruimte ex art. 7A:1624 lid 2 B.W. (de oude regeling van middenstandsbedrijfsruimte) is nog steeds interessant, mede gezien de verwijzingen naar de Parlementaire geschiedenis. De tweede zin van die bepaling (waarin bedrijfsruimte gedefinieerd werd) luidde: “Tot de bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning”.

In het huidige art. 7:290 lid 3 B.W. keert deze zinsnede als volgt terug: “Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”

Rb. Rotterdam 31 oktober 2018 (gemeente Rotterdam/huurder afhankelijke woning) verwijst bij de toewijzing van de vordering tot ontruiming tegen de huurder van een afhankelijke woning ook naar dit arrest. Hier betrof het een perceel weide- en tuinbouwgrond met opstallen, met daarop onder meer twee woningen. Na aankoop door de gemeente met als doel herontwikkeling sloot de verkoper – de familie Kaptein – een pachtovereenkomst met de gemeente. De pachter verhuurde één woning aan de huurder. Die was via medehuurderschap hoofdhuurder geworden na overlijden van de hoofdhuurder (moeder van de huurder). De rechtbank oordeelde, dat de huurder de afhankelijke woning moest ontruimen nadat de pacht was geëindigd, omdat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. Ook hier kon de “afhankelijke” (bedrijfs)woning dus niet alsnog gepromoveerd worden tot zelfstandige woning als bedoeld in (art. 7:269 B.W.). De huurverhouding tot de pachter was afhankelijk van het voortbestaan van de pacht. Na einde daarvan eindigde derhalve ook deze huurovereenkomst.

Woningruil

De wet voorziet verder in de mogelijkheid van woningruil (art. 7:270 B.W.). In het arrest HR 19 november 2004 (woningruil) – waarop nog de oude bepaling art. 7A:1623l B.W. van toepassing was – had de bijna AOW-gerechtigde huurster verzocht om woningruil, omdat zij in inkomen achteruit zou gaan en zij kleiner wilde gaan wonen. De verhuurder(s), die in hetzelfde pand woonden, eisten de aan haar verhuurde ruimte op wegens dringend eigen gebruik. Kantonrechter, rechtbank (oud procesrecht) wijzen dit van de hand.

De Hoge Raad oordeelt, dat de feitenrechters juist beslist hebben, waarbij zij ook alle omstandigheden van het geval op juiste wijze hebben meegewogen. Interessant is, dat de Hoge Raad overweegt dat de focus met name moet liggen op de belangen van de huurder die wil vertrekken en voor de opvolgend huurder slechts geldt dat die voldoende gegoed is.

Lees de overwegingen van HR 19 november 2004 (woningruil)

De Hoge Raad overwoog:

“3.4 Het hiertegen gerichte middel neemt terecht tot uitgangspunt dat de rechter bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering ingevolge art. 7A:1623l (oud) BW, nadat hij heeft vastgesteld dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst, aandacht dient te geven aan de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst en de aan elke zijde bestaande belangen tegen elkaar moet afwegen. Anders dan het middel aanvoert, heeft de rechtbank echter geen blijk ervan gegeven dat zij deze maatstaf uit het oog heeft verloren, en heeft zij haar beslissing niet ontoereikend gemotiveerd. Daartoe wordt het volgende overwogen.

3.5 In cassatie is niet in geschil dat huurster een zwaarwichtig belang heeft bij de door haar gewenste woningruil en evenmin dat de door huurster voorgestelde huurder, vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Het gaat derhalve erom of in het oordeel van de rechtbank voldoende rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de belangen aan de zijde van verhuurder c.s. bij het achterwege blijven van de woningruil zwaarder wegen dan het vaststaande zwaarwichtige belang van huurster bij het doorgaan van de woningruil. De rechtbank heeft niet met zoveel woorden deze afweging van belangen aan de orde gesteld, maar dat is voor het lot van het middel niet beslissend indien in het oordeel van de rechtbank besloten ligt dat zij de in dit verband door verhuurder c.s. gestelde feiten en omstandigheden in de afweging van belangen heeft betrokken maar te licht heeft bevonden.

3.6 Bij de beoordeling of dit laatste het geval is, is in de eerste plaats van belang dat – anders dan in cassatie – voor de rechtbank niet alleen de kwestie van de woningruil aan de orde was, maar ook nog de op het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik gebaseerde reconventionele vordering van verhuurder c.s. Deze laatsten hebben in hun memorie van grieven, gezien de nauwe samenhang tussen de beide vorderingen, die vorderingen tezamen behandeld en toegelicht. In hun pleitnotities in hoger beroep hebben zij het geschil in hoger beroep als volgt omschreven: “In dit hoger beroep komt dus uitsluitend de vraag aan de orde of huurster een zwaarwegend belang heeft bij bewoning van juist de woning aan de [b-straat] en de vraag of het dringend eigen gebruik van verhuurder c.s. voldoende aannemelijk is gemaakt.” Ook in de conclusie van deze pleitnotities wordt onmiskenbaar een verband gelegd tussen enerzijds de belangenafweging die noodzakelijk is bij de beoordeling van de op de woningruil betrekking hebbende vordering en anderzijds de belangenafweging in het kader van de vraag of de huurovereenkomst op de voet van art. 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3, (oud) BW wegens dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik dient te eindigen.

Tegen deze achtergrond is het begrijpelijk dat ook de rechtbank, zoals zij kennelijk heeft gedaan, datzelfde verband tussen de beide belangenafwegingen heeft gelegd en daarom ervan is uitgegaan dat de kern van het geschil tussen partijen in hoger beroep, ook wat betreft de woningruil, de vraag betrof of tegenover het belang van huurster bij de woningruil zwaarder wegende belangen van verhuurder c.s. van met name medische aard stonden die zich tegen woningruil verzetten. De rechtbank heeft die belangen van met name medische aard gewogen en in het kader van de reconventionele vordering te licht bevonden, en zulks kennelijk en niet onbegrijpelijk betrokken bij haar oordeel dat andere feiten en omstandigheden die in de weg staan aan de vordering van huurster zijn gesteld noch gebleken.”

De Hoge Raad wijst vervolgens enkele motiveringsklachten af, om in te gaan op het argument dat de huurder die bij woningruil in de plaats van de vertrekkende huurder komt veel jonger is en dus langer zal blijven zitten. De Hoge Raad overweegt:

“3.7.3 … De wettelijke regeling met betrekking tot woningruil ziet op de situatie dat de zittende huurder een zwaarwichtig belang heeft om elders te gaan wonen terwijl de voorgestelde huurder diens plaats als huurder wil innemen. Aan een woningruil op de voet van art. 7A:1623l (oud) BW is dan ook inherent dat de kans dat de verhuurde woonruimte spoedig ter vrije beschikking van de verhuurder zal komen, afneemt. Die kans zal eventueel nog verder kunnen afnemen indien de voorgestelde huurder veel jonger is dan de zittende huurder, maar het enkele bestaan van een zodanig leeftijdsverschil is in het algemeen in het kader van de te verrichten belangenafweging slechts een factor van ondergeschikt belang. De rechtbank behoefde dan ook de enkele omstandigheid dat opvolgend huurder jonger is dan huurster niet uitdrukkelijk in de belangenafweging te betrekken. Voorts is, mede gelet op hetgeen hiervóór in 3.6 is overwogen omtrent de kern van het geschil, niet onbegrijpelijk dat de rechtbank in de stellingen van verhuurder c.s. niet heeft gelezen dat volgens hen de omstandigheid dat opvolgend huurder (veel) jonger is dan huurster (volgens het bij akte van 21 januari 2000 in kopie overgelegde formulier “Aanvraag woningruil” is de opvolgend huurder geboren op … 1949 in het onderhavige geval wel een essentiële omstandigheid vormde, die met zoveel woorden in de motivering diende te worden betrokken. Ook in zoverre is de rechtbank derhalve niet in haar motiveringsplicht tekortgeschoten.”

In Hof 29 augustus 2006 (vordering woningruil in kort geding) wijst het Hof – onder verwijzing naar bovenstaand arrest van de Hoge Raad uit uit 2004 – de vordering van de huurder die wil ruilen af. Het is op zich al opmerkelijk dat een dergelijke vordering in kort geding was ingesteld en door de Voorzieningenrechter als voorlopige maatregel ook was toegewezen, aangezien in kort geding immers geen constitutieve beslissingen genomen kunnen worden. Het Hof was onvoldoende overtuigd dat de vordering tot woningruil in de bodemprocedure zou slagen.

Auteur & Last edit

[MdV, 28-09-2018; laatste bewerking 13-04-2021]

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.

Vond je deze content nuttig? Steun Lawyrup met een donatie naar keuze.

Doneren