LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Huur van woonruimte (Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)Medehuur en voortzetting van de huur (Par. 3, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Medehuurder

De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten (art. 7:266 B.W.).

De medehuurder is naast de huurder hoofdelijk aansprakelijk (lid 2). Zie ook de pagina hoofdelijkheid.

Als de huur eindigt ten aanzien van de huurder, dan kan de medehuurder deze voortzetten (lid 3). Lid 4 en 5 geven een regeling voor (echt)scheiding.

Medehuur kan voor anderen dan echtgenoten ook met de verhuurder worden afgesproken of door de rechter toegekend als er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (art. 7:267 B.W.). Wanneer de medehuurder niet meer in het gehuurde woont verliest hij die status. Eindigt de huur van de (oorspronkelijke) huurder, dan zet de medehuurder die voort. Dit tenzij er een woonvergunning vereist is krachtens de Huisvestingswet.

Voortzetting huur door medehuurder na overlijden huurder

De medehuurder heeft het recht de huur voort te zetten, als de huurder overlijdt. De medehuurder kan de huur binnen zes maanden opzeggen. Binnen die termijn kan iemand die in het gehuurde woonde een verzoek bij de Kantonrechter indienen om de huur te mogen voortzetten. Dit wordt slechts toegewezen mits aan de voorwaarden van art. 7:268 B.W. wordt voldaan.

Voortzetting van de huur door de onderhuurder

Ook de onderhuurder kan onder voorwaarden de huur voortzetten (art. 7:269 B.W.). Onder het oude recht was deze bepaling te vinden in art. 7a:1623k B.W..

In het arrest HR 29 oktober 1982 (Rens/Tolsma) was de vraag aan de orde, of de bescherming van de onderhuurder als vervat in art. 7a:1623k B.W. ook gold voor de onderhuurder van een woning boven een winkelruimte. De verhuurder (Rens) had in kort geding gevorderd, dat de onderhuurder (Tolsma) de boven de winkelruimte gelegen woning moest ontruimen. De verhuurder had de bovenwoning niet als zelfstandige woonruimte aan de huurder van de winkel (Eichholtz B.V.) verhuurd, en de huur tussen de verhuurder en de huurder van de winkelruimte was geëindigd.

De Hoge Raad oordeelde, dat de bescherming van de onderhuurder van (thans) art. 7:269 B.W. niet geldt voor de onderhuurder van woonruimte, die niet valt aan te merken als woonruimte in de zin van art. 7A:1623a e.v. B.W. (thans art. 7:232 e.v. B.W., de regeling voor huur van woonruimte). Anders zou die regeling boven het regime van huur van woonruimte uitstijgen en dat is niet de bedoeling van de wetgever geweest, aldus de Hoge Raad.

De Hoge Raad overwoog hiertoe (r.o. 3):

“Op grond van artikel 1623k van het Burgerlijk Wetboek wordt ”in geval van beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder” de onderhuurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, door de verhuurder voortgezet.

Wil er plaats zijn voor toepassing van dit artikel, dan zal eerst moeten worden vastgesteld dat er sprake is van ‘’beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder’’ in de zin van deze wetsbepaling. Dit doet dan de vraag rijzen, of artikel 1623k toepassing kan vinden bij beëindiging van ieder soort huurovereenkomst, dan wel of de wetgever slechts het oog heeft gehad op beëindiging van die huurovereenkomsten, die -althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde — zijn te beschouwen als overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte, waarop van toepassing zijn de bepalingen van de afdeling waarin artikel 1623k is opgenomen. Anders dan in het middel kennelijk wordt aangenomen, moet deze vraag in laatstbedoelde zin worden beantwoord. Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend wetsvoorschrift als artikel 1623k, niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door de artikel 1623a en volgende. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen — zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist — partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen huurovereenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels — ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft — geregeerd kan worden dan die welke de overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan.

Waar het Hof — in cassatie onbestreden — heeft vastgesteld dat de door Tolsma bewoonde bovenwoning door Rens niet aan Eichholtz is verhuurd als een zelfstandige woning naast de verhuur van de bedrijfsruimte, maar dat de overeenkomst in zijn geheel moet worden aangemerkt als betrekking hebbende op bedrijfsruimte, heeft het Hof terecht aangenomen dat aan Tolsma geen beroep op artikel 1623k toekomt. Het middel is derhalve tevergeefs voorgesteld.”

Dit arrest is onder het huidige recht kennelijk onverkort van kracht, gelet op het feit dat dit alsnog (op 6 mei 2020) is gepubliceerd met vermelding van de bepalingen in het huidige B.W.. De Hoge Raad heeft niet de P-G gevolgd in diens conclusie tot vernietiging van het arrest van het Hof (en is dus zoals dat heet “contrair” gegaan). De P-G liet de mogelijkheid open, dat woonruimte, die bij bedrijfsruimte verhuurd is, onder omstandigheden wel onder de regeling voor huur van woonruimte zou kunnen vallen, zodat de onderhuurder van die woonruimte bescherming zou moeten genieten.

De beschouwingen in de conclusie van de P-G over de (on)zelfstandigheid van woonruimte versus de (on)zelfstandige bedrijfsruimte ex art. 7A:1624 lid 2 B.W. (de oude regeling van middenstandsbedrijfsruimte) is nog steeds interessant, mede gezien de verwijzingen naar de Parlementaire geschiedenis. De tweede zin van die bepaling (waarin bedrijfsruimte gedefinieerd werd) luidde: “Tot de bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning”.

In het huidige art. 7:290 lid 3 B.W. keert deze zinsnede als volgt terug: “Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”

Rb. Rotterdam 31 oktober 2018 (gemeente Rotterdam/huurder afhankelijke woning) verwijst bij de toewijzing van de vordering tot ontruiming tegen de huurder van een afhankelijke woning ook naar dit arrest. Hier betrof het een perceel weide- en tuinbouwgrond met opstallen, met daarop onder meer twee woningen. Na aankoop door de gemeente met als doel herontwikkeling sloot de verkoper – de familie Kaptein – een pachtovereenkomst met de gemeente. De pachter verhuurde één woning aan de huurder. Die was via medehuurderschap hoofdhuurder geworden na overlijden van de hoofdhuurder (moeder van de huurder). De rechtbank oordeelde, dat de huurder de afhankelijke woning moest ontruimen nadat de pacht was geëindigd, omdat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. Ook hier kon de “afhankelijke” (bedrijfs)woning dus niet alsnog gepromoveerd worden tot zelfstandige woning als bedoeld in (art. 7:269 B.W.). De huurverhouding tot de pachter was afhankelijk van het voortbestaan van de pacht. Na einde daarvan eindigde derhalve ook deze huurovereenkomst.

Meldplicht voortzetting medehuurder of onderhuurder

Degeen die de huur wil voortzetten op grond van medehuurderschap of onderhuur, moet dit wel aan de verhuurder melden (art. 7:270a B.W.)

Woningruil

De wet voorziet verder in de mogelijkheid van woningruil (art. 7:270 B.W.).

Auteur & Last edit

[MdV, 28-09-2018; laatste bewerking 2-11-2020]

0 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 50 stemmen, gemiddeld: 0,00 van de 5 (0 votes, average: 0,00 out of 5)
You need to be a registered member to rate this.

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.