LawyrupBurgerlijk wetboekZakelijke rechten (Boek 5 B.W.)Erfpacht (Titel 7, Boek 5 B.W.)

Erfpacht (Titel 7, Boek 5 B.W.)

Inleiding erfpacht

In Titel 7, Boek 5 B.W. wordt de erfpacht in de wet geregeld. De Titel omvat 16 artikelen (art. 5:85 B.W. tot en met art. 5:100 B.W.).

Van oorsprong is de erfpacht een vorm van langdurige “verhuur”, maar dan op zakenrechtelijke basis, waarbij een boer een boerderij of een stuk grond pacht van de eigenaar. Vermoedelijk gaat dit terug op het feodale leenstelsel, waarbij een landheer meerdere landerijen aan verschillende boeren in erfpacht gaf.

Tegenwoordig maken gemeenten ook gebruik van erfpacht om op die manier langs civielrechtelijke weg invloed uit te kunnen oefenen op het gebruik van de grond, die wordt verkocht aan projectontwikkelaars voor woningbouw.

Definitie erfpacht

Art. 5:85 lid 1 B.W. definieert erfpacht als een zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Voor het begrip “houden” zie ook de pagina Bezit en houderschap: het krachtens een rechtsverhouding met de eigenaar in bezit houden van een zaak onder erkenning dat deze aan een ander toebehoort.

Erfpacht heeft dus alleen betrekking op onroerende zaken. Het betreft een “zakelijk recht”, dus het rust op de onroerende zaak zelf. Dit in tegenstelling tot een persoonlijk recht, dat berust op een afspraak met de eigenaar zonder dat deze als zakelijk recht is gevestigd.

Rechtspraak erfpacht

Hoge Raad 5 februari 2010 (NN/Hoogheemraadschap Noorderkwartier) – vervangende toestemming overdracht/splitsing door de rechter o.g.v. art. 5:91 lid 4 B.W.; rechter kan daaraan voorwaarden stellen

Hoge Raad 17 maart 2006 (NN/Gem. Amsterdam) – erfpacht standplaatsen marktkooplui

Wijze van vestigen

Net als de andere zakelijke rechten wordt erfpacht gevestigd door middel van een notariële akte en registratie daarvan in het Kadaster.

Canon

In de akte kan worden bepaald, dat voor het gebruik een vergoeding verschuldigd is. Deze noemt men bij erfpacht de “canon”.

Hoge Raad 29 april 2016 (Gem. Amsterdam/NN) – vaststelling nieuwe canon.

Duur van de erfpacht

Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht regelen (art. 5:86 B.W.). In de regel wordt de erfpacht voor lange duur aangegaan (30 jaar is gebruikelijk). Soms – met name bij de erfpacht verleend door gemeenten ziet men dit vaker – wordt zelfs “eeuwigdurende” erfpacht afgesproken, waarmee in feite eigendom zeer dicht wordt benaderd.

Opzegging van de erfpacht

art. 5:87 lid 1 B.W.: een erfpacht kan door de erfpachter worden opgezegd, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald.

art. 5:87 lid 2 B.W.: de erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen.

art. 5:87 lid 3 B.W.: een beding dat ten nadele van de erfpachter van het vorige lid afwijkt is nietig. In de akte van vestiging kan aan de eigenaar de bevoegdheid worden toegekend tot opzegging, behoudens op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen.

Opzegging van de erfpacht: vorm

art. 5:88 lid 1 B.W.: iedere opzegging geschiedt bij exploit. Zij geschiedt tenminste een jaar voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd, doch in het geval van artikel 87 lid 2 tenminste een maand voor dat tijdstip.

art. 5:88 lid 2 B.W.: in  het geval van artikel 87 lid 2 weigert de bewaarder de inschrijving van de opzegging als niet tevens wordt overgelegd de betekening daarvan aan degenen die in de openbare registers als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht stonden ingeschreven.

Wat omvat het erfpachtrecht?

Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar (art. 5:89 lid 1 B.W.). De eigenaar (uitgever van het erfpachtrecht) is aan te merken als ‘bloot eigenaar’. Alle genotsrechten met betrekking tot de verpachte zaak, die de eigenaar normaal zelf toekomen, komen nu toe aan de erfpachter.

Beperking rechten erfpachter

Hij mag echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten (art. 5:89 lid 2 B.W.).

Recht van de erfpachter om aan het verpachte aangebrachte zaken weg te nemen

De erfpachter heeft het recht gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen, weg te nemen, mits hij de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt (art. 5:89 lid 3 B.W.). Dit voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald.

Deze de bevoegdheid geldt zowel tijdens de duur van de erfpacht als bij het einde daarvan. Een gelijksoortige bepaling zien we bij het opstalrecht (daar staat: na het einde daarvan); het verschil tussen beide is dat de verpachter bij erfpacht door natrekking eigenaar wordt van de aangebrachte zaken, terwijl de opstaller vanwege de door de als gevolg van het opstalrecht van de ondergrond afgesplitste eigendom zelf eigenaar is van de opstallen.

Vruchten komen toe aan de erfpachter

Vruchten die tijdens de duur der erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden, en voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert, behoren toe aan de erfpachter (art. 5:90 lid 1 B.W.). Dit voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald.

Voordelen van onroerende aard komen de eigenaar toe

Voordelen van onroerende aard behoren aan de eigenaar toe. Zij zijn eveneens aan de erfpacht onderworpen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald (art. 5:90 lid 2 B.W.).

Verbod overdracht of splitsing

In de akte kan worden bepaald, dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar mag worden overgedragen of gesplitst (art. 5:91 B.W.). In lid 4 wordt een voorziening gegeven voor het geval de eigenaar op onredelijke gronden toestemming weigert.

Overdraagbaarheid erfpachtrecht

art. 5:91 lid 1 B.W.: in de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Een zodanige bepaling staat aan executie door schuldeisers niet in de weg.

art. 5:91 lid 2 B.W.: in de akte van vestiging kan ook worden bepaald, dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak.

art. 5:91 lid 3 B.W.: een beding als in de vorige leden bedoeld kan ook worden gemaakt ten aanzien van de appartementsrechten, waarin een gebouw door de erfpachter wordt gesplitst. Het kan slechts aan een verkrijger onder bijzondere titel van een recht op het appartementsrecht worden tegengeworpen, indien het in de akte van splitsing is omschreven.

art. 5:91 lid 4 B.W.: indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, kan zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.

Hoofdelijkheid bij erfpacht

Art. 5:92 lid 1 B.W. bepaalt, dat wanneer de erfpacht is aangegaan door twee of meer personen, zij dan hoofdelijk verbonden zijn voor de gehele canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt, voor zover deze niet over hun rechten verdeeld is. Lid 2 geeft een bepaling over de gevolgen an rechtsopvolging, en lid 3 bepaalt dat een en ander regelend recht is (met een uitzondering).

Ondererfpacht

De pachter mag de verpachte onroerende zaak op zijn beurt aan een derde verpachten, tenzij de akte van vestiging dit niet toelaat (art. 5:93 B.W.). De ondererfpacht eindigt gelijktijdig met de erfpacht.

art. 5:93 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, geheel of ten dele in ondererfpacht te geven, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. Aan de ondererfpachter komen ten aanzien van de zaak niet meer bevoegdheden toe dan de erfpachter jegens de eigenaar heeft.

art. 5:93 lid 2 B.W.: de ondererfpacht gaat bij het einde van de erfpacht teniet, tenzij deze eindigt door vermenging of afstand. De eigenaar kan voor de ter zake van de erfpacht verschuldigde canon het recht van erfpacht vrij van ondererfpacht uitwinnen. Het in de vorige zinnen van dit lid bepaalde geldt niet, indien de eigenaar bij een in de openbare registers ingeschreven notariële akte heeft verklaard met de vestiging van de ondererfpacht in te stemmen.

art. 5:93 lid 3 B.W.: voor de toepassing van de overige artikelen van deze titel wordt de erfpachter in zijn verhouding tot de ondererfpachter als eigenaar aangemerkt.

Verhuren van verpachte zaak

De pachter mag de verpachte zaak ook verhuren. Bij einde van de erfpacht moet de eigenaar de huur in beginsel gestand doen (art. 5:94 B.W.).

Verhuren of verpachten van het erfpachtrecht

art. 5:94 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, te verhuren of te verpachten, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald.

art. 5:94 lid 2 B.W.: na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. Hij kan nochtans gestanddoening weigeren, voor zover zonder zijn toestemming hetzij de overeengekomen tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruik overeenstemt of bedrijfsruimte in de zin van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren, hetzij de verpachting is geschied voor een langere duur dan twaalf jaren voor hoeven en zes jaren voor los land, hetzij de verhuring of verpachting is geschied op ongewone voor hem bezwarende voorwaarden.

In het arrest HR 29 november 2002 (Gemeente Groningen/Reilman) rees de vraag, of de Gemeente op grond van art. 5:94 lid 2 B.W. de huur van een kiosk – die door de opstaller was verhuurd – gestand moest doen. De Gemeente had in kort geding de ontruiming gevorderd. In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de Parl. Geschiedenis en op de relatie met soortgelijke bepalingen voor erfpacht en vruchtgebruik. De huurder trok in die zaak aan het langste eind.

art. 5:94 lid 3 B.W.: hij verliest de bevoegdheid gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder of pachter hem een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken.

art. 5:94 lid 4 B.W.: indien de eigenaar volgens de vorige leden niet verplicht is tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring van woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft en waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet hij de huurovereenkomst niettemin met de huurder voortzetten met dien verstande dat artikel 269 lid 2 van Boek 7, van overeenkomstige toepassing is.

Actierecht erfpachter

Daarnaast bepaalt art. 5:95 B.W., dat tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoeken ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, is ieder van hen bevoegd, mits hij zorg draagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen.

Wijziging van het erfpachtrecht na 25 jaar

art. 5:97 lid 1 B.W.: indien vijf en twintig jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, kan de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.

art. 5:97 lid 2 B.W.: de rechter kan de vordering onder door hem vast te stellen voorwaarden toewijzen.

art. 5:97 lid 3 B.W.: rust op de erfpacht of op de zaak een beperkt recht, dan is de vordering slechts toewijsbaar, indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen en ook te zijnen aanzien aan de maatstaf van lid 1 is voldaan.

Voortzetting erfpachtrecht na verstrijken bepaalde duur

art. 5:98 lid 1 B.W.: wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, blijft de erfpacht doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. De eigenaar en de erfpachter kunnen de verlengde erfpacht opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 88.

art. 5:98 lid 2 B.W.: ieder beding dat ten nadele van de erfpachter van dit artikel afwijkt, is nietig.

Retentierecht erfpachter

Art. 5:99 lid 1 B.W. bepaalt, dat de voormalige erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.

In de akte van vestiging kan volgens art. 5:99 lid 2 B.W. worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding in de volgende gevallen:

a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw;

b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;

c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;

d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.

Verrekeningsrecht: eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft (art. 5:99 lid 3 B.W.).

Retentierecht erfpachter

De erfpachter heeft een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald (art. 5:100 lid 1 B.W.). Deze bepaling is van dwingend recht: afwijkende bedingen zijn nietig (art. 5:100 lid 2 B.W.).

De eigenaar heeft een retentierecht op hetgeen de erfpachter mocht hebben afgebroken, totdat hem hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht heeft te vorderen is voldaan (art. 5:100 lid 3 B.W.).

Auteur & Last edit

[MdV, 13-08-2018; laatste bewerking 2-12-2021]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.