Erfpacht (Titel 7, Boek 5 B.W.)
Inleiding erfpacht
In Titel 7, Boek 5 B.W. wordt de erfpacht in de wet geregeld. De Titel omvat 16 artikelen (art. 5:85 B.W. tot en met art. 5:100 B.W.).
Van oorsprong is de erfpacht een vorm van langdurige “verhuur”, maar dan op zakenrechtelijke basis, waarbij een boer een boerderij of een stuk grond pacht van de eigenaar. Vermoedelijk gaat dit terug op het feodale leenstelsel, waarbij een landheer meerdere landerijen aan verschillende boeren in erfpacht gaf.
Tegenwoordig maken gemeenten ook gebruik van erfpacht om op die manier langs civielrechtelijke weg invloed uit te kunnen oefenen op het gebruik van de grond, die wordt verkocht aan projectontwikkelaars voor woningbouw.
Definitie erfpacht
Art. 5:85 lid 1 B.W. definieert erfpacht als een zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Voor het begrip “houden” zie ook de pagina Bezit en houderschap: het krachtens een rechtsverhouding met de eigenaar in bezit houden van een zaak onder erkenning dat deze aan een ander toebehoort.
Erfpacht heeft dus alleen betrekking op onroerende zaken. Het betreft een “zakelijk recht”, dus het rust op de onroerende zaak zelf. Dit in tegenstelling tot een persoonlijk recht, dat berust op een afspraak met de eigenaar zonder dat deze als zakelijk recht is gevestigd.
Hoge Raad 17 maart 2006 (NN/Gem. Amsterdam) – erfpacht standplaatsen marktkooplui
Wijze van vestigen
Net als de andere zakelijke rechten wordt erfpacht gevestigd door middel van een notariële akte en registratie daarvan in het Kadaster.
Canon bij erfpacht
In de akte kan worden bepaald, dat voor het gebruik een vergoeding verschuldigd is. Deze noemt men bij erfpacht de “canon” (art. 5:85 lid 2 B.W.).
Uit het arrest HR 19 januari 2024 (Groningen Seaports/Silvius q.q.) blijkt, dat de verplichting tot betaling van een canon voor erfpacht niet een goederenrechtelijke verplichting is, maar een (verbintenisrechtelijke) kwalitatieve verbintenis. Het vorderingsrecht daaruit is daarom niet een buiten de faillissementsboedel om lopende betalingsverplichting. Het is ook geen boedelschuld, want de wetgever heeft er voor gekozen de vordering uit hoofde van erfpacht niet op te nemen in art. 39 Fw. naast betalingsverplichtingen uit huurovereenkomsten of pachtovereenkomsten. Zie ook de pagina Lopende overeenkomsten faillissement. En de pagina Rechtsgevolgen van overeenkomsten voor kwalitatieve rechten en verplichtingen (accessoire rechten) bij de toelichting op art. 6:251 B.W..
In diens conclusie bij dit arrest gaat P-G G. Snijders in op de wetsgeschiedenis met betrekking tot het karakter van de erfpachtcanon: goederenrechtelijke verplichting of kwalitatieve verbintenis? Hij schrijft:
“3.10 Naar ik zou menen, is met het eventuele ‘goederenrechtelijke’ karakter van een betalingsverplichting – waarmee wordt bedoeld dat dit de tegenprestatie vormt van het genot van een beperkt recht en in die zin daarmee is verbonden (zoals de canon bij erfpacht en de retributie bij het recht van opstal) – geenszins gegeven dat dit ook een boedelschuld oplevert.
Een goederenrechtelijke verplichting zal normaal gesproken jegens een ieder kunnen worden uitgeoefend omdat het bij zo’n verplichting gaat om een verplichting die op het goed rust en dáárom tegen een ieder kan worden uitgeoefend die het goed in handen heeft, en dus ook in een faillissement waarin het goed zich bevindt. Een ‘goederenrechtelijke’ betalingsverplichting zoals canon en retributie rusten echter niet op het goed zelf (zoals bij een erfdienstbaarheid het geval is), maar op de rechthebbende van dat goed (de erfpachter of de opstalgerechtigde). Aldus luidt ook de huidige wettelijke regeling.
Niet zo goed valt in te zien waarom derden deze betalingsverplichting dan zouden hebben te respecteren, in die zin dat hun recht op betaling daarbij ten achter zou moeten staan. Naar ik meen, is het dan ook beter om bij die verplichting te spreken van een kwalitatieve verbintenis van de beperkt gerechtigde, dus van een verbintenis die op de beperkte gerechtigde rust in die hoedanigheid en die mee overgaat met de overdracht van het beperkte recht. Van een ‘goederenrechtelijke’ verplichting is daarmee geen sprake. Ook een kwalitatieve verbintenis is immers niet meer dan een verbintenis.
3.11 Het is duidelijk dat als de wetgever in dit verband een keuze heeft gemaakt, die keuze beslissend is. Bij de erfpachtcanon hééft de wetgever onmiskenbaar een keuze gemaakt en wel voor een kwalitatieve verbintenis die op de erfpachter rust en die (dus) geen voorrang geeft in faillissement. Het gaat in de opvatting van de wet(gever) niet om een recht dat op het goed (het beperkte recht) rust. (…)”
In randnrs. 3.11 tot en met 3.14 gaat hij dieper in op de achtergronden voor deze keuze, met verwijzing naar Parl. Gesch. BW Boek 5 1981, p. 300-302. Hij schrijft:
“3.12 Onder het oude BW – waarin de canon, anders dan nu (art. 5:85 lid 2 BW), nog een verplicht onderdeel vormde van de erfpacht –, was al in discussie of de canon een zakenrechtelijke dan wel verbintenisrechtelijke verplichting is. Scholten schreef hierover in Asser Zakenrecht:
“Over het rechtskarakter van den canon heerscht onzekerheid. Bestaat hier een persoonlijke verplichting van den erfpachter, die op hem als zoodanig rust en op iederen opvolger in het recht overgaat, kwalitatief is, zie boven blz. 35, of wel is er een zakelijke last op het erfpachtsrecht aanwezig, waardoor dit aan den grondeigenaar voor de voldoening zijner vordering is verbonden? (…) Het schijnt ons (…) meer in overeenstemming met het systeem onzer wet in het algemeen, die toch als regel schuld en persoonlijke aansprakelijkheid als in elkaar besloten beschouwt, een persoonlijke gebondenheid van den eigenaar als zoodanig, een kwalitatieve verbintenis aan te nemen, met een verhaalsrecht als meerdere zekerheid daarvoor.”
3.13 In de Toelichting Meijers is voor het huidige BW onder verwijzing naar deze uitlating van Scholten gekozen voor een kwalitatieve verbintenis, die dus met het erfpachtrecht overgaat (…)
3.14 In het voorlopig verslag van de Tweede Kamer en de memorie van antwoord van de minister van Justitie aan de Tweede Kamer is nader stilgestaan bij de kwalificatie van de canonbetalingsverplichting (…)
M.v.A. II (…)
Thans (…) zou de ondergetekende (…) willen ingaan op de door de Commissie aan de orde gestelde vraag naar het rechtskarakter van de canonverplichting. Hij zou hierbij voorop willen stellen, dat er t.a.v. dit vraagpunt in beginsel vier oplossingen mogelijk zijn:
a. de verplichting tot betaling van de canon is een zakelijke last die uitsluitend drukt op het recht van erfpacht (…);
b. de verplichting tot betaling van de canon is een kwalitatieve verbintenis in die zin dat de canontermijnen die na de overdracht van het recht van erfpacht verschijnen, betaald dienen te worden door de verkrijger;
c. als bij b maar met dien verstande dat de eigenaar voor de verschillende canons, onverschillig of deze vóór dan wel na de overdracht opeisbaar is geworden, bevoorrecht is op de opbrengst van het recht van erfpacht (aldus voor het huidige recht Asser-Beekhuis, Bijzonder deel I, p. 270);
d. de verplichting tot betaling van de canon is een kwalitatieve verbintenis met dien verstande dat bij overdracht de verkrijger niet alleen aansprakelijk is voor de termijnen die na de overdracht verschijnen, maar ook voor bepaalde reeds verschenen termijnen, en wel wat laatstgenoemde termijnen betreft hoofdelijk met de vervreemder (aldus artikel 5 lid 3 van het regeringsontwerp, thans artikel 5.7.1.5a lid 2 en voor het huidige recht reeds De Grooth, Corr. Blad van de Broederschap der Notarissen 1955 p. 323 e.v.).
In tegenstelling tot de Commissie (…) kan de ondergetekende zich beter verenigen met de in het ontwerp gekozen oplossing (systeem sub d). Ter toelichting van deze mening diene het volgende:
Het voornaamste bezwaar dat men tegen de oplossing sub a kan aanvoeren, is dat het onredelijk is te achten dat na overdracht de oorspronkelijke erfpachter niet aansprakelijk zou zijn voor de termijnen van de canon die tijdens de duur van zijn genot opeisbaar zijn geworden. Tegen oplossing b pleit dat deze aan de grondeigenaar onvoldoende waarborgen biedt met betrekking tot de canon termijnen die op het tijdstip van de overdracht reeds vervallen zijn. Weliswaar wordt door het systeem sub c aan dit bezwaar tegemoet gekomen, maar deze oplossing schept moeilijkheden voor de erfpachter, indien deze hypotheek op de erfpacht zou willen vestigen, vooral wanneer de hypotheekhouder achtergesteld zou worden bij de grondeigenaar. Bovendien zou deze oplossing een uitvoerige wettelijke regeling eisen waarin het voorrecht van de grondeigenaar nader zou moeten worden uitgewerkt. Deze regeling is uiteraard overbodig bij de keuze van oplossing sub d. Toch is de grondeigenaar bij deze oplossing zeker niet minder beschermd dan bij oplossing sub c.
(…)
Bovenstaande argumenten hebben de ondergetekende ertoe gebracht het systeem van het ontwerp in beginsel te handhaven.”
Zie ook Hoge Raad 29 april 2016 (Gem. Amsterdam/NN) – vaststelling nieuwe canon. Is voldaan aan bepaalbaarheidsvereiste (art. 6:227 BW)?
Duur van de erfpacht
Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht regelen (art. 5:86 B.W.). In de regel wordt de erfpacht voor lange duur aangegaan (30 jaar is gebruikelijk). Soms – met name bij de erfpacht verleend door gemeenten ziet men dit vaker – wordt zelfs “eeuwigdurende” erfpacht afgesproken, waarmee in feite eigendom zeer dicht wordt benaderd.
Opzegging van de erfpacht
Erfpacht is in principe opzegbaar
De erfpacht kan door de erfpachter worden opgezegd, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald (art. 5:87 lid 1 B.W.).
Opzegging erfpacht bij wanbetaling
art. 5:87 lid 2 B.W.: de erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen (art. 5:87 lid 2 B.W.).
In het arrest HR 19 januari 2024 (Groningen Seaports/Silvius q.q.) wees de Hoge Raad er op, dat de remedie die de wet biedt voor wanbetaling bij erfpacht ligt in deze mogelijkheid tot opzegging. Daarbij heeft de wetgever het niet nodig geacht deze betalingsverplichting – die een kwalitatieve verbintenis is, niet een goederenrechtelijke verplichting – ook te verheffen tot boedelschuld in faillissement (derhalve niet vermeld bij (art. 39 Fw.). Zie hierna ook de toelichting bij art. 5:92 lid 2 B.W..
Een beding dat ten nadele van de erfpachter van het vorige lid afwijkt is nietig. In de akte van vestiging kan aan de eigenaar de bevoegdheid worden toegekend tot opzegging, behoudens op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen (art. 5:87 lid 3 B.W.).
Opzegging van de erfpacht: vorm
art. 5:88 lid 1 B.W.: iedere opzegging geschiedt bij exploit. Zij geschiedt tenminste een jaar voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd, doch in het geval van artikel 87 lid 2 tenminste een maand voor dat tijdstip.
art. 5:88 lid 2 B.W.: in het geval van artikel 87 lid 2 weigert de bewaarder de inschrijving van de opzegging als niet tevens wordt overgelegd de betekening daarvan aan degenen die in de openbare registers als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht stonden ingeschreven.
Wat omvat het erfpachtrecht?
Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar (art. 5:89 lid 1 B.W.). De eigenaar (uitgever van het erfpachtrecht) is aan te merken als ‘bloot eigenaar’. Alle genotsrechten met betrekking tot de verpachte zaak, die de eigenaar normaal zelf toekomen, komen nu toe aan de erfpachter.
Beperking rechten erfpachter
Hij mag echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten (art. 5:89 lid 2 B.W.).
Recht van de erfpachter om aan het verpachte aangebrachte zaken weg te nemen
De erfpachter heeft het recht gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen, weg te nemen, mits hij de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt (art. 5:89 lid 3 B.W.). Dit voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald.
Deze de bevoegdheid geldt zowel tijdens de duur van de erfpacht als bij het einde daarvan. Een gelijksoortige bepaling zien we bij het opstalrecht (daar staat: na het einde daarvan); het verschil tussen beide is dat de verpachter bij erfpacht door natrekking eigenaar wordt van de aangebrachte zaken, terwijl de opstaller vanwege de door de als gevolg van het opstalrecht van de ondergrond afgesplitste eigendom zelf eigenaar is van de opstallen.
Vruchten komen toe aan de erfpachter
Vruchten die tijdens de duur der erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden, en voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert, behoren toe aan de erfpachter (art. 5:90 lid 1 B.W.). Dit voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald.
Voordelen van onroerende aard komen de eigenaar toe
Voordelen van onroerende aard behoren aan de eigenaar toe. Zij zijn eveneens aan de erfpacht onderworpen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald (art. 5:90 lid 2 B.W.).
Verbod overdracht of splitsing
In de akte kan worden bepaald, dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar mag worden overgedragen of gesplitst (art. 5:91 B.W.). In lid 4 wordt een voorziening gegeven voor het geval de eigenaar op onredelijke gronden toestemming weigert.
Zie voor een dergelijke rechterlijke toestemming Hoge Raad 5 februari 2010 (NN/Hoogheemraadschap Noorderkwartier) – vervangende toestemming overdracht/splitsing door de rechter o.g.v. art. 5:91 lid 4 B.W.; rechter kan daaraan voorwaarden stellen.
Overdraagbaarheid erfpachtrecht
In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Een zodanige bepaling staat aan executie door schuldeisers niet in de weg (art. 5:91 lid 1 B.W.).
In de akte van vestiging kan ook worden bepaald, dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak (art. 5:91 lid 2 B.W.).
Een beding als in de vorige leden bedoeld kan ook worden gemaakt ten aanzien van de appartementsrechten, waarin een gebouw door de erfpachter wordt gesplitst. Het kan slechts aan een verkrijger onder bijzondere titel van een recht op het appartementsrecht worden tegengeworpen, indien het in de akte van splitsing is omschreven (art. 5:91 lid 3 B.W.).
Als de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, kan zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:91 lid 4 B.W.).
Hoofdelijkheid bij erfpacht
Art. 5:92 lid 1 B.W. bepaalt, dat wanneer de erfpacht is aangegaan door twee of meer personen, zij dan hoofdelijk verbonden zijn voor de gehele canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt, voor zover deze niet over hun rechten verdeeld is.
De verplichting tot betaling van de canon is een kwalitatieve verplichting. Dit blijkt uit art. 5:92 lid 2 B.W.. Na overdracht of toedeling van de erfpacht op de zaak of een gedeelte daarvan of van een aandeel in de erfpacht zijn de verkrijger en zijn rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de door laatstgenoemde verschuldigde canon die in de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden.
Lid 3 bepaalt dat een en ander regelend recht is (met een uitzondering).
Ondererfpacht
De pachter mag de verpachte onroerende zaak op zijn beurt aan een derde verpachten, tenzij de akte van vestiging dit niet toelaat (art. 5:93 B.W.). De ondererfpacht eindigt gelijktijdig met de erfpacht.
art. 5:93 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, geheel of ten dele in ondererfpacht te geven, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. Aan de ondererfpachter komen ten aanzien van de zaak niet meer bevoegdheden toe dan de erfpachter jegens de eigenaar heeft.
art. 5:93 lid 2 B.W.: de ondererfpacht gaat bij het einde van de erfpacht teniet, tenzij deze eindigt door vermenging of afstand. De eigenaar kan voor de ter zake van de erfpacht verschuldigde canon het recht van erfpacht vrij van ondererfpacht uitwinnen. Het in de vorige zinnen van dit lid bepaalde geldt niet, indien de eigenaar bij een in de openbare registers ingeschreven notariële akte heeft verklaard met de vestiging van de ondererfpacht in te stemmen.
art. 5:93 lid 3 B.W.: voor de toepassing van de overige artikelen van deze titel wordt de erfpachter in zijn verhouding tot de ondererfpachter als eigenaar aangemerkt.
Verhuren van verpachte zaak
De pachter mag de verpachte zaak ook verhuren. Bij einde van de erfpacht moet de eigenaar de huur in beginsel gestand doen (art. 5:94 B.W.).
Verhuren of verpachten van het erfpachtrecht
art. 5:94 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, te verhuren of te verpachten, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald.
art. 5:94 lid 2 B.W.: na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. Hij kan nochtans gestanddoening weigeren, voor zover zonder zijn toestemming hetzij de overeengekomen tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruik overeenstemt of bedrijfsruimte in de zin van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren, hetzij de verpachting is geschied voor een langere duur dan twaalf jaren voor hoeven en zes jaren voor los land, hetzij de verhuring of verpachting is geschied op ongewone voor hem bezwarende voorwaarden.
In het arrest HR 29 november 2002 (Gemeente Groningen/Reilman) rees de vraag, of de Gemeente op grond van art. 5:94 lid 2 B.W. de huur van een kiosk – die door de opstaller was verhuurd – gestand moest doen. De Gemeente had in kort geding de ontruiming gevorderd. In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de Parl. Geschiedenis en op de relatie met soortgelijke bepalingen voor erfpacht en vruchtgebruik. De huurder trok in die zaak aan het langste eind.
art. 5:94 lid 3 B.W.: hij verliest de bevoegdheid gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder of pachter hem een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken.
art. 5:94 lid 4 B.W.: indien de eigenaar volgens de vorige leden niet verplicht is tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring van woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft en waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet hij de huurovereenkomst niettemin met de huurder voortzetten met dien verstande dat artikel 269 lid 2 van Boek 7, van overeenkomstige toepassing is.
Actierecht erfpachter
Daarnaast bepaalt art. 5:95 B.W., dat tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoeken ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, is ieder van hen bevoegd, mits hij zorg draagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen.
Wijziging van het erfpachtrecht na 25 jaar
art. 5:97 lid 1 B.W.: indien vijf en twintig jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, kan de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.
art. 5:97 lid 2 B.W.: de rechter kan de vordering onder door hem vast te stellen voorwaarden toewijzen.
art. 5:97 lid 3 B.W.: rust op de erfpacht of op de zaak een beperkt recht, dan is de vordering slechts toewijsbaar, indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen en ook te zijnen aanzien aan de maatstaf van lid 1 is voldaan.
Voortzetting erfpachtrecht na verstrijken bepaalde duur
art. 5:98 lid 1 B.W.: wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, blijft de erfpacht doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. De eigenaar en de erfpachter kunnen de verlengde erfpacht opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 88.
art. 5:98 lid 2 B.W.: ieder beding dat ten nadele van de erfpachter van dit artikel afwijkt, is nietig.
Retentierecht erfpachter
Art. 5:99 lid 1 B.W. bepaalt, dat de voormalige erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.
In de akte van vestiging kan volgens art. 5:99 lid 2 B.W. worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding in de volgende gevallen:
a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw;
b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;
c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;
d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.
Verrekeningsrecht: eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft (art. 5:99 lid 3 B.W.).
Retentierecht erfpachter
De erfpachter heeft een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald (art. 5:100 lid 1 B.W.). Deze bepaling is van dwingend recht: afwijkende bedingen zijn nietig (art. 5:100 lid 2 B.W.).
De eigenaar heeft een retentierecht op hetgeen de erfpachter mocht hebben afgebroken, totdat hem hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht heeft te vorderen is voldaan (art. 5:100 lid 3 B.W.).
Auteur & Last edit
[MdV, 13-08-2018; laatste bewerking 3-05-2024]
Erfpacht (Titel 7, Boek 5 B.W.)
Inleiding erfpacht
In Titel 7, Boek 5 B.W. wordt de erfpacht in de wet geregeld. De Titel omvat 16 artikelen (art. 5:85 B.W. tot en met art. 5:100 B.W.).
Van oorsprong is de erfpacht een vorm van langdurige “verhuur”, maar dan op zakenrechtelijke basis, waarbij een boer een boerderij of een stuk grond pacht van de eigenaar. Vermoedelijk gaat dit terug op het feodale leenstelsel, waarbij een landheer meerdere landerijen aan verschillende boeren in erfpacht gaf.
Tegenwoordig maken gemeenten ook gebruik van erfpacht om op die manier langs civielrechtelijke weg invloed uit te kunnen oefenen op het gebruik van de grond, die wordt verkocht aan projectontwikkelaars voor woningbouw.
Definitie erfpacht
Art. 5:85 lid 1 B.W. definieert erfpacht als een zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Voor het begrip “houden” zie ook de pagina Bezit en houderschap: het krachtens een rechtsverhouding met de eigenaar in bezit houden van een zaak onder erkenning dat deze aan een ander toebehoort.
Erfpacht heeft dus alleen betrekking op onroerende zaken. Het betreft een “zakelijk recht”, dus het rust op de onroerende zaak zelf. Dit in tegenstelling tot een persoonlijk recht, dat berust op een afspraak met de eigenaar zonder dat deze als zakelijk recht is gevestigd.
Hoge Raad 17 maart 2006 (NN/Gem. Amsterdam) – erfpacht standplaatsen marktkooplui
Wijze van vestigen
Net als de andere zakelijke rechten wordt erfpacht gevestigd door middel van een notariële akte en registratie daarvan in het Kadaster.
Canon bij erfpacht
In de akte kan worden bepaald, dat voor het gebruik een vergoeding verschuldigd is. Deze noemt men bij erfpacht de “canon” (art. 5:85 lid 2 B.W.).
Uit het arrest HR 19 januari 2024 (Groningen Seaports/Silvius q.q.) blijkt, dat de verplichting tot betaling van een canon voor erfpacht niet een goederenrechtelijke verplichting is, maar een (verbintenisrechtelijke) kwalitatieve verbintenis. Het vorderingsrecht daaruit is daarom niet een buiten de faillissementsboedel om lopende betalingsverplichting. Het is ook geen boedelschuld, want de wetgever heeft er voor gekozen de vordering uit hoofde van erfpacht niet op te nemen in art. 39 Fw. naast betalingsverplichtingen uit huurovereenkomsten of pachtovereenkomsten. Zie ook de pagina Lopende overeenkomsten faillissement. En de pagina Rechtsgevolgen van overeenkomsten voor kwalitatieve rechten en verplichtingen (accessoire rechten) bij de toelichting op art. 6:251 B.W..
In diens conclusie bij dit arrest gaat P-G G. Snijders in op de wetsgeschiedenis met betrekking tot het karakter van de erfpachtcanon: goederenrechtelijke verplichting of kwalitatieve verbintenis? Hij schrijft:
“3.10 Naar ik zou menen, is met het eventuele ‘goederenrechtelijke’ karakter van een betalingsverplichting – waarmee wordt bedoeld dat dit de tegenprestatie vormt van het genot van een beperkt recht en in die zin daarmee is verbonden (zoals de canon bij erfpacht en de retributie bij het recht van opstal) – geenszins gegeven dat dit ook een boedelschuld oplevert.
Een goederenrechtelijke verplichting zal normaal gesproken jegens een ieder kunnen worden uitgeoefend omdat het bij zo’n verplichting gaat om een verplichting die op het goed rust en dáárom tegen een ieder kan worden uitgeoefend die het goed in handen heeft, en dus ook in een faillissement waarin het goed zich bevindt. Een ‘goederenrechtelijke’ betalingsverplichting zoals canon en retributie rusten echter niet op het goed zelf (zoals bij een erfdienstbaarheid het geval is), maar op de rechthebbende van dat goed (de erfpachter of de opstalgerechtigde). Aldus luidt ook de huidige wettelijke regeling.
Niet zo goed valt in te zien waarom derden deze betalingsverplichting dan zouden hebben te respecteren, in die zin dat hun recht op betaling daarbij ten achter zou moeten staan. Naar ik meen, is het dan ook beter om bij die verplichting te spreken van een kwalitatieve verbintenis van de beperkt gerechtigde, dus van een verbintenis die op de beperkte gerechtigde rust in die hoedanigheid en die mee overgaat met de overdracht van het beperkte recht. Van een ‘goederenrechtelijke’ verplichting is daarmee geen sprake. Ook een kwalitatieve verbintenis is immers niet meer dan een verbintenis.
3.11 Het is duidelijk dat als de wetgever in dit verband een keuze heeft gemaakt, die keuze beslissend is. Bij de erfpachtcanon hééft de wetgever onmiskenbaar een keuze gemaakt en wel voor een kwalitatieve verbintenis die op de erfpachter rust en die (dus) geen voorrang geeft in faillissement. Het gaat in de opvatting van de wet(gever) niet om een recht dat op het goed (het beperkte recht) rust. (…)”
In randnrs. 3.11 tot en met 3.14 gaat hij dieper in op de achtergronden voor deze keuze, met verwijzing naar Parl. Gesch. BW Boek 5 1981, p. 300-302. Hij schrijft:
“3.12 Onder het oude BW – waarin de canon, anders dan nu (art. 5:85 lid 2 BW), nog een verplicht onderdeel vormde van de erfpacht –, was al in discussie of de canon een zakenrechtelijke dan wel verbintenisrechtelijke verplichting is. Scholten schreef hierover in Asser Zakenrecht:
“Over het rechtskarakter van den canon heerscht onzekerheid. Bestaat hier een persoonlijke verplichting van den erfpachter, die op hem als zoodanig rust en op iederen opvolger in het recht overgaat, kwalitatief is, zie boven blz. 35, of wel is er een zakelijke last op het erfpachtsrecht aanwezig, waardoor dit aan den grondeigenaar voor de voldoening zijner vordering is verbonden? (…) Het schijnt ons (…) meer in overeenstemming met het systeem onzer wet in het algemeen, die toch als regel schuld en persoonlijke aansprakelijkheid als in elkaar besloten beschouwt, een persoonlijke gebondenheid van den eigenaar als zoodanig, een kwalitatieve verbintenis aan te nemen, met een verhaalsrecht als meerdere zekerheid daarvoor.”
3.13 In de Toelichting Meijers is voor het huidige BW onder verwijzing naar deze uitlating van Scholten gekozen voor een kwalitatieve verbintenis, die dus met het erfpachtrecht overgaat (…)
3.14 In het voorlopig verslag van de Tweede Kamer en de memorie van antwoord van de minister van Justitie aan de Tweede Kamer is nader stilgestaan bij de kwalificatie van de canonbetalingsverplichting (…)
M.v.A. II (…)
Thans (…) zou de ondergetekende (…) willen ingaan op de door de Commissie aan de orde gestelde vraag naar het rechtskarakter van de canonverplichting. Hij zou hierbij voorop willen stellen, dat er t.a.v. dit vraagpunt in beginsel vier oplossingen mogelijk zijn:
a. de verplichting tot betaling van de canon is een zakelijke last die uitsluitend drukt op het recht van erfpacht (…);
b. de verplichting tot betaling van de canon is een kwalitatieve verbintenis in die zin dat de canontermijnen die na de overdracht van het recht van erfpacht verschijnen, betaald dienen te worden door de verkrijger;
c. als bij b maar met dien verstande dat de eigenaar voor de verschillende canons, onverschillig of deze vóór dan wel na de overdracht opeisbaar is geworden, bevoorrecht is op de opbrengst van het recht van erfpacht (aldus voor het huidige recht Asser-Beekhuis, Bijzonder deel I, p. 270);
d. de verplichting tot betaling van de canon is een kwalitatieve verbintenis met dien verstande dat bij overdracht de verkrijger niet alleen aansprakelijk is voor de termijnen die na de overdracht verschijnen, maar ook voor bepaalde reeds verschenen termijnen, en wel wat laatstgenoemde termijnen betreft hoofdelijk met de vervreemder (aldus artikel 5 lid 3 van het regeringsontwerp, thans artikel 5.7.1.5a lid 2 en voor het huidige recht reeds De Grooth, Corr. Blad van de Broederschap der Notarissen 1955 p. 323 e.v.).
In tegenstelling tot de Commissie (…) kan de ondergetekende zich beter verenigen met de in het ontwerp gekozen oplossing (systeem sub d). Ter toelichting van deze mening diene het volgende:
Het voornaamste bezwaar dat men tegen de oplossing sub a kan aanvoeren, is dat het onredelijk is te achten dat na overdracht de oorspronkelijke erfpachter niet aansprakelijk zou zijn voor de termijnen van de canon die tijdens de duur van zijn genot opeisbaar zijn geworden. Tegen oplossing b pleit dat deze aan de grondeigenaar onvoldoende waarborgen biedt met betrekking tot de canon termijnen die op het tijdstip van de overdracht reeds vervallen zijn. Weliswaar wordt door het systeem sub c aan dit bezwaar tegemoet gekomen, maar deze oplossing schept moeilijkheden voor de erfpachter, indien deze hypotheek op de erfpacht zou willen vestigen, vooral wanneer de hypotheekhouder achtergesteld zou worden bij de grondeigenaar. Bovendien zou deze oplossing een uitvoerige wettelijke regeling eisen waarin het voorrecht van de grondeigenaar nader zou moeten worden uitgewerkt. Deze regeling is uiteraard overbodig bij de keuze van oplossing sub d. Toch is de grondeigenaar bij deze oplossing zeker niet minder beschermd dan bij oplossing sub c.
(…)
Bovenstaande argumenten hebben de ondergetekende ertoe gebracht het systeem van het ontwerp in beginsel te handhaven.”
Zie ook Hoge Raad 29 april 2016 (Gem. Amsterdam/NN) – vaststelling nieuwe canon. Is voldaan aan bepaalbaarheidsvereiste (art. 6:227 BW)?
Duur van de erfpacht
Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht regelen (art. 5:86 B.W.). In de regel wordt de erfpacht voor lange duur aangegaan (30 jaar is gebruikelijk). Soms – met name bij de erfpacht verleend door gemeenten ziet men dit vaker – wordt zelfs “eeuwigdurende” erfpacht afgesproken, waarmee in feite eigendom zeer dicht wordt benaderd.
Opzegging van de erfpacht
Erfpacht is in principe opzegbaar
De erfpacht kan door de erfpachter worden opgezegd, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald (art. 5:87 lid 1 B.W.).
Opzegging erfpacht bij wanbetaling
art. 5:87 lid 2 B.W.: de erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen (art. 5:87 lid 2 B.W.).
In het arrest HR 19 januari 2024 (Groningen Seaports/Silvius q.q.) wees de Hoge Raad er op, dat de remedie die de wet biedt voor wanbetaling bij erfpacht ligt in deze mogelijkheid tot opzegging. Daarbij heeft de wetgever het niet nodig geacht deze betalingsverplichting – die een kwalitatieve verbintenis is, niet een goederenrechtelijke verplichting – ook te verheffen tot boedelschuld in faillissement (derhalve niet vermeld bij (art. 39 Fw.). Zie hierna ook de toelichting bij art. 5:92 lid 2 B.W..
Een beding dat ten nadele van de erfpachter van het vorige lid afwijkt is nietig. In de akte van vestiging kan aan de eigenaar de bevoegdheid worden toegekend tot opzegging, behoudens op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen (art. 5:87 lid 3 B.W.).
Opzegging van de erfpacht: vorm
art. 5:88 lid 1 B.W.: iedere opzegging geschiedt bij exploit. Zij geschiedt tenminste een jaar voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd, doch in het geval van artikel 87 lid 2 tenminste een maand voor dat tijdstip.
art. 5:88 lid 2 B.W.: in het geval van artikel 87 lid 2 weigert de bewaarder de inschrijving van de opzegging als niet tevens wordt overgelegd de betekening daarvan aan degenen die in de openbare registers als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht stonden ingeschreven.
Wat omvat het erfpachtrecht?
Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar (art. 5:89 lid 1 B.W.). De eigenaar (uitgever van het erfpachtrecht) is aan te merken als ‘bloot eigenaar’. Alle genotsrechten met betrekking tot de verpachte zaak, die de eigenaar normaal zelf toekomen, komen nu toe aan de erfpachter.
Beperking rechten erfpachter
Hij mag echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten (art. 5:89 lid 2 B.W.).
Recht van de erfpachter om aan het verpachte aangebrachte zaken weg te nemen
De erfpachter heeft het recht gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen, weg te nemen, mits hij de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt (art. 5:89 lid 3 B.W.). Dit voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald.
Deze de bevoegdheid geldt zowel tijdens de duur van de erfpacht als bij het einde daarvan. Een gelijksoortige bepaling zien we bij het opstalrecht (daar staat: na het einde daarvan); het verschil tussen beide is dat de verpachter bij erfpacht door natrekking eigenaar wordt van de aangebrachte zaken, terwijl de opstaller vanwege de door de als gevolg van het opstalrecht van de ondergrond afgesplitste eigendom zelf eigenaar is van de opstallen.
Vruchten komen toe aan de erfpachter
Vruchten die tijdens de duur der erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden, en voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert, behoren toe aan de erfpachter (art. 5:90 lid 1 B.W.). Dit voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald.
Voordelen van onroerende aard komen de eigenaar toe
Voordelen van onroerende aard behoren aan de eigenaar toe. Zij zijn eveneens aan de erfpacht onderworpen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald (art. 5:90 lid 2 B.W.).
Verbod overdracht of splitsing
In de akte kan worden bepaald, dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar mag worden overgedragen of gesplitst (art. 5:91 B.W.). In lid 4 wordt een voorziening gegeven voor het geval de eigenaar op onredelijke gronden toestemming weigert.
Zie voor een dergelijke rechterlijke toestemming Hoge Raad 5 februari 2010 (NN/Hoogheemraadschap Noorderkwartier) – vervangende toestemming overdracht/splitsing door de rechter o.g.v. art. 5:91 lid 4 B.W.; rechter kan daaraan voorwaarden stellen.
Overdraagbaarheid erfpachtrecht
In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Een zodanige bepaling staat aan executie door schuldeisers niet in de weg (art. 5:91 lid 1 B.W.).
In de akte van vestiging kan ook worden bepaald, dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak (art. 5:91 lid 2 B.W.).
Een beding als in de vorige leden bedoeld kan ook worden gemaakt ten aanzien van de appartementsrechten, waarin een gebouw door de erfpachter wordt gesplitst. Het kan slechts aan een verkrijger onder bijzondere titel van een recht op het appartementsrecht worden tegengeworpen, indien het in de akte van splitsing is omschreven (art. 5:91 lid 3 B.W.).
Als de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, kan zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:91 lid 4 B.W.).
Hoofdelijkheid bij erfpacht
Art. 5:92 lid 1 B.W. bepaalt, dat wanneer de erfpacht is aangegaan door twee of meer personen, zij dan hoofdelijk verbonden zijn voor de gehele canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt, voor zover deze niet over hun rechten verdeeld is.
De verplichting tot betaling van de canon is een kwalitatieve verplichting. Dit blijkt uit art. 5:92 lid 2 B.W.. Na overdracht of toedeling van de erfpacht op de zaak of een gedeelte daarvan of van een aandeel in de erfpacht zijn de verkrijger en zijn rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de door laatstgenoemde verschuldigde canon die in de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden.
Lid 3 bepaalt dat een en ander regelend recht is (met een uitzondering).
Ondererfpacht
De pachter mag de verpachte onroerende zaak op zijn beurt aan een derde verpachten, tenzij de akte van vestiging dit niet toelaat (art. 5:93 B.W.). De ondererfpacht eindigt gelijktijdig met de erfpacht.
art. 5:93 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, geheel of ten dele in ondererfpacht te geven, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. Aan de ondererfpachter komen ten aanzien van de zaak niet meer bevoegdheden toe dan de erfpachter jegens de eigenaar heeft.
art. 5:93 lid 2 B.W.: de ondererfpacht gaat bij het einde van de erfpacht teniet, tenzij deze eindigt door vermenging of afstand. De eigenaar kan voor de ter zake van de erfpacht verschuldigde canon het recht van erfpacht vrij van ondererfpacht uitwinnen. Het in de vorige zinnen van dit lid bepaalde geldt niet, indien de eigenaar bij een in de openbare registers ingeschreven notariële akte heeft verklaard met de vestiging van de ondererfpacht in te stemmen.
art. 5:93 lid 3 B.W.: voor de toepassing van de overige artikelen van deze titel wordt de erfpachter in zijn verhouding tot de ondererfpachter als eigenaar aangemerkt.
Verhuren van verpachte zaak
De pachter mag de verpachte zaak ook verhuren. Bij einde van de erfpacht moet de eigenaar de huur in beginsel gestand doen (art. 5:94 B.W.).
Verhuren of verpachten van het erfpachtrecht
art. 5:94 lid 1 B.W.: de erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, te verhuren of te verpachten, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald.
art. 5:94 lid 2 B.W.: na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. Hij kan nochtans gestanddoening weigeren, voor zover zonder zijn toestemming hetzij de overeengekomen tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruik overeenstemt of bedrijfsruimte in de zin van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren, hetzij de verpachting is geschied voor een langere duur dan twaalf jaren voor hoeven en zes jaren voor los land, hetzij de verhuring of verpachting is geschied op ongewone voor hem bezwarende voorwaarden.
In het arrest HR 29 november 2002 (Gemeente Groningen/Reilman) rees de vraag, of de Gemeente op grond van art. 5:94 lid 2 B.W. de huur van een kiosk – die door de opstaller was verhuurd – gestand moest doen. De Gemeente had in kort geding de ontruiming gevorderd. In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de Parl. Geschiedenis en op de relatie met soortgelijke bepalingen voor erfpacht en vruchtgebruik. De huurder trok in die zaak aan het langste eind.
art. 5:94 lid 3 B.W.: hij verliest de bevoegdheid gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder of pachter hem een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken.
art. 5:94 lid 4 B.W.: indien de eigenaar volgens de vorige leden niet verplicht is tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring van woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft en waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet hij de huurovereenkomst niettemin met de huurder voortzetten met dien verstande dat artikel 269 lid 2 van Boek 7, van overeenkomstige toepassing is.
Actierecht erfpachter
Daarnaast bepaalt art. 5:95 B.W., dat tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoeken ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, is ieder van hen bevoegd, mits hij zorg draagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen.
Wijziging van het erfpachtrecht na 25 jaar
art. 5:97 lid 1 B.W.: indien vijf en twintig jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, kan de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.
art. 5:97 lid 2 B.W.: de rechter kan de vordering onder door hem vast te stellen voorwaarden toewijzen.
art. 5:97 lid 3 B.W.: rust op de erfpacht of op de zaak een beperkt recht, dan is de vordering slechts toewijsbaar, indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen en ook te zijnen aanzien aan de maatstaf van lid 1 is voldaan.
Voortzetting erfpachtrecht na verstrijken bepaalde duur
art. 5:98 lid 1 B.W.: wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, blijft de erfpacht doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. De eigenaar en de erfpachter kunnen de verlengde erfpacht opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 88.
art. 5:98 lid 2 B.W.: ieder beding dat ten nadele van de erfpachter van dit artikel afwijkt, is nietig.
Retentierecht erfpachter
Art. 5:99 lid 1 B.W. bepaalt, dat de voormalige erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.
In de akte van vestiging kan volgens art. 5:99 lid 2 B.W. worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding in de volgende gevallen:
a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw;
b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;
c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;
d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.
Verrekeningsrecht: eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft (art. 5:99 lid 3 B.W.).
Retentierecht erfpachter
De erfpachter heeft een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald (art. 5:100 lid 1 B.W.). Deze bepaling is van dwingend recht: afwijkende bedingen zijn nietig (art. 5:100 lid 2 B.W.).
De eigenaar heeft een retentierecht op hetgeen de erfpachter mocht hebben afgebroken, totdat hem hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht heeft te vorderen is voldaan (art. 5:100 lid 3 B.W.).
Auteur & Last edit
[MdV, 13-08-2018; laatste bewerking 3-05-2024]
Erfpacht (Titel 7, Boek 5 B.W.)
Zoeken binnen de kennisbank
Lawyrup, jouw gratis kennisbank over burgerlijk (proces)recht!