Minister De Jonge heeft het wetsvoorstel Betaalbare huur door de Tweede Kamer geloodst. Met name de steun van de PVV heeft de wet aan een meerderheid geholpen. VVD en BBB hebben zorgen over de wet. De partijen die in de Tweede Kamer voor de wet gestemd hebben, hebben ook een meerderheid in de Eerste Kamer. Afhankelijk van hoe snel de wet door de EK behandeld wordt, zou de wet al per 1 juli 2024 kunnen worden ingevoerd. Wat gaat dit betekenen?

Doelstelling van de wet

Bedoeling van de wet is om de huren die nu nog in de vrije huursector vallen te verlagen. Dat wordt bewerkstelligd door de huurgrens voor de vrije sector te verhogen. Daardoor vallen zgn. ‘middenhuur’ woningen ook onder de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW). Het puntenstelsel van de UHW (Woningwaarderingsstelsel – WWS) wordt hierbij gewijzigd. Zie voor deze wet (waarin de wijziging nog niet is verwerkt) de pagina Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte.

Woningen tot en met 186 punten – ruim EUR 1100 – zullen onder de nieuwe wet vallen. Op dit moment is dat nog 147 punten, ongeveer EUR 880. De Minister beoogt hiermee de stijging van de huurprijzen onder controle te brengen en huurwoningen voor meer mensen betaalbaar te maken. Deze wijziging sluit aan op de fiscale aanpassingen voor koopwoningen, waardoor het voor investeerders minder interessant is woningen niet voor eigen bewoning te kopen en te verhuren.

De critici van de wet zeggen dat investeerders hierdoor huurwoningen zullen afstoten, en dat er minder nieuwe woningen gebouwd zullen worden. Gevolg daarvan zal volgens hen zijn, dat er juist minder huurwoningen beschikbaar zullen komen.

Wetgevingsinformatie Wet betaalbaar wonen

Het wetsvoorstel en de MvT zijn hier vinden: Kamerstukken II 2023/24, 36 496, nr. 2; memorie van toelichting: Kamerstukken II 2023/24, 36 496, nr. 3. Zie ook het concept voor het gewijzigde Besluit huurprijzen woningen, met de nieuwe tabel voor de berekening van huurprijzen en toelichting daarop.

Wat houdt de wetswijziging in?

Een verhuurder mag in de niet geliberaliseerde sector maximaal een huurprijs vragen, zoals die zal komen te gelden volgens het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS). Door de wijziging zal een grote groep huurwoningen, die nu nog in de vrije sector valt, ook onder de sociale huursector.

De verhuurder mag de huur niet verder verhogen dan de maximale huurprijs die geldt voor een zelfstandige of onzelfstandige woning (kamers). Er zijn ook nieuwe regels afgesproken voor de indexering van huurprijzen: deze worden niet langer aangepast aan de inflatie, maar aan de loonindex. De indexatie wordt jaarlijks in december gepubliceerd. Zie de publicatie op de website van Binnenlandse zaken.

Als de wet op 1 juli 2024 ingaat, dan worden de maximale huurprijzen per 1 juli 2024 geïndexeerd met 3,1% (de halve inflatie van januari tot juli 2023) en worden de maximale huurprijzen per 1 januari 2025 met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024 geïndexeerd. Als de wet later of niet ingaat, worden de maximale huurprijzen per 1 juli 2024 geïndexeerd met 3,8% (de inflatie van 2023).

In de Circulaire die de Minister op 4 maart 2024 heeft laten uitgaan naar de gemeenten schrijft hij:

“De voorgestelde Wet betaalbare huur heeft in beginsel geen effect op de toegestane huurverhoging per 1 juli 2024 voor lopende huurcontracten. De in het wetsvoorstel opgenomen bepalingen over het segment middenhuur (nieuw) en het hoog segment (nieuw) voor zelfstandige woningen, gaan gelden voor huurcontracten die op of na de datum van inwerkingtreding ingaan.”

Welke huurwoningen komen in de middenhuursector?

Wanneer de wet wordt ingevoerd, zullen de volgende woningen in de middenhuursector vallen:

• Het een nieuw huurcontract is (afgesloten op 1 juli 2024 of later);
• Het contract over een zelfstandige woonruimte gaat;
• Het contract een kale huurprijs heeft tussen € 879,66 en € 1157,95.

Zie de website van Binnenlandse zaken voor meer uitleg. De website vermeldt:

“Voor middenhuurcontracten geldt een maximaal huurverhogingspercentage voor de jaarlijkse huurverhoging van 6,8% (van 1 juli 2024 tot 1 januari 2025). Per 1 januari 2025 geldt dan een maximaal huurverhogingspercentage dat gebaseerd is op de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024; maar voor de eerste middenhuurcontracten (vanaf 1 juli 2024 en de maanden erna) zal de eerste jaarlijkse huurverhoging in de meeste gevallen niet eerder dan 1 juli 2025 plaatsvinden).“

Verhuurders moeten er rekening mee houden dat zij niet een volgens het nieuwe WWS te hoge aanvangshuur vragen bij het ingaan van het huurcontract als de wet op 1 juli gaat gelden.

Extra stok achter de deur: ook gemeenten gaan handhaven

Op dit moment geldt, dat het aan de huurder is om aan de bel te trekken als hij of zij vindt dat de huur te hoog is. De huurder kan zich dan tot de Huurcommissie wenden, die de wettelijk genormeerde huur aan de hand van het puntenstelsel van de UHW zal vaststellen. Huurders die niet bekend zijn met het puntensysteem zouden dan onwetend te veel huur betalen. Na de wetswijziging gaat dit niet meer op: ook gemeenten kunnen gaan handhaven. Het is de vraag of zij dit in de praktijk aan kunnen, maar de mogelijkheid van ingrijpen van overheidswege komt er dan wel.

Hoe groot is de kans dat de wetswijziging wordt aangenomen?

De kans dat de wet door de Eerste Kamer wordt aangenomen lijkt groot, omdat de partijen die in de TK voor de wet stemden ook de meerderheid hebben in de EK. Tenzij iemand dus nog van gedachten verandert zal de wet worden ingevoerd. De streefdatum is 1 juli 2024, maar het wetsvoorstel ligt nog niet bij de EK. Het wordt dus vrij kort dag.

Auteur & Last edit

MdV, 29-04-2024

Zie ook het blog van een jaar geleden: Huurrecht op de schop: middenhuur en goed verhuurderschap.