In deze zaak had de eigenaresse van een stuk grond (hierna: de Eigenaresse) bij gelegenheid van de verkoop van een stuk grasland in de akte van overdracht aan de buren een voorkeursrecht verleend op een ander stuk van haar grond, te weten waar een zgn. buitenbak (voor paarden) op was aangelegd.

In de akte is vermeld dat de buren een recht van eerste koop hebben op het deel van het perceel van Eigenaresse waar de buitenbak zich op bevindt (hierna: de grond onder de buitenbak) “indien eigenaresse voornemens is over te gaan tot vervreemding daarvan in welke zin dan ook”. Centraal stond in deze zaak de vraag, of het voornemen waar de akte over sprak zich had aangediend en het recht van 1e koop gestand had moeten doen en Eigenaresse het perceel aan de buren te koop had moeten aanbieden.

De voorkeursgerechtigden zijn tegen het arrest van het Hof nog in cassatie gegaan. De Hoge Raad heeft de klachten in cassatie afgewezen met een art. 81 RO-arrest. Hierna wordt wel ingegaan op de conclusie van de P-G van 6 maart 2020 in deze zaak.

Wijze van uitleg van het beding door het Hof

Het Hof overwoog ten aanzien van de wijze van uitleg van het beding in de notariële akte als volgt:

4.3 De vraag wanneer sprake is van een voornemen tot vervreemding, kan in beginsel niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling. Het komt aan op de zin die partijen daar in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval.

4.4 Het hof stelt vast dat partijen noch in de processtukken, noch ter zitting feiten en/of omstandigheden hebben gesteld, afgezien van de tekst van de akte, die kunnen bijdragen aan de uitleg daarvan. Bewijslevering is op dit punt dan ook niet aan de orde. Dit betekent dat het hof bij de uitleg van het recht van eerste koop zal uitgaan van de tekst van de akte.

Het Hof gaat dus terecht uit van de Haviltex-maatstaf voor de uitleg van de akte, maar omdat partijen niets gesteld hadden wat kon bijdragen aan de uitleg van wat partijen dan bedoeld hadden met deze zinsnede restte het Hof niets anders dan de letterlijke tekst van het beding. Een bewijsaanbod om partijen daarover te horen werd dan ook niet gehonoreerd. Zie over het Haviltex-criterium de pagina Rechtsgevolgen van overeenkomsten.

De P-G merkt over de klacht van de afwijzing van het aanbod tot het doen horen van getuigen nog op (nr. 2.13), dat het er hierbij om gaat dat eisers voor de uitleg van het beding – dat partijen de afspraak hadden dat de zaak eerst aan Voorkeursgerechtigden zou worden aangeboden alvorens Eigenaresse de zaak aan een derde te koop zou aanbieden – geen concrete feiten of omstandigheden hebben gesteld, die zich voor bewijslevering leenden.

Dit is dus een les voor een dergelijke situatie: als je als eiser wilt dat bij de uitleg andere omstandigheden worden betrokken, en je wilt dat een bewijsaanbod door middel van het horen van getuigen wordt gehonoreerd, dan moet je daarover ook wel het een en ander aanvoeren.

Het te koop aanbieden houdt nog niet in een voornemen tot vervreemden

De buren voerden aan, dat uit het te koop aanbieden van de woning met grond op websites en het laten bezichtigen van haar perceel door geïnteresseerden blijkt dat Eigenaresse de wil had om dat perceel, en dus ook de grond onder de buitenbak, te verkopen en daarmee onlosmakelijk verbonden vervreemden. Dit betekent dat op dat moment al sprake was van een voornemen tot vervreemding van die grond in de zin van het recht van eerste koop, aldus de stelling van de buren.

Rechtbank en Hof zijn het niet met die stelling eens. Het Hof overwoog daarover:

4.5 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het feit dat [geïntimeerde] haar woning met de daarbij behorende grond (inclusief de grond onder de buitenbak) te koop heeft aangeboden en dat als gevolg daarvan bezichtigingen hebben plaatsgevonden en een bod is gedaan, nog niet maakt dat sprake was van het voornemens zijn tot vervreemding (het overdragen van de eigendom) van de grond.

…

Met <hun> standpunt miskennen de buren echter dat Eigenaresse met het te koop aanbieden van het perceel niet tegen iedere prijs en/of onder alle voorwaarden tot daadwerkelijke verkoop en daarmee vervreemding van de grond onder de buitenbak over zal willen gaan.

De grieven zijn bovendien ongegrond omdat het perceel van de Eigenaresse op websites niet tegen een bepaalde prijs is aangeboden, maar met de opmerking ‘binnenkort in de verkoop’, en voorts, los hiervan, dat Eigenaresse bij onderhandelingen met derden de grond onder de bak nog zou kunnen uitzonderen van een eventuele verkoop aan een derde (al dan niet om de buitenbak aan de buren te leveren).

Het in de akte bedoelde ‘voornemens’ zijn om ‘over te gaan tot vervreemding’ was daarom in dit geval niet voldoende concreet om de buren aanspraak te kunnen laten maken op het recht van eerste koop.

De P-G onderschrijft het oordeel van het Hof (nr. 3.5). Daarbij verwijst hij nog naar het arrest HR 10 april 1981 (advertentie in woninggids) m.nt. C.J.H. Brunner. Het te koop aanbieden door de Eigenaresse in de zaak uit 2020 was niet meer dan een aanbod om in onderhandeling te treden.

De centrale overweging van de Hoge Raad in dat arrest uit 1981 is:

“Vooropgesteld moet worden dat een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, zich in beginsel niet ertoe leent door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn.”

Enigszins paradoxaal oordeelt de Hoge Raad dan toch, dat die omstandigheid niet meebrengt dat het Hof op basis daarvan kon oordelen dat er geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Dat kwam echter doordat aan de hand van dat aanbod onderhandelingen hadden plaatsgevonden. De vrijblijvendheid van het aanbod duurt dan – anders dan het Hof had geoordeeld – niet uit de aard der zaak (enkel en alleen omdat het een advertentie in een woninggids was) ook in die fase voort. Het Hof had dus moeten onderzoeken of tijdens die nadere onderhandeling niet toch overeenstemming was bereikt.

Kern van de beslissing

Voor de uitleg van een recht van 1e koop of voorkeursrecht zal dus mede gekeken moeten worden naar de bedoelingen van partijen. Wordt daar niets over gesteld, dan is de tekst van het beding bepalend.

Om van een ‘voornemen tot vervreemden’ te kunnen spreken is het enkel te koop aanbieden onvoldoende. Daardoor treedt het voorkeursrecht dus (nog) niet in werking. Degeen die een voorkeursrecht of recht van 1e koop heeft toegezegd, mag dus ‘de markt testen’, of met derden in gesprek gaan over een mogelijke verkoop. Slechts wanneer dit uitmondt in wilsovereenstemming en er dus een voornemen is om tot daadwerkelijke vervreemding (overdracht) over te gaan treedt het voorkeursrecht in werking. Althans als het voorkeursrecht zo is geformuleerd als in deze casus.

In het model voor voorkeursrecht van de NVM is dit ook op die manier verwoord, zodat – behoudens andere omstandigheden (zie Haviltex) – het beding zo strict moet worden uitgelegd. Dat betekent overigens ook dat de eigenaar op zijn tellen moet passen, en een duidelijk voorbehoud met betrekking tot het voorkeursrecht zal moeten maken jegens de derde, omdat hij anders door de kat (de voorkeursgerechtigde) of de hond (de derde met wie een koop is gesloten) gebeten kan worden.

De Hoge Raad liet het arrest van het Hof in stand zonder daar verder woorden aan vuil te maken (art. 81 RO).

Zie over het voorkeursrecht ook de pagina Algemene bepalingen koop.

[MdV, 25-04-2023]