De overheid – onder de bezielende leiding van Minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge – wil meer grip op de woningmarkt, en komt daarom met een aantal wetswijzigingen in het huurrecht.

Wet bevordering goed verhuurderschap

Als voortrein van de hierna te bespreken wijziging van het systeem van de huurprijzenwet heeft de Minister eerst de ‘Wet houdende regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken (Wet goed verhuurderschap)’ door de beide Kamers geloodst, waarmee zoals de naam al zegt wordt beoogd goed verhuurderschap te bevorderen. Anders dan voorheen – waarbij het aan de huurder zelf was om aan de bel te trekken – wordt de taak om daar toezicht op te houden gelegd bij de gemeente.

De wet is al gepubliceerd in het Staatsblad (Stb. 2023, 103) en zal naar verwachting in werking treden per 1 juli 2023. Hierna wordt deze wet (afgekort als ‘WGV’) kort doorgelopen. Zie ook de MvT bij het wetsvoorstel, waarbij moet worden opgemerkt dat er nadien wel meerdere amendementen op de wet zijn aangenomen.

Goed verhuurderschap; schriftelijke huurovereenkomst

De kernbepaling waarin de verhuurder wordt verplicht een goed verhuurder te zijn is art. 2 WGV. De verhuurder moet transparant zijn bij de selectie van de potentiële huurder en mag niet discrimineren.

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Daarin moeten ook de contactgegevens van het hierna vermelde meldpunt van de gemeente in de huurovereenkomst worden opgenomen. Ook verbiedt de wet een te hoge waarborgsom.

Ook zijn er speciale beschermingsbepalingen opgenomen ter bescherming van arbeidsmigranten. Zo moeten de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst in afzonderlijke documenten worden vastgelegd.

De verhuurder of bemiddelaar moet ook een transparant beleid op papier zetten en dit waar nodig bijwerken ten aanzien van de nakoming van de verplichtingen van art. 2 WGV (art. 3 WGV).

Maximale waarborgsom en regels inzake waarborgsom

Er wordt een art. 7:261b B.W. ingevoerd, waarin regels gesteld worden ten aanzien van de maximale hoogte van de waarborgsom (twee maanden) en over de vastlegging en terugbetaling ervan, dan wel inhoudingen. Deze laatste moeten schriftelijk worden onderbouwd.

Meldpunt gemeente voor ongewenst verhuurdersgedrag

De gemeente moet een meldpunt inrichten, waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld (art. 4 WGV).

Verhuurvergunning: gemeentelijke verordening

De gemeente kan voor bepaalde wijken in het belang van de leefbaarheid een verordening uitvaardigen, waarbij een verhuurvergunning verplicht gesteld wordt (art. 5 WGV). De wijze van aanvragen en de voorwaarden die gesteld kunnen worden zijn te vinden in art. 6 en 7 WVG. B&W moeten binnen 8 weken beslissen (art. 9 WGV). De vergunning kan ook weer worden ingetrokken (art. 10 WGV).

De gemeente kan in de vergunning ook eisen stellen aan de verhuurder (art. 8 WVG). Zo kunnen voorwaarden gesteld worden aan de huurprijs. Dit is een opmaat voor de wetswijziging van de huurprijzenwet. Ook kan een onderhoudsplan gevraagd worden en kunnen bij verhuur aan arbeidsmigranten eisen gesteld worden conform het Bouwbesluit en ten aanzien van de hygiëne.

Inbeheername van het gehuurde door de gemeente

De gemeente kan nog krassere maatregelen nemen: het gehuurde kan – als onbehoorlijk verhuurderschap wordt geconstateerd – het gehuurde zelf in beheer nemen en de taken van de verhuurder zelf overnemen. In art. 11 WGV staat welke taken de gemeenten dan overneemt.

Dit kan natuurlijk niet zomaar. Art. 12 WGV bepaalt dat dit slechts kan als:

a. de verhuurder binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de
constatering dat hij handelt in strijd met de regels van goed verhuurder-
schap, bedoeld in artikel 2, reeds tweemaal een bestuurlijke boete is
opgelegd voor het handelen in strijd met die regels; en

b. bij weigering van een verhuurvergunning voor een woning die al is verhuurd (het geval van art. 7 lid 4 WGV).

De gemeente stelt dan de huurprijs vast (art. 13 WGV). Daarbij kan de verhuurder ook worden bevolen bepaalde voorzieningen aan te passen (art. 14 WGV). Het beheer kan worden opgeheven als de verhuurder zijn leven zal beteren en een concreet plan van aanpak presenteert (art. 16 WGV).

Handhavingskader

Het handhavingskader is in Hoofdstuk 6 van de wet opgenomen. De handhaving geschiedt door de ambtenaren van de gemeente.

Wijziging van de huurprijzenwet: de regeling middenhuur

De Minister heeft in zijn Kamerbrief van 9 december 2022 (16 pagina’s) uiteengezet welke doelstellingen met de voorgenomen wetswijziging worden nagestreefd.

Doelstellingen van de regeling middenhuur

z1. de bescherming van de huurder staat volgens de Minister voorop;

2. beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, met name in het middensegment. Dit moet in verhouding staan tot de behoefte van de doelgroep. De spreekwoordelijke leraren, politie-agenten en verpleegsters staan hoog in het vaandel.

3. de investeringsbereidheid van verhuurders op peil blijven. De Minister wil investeerders niet teveel de gordijnen in jagen, waardoor het aanbod afneemt in plaats van toeneemt. Op dit punt is er de nodige kritiek uit de markt, en wordt gewaarschuwd dat investeerders zich terug zullen trekken.

4. stimuleren van de verduurzaming van huurwoningen. De Minister wijst er op, dat hier nog een grote opgave voor ons ligt en huurders ook profiteren van een duurzame woning.

Optrekken van de bovengrens van het Woning Waardering Stelsel (WWS)

De Minister geeft verder aan:

“In het programma Betaalbaar Wonen heb ik aangekondigd dat het WWS wordt
doorgetrokken, zodat aanvangshuurprijzen ook voor middenhuurwoningen
worden gereguleerd. In het programma heb ik ook benoemd dat de bovengrens
van de regulering tussen de 1.000 en 1.250 euro komt te liggen. In de Kamerbrief
van 14 oktober heb ik hier verder invulling aan gegeven door alvast aan te
kondigen dat ik de regulering wil laten gelden voor woningen tot circa 187 punten
in het WWS (woningwaarderingsstelsel).”

De regeling zal gaan gelden voor nieuwe huurcontracten en blijft van kracht zo lang als nodig is om het woningbestand te reguleren. Nieuw element is dat de gemeente ambtshalve toezicht zal gaan houden op de handhaving van de huurprijzenwet.

Als verhuurders te hoge huurprijzen vragen voor woningen die eigenlijk in het gereguleerde (huidig ‘sociaal’ of toekomstig middensegment) vallen, riskeren zij daarvoor straks een boete, aldus de Minister.

Zie over deze voorgenomen wetswijziging ook de website van Volkshuisvesting Nederland, waarin de regeling verder wordt toegelicht.

[MdV, 30-04-2023]