Feiten van Hof Den Haag 19 juli 2022: huurovereenkomst?

Het hof begint zoals te doen gebruikelijk met een opsomming van de feiten:

“Goudasfalt huurt van de gemeente Gouda een voormalig fabrieksterrein met een oppervlakte van circa 30.000 m2. Op dit terrein bevinden zich diverse opstallen, waaronder het voormalige woonhuis aan de [adres] (hierna: het pand).

Vanaf de eerste helft van 2017 heeft 14theRoad overleg gevoerd met Goudasfalt over de huur van het pand met bijbehorend buitenterrein als horecabedrijfsruimte (een espressobar).

Op 24 juni 2017 hebben partijen een intentieovereenkomst gesloten.

(…)

Na de ondertekening van de intentieovereenkomst zijn de onderhandelingen over de te sluiten huurovereenkomst voortgezet. Daarbij is onder meer gesproken over een neerwaartse aanpassing van de huurprijs. Partijen hebben <daarbij diverse> e-mails uitgewisseld.”

Er is echter kennelijk geen huurovereenkomst opgesteld en getekend. Op 3 april 2018 heeft Goudasfalt de sleutel van het pand aan [verweerder] overhandigd. [verweerder] is het pand vervolgens gaan verbouwen. Het Hof stelt voorts vast:

“Vanaf juni 2020 is [verweerder] gestart met de exploitatie van de espressobar met buitenterras.

14TheRoad heeft de in maart 2018 overeengekomen vergoeding van € 1.000,- in de periode vanaf juli 2019 tot en met april 2020 tot een bedrag van € 8.500,- onbetaald gelaten.”

Goudasfalt vorderde ontruiming – stellende dat er geen huurovereenkomst was – en voor zover die er wel was ontbinding daarvan wegens de huurachterstand en eveneens ontruiming. Plus vergoeding van de kosten c.q. huur.

Oordeel van de Kantonrechter

De Kantonrechter stelt vast, dat er wel een huurovereenkomst tot stand gekomen is met betrekking tot het voormalige woonhuis aan de Gouderaksedijk 32. Overwegende:

“2.9 Uit de intentieovereenkomst blijkt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verhuur van het pand aan 14TheRoad op nader uit te werken huurvoorwaarden.

Het feit dat partijen over de nader uit te werken huurvoorwaarden tot op heden geen volledige overeenstemming hebben bereikt, leidt, nu partijen wél overeenstemming hebben bereikt over (meer dan) de essentialia van de huurovereenkomst, niet tot een andere conclusie.

De vordering tot ontruiming strandde bij de rechtbank echter:

“Omdat er geen (fatale) betaaltermijn is bepaald en geen schriftelijke aanmaning is aangetroffen, is 14TheRoad niet in verzuim geraakt. Ontbinding van de huurovereenkomst wegens het onbetaald laten van de huur is daarom niet mogelijk.”

Oordeel van den Hove

Wel huurovereenkomst

Goudasfalt heeft – tegen beter weten in dunkt mij – aangevoerd, dat er geen huurovereenkomst tot stand gekomen is, omdat zij tegenover 14TheRoad heeft aangegeven en volgehouden dat er pas een huurovereenkomst is als die op papier staat en is getekend. Weinig zinvol, omdat het al decennialang vaststaat dat het er hierbij om gaat wat de feiten zijn. Je kunt de kwalificatie als huurovereenkomst niet ‘weg contracteren’. Het Hof maakt hier dan ook korte metten mee:

“6.3 Het hof stelt voorop dat er sprake is van een huurovereenkomst indien de ene partij een zaak in gebruik verstrekt aan de andere partij en de andere partij een tegenprestatie verricht (artikel 7:201 B.W.). Dat is hier het geval; Goudasfalt heeft het pand in gebruik gegeven aan 14TheRoad, die daarvoor als tegenprestatie € 1.000,- per maand moet betalen. Het beroep van Goudasfalt op de door haar gestelde eis van een schriftelijke huurovereenkomst gaat niet op.”

Ook de stelling, dat het geen huur was omdat het niet zo benoemd was door partijen wordt door het Hof afgeserveerd. Het is verbazingwekkend dat een advocaat met droge ogen dit soort onzin te berde brengt, terwijl hij/zij beter zou moeten weten.

“Het hof merkt nog op dat de omstandigheid dat partijen de huur een “donatie” hebben genoemd, niet meebrengt dat er geen sprake is van huur.”

Ook het feit, dat er niets was afgesproken over de BTW maakt dit niet anders:

“Aan de totstandkoming van de huurovereenkomst staat ook niet in de weg dat partijen geen rekening hebben gehouden met btw en dat aanpassing van de huurprijs nog mogelijk was.”

Goudasfalt wordt echter gered door de bel, doordat het Hof de huur wel ontbindt wegens de ontstane huurachterstand.

Deze uitspraak wordt behandeld op de pagina Algemene bepalingen huurovereenkomst.

Auteur & Last edit

[MdV, 21-10-2023]