Kwalificatie huur of bruikleen? Of huur van los land?

In de zaak Ktr. Noord Nederland 23 september 2022 (pipowagen) moest zich uitspreken over de vraag, of de bewoner van een landje, waarop een pipowagen stond – en later een tiny house – kwalificeerde als huur van woonruimte of als bruikleen. In 2015 stelde verzoekster een stukje grond op haar terrein ter beschikking voor het plaatsen van een pipowagen. Verweerders zijn daar gaan wonen. Als tegenprestatie dienden verweerders werkzaamheden verrichten voor de eigenaar van het land. De pipowagen werd vervolgens met medeweten in 2017 vervangen door een ’tiny house’.

In dit geval kwalificeerde de overeenkomst niet als huur van woonruimte, omdat aanvankelijk slechts ‘los land’ beschikbaar was gesteld, en de pipowagen niet gold als ‘woonwagen’ in de zin van artikel 7:233 B.W.. De bouw van het tiny house had niet geleid tot het van kleur verschieten van de overeenkomst.

Bruikleen?

De rechter keek eerst naar de vraag, of er hier sprake is van bruikleen of van huur. Hij overweegt (r.o. 2.7):

“Uit zowel de feitelijke gedragingen als uit wat partijen naar elkaar hebben gecommuniceerd, zoals hiervoor weergegeven, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat partijen afgesproken hebben dat de bewoners van de Pipowagen [geanonimiseerde aanduiding van Pipo en Mammalou, MdV] gebruik zou maken van een deel van het terrein, onder meer door daar te gaan wonen en dat daartegenover een tegenprestatie is bedongen, bestaande uit het verrichten van werkzaamheden.

Weliswaar bestond er voor de gebruikers van het land geen verplichting om voor het gebruik van de grond enig geldbedrag te betalen, althans hebben partijen daarvan kennelijk afgezien, maar de te verrichten werkzaamheden betreffen een tegenprestatie in natura die voldoende bepaalbaar is en die tot méér strekt dan een eventuele verplichting tot onderhoud van de gebruikte zaak zoals bedoeld in artikel 7A:1781 BW.”

Dat het om een geringe vergoeding ging, deed niet terzake. De Ktr. stelt dus vast dat er sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot het land.

Kwalificeerde deze huurovereenkomst als huur van woonruimte?

Hiervoor keek de Ktr. naar de definitie van art. 7:233 B.W.. Volgens artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. De Ktr. gaat na of aan die vereisten was voldaan.

In deze casus had de verhuurder een plek op haar terrein verhuurd zonder bebouwing, en zonder dat voor deze plek geen nutsvoorzieningen aanwezig waren als bedoeld in art. 7:236 BW, zoals water, elektriciteit, gas of een rioolaansluiting.

Aldus – zo stelde de Ktr. vast – was een onbebouwd stuk terrein verhuurd dat niet kwalificeerde als standplaats. Dit impliceert dat de pipowagen niet kwalificeerde als woonwagen in de zin van art. 7:235 BW. Aan de huurder was dus verhuurd een onbebouwde onroerende zaak waarop hij zijn eigen pipowagen heeft geplaatst.

Was de huurovereenkomst van kleur verschoten van een algemene huurovereenkomst conform art. 7:201 B.W. naar huur van woonruimte als bedoeld in art. 2:232 e.v. B.W.?

De Ktr. gaat vervolgens na, of het plaatsen van het tiny house – met instemming en medeweten vand e verhuurder – had geleid tot het van kleur verschieten van de huurovereenkomst naar huur van woonruimte. De Ktr. overwoog in r.o. 2.9 met een waslijst aan oudere jurisprudentie:

“Voor wat betreft het in 2017 gebouwde tiny house is dan vervolgens de vraag of de huurovereenkomst is ‘verkleurd’ en dat de huurbeschermingsbepalingen van art. 7:232 e.v. BW van toepassing zijn.

Volgens vaste jurisprudentie is daarvoor niet voldoende het enkele feit dat de huurder met toestemming van de verhuurder een bouwwerk heeft geplaatst op het gehuurde (o.a. HR 16 juni 1995 (Shell/Van Esta Tjallingii c.s.). Dat de verhuurder door natrekking eigenaar wordt van de bebouwing, betekent ook niet dat het huurregime verandert – vgl. HR 13 juli 2012 (De Haan/Gemeente Rotterdam).

Het huurobject is en blijft enkel de ondergrond, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Pas als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst wordt gesloten betreffende de grond en de bebouwing, is sprake van huur van een gebouwde onroerende zaak (o.a. Hoge Raad 4 mei 1979, NJ 1979, 509, met noot PAS (Gemeente Utrecht/Heijdeman)).

Alleen een afwijkende partijbedoeling kan daarin dus verandering brengen. Alle omstandigheden van het geval spelen daarbij een rol. Dat bovengenoemde jurisprudentie betrekking heeft op bedrijfsruimte geeft de kantonrechter geen aanleiding om deze niet ook toe te passen op woonruimte. In beide gevallen gaat het om het al dan niet toepasselijk zijn van huurbescherming.”

Overigens is de kantonrechter wel van oordeel dat het tiny house on(t)roerend is (art. 3:3 lid 1 B.W.). Hij wijst daarbij nog op HR 27 september 2013 en het Portacabin arrest (zie de bespreking hiervan op Lawyrup – lees Rechtspraak). Dat arrest komt aan de orde op de kennisbank pagina Begripsbepalingen. De verkeersopvattingen kunnen bij de beoordeling of een goed onroerend is – anders dan voor de vraag of iets bestanddeel is van een zaak in de zin van art. 3:4 BW – geen zelfstandige maatstaf zijn bij beantwoording van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen bij de vraag of een object duurzaam met de grond is verenigd. De Ktr. stelt dan aan de hand van de feiten vast dat het tiny house onroerend is (r.o. 2.12).

Kon de huur opgezegd worden?

De Ktr. overweegt hierover (r.o. 2.14):

“Op grond van art. 7:228 BW kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarvan hier sprake is, eindigen door opzegging. Tussen partijen is een opzegtermijn van twee maanden overeengekomen (zie r.n. 6 sub e. van deze beschikking). Uitgangspunt is dan ook dat de huurovereenkomst opgezegd kan worden.”

Maar daarmee was de verhuurder er nog niet, want de Ktre. haalt er vervolgens de jurisprudentie inzake de opzegging van duurovereenkomsten bij:

“Echter, het feit dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd, betekent niet dat de opzegging ook effect sorteert. Of dat het geval is, hangt af van eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst; de omstandigheden van het geval kunnen op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden (aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid; o.a. HR 28 oktober 2011 (De Ronde Venen/Stedin).

Zo kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een partij in afwijking van de opzegtermijn van art. 7:228 lid 2 BW een langere opzegtermijn in acht dient te nemen. Voorts kan een beroep op de opzeggingsregeling op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid).”

De Ktr. kijkt vervolgens naar de omstandigheden van het geval.

“In dit geval gaat het om woonruimte van twee kwetsbare personen. Zij zijn beiden onder behandeling bij GGZ en wonen nu zo’n zeven jaar op het terrein. De rust en de omgeving van het terrein doen hen goed, deze plek is belangrijk om op adem te komen en te herstellen.

Huurders zijn afhankelijk van een bijstandsuitkering en zal niet eenvoudig andere huisvesting kunnen vinden die geschikt is. Het woonrecht is een belangrijke primaire levensbehoefte. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen in dit geval, gelet op de aard en inhoud van de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval, mee dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (o.a. Hof Arnhem-Leeuwarden 8 juni 2021 (opzegging recreatiewoning).”

Slotsom is dan ook, dat naar het oordeel van de kantonrechter onder deze omstandigheden op dit moment geen voldoende zwaarwegende grond op voor opzegging. Wel heeft de Ktr. begrip voor het feit dat de verhuurder paal en perk wil stellen aan het gebruik van de grond door de huurder(s).

Procesrechtelijke bijzonderheid aan de Pipowagenzaak

Een procesrechtelijke bijzonderheid was nog dat deze zaak is behandeld als een verzoek aan de Ktr. om het geschil tussen partijen op de voet van art. 96 Rv. (omgekeerde prorogatie) als scheidsrechter (NB niet als scheidsgerecht, maar gewoon als overheidsrechter) te beslissen. Daarbij is de zaak echter voorgelegd op gezamenlijk verzoek. Zie ook de pagina Kantonzaken.

Deze uitspraak wordt behandeld op de pagina Algemene bepalingen huurovereenkomst.

Auteur & Last edit

[MdV, 22-10-2023]