Bijzondere bepalingen bouw woning consument (Afd. 2, Titel 12, Boek 7 B.W.)
Inleiding bijzondere bepalingen bouw van een woning in opdracht van een consument
De wet heeft een afdeling van de titel aanneming van werk in het bijzonder gewijd aan de bouw van woningen voor particulieren (Afd. 2, Titel 12, Boek 7 B.W.). Oftewel voor de consument, zoals ook elders in de wet gedefinieerd als uitvloeisel van de in EU-verband geregelde consumentenbescherming. De standaard omschrijving luidt: “een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf”.
Deze afdeling kent 5 bepalingen (art. 7:765 B.W. tot en met art. 7:769 B.W.). De strekking van deze aanvullende regeling is – zoals ook elders in de wet beoogd wordt – de bescherming van de particulier, en dan met name als die een aannemer opdracht geeft voor de bouw van een woning. In de regeling van de consumentenkoop van onroerend goed is een samenloopbepaling opgenomen. Zie de pagina Koop en ruil.
Toepassingsbereik
Deze afdeling is van toepassing op aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning bestaande uit een onroerende zaak of een bestanddeel hiervan. De opdrachtgever moet een natuurlijk persoon zijn die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, art. 7:765 B.W..
Uit het arrest van Hof Den Haag 23 augustus 2016 blijkt, dat de regeling niet van toepassing is op een verbouwing van een woning in opdracht van een consument. Het Hof overweegt met verwijzing naar de Parl. Geschiedenis (r.o. 3.5):
“In artikel 7:767 BW is bepaald dat de opdrachtgever slechts kan worden verplicht tot het doen van betalingen die overeenstemmen met de voortgang van de bouw of met de waarde van de aan hem overgedragen goederen. Dit artikel is echter, gelet op artikel 7:765 BW (alleen) van toepassing op “aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf” (citaat uit artikel 7:765 BW). Uit deze wetstekst blijkt dat het moet gaan om de bouw van een woning. [appellante] meent dat de renovatie van een badkamer volgens de wet ook onder ‘bouw van een woning’ valt, kennelijk omdat een badkamer een bestanddeel van de woning is en in de wetstekst tussen komma’s staat: “bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan”.
Zowel uit de plaats van de komma’s in de wetstekst als uit de bedoeling van de wetgever zoals deze in de wetsgeschiedenis naar voren komt (kamerstukken Tweede Kamer, 23 095), blijkt dat waar de wetstekst tussen de komma’s spreekt over ‘een onroerende zaak of bestanddeel daarvan’, het woordje ‘daarvan’ terugslaat op ‘een onroerende zaak’ en niet op het eerder genoemde woord ‘woning’. De wetgever heeft ‘bouw van een woning’ beperkt tot onroerende zaken (dus geen woonboten of caravans en dergelijke) en woningen die niet zelfstandig een onroerende zaak zijn, maar bestanddelen zijn van een groter complex (dus bijvoorbeeld de bouw van een woning in een onroerende zaak waarin ook bedrijven of andere woningen komen) onder de bescherming van de wet gebracht. Dat betekent geenszins dat het verbouwen van een stukje van een bestaande woning, zoals de badkamer, reeds als “bouw van een woning” in de zin van de wet kan worden aangemerkt.”
Blijkens de Kamerstukken II 1992/93, 23095, 3, p. 39 zijn woonketen, sta-woonwagens, toer- of trekwagens, caravans en woonschepen roerend en vallen zij daarom niet onder deze afdeling.
Schriftelijke overeenkomst; bedenktijd
De overeenkomst die bedoeld is in art. 7:765 B.W. dient schriftelijk te zijn aangegaan. Er moet een schriftelijke akte zijn opgemaakt tussen partijen. Vereist is ook dat de partijen de akte hebben ondertekend. De opdrachtgever heeft na terhandstelling van de akte (of een afschrift hiervan) drie dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden. Deze bedenktijd is ingesteld ter voorkoming van overhaaste beslissingen. Tevens biedt het de mogelijkheid om advies van een deskundige te krijgen.
Als opdrachtgever en aannemer na ontbinding een nieuwe overeenkomst aangaan die betrekking heeft tot dezelfde te bouwen woning en heeft de opdrachtgever al van dit recht gebruikgemaakt, dan ontstaat dit recht niet opnieuw, art. 7:766 B.W.. Deze zinsnede probeert misbruik aan de kant van de opdrachtgever te voorkomen.
Art. 7:766 lid 2 en 3 B.W. gelden alleen voor zogeheten koop-/aannemingsovereenkomsten.
Aanneemsom
De betalingen waartoe de opdrachtgever wordt verplicht moeten overeenstemmen met de waarde van de aan de opdrachtgever overgedragen goederen of gelijke tred houden met de voortgang van de bouw, art 7:767 B.W.. Het voorschot voorafgaand aan de start van de werkzaamheden mag in ieder geval niet hoger zijn dan 10% van de totale aanneemsom.
Borg 5% in depot houden
Artikel 7:768 B.W. geeft de opdrachtgever een bijzonder opschortingsrecht. De opdrachtgever heeft het recht ten hoogste 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en) en dit bedrag in depot te storten bij een notaris in plaats van het aan de aannemer te betalen.
Bouwdepot
Het depot eindigt door verloop van 3 maanden tenzij de opdrachtgever zich op het algemene opschortingsrecht van art. 6:262 beroept. Als de tenzij-clausule opgaat, dient de opdrachtgever aan de notaris mede te delen tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd. Het depot eindigt ook als de opdrachtgever daarin toestemt, er vervangende zekerheidstelling door de aannemer plaatsvindt of een partijen bindende uitspraak wordt gedaan die inhoudt dat het depot niet meer gerechtvaardigd is.
Schadevergoeding
De opdrachtgever is geen schadevergoeding aan de aannemer verschuldigd gedurende deze drie maanden. Na deze drie maanden is de opdrachtgever wel schadevergoeding verschuldigd. Deze wordt gesteld op de wettelijke rente zoals bedoeld in art: 6:119 B.W.
Dwingend recht
Tot slot wordt in art. 7:769 B.W. bepaald dat deze afdeling van dwingend recht is. Er kan niet ten nadele van de opdrachtgever kan worden afgeweken.
Rechtspraak
Hof Den Haag 23 augustus 2016 (verbouwing badkamer) – de regeling van Afd. 2, Titel 12 Boek 7 B.W. geldt blijkens de Parl. Geschiedenis niet voor de verbouwing in een woning van een consument. De woorden “of een gedeelte daarvan” slaan op “onroerende zaak” en niet op “woning”.
Auteur & Last edit
[SK, 9-12-2018]
Bijzondere bepalingen bouw woning consument (Afd. 2, Titel 12, Boek 7 B.W.)
Bijzondere bepalingen bouw woning consument (Afd. 2, Titel 12, Boek 7 B.W.)
Inleiding bijzondere bepalingen bouw van een woning in opdracht van een consument
De wet heeft een afdeling van de titel aanneming van werk in het bijzonder gewijd aan de bouw van woningen voor particulieren (Afd. 2, Titel 12, Boek 7 B.W.). Oftewel voor de consument, zoals ook elders in de wet gedefinieerd als uitvloeisel van de in EU-verband geregelde consumentenbescherming. De standaard omschrijving luidt: “een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf”.
Deze afdeling kent 5 bepalingen (art. 7:765 B.W. tot en met art. 7:769 B.W.). De strekking van deze aanvullende regeling is – zoals ook elders in de wet beoogd wordt – de bescherming van de particulier, en dan met name als die een aannemer opdracht geeft voor de bouw van een woning. In de regeling van de consumentenkoop van onroerend goed is een samenloopbepaling opgenomen. Zie de pagina Koop en ruil.
Toepassingsbereik
Deze afdeling is van toepassing op aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning bestaande uit een onroerende zaak of een bestanddeel hiervan. De opdrachtgever moet een natuurlijk persoon zijn die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, art. 7:765 B.W..
Uit het arrest van Hof Den Haag 23 augustus 2016 blijkt, dat de regeling niet van toepassing is op een verbouwing van een woning in opdracht van een consument. Het Hof overweegt met verwijzing naar de Parl. Geschiedenis (r.o. 3.5):
“In artikel 7:767 BW is bepaald dat de opdrachtgever slechts kan worden verplicht tot het doen van betalingen die overeenstemmen met de voortgang van de bouw of met de waarde van de aan hem overgedragen goederen. Dit artikel is echter, gelet op artikel 7:765 BW (alleen) van toepassing op “aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf” (citaat uit artikel 7:765 BW). Uit deze wetstekst blijkt dat het moet gaan om de bouw van een woning. [appellante] meent dat de renovatie van een badkamer volgens de wet ook onder ‘bouw van een woning’ valt, kennelijk omdat een badkamer een bestanddeel van de woning is en in de wetstekst tussen komma’s staat: “bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan”.
Zowel uit de plaats van de komma’s in de wetstekst als uit de bedoeling van de wetgever zoals deze in de wetsgeschiedenis naar voren komt (kamerstukken Tweede Kamer, 23 095), blijkt dat waar de wetstekst tussen de komma’s spreekt over ‘een onroerende zaak of bestanddeel daarvan’, het woordje ‘daarvan’ terugslaat op ‘een onroerende zaak’ en niet op het eerder genoemde woord ‘woning’. De wetgever heeft ‘bouw van een woning’ beperkt tot onroerende zaken (dus geen woonboten of caravans en dergelijke) en woningen die niet zelfstandig een onroerende zaak zijn, maar bestanddelen zijn van een groter complex (dus bijvoorbeeld de bouw van een woning in een onroerende zaak waarin ook bedrijven of andere woningen komen) onder de bescherming van de wet gebracht. Dat betekent geenszins dat het verbouwen van een stukje van een bestaande woning, zoals de badkamer, reeds als “bouw van een woning” in de zin van de wet kan worden aangemerkt.”
Blijkens de Kamerstukken II 1992/93, 23095, 3, p. 39 zijn woonketen, sta-woonwagens, toer- of trekwagens, caravans en woonschepen roerend en vallen zij daarom niet onder deze afdeling.
Schriftelijke overeenkomst; bedenktijd
De overeenkomst die bedoeld is in art. 7:765 B.W. dient schriftelijk te zijn aangegaan. Er moet een schriftelijke akte zijn opgemaakt tussen partijen. Vereist is ook dat de partijen de akte hebben ondertekend. De opdrachtgever heeft na terhandstelling van de akte (of een afschrift hiervan) drie dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden. Deze bedenktijd is ingesteld ter voorkoming van overhaaste beslissingen. Tevens biedt het de mogelijkheid om advies van een deskundige te krijgen.
Als opdrachtgever en aannemer na ontbinding een nieuwe overeenkomst aangaan die betrekking heeft tot dezelfde te bouwen woning en heeft de opdrachtgever al van dit recht gebruikgemaakt, dan ontstaat dit recht niet opnieuw, art. 7:766 B.W.. Deze zinsnede probeert misbruik aan de kant van de opdrachtgever te voorkomen.
Art. 7:766 lid 2 en 3 B.W. gelden alleen voor zogeheten koop-/aannemingsovereenkomsten.
Aanneemsom
De betalingen waartoe de opdrachtgever wordt verplicht moeten overeenstemmen met de waarde van de aan de opdrachtgever overgedragen goederen of gelijke tred houden met de voortgang van de bouw, art 7:767 B.W.. Het voorschot voorafgaand aan de start van de werkzaamheden mag in ieder geval niet hoger zijn dan 10% van de totale aanneemsom.
Borg 5% in depot houden
Artikel 7:768 B.W. geeft de opdrachtgever een bijzonder opschortingsrecht. De opdrachtgever heeft het recht ten hoogste 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en) en dit bedrag in depot te storten bij een notaris in plaats van het aan de aannemer te betalen.
Bouwdepot
Het depot eindigt door verloop van 3 maanden tenzij de opdrachtgever zich op het algemene opschortingsrecht van art. 6:262 beroept. Als de tenzij-clausule opgaat, dient de opdrachtgever aan de notaris mede te delen tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd. Het depot eindigt ook als de opdrachtgever daarin toestemt, er vervangende zekerheidstelling door de aannemer plaatsvindt of een partijen bindende uitspraak wordt gedaan die inhoudt dat het depot niet meer gerechtvaardigd is.
Schadevergoeding
De opdrachtgever is geen schadevergoeding aan de aannemer verschuldigd gedurende deze drie maanden. Na deze drie maanden is de opdrachtgever wel schadevergoeding verschuldigd. Deze wordt gesteld op de wettelijke rente zoals bedoeld in art: 6:119 B.W.
Dwingend recht
Tot slot wordt in art. 7:769 B.W. bepaald dat deze afdeling van dwingend recht is. Er kan niet ten nadele van de opdrachtgever kan worden afgeweken.
Rechtspraak
Hof Den Haag 23 augustus 2016 (verbouwing badkamer) – de regeling van Afd. 2, Titel 12 Boek 7 B.W. geldt blijkens de Parl. Geschiedenis niet voor de verbouwing in een woning van een consument. De woorden “of een gedeelte daarvan” slaan op “onroerende zaak” en niet op “woning”.
Auteur & Last edit
[SK, 9-12-2018]
Bijzondere bepalingen bouw woning consument (Afd. 2, Titel 12, Boek 7 B.W.)
Zoeken binnen de kennisbank
Lawyrup, jouw gratis kennisbank over burgerlijk (proces)recht!