Inleiding algemene bepalingen appartementsrechten

Een eigenaar kan zijn eigendomsrecht met betrekking tot een stuk grond of een gebouw splitsen in zgn. “appartementsrechten”. De wettelijke regeling inzake deze rechten is opgenomen in Titel 9 van Boek 5 B.W..

Deze Titel is onderverdeeld in 4 Afdelingen. Afdeling 1 bevat de algemene bepalingen inzake het vestigen van appartementsrechten. De afdeling bevat 19 artikelen (art. 5:106 B.W. tot en met art. 5:123 B.W.).

Definitie appartementsrecht

Art. 5:106 lid 4 B.W. definieert het begrip appartementsrecht aldus:

“Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”

Wie kunnen appartementsrecht in het leven roepen?

Art. 5:106 lid 1 B.W. bepaalt, dat zowel een eigenaar, als een erfpachter en ook een opstaller (iemand met een recht van opstal) bevoegd is zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. De twee laatsten hebben voor de splitsing de toestemming van de grondeigenaar nodig.

In lid 2 wordt nog eens afzonderlijk bepaald, dat deze bevoegdheid ook bestaat met betrekking tot het recht op een stuk (onbebouwde) grond. Een appartementsrecht heeft dus niet per se alleen betrekking op gebouwen.

Ondersplitsing van appartementsrecht

Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald (art. 5:106 lid 3 B.W.).

Definitie appartementseigenaar

Onder appartementseigenaar wordt verstaan de gerechtigde tot een appartementsrecht (art. 5:106 lid 5 B.W.). De definitie van appartementsrecht staat in lid 4, waarmee deze tekst begon (zie boven).

Definitie gebouw

Onder gebouw wordt in deze titel mede verstaan een groep van gebouwen die in één splitsing zijn betrokken (art. 5:106 lid 6 B.W.).

Toestemming grondeigenaar vereist door splitsing door erfpachter of opstaller

Een erfpachter of opstaller is tot een splitsing in appartementsrechten slechts bevoegd na verkregen toestemming van de grondeigenaar. Indien deze de vereiste toestemming kennelijk zonder redelijke grond weigert of zich niet verklaart, kan de toestemming op verzoek van degene die haar behoeft worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:106 lid 7 B.W.).

Splitsing in verband met beoogde stichting of gewijzigde inrichting

Een eigenaar, erfpachter of opstaller is ook bevoegd in verband met een door hem beoogde stichting of gewijzigde inrichting van een gebouw zijn recht op het gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. Ook in geval van een dergelijke splitsing ontstaan de appartementsrechten op het tijdstip van inschrijving van de akte van splitsing (art. 5:107 B.W.).

Verplichting appartementseigenaars om de bouw en inrichting in overeenstemming te houden met de splitsingsakte

De appartementseigenaars zijn jegens elkander verplicht de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde (art. 5:108 lid 1 B.W.).

De rechter kan de uitspraak op een vordering, gegrond op het vorige lid, krachtens art. 5:108 lid 2 B.W. aanhouden wanneer een op art. 5:144 lid 1 sub c, d of h B.W. gegrond verzoek aanhangig is.

Dat artikel bepaalt:

Op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing of tot opheffing van de splitsing is vereist, kan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen, bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd dan wel de splitsing wordt opgeheven:

…

c. wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing;

d. in geval van splitsing met toepassing van art. 5:107 B.W., wanneer de stichting of de gewijzigde inrichting van het gebouw niet binnen een termijn van drie jaren te rekenen vanaf de dag van de inschrijving is voltooid;

…

h. wanneer alle appartementseigenaars zich bij een overeenkomst tot de wijziging of opheffing hebben verbonden.

Vestiging van appartementsrecht: splitsingsakte

Appartementsrechten worden gevestigd door middel van een notariële akte van splitsing (art. 5:109 lid 1 B.W.). De splitsingsakte moet vergezeld worden van een tekening, die samen met de akte moet worden ingeschreven (art. 5:109 lid 2 B.W.).

De tekening maakt onderdeel uit van de splitsingsakte (art. 5:109 lid 3 B.W.). Dit tenzij een bepaling specifiek aangeeft dat daaronder niet de tekening valt. Als de tekening afwijkt van de tekst van de akte, dan ontstaat er een uitlegvraagstuk.

Geldigheid van het appartementsrecht na vestiging door een onbevoegde na overdracht appartementsrecht

Ondanks onbevoegdheid van degene die de splitsing heeft verricht, om over een daarin betrokken registergoed te beschikken, is de splitsing geldig, indien zij is gevolgd door een geldige overdracht van een appartementsrecht of vestiging van een beperkt recht op een appartementsrecht (art. 5:110 lid 1 B.W.).

Verkrijging appartementsrecht door verjaring

Een ongeldige splitsing wordt eveneens als geldig aangemerkt, wanneer een appartementsrecht is verkregen door verjaring (art. 5:110 lid 2 B.W.).

Inhoud van de splitsingsakte

De akte van splitsing moet blijkens (art. 5:111 B.W.) inhouden:

a. de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond (altijd handig);

b. een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in art. 5:109 lid 2 B.W. bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort;

c. de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar (niet te missen);

d. een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven.

Inhoud van het splitsingsreglement

Het splitsingsreglement is ook van groot belang voor de vestiging van de appartementsrechten en de uitvoering van de uit de splitsing voortvloeiende rechten en plichten in de praktijk.

Blijkens art. 5:112 lid 1 B.W. moet het reglement de volgende vijf onderwerpen regelen:

a. welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen;

b. een regeling omtrent een jaarlijks op te stellen exploitatierekening, lopende over het voorafgaande jaar, en de door de appartementseigenaars te storten bijdragen;

c. een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten;

d. door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd;

e. de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging.

Uitleg van de splitsingsakte

Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Een dergelijke akte moet dus objectief worden uitgelegd. Vgl. HR 1 november 2013 (X/VvE ‘De Prinsenwerf’), waar discussie was over de uitleg van de akte.

Statuten van de vereniging van eigenaars (VvE)

Art. 5:112 lid 2 B.W. schrijft voor, welke bepalingen de statuten van de vereniging van eigenaars moeten bevatten, namelijk:

a. de naam van de vereniging en de gemeente waar zij haar zetel heeft. De naam van de vereniging moet aanvangen met de woorden: “Vereniging van Eigenaars”, hetzij voluit geschreven, hetzij afgekort tot “V. v. E.”, en voorts melding maken van de ligging van het gebouw of de grond;

b. het doel van de vereniging;

c. een regeling omtrent door de appartementseigenaars periodiek, tenminste jaarlijks, aan de vereniging verschuldigde bijdragen;

d. de wijze van bijeenroeping van de vergadering van eigenaars en de bepaling van het aantal stemmen dat ieder der appartementseigenaars in de vergadering kan uitbrengen.

Het reglement kan een regeling inhouden, krachtens welke aan alle of bepaalde appartementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven vereniging of coöperatie, voor zover dit lidmaatschap in overeenstemming is met de statuten van die vereniging of coöperatie (art. 5:112 lid 3 B.W.).

Het reglement kan inhouden een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een zodanige regeling kan inhouden dat de vergadering van eigenaars bevoegd is een appartementseigenaar of degene die zijn rechten uitoefent, om nader in het reglement aangegeven gewichtige redenen het gebruik van deze gedeelten te ontzeggen (art. 5:112 lid 4 B.W).

Aandelen in de appartementsrechten

De aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In het laatste geval blijkt uit de akte op welke grondslag die verhouding berust (art. 5:113 lid 1 B.W.).

Schulden van de Vereniging van Eigenaren van appartementsrechten (VvE)

In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald (art. 5:113 lid 2 B.W.).

Indien de appartementseigenaars voor een in het vorige lid genoemde schuld jegens de schuldeisers gezamenlijk aansprakelijk zijn en de verschuldigde prestatie deelbaar is, zijn zij ieder verbonden voor een deel, in de verhouding bedoeld in het vorige lid (art. 5:113 lid 3 B.W.).

Als de appartementseigenaars voor een in lid 2 genoemde schuld gezamenlijk aansprakelijk zijn, is de vereniging voor die schuld hoofdelijk verbonden (art. 5:113 lid 4 B.W.).

Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden, en wel, indien de prestatie deelbaar is, ieder voor een deel in de verhouding bedoeld in lid 2. Indien de schuld een geldlening is als bedoeld in art. 5:126 lid 4 B.W. wordt in het geval van overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht de appartementseigenaar bij de overdracht of toedeling ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die schuld, voor zover ten aanzien van die schuld overeenkomstig art. 5:122 lid 5 B.W. aan de aldaar bedoelde verkrijger opgave is gedaan (art. 5:113 lid 5 B.W.).

Voor de toepassing van de leden 2 en 3 is de uit een geldlening als bedoeld in art. 5:126 lid 4 B.W. voortvloeiende schuld deelbaar (art. 5:113 lid 6 B.W.).

Schulden van de Vereniging van eigenaren

De rechten uit hoofde van het appartementsrecht volgen de eigenaar daarvan bij overdracht etc. (art. 5:124 lid 2 B.W.). Op grond van art. 5:113 B.W. zijn de appartementseigenaren hoofdelijk naast de VvE aansprakelijk voor de door de VvE aangegane verplichtingen. Deze gaan op de opvolger over indien aan hem meegedeeld. De oude appartementseigenaar wordt daarbij gekweten (art. 5:113 lid 5 B.W.).

Hof Den Haag 7 december 2010 (Gem. Den Haag/NN) – appartementseigenaar als lid van de VvE hoofdelijk aansprakelijk voor de kosten i.v.m. aanzegging bestuursdwang wegens gebreken.

Beslag of zakelijke rechten die op de onroerende zaak rusten ten tijde van de splitsing

Rust op het ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing een hypotheek, een beslag of een voorrecht op alle in de splitsing betrokken registergoederen, dan rust dit verband, beslag of voorrecht van dat ogenblik af op elk der appartementsrechten voor de gehele schuld (art. 5:114 lid 1 B.W.).

Rust op het ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing een hypotheek, een beslag of een voorrecht op slechts een deel van de registergoederen, dan blijft de bevoegdheid tot uitwinning van dit deel ondanks de splitsing bestaan; door de uitwinning wordt met betrekking tot dat deel de splitsing beëindigd (art. 5:114 lid 2 B.W.).

Een recht van erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal of vruchtgebruik, dat op dat ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing rust op de registergoederen of een deel daarvan, bestaat daarna ongewijzigd voort (art. 5:114 lid 3 B.W.).

Verdeling canon of retributie na splitsing

Wanneer een recht van erfpacht of opstal in de splitsing wordt betrokken, wordt de canon of retributie die daarna opeisbaar wordt, over de appartementsrechten verdeeld in een verhouding als bedoeld in art. 5:113 lid 2 B.W. (art. 5:115 lid 1 B.W.).

De vereniging van eigenaars is hoofdelijk verbonden voor de door een of meer appartementseigenaars verschuldigde canon of retributie (art. 5:115 lid 2 B.W.).

Recht van erfpacht of recht van opstal betrokken in de splitsing

Wanneer een recht van erfpacht of opstal in de splitsing betrokken is, geldt ter aanvulling van art. 5:87 leden 2 en 3 B.W. en art. 5:88 B.W. het in de volgende leden bepaalde (art. 5:116 lid 1 B.W.).

Opzegging van het recht wegens verzuim in de betaling van de canon of retributie kan slechts geschieden, wanneer de gehele canon of retributie over twee achtereenvolgende jaren onbetaald is gebleven (art. 5:116 lid 2 B.W.).

Rust op een of meer appartementsrechten een beperkt recht of een beslag dan zijn art. 5:87 lid 2 B.W., tweede zin, en art. 5:88 lid 2 B.W. mede van overeenkomstige toepassing met betrekking tot dit beperkte recht of dit beslag (art. 5:116 lid 3 B.W.).

Is het voor een appartementsrecht verschuldigde deel van de canon of retributie over de twee achtereenvolgende jaren onbetaald gebleven, dan kan het appartementsrecht door de rechter op vordering van de grondeigenaar aan deze worden toegewezen. De dagvaarding moet op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen worden betekend aan hen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het appartementsrecht in de openbare registers staan ingeschreven (art. 5:116 lid 4 B.W.).

Door inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij de toewijzing is uitgesproken, gaat het appartementsrecht op de grondeigenaar over en gaan de daarop rustende beperkte rechten en beslagen teniet. Deze inschrijving geschiedt niet, voordat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Na deze inschrijving is de grondeigenaar verplicht de waarde die het appartementsrecht heeft op het tijdstip van de inschrijving aan de gewezen appartementseigenaar te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de gewezen appartementseigenaar te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen (art. 5:116 lid 5 B.W.).

In de akte van vestiging kan worden aangegeven op welke wijze de waarde als bedoeld in het vorige lid zal worden bepaald (art. 5:116 lid 6 B.W.).

Ieder beding dat ten nadele van een appartementseigenaar van dit artikel afwijkt, is nietig (art. 5:116 lid 7 B.W.).

Appartementsrecht is een zelfstandig recht

Een appartementsrecht kan als een zelfstandig registergoed worden overgedragen, toegedeeld, bezwaard en uitgewonnen (art. 5:117 lid 1 B.W.).

Onverminderd het in art. 5:114 lid 2 B.W. bepaalde kunnen goederen die in de splitsing betrokken zijn niet geheel of voor een deel worden overgedragen, verdeeld, bezwaard of uitgewonnen (art. 5:117 lid 2 B.W.).

Beëindiging van de splitsing met betrekking tot een gedeelte van de in de splitsing betrokken registergoederen kan slechts geschieden door wijziging van de akte van splitsing (art. 5:117 lid 3 B.W.).

In afwijking van lid 2 kunnen in de splitsing betrokken onroerende zaken door de gezamenlijke appartementseigenaars belast worden met een erfdienstbaarheid (art. 5:117 lid 4 B.W.).

Zoals blijkt uit de uitspraak Rb. Noord-Holland 11 januari 2023 (vordering vestiging erfdienstbaarheid appartementsrechten) kan niet door de VvE bij meerderheid tot vestiging van een erfdienstbaarheid besloten worden. Daarvoor is de medewerking van alle individuele appartementseigenaren zelf vereist. De VvE gaat alleen over beheer, niet over beschikking over de appartementen. Deze uitspraak wordt ook behandeld op Lawyrup (lees Rechtspraak).

Vestiging erfdienstbaarheid op of ten behoeve van het eigen appartementsrecht

Een appartementseigenaar kan, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars op het gedeelte van de onroerende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, een erfdienstbaarheid vestigen ten behoeve van een ander gedeelte van die zaken of van een andere onroerende zaak (art. 5:118 lid 1 B.W.).

Een appartementseigenaar kan, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars de vestiging van een erfdienstbaarheid die uitsluitend strekt ten behoeve van een gedeelte van de onroerende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, aannemen en van zodanige erfdienstbaarheid afstand doen (art. 5:118 lid 2 B.W.).

De in dit artikel bedoelde erfdienstbaarheden gaan teniet, wanneer de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van het gedeelte eindigt, dat met de erfdienstbaarheid is belast of ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid is bedongen (art. 5:118 lid 3 B.W.).

Vestiging erfpacht of recht van opstal op het eigen appartementsrecht

Een appartementseigenaar kan, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars en beperkt gerechtigden op het gedeelte van de onroerende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, een recht van erfpacht en, behoudens voor zover het betreft in de splitsing betrokken gebouwen, werken en beplantingen, een recht van opstal vestigen (art. 5:118a lid 1 B.W.).

Aansprakelijkheid erfpachter of opstaller voor bijdragen appartementsrecht

In de akte van vestiging van het recht wordt bepaald in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde bijdragen (art. 5:118a lid 2 B.W.).

Stemrecht in de VvE valt toe aan erfpachter van het appartementsrecht

Tenzij bij de vestiging van het recht van erfpacht anders wordt bepaald, wordt het aan een appartementsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars uitgeoefend door de erfpachter. Tenzij bij de vestiging van het recht van opstal anders wordt bepaald, behoudt de appartementseigenaar die een recht van opstal heeft gevestigd, het aan zijn appartementsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars (art. 5:118a lid 3 B.W.).

Bevoegdheid appartementseigenaar tot wijziging appartement

Een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Van hetgeen hij bij een geoorloofde verandering wegneemt wordt hij enig eigenaar (art. 5:119 lid 1 B.W.).

Kennisgeving wijzigingen aan appartement aan VvE; wijziging verzekeringspremie

Hij is verplicht de vereniging van eigenaars onverwijld van een verandering kennis te geven. Leidt de verandering tot een wijziging van de verzekeringspremie, dan komt het verschil voor rekening van hem en zijn rechtsopvolgers (art. 5:119 lid 2 B.W.).

Wijziging waarde appartementen door wijziging aan een appartement

Blijkt ten gevolge van een verandering de waarde van de in de splitsing betrokken goederen bij de opheffing van de splitsing te zijn verminderd, dan wordt hiermede, ook al was de verandering geoorloofd, bij de verdeling van de gemeenschap rekening gehouden ten laste van hem die de verandering heeft aangebracht of zijn rechtsopvolger (art. 5:119 lid 3 B.W.).

Art. 5:119 B.W. inzake wijzigingen aan appartement regelend recht

Bij het reglement kan van dit artikel worden afgeweken en kunnen voor de toepassing van lid 2 wijzigingen in de wijze van gebruik met veranderingen worden gelijkgesteld (art. 5:119 lid 4 B.W.).

Ingebruikgeving appartementsrecht aan een derde

Onverminderd het in art. 5:112 lid 4 B.W bepaalde is een appartementseigenaar bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:120 lid 1 B.W.).

Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op degeen die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen van het reglement kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard (art. 5:120 lid 2 B.W.).

Werking reglement ten aanzien van huurder

Ten aanzien van een huurder geldt een na het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling niet, tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert hij zijn toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste deel daarvan is gelegen, op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden (art. 5:120 lid 3 B.W.).

Rechten huurder na opheffing splitsing

Na opheffing van de splitsing zijn de gerechtigden tot de goederen die in de splitsing waren betrokken, verplicht een verhuur gestand te doen, mits de tijd van de verhuur in overeenstemming is met het plaatselijk gebruik en de verhuur niet op ongewone, voor hen bezwarende voorwaarden is geschied (art. 5:120 lid 4 B.W.).

Bevel Kantonrechter ter vervanging van medewerking mede-eigenaren appartementen

In alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden en, in het geval van een beding als bedoeld in met betrekking tot gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, medewerking of toestemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars, van de vereniging van eigenaars of van haar organen, of waarin de vereniging of haar organen voor het verrichten van zodanige handeling toestemming behoeven van een of meer appartementseigenaars, kan die medewerking of toestemming op verzoek van degeen die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. De machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart (art. 5:121 lid 1 B.W.).

Gaat de handeling met kosten gepaard, dan kan de kantonrechter op verzoek van een appartementseigenaar of van de vereniging van eigenaars tevens bepalen in welke verhouding alle of bepaalde appartementseigenaars of de vereniging van eigenaars in de kosten moeten bijdragen (art. 5:121 lid 2 B.W.).

Betreft het de aanbrenging van een nieuw werk of nieuwe installatie, dan kan de kantonrechter indien verzocht ook een regeling vaststellen, bepalende dat en in welke verhouding de appartementseigenaars van alle of bepaalde appartementsrechten de kosten van onderhoud van het werk of de installatie in de toekomst zullen dragen (art. 5:121 lid 3 B.W.).

Betreft het de medewerking of toestemming voor een handeling betreffende het beheer of het onderhoud van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, waarvoor medewerking of toestemming is verleend door een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt, dan kan de machtiging ook worden verleend op verzoek van de gemeente waarin het gebouw is gelegen indien de staat van het gebouw niet voldoet aan artikel 1a, eerste lid, of 1b, tweede lid, van de Woningwet dan wel sprake is van een ernstige dreiging van het ontstaan van een zodanige situatie (art. 5:121 lid 4 B.W.).

Overgang rechten bij overdracht appartementsrecht

Overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht omvat, voor zover niet anders is bepaald, mede de als appartementseigenaar verkregen rechten (art. 5:122 lid 1 B.W.).

Na de overgang of toedeling moet de verkrijger onverwijld schriftelijk aan de vereniging van eigenaars mededeling doen van zijn verkrijging (art. 5:122 lid 2 B.W.).

Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk (art. 5:122 lid 3 B.W.).

In het reglement kan worden bepaald in hoeverre voor bijdragen, genoemd in het vorige lid, alleen de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger aansprakelijk zal zijn. In het reglement kan ook worden bepaald dat voor bepaalde bijdragen die later opeisbaar worden de vroegere appartementseigenaar in plaats van de verkrijger verbonden zal zijn (art. 5:122 lid 4 B.W.).

De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen en de in art. 5:113 lid 2 B.W. en art. 5:113 lid 5 B.W. genoemde schulden waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is en van hetgeen waarvoor de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aansprakelijk is. De verkrijger is jegens de vereniging en wat betreft de op grond van art. 5:126 lid 1 B.W. aangegane lening tevens jegens derden, niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt (art. 5:122 lid 5 B.W.).

De verklaring houdt tevens een opgave in van de omvang van het reservefonds, bedoeld in art. 5:126 lid 1 B.W., en van de schulden van de vereniging (art. 5:122 lid 6 B.W.).

Vruchtgebruik van een appartementsrecht

In geval van vruchtgebruik van een appartementsrecht treedt de vruchtgebruiker in de plaats van de appartementseigenaar ten aanzien van de aansprakelijkheid voor de gezamenlijke schulden en de aan de gezamenlijke appartementseigenaars en de vereniging van eigenaars verschuldigde bijdragen. De vruchtgebruiker is echter bevoegd de door hem betaalde bedragen, voor zover zij niet betrekking hebben op de gewone lasten en herstellingen, bij het einde van het vruchtgebruik van de appartementseigenaar terug te vorderen (art. 5:123 lid 1 B.W.).

Wanneer de appartementseigenaar schulden of bijdragen als bedoeld in lid 1 heeft voldaan, kan hij van de vruchtgebruiker vorderen dat deze hem de betaalde bedragen, vermeerderd met de rente vanaf de dag der betaling, teruggeeft voor zover zij op gewone lasten en herstellingen betrekking hebben. Van de andere door de appartementseigenaar betaalde bedragen is de vruchtgebruiker slechts de rente van de dag der betaling tot het einde van het vruchtgebruik verschuldigd (art. 5:123 lid 2 B.W.).

Tenzij bij de instelling van het vruchtgebruik anders wordt bepaald wordt het aan een appartementsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars uitgeoefend door de vruchtgebruiker (art. 5:123 lid 3 B.W.).

Art. 5:122 B.W. en art. 5:113 lid 5 B.W., tweede volzin, zijn van overeenkomstige toepassing bij de vestiging, bij overdracht en bij het einde van het vruchtgebruik van een appartementsrecht (art. 5:123 lid 4 B.W.).

Auteur & Last edit

[MdV, 14-08-2018; laatste bewerking 11-12-2023]