De feiten van Hof Arnhem-Leeuwarden (woonboerderij)

In de kwestie Hof Arnhem 7 februari 2023 (gemengde overeenkomst woonboerderij) – een uitspraak in Jip en Janneke taal waarbij de wetsartikelen in voetnoten vermeld worden – was een woonboerderij door de oorspronkelijke verhuurder in twee delen verhuurd met twee prijzen. In de huurovereenkomst was voor het geval de huur kwalificeerde als geliberaliseerde huur opgenomen, dat deze geïndexeerd kon worden.

Verder was er een afzonderlijke prijs opgenomen voor het woongedeelte en een prijs voor de woonboerderij. De huurder begon in een deel van het gehuurde (op ‘de deel’ van de boerderij) een hondenfokkerij. De gemeente legde een verbod op voor de hondenfokkerij. De erfgenamen van de verhuurder wilden de huurder er uit hebben en vorderden ontbinding wegens huurachterstand c.q. wegens gebruik in strijd met de bestemming (de hondenfokkerij).

Gemengde overeenkomst splitsbaar?

Het Hof oordeelde dat de huur niet splitsbaar was. Het overwoog (r.o. 3.16):

“Voor de beantwoording van de vraag of in een geval als hier, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.”

Het Hof verwees hierbij naar het arrest HR 10 augustus 2012 (gemeente Rotterdam/Utopia). In die zaak was er sprake van een gemengde overeenkomst betreffende woonruimte, art. 7:290-bedrijfsruimte en art. 7:230a-bedrijfsruimte.

Het Hof stelde vast, dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in augustus 2007 het gebruik als overwegend woonruimte centraal stond. Er was – ook toen de huurster honden ging fokken – geen duidelijke scheiding tussen een woongedeelte en een bedrijfsgedeelte. Bovendien waren inmiddels de bedrijfsactiviteiten gestopt als gevolg van het bestuursrechtelijk verbod. Het Hof concludeert dan ook:

“Voor de huur van woonruimte geldt een hoge mate van bescherming. Het ligt in dit geval voor de hand daaraan doorslaggevend belang toe te kennen omdat het historisch gebruik, het actuele gebruik en de tekst van de huurovereenkomst wijzen op een overwegend gebruik als woonruimte. Omdat splitsing van de overeenkomst niet mogelijk is betekent het dat het gehele gehuurde valt onder de regels voor woonruimte.”

Dat betekende, dat het verweer van de huurster, dat er huur gesplitst bezien moest worden, werd gepasseerd. De afgesproken huurprijs zag volgens het Hof in zijn geheel op woonruimte. Dat de Belastingdienst was uitgegaan van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst en aan huurster een huurtoeslag heeft toegekend, maakt dat niet anders. Het standpunt van de Belastingdienst bindt het Hof niet. Het Hof vond wel dat er sprake was van geliberaliseerde woonruimte, maar doordat de indexering voorheen niet was toegepast maar door de tijd gewoon onderling af ten toe huurverhogingen waren overeengekomen, was er niet voldoende reden voor ontbinding wegens huurachterstand.

Geen ontbinding wegens houden van dieren of overlast

De hondenfokkerij was ook geen reden voor ontbinding (verbod houden van dieren in de AV). De oorspronkelijk huurder was daarmee *tien jaar lang) bekend geweest en had dit goed gevonden. De (geluids)overlast die de erfgename (de dochter) ervan had gehad was incidenteel omdat zij niet permanent in het huis ernaast woonde. En bovendien was de huurder met deze activiteit noodzakelijkerwijs gestopt.

Geen ontbinding wegens weigeren redelijk aanbod nieuwe huurprijs

Het Hof wees ook het beroep op ontbinding wegens weigeren van een redelijk aanbod van de hand. Het Hof overwoog (r.o. 3.23):

“Met ingang van 1 mei 2021 is namelijk de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden, met een werkingsduur van drie jaar. Artikel 7:274 lid 1 sub d BW is als gevolg hiervan gewijzigd. Op grond van deze bepaling kan de rechter de vordering in een situatie als deze alleen toewijzen als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs. Dit wetsartikel heeft onmiddellijke werking. Omdat het door [appellante] gedane aanbod wel een wijziging van de huurprijs inhoudt, betreft het hier geen redelijk aanbod waarvan de weigering tot een einde van de huurovereenkomst kan leiden.”

Zie Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde woonruimte (Stb. 2021, 194 en Stb. 2021, 213 voor de datum van inwerkingtreding). Deze wet is onmiddellijk in werking getreden (art. 7:274 lid 1 aanhef en onder d B.W. jo. artikel 208ea lid 2 Overgangswet B.W.).

Het Hof veroordeelde de huurder wel tot betalen van de huurachterstand.

Deze uitspraak komt ter sprake op de pagina Huur van woonruimte. Zie ook het blog Kwalificatie van huurovereenkomsten.

Auteur & Last edit

[MdV, 6-11-2023]