Geen huur maar bruikleen

In de zaak Ktr. Arnhem 12 oktober 2022 (geen huur maar bruikleen) was er sprake van twee overeenkomsten tussen partijen: een overeenkomst tot het ‘pachten’ van een weiland van 1.500 m-2 en een antikraak-overeenkomst met betrekking tot een leegstaand pand, dat door partijen was benoemd als ‘bruikleen’ (als bedoeld in artikel 7A:1777 BW). De bewoner van het pand hoefde geen vergoeding te betalen, maar wel de lasten verbonden aan het pand (kort gezegd de nutslasten). Ook moest hij de boel onderhouden. De contractuele opzegtermijn was drie maanden.

Toen de eigenaar van het pand de bruikleenovereenkomst opzegde, beriep de bewoner zich op huurbescherming. In de overeenkomst wat een boetebeding van EUR 25.000 – plus 10% daarvan bij niet ontruimen – opgenomen voor het geval de bewoner niet zou ontruimen. De gedaagde had twaalf jaar gratis in het pand gewoond. Hij had huursubsidie weten te krijgen. Naast ontruiming vorderde de eigenaar ook de boete én dwangsommen.

Kwalificatie van de overeenkomst: huur versus bruikleen

De Kantonrechter overwoog, dat het aan gedaagde was te stellen en te bewijzen dat er sprake was van huur en niet van bruikleen. Daarin slaagde hij niet.

De rechter volgde keurig de methodiek van kwalificatie. Eerst moet de rechter – zo nodig met gebruik van de Haviltex-maatstaf – vaststellen, wat partijen met elkaar zijn overeengekomen (rechten en plichten). Vervolgens moet hij de uitkomst daarvan leggen naast de wettelijke kwalificatie van – in dit geval – huur versus bruikleen. De Kantonrechter overwoog:

“4.2 (…) Artikel 7:201 BW omschrijft de huurovereenkomst als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Daarvan moet worden onderscheiden de overeenkomst van bruikleen (artikel 7A:1777 BW). Dit is de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere partij een zaak om niet in gebruik geeft, onder voorwaarde dat deze andere partij de zaak na gebruik zal terug geven.”

Zie voor de definitie van bruikleen ook de pagina Algemene bepalingen bruikleen (art. 7A:1777 B.W.).

In r.o. 4.3 somt de Kantonrechter de afspraken tussen partijen op. Daarbij overweegt de rechter, dat niet is gebleken dat de afspraak dat de bewoner de nutslasten c.a. zou dragen neerkomt op een andere vergoeding dan die van de van de eigen onkosten van de bruiklener, als bedoeld in art. 7A:1785 B.W.).

Dit artikel bepaalt, dat als de bruiklener onkosten moet maken om van de zaak gebruik te maken, dan kan hij deze kosten niet vergoed krijgen van de bruikleengever maar deze kosten voor zijn eigen rekening komen. Zie ook de pagina Verplichtingen van de bruiklener.

Dat de bewoner huursubsidie had weten te krijgen deed niet ter zake. Daar was de eigenaar immers geen partij bij.

De stelling van de bruiklener, dat de ‘pachtovereenkomst’ en de antikraakovereenkomst niet los van elkaar te zien waren, wijst de Kantonrechter ook gemotiveerd van de hand (r.o. 4.4 en 4.5). Er is volgens de rechter ook geen sprake van een (schijn)constructie om de bepalingen van het huurrecht te omzeilen (r.o. 4.6). Dat laatste is relevant omdat de rechter wel goed kijkt naar de feitelijke situatie los van wat er op papier is gesteld, om te kijken of men geprobeerd heeft de regels van huur te omzeilen.

Kortom, de antikraak-overeenkomst kwalificeerde als bruikleen, zodat er geen opzeggingsbescherming gold. De bewoner moest het pand ontruimen.

Gematigde boete, maar niet ook nog een dwangsom

In de overeenkomst was een boete bedongen van EUR 25.000 bij niet ontruimen, vermeerderd met 10% voor elke maand dat er niet werd ontruimd. De eigenaar vorderde deze boete, plus een dwangsom ex art. 611a Rv.. Zie de pagina Dwangsom tot nakoming veroordeling.

De Kantonrechter achtte dit laatste overbodig, nu de boete per maand al een voldoende prikkel tot nakoming was. De bewoner beriep zich nog op matiging van de contractuele boete, gelet op zijn geringe inkomen. Daar ging de Kantonrechter wel in mee. De boete ineens wegens niet meteen ontruimen werd gesteld op EUR 10.000 en de boete per maand op EUR 1.000. Zie voor de matiging van een contractuele boete door de rechter ook de pagina Boetebeding.

Deze uitspraak wordt behandeld op de pagina Algemene bepalingen huurovereenkomst.

Auteur & Last edit

[MdV, 21-10-2023]