Kwalificatie van een gemengde overeenkomst; huur?

Een kwalificatieprobleem waarmee de rechter zich geconfronteerd kan zien, zijn gemengde overeenkomsten, waarbij naast de terbeschikkingstelling van woonruimte ook andere diensten geleverd worden, zoals in dit geval zorg. Dit was aan de orde in deze zaak. Perspektief zag geen perspectief meer in de zorgrelatie en wilde dat de huurder vertrok en derhalve wilde zij de huur beëindigd zien.

Feiten van Ktr. Den Haag 19 september 2022 (stichting Stichting Perspektief/bewindvoerder)

Perspektief heeft als doelstelling het bieden van hulp bij wonen, werken en vrijetijdsbesteding aan mensen die voor kortere of langere tijd ondersteuning nodig hebben. De huurder is cliënt van Perspektief.

Huurovereenkomst en zorgplan Perspektief

Tussen partijen bestaat met ingang van 4 april 2022 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning. Daarin staat onder meer:

“Verhuurder heeft als statutaire doelstelling (mensen met problemen op verschillende levensgebieden uit de regio [regio] opvangen, ondersteunen en begeleiden (zowel extramuraal als semi-muraal) (…).

De duur van de overeenkomst is verbonden aan de termijn van de in artikel 1.3 vermelde zorg- of begeleidingsovereenkomst. (…)

Verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst op te zeggen: (…)

wanneer de zorg- of begeleidingsovereenkomst door de verhuurder is opgezegd.(…)”

Tussen Perspektief en de huurder is een zorgplan opgesteld. In het plan van acht pagina’s zijn doelstellingen opgenomen op verschillende leefgebieden, zoals Activiteiten dagelijks leven, Financiën, Geestelijke gezondheid, Psychosociale problematiek, Huiselijke relatie, Huisvesting, Justitie, Lichamelijke gezondheid, Sociaal netwerk, Tijdsbesteding, Verslaving.

Na twee eerdere waarschuwingen – naar aanleiding van incidenten na drankmisbruik en agressie jegens medewerkers, drankmisbruik en een bedreiging me de dood aan een medewerker en verbaal en non-verbaal agressief gedrag naar medewerkers op 3 augustus 2021 waarbij de inzet van politie nodig was – heeft Perspektief laten weten dat de zorgrelatie beëindigd werd. In verband daarmee wordt ook de huur opgezegd:

“De huur van de woning wordt bij deze opgezegd tegen 1 augustus 2022, op grond van art. 1.6 van de huurovereenkomst en op grond van 7:213 BW, omdat u zich niet als een goed huurder gedraagt.”

De huurder stemde hiermee niet in. Perspektief vorderde daarop in kort geding bij de Kantonrechter ontruiming van het gehuurde op de bovenstaande gronden. Omdat het een kort geding was kon geen ontbinding gevorderd worden, want dat is een declaratoir oordeel dat niet bij voorlopige voorziening kan worden uitgesproken. Zie ook de pagina Kort geding.

Het spoedeisend belang onderbouw Perspektief mede met de stelling, dat de huurder ook overlast veroorzaakt, waar een einde aan dient te komen.

Is beëindiging van de zorgovereenkomst een geldige reden voor opzegging van de huur?

De huurder brengt een barrage van argumenten te berde om te onderbouwen dat de huur niet rechtsgeldig beeindigd kan worden:

“Huurder voert als verweer tegen de primaire grondslag dat de huur niet is geëindigd, omdat het einde van de zorgovereenkomst geen wettelijke opzeggrond is als bedoeld in art. 7:274 BW, zodat daarmee de huur niet kan eindigen. In de overeenkomst wordt weliswaar gewezen op een zorgovereenkomst, maar verder betreft het volgens huurder een reguliere huurovereenkomst met de gebruikelijke bepalingen.

Daarnaast is volgens huurder de huurovereenkomst niet onlosmakelijk verbonden aan een zorgovereenkomst. Het zorgplan dateert van 21 februari 2022 en ziet op de woning aan de [adres 2] en niet op de huidige woning.

Als er al sprake is van een koppeling van de huurovereenkomst met het zorgplan, dan overheerst in deze het huurelement. De zorg behelst enkel wat begeleidende gesprekken en is dus zeer beperkt. Er is geen dagelijkse zorg en geen financiële dienstverlening.

De huurovereenkomst betreft dus geheel althans hoofdzakelijk afspraken over het huren van een zelfstandige woning. Nu het een reguliere huurovereenkomst betreft heeft huurder recht op huurbescherming. Het einde van het zorgplan kan er onder de genoemde omstandigheden niet toe leiden dat de huurovereenkomst eindigt.

Daarnaast speelt mee dat de zorg is beëindigd op basis van oudere incidenten, huurder stelt deze waarschuwingen niet te hebben ontvangen en bovendien zagen deze op de woning op de [adres 2] , waardoor ze met onderhavige huurovereenkomst niets te maken hebben. Tenslotte betwist huurder op 28 juni 2022 bedreigingen te hebben geuit.”

Tot zover het betoog van de huurder. De huurder stelt dus dat er sprake is van een gemengde overeenkomst, waarin de huur echter de boventoon voert. De Kantonrechter onderzoekt deze stelling.

Is sprake van een gemengde overeenkomst waarin het zorgelement overheersend is?

De Kantonrechter stelt vast, dat er een onmiskenbaar verband is tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst. Er is geen debat over het feit, dat dat de huurovereenkomst met de huurder door Perspektief is aangegaan uitsluitend in verband met het feit dat Perspektief hem zorg in verband met zijn alcoholverslaving verleent.

De kantonrechter overweegt vervolgens, dat het hier om een gemengde overeenkomst geldt, waarop het regime van art. 6:215 B.W. van toepassing is (r.o. 4.6):

“Daarmee is tussen partijen sprake van een gemengde overeenkomst: een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte in combinatie met een zorgverleningsovereenkomst, hetgeen een overeenkomst van opdracht is in de zin van artikel 7:400 B.W..

Uit artikel 6:215 B.W. volgt dat de bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op de bijzondere overeenkomsten naast elkaar van toepassing zijn, tenzij die bepalingen onverenigbaar zijn of de strekking van die bepalingen in verband met de aard daarvan zich daartegen verzet.

In dat geval dient voor het bepalen van toepasselijke wettelijke regels te worden vastgesteld welk element overheersend is in de overeenkomst, het huur- of zorgelement. Overheerst het zorgelement, dan blijven de wettelijke huurbepalingen, en dus ook de huurbescherming buiten toepassing.”

Zie over de samenloopregel van art. 6:215 B.W. bij gemengde overeenkomsten ook de pagina Algemene bepalingen overeenkomsten.

Welke overeenkomst prevaleert hier: huur of zorg?

Voor de toepassing van deze samenloopregel onderzoekt de Kantonrechter vervolgens aan de hand van de feiten van het geval, welke overeenkomst hier de overhand heeft.

In r.o. 4.7 overweegt de rechtbank, dat het antwoord op de vraag, welk element overheersend is, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Vervolgens stelt de rechter aan de hand van de feiten vast, dat er wel degelijk een nauw verband is tussen het zorgplan en de begeleiding en de huur, en dat de huurovereenkomst tijdelijk bedoeld is om de huurder uiteindelijk te begeleiden naar een eigen zelfstandige (huur)woning. De conclusie is dan ook (r.o. 4.8):

“Gelet op de bepalingen in de huurovereenkomst, de inhoud van het zorgplan en de feitelijke gang van zaken is de kantonrechter van oordeel dat het zorgelement het overheersend element is in de tussen Perspektief en de huurder gesloten gemengde overeenkomst en dus dat de wettelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Het verweer dat het beëindigen van de zorgovereenkomst geen wettelijke opzeggrond is wordt om deze reden eveneens verworpen.”

De Kantonrechter toetst dan nog, of de opzegging van de zorgovereenkomst terecht was, waardoor ook de opzegging van de huurovereenkomst terecht kan zijn. Na een opsomming van de incidenten die zich hebben voorgedaan met de bewoner komt de rechter tot de conclusie dat die opzegging terecht was. Gelet op het rechtstreekse verband dat in de huurovereenkomst is vastgelegd met het voortduren van de zorg – en de voorwaarden gesteld aan het gedrag van de huurder – is ook de opzegging van de huur hiermee gerechtvaardigd.

Daarmee is de cirkel rond: de huurbeschermingsregime geldt niet, omdat het zorgelement overweegt. En nu de opzegging van de zorgovereenkomst terecht was, geldt dat daarmee ook voor de huur.

Deze uitspraak wordt behandeld op de pagina Algemene bepalingen huurovereenkomst.

Auteur & Last edit

[MdV, 21-10-2023]