In de zaak Rb. Midden Nederland 23 juli 2018 (Somerset/Proprietate II) stelde Somerset, dat er een koopovereenkomst met betrekking tot een stuk grond tot stand was gekomen, waarop Proprietate II (hierna: P-II) projectontwikkeling zou doen. In kort geding probeert Somerset de verkoop af te dwingen.

Vrijblijvend aanbod dat niet is aanvaard

De Voorzieningenrechter stelt vast, dat er door Somerset slechts een vrijblijvend aanbod gedaan is, dat niet door P-II is aanvaard.

De Voorzieningenrechter overweegt allereerst, dat het eerste moment waarop er volgens Somerset een overeenkomst zou zijn gesloten niet meer is dan een vrijblijvend aanbod van Somerset:

“4.5 Somerset noemt als het eerste moment waarop volgens haar een overeenkomst tot stand is gekomen de bespreking van 10 februari 2017, dan wel kort daarna. Volgens Somerset hebben partijen en ook Square overeenstemming bereikt over de prijs en de andere essentialia van de overeenkomst en hebben zij elkaar de hand geschud. P-II heeft betwist dat er bij die bespreking een “hand shake moment” is geweest. Partijen hadden toen volgens P-II ook nog geen overeenstemming over veel belangrijke zaken.

4.6 Het is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden dat partijen bij de bespreking op 10 februari 2017 mondeling een overeenkomst hebben gesloten. Dat blijkt namelijk niet uit de e‑mail die Somerset naar aanleiding van die bespreking op 13 februari 2017 aan P-II heeft gestuurd. Die e-mail bevat geen bevestiging van een reeds gesloten overeenkomst, maar, zoals Somerset daarin zelf schrijft, een vrijblijvend aanbod.

4.7 Somerset stelt ook dat P-II kort daarna akkoord is gegaan met dit voorstel in de e‑mail van 13 februari 2017. Die stelling onderbouwt zij als volgt. Somerset schrijft in die e‑mail dat zij het voorstel nader zal uitwerken als P-II en Square akkoord waren. Volgens Somerset volgt uit het feit dat zij het voorstel daadwerkelijk nader heeft verwerkt in de conceptovereenkomst van 13 maart 2017 dat P-II akkoord is gegaan. P-II heeft betwist dat zij akkoord is gegaan, althans dat dit betekent dat partijen een overeenkomst hebben gesloten, en onderbouwt die betwisting door te wijzen op het e‑mailbericht van P-II aan Somerset van 13 maart 2017 over de concept overeenkomst van diezelfde dag. P-II meldt daarin dat zij over een aantal voor haar belangrijke punten duidelijkheid wil en tot die tijd de conceptovereenkomst naast zich neerlegt. In het licht hiervan kan uit het enkele bestaan van de conceptovereenkomst van 13 maart 2017 niet worden afgeleid dat partijen overeenstemming hebben bereikt. Daarbij komt dat er in de periode die hierop volgde meerdere keren is onderhandeld over nieuwe (belangrijke) punten, onder andere over de vraag wie de kosten van sanering van de bodem zou moeten dragen.”

Ook niet later alsnog wilsovereenstemming bereikt

Ook op een later moment was er geen overeenstemming bereikt, stelt de Voorzieningenrechter vast:

“4.10 Ten eerste geldt dat Square in het aanbod van de e-mail van 9 mei 2017 heeft vermeld dat het haar en P-II vrijstond om met andere partijen te onderhandelen zolang er nog geen getekende koopovereenkomst was. Niet gebleken is dat Somerset hiertegen bezwaar heeft gemaakt. Daarnaast heeft Somerset in de begeleidende e-mail bij de conceptovereenkomst van 23 mei 2017 geschreven dat partijen de conceptovereenkomst de volgende dag nog gingen bespreken en dat zij deze ook zelf nog niet had gecontroleerd. Tot slot is ook in deze conceptovereenkomst (net als in die van 13 maart 2017) de ‘subject to contract’ bepaling op het voorblad en de voettekst opgenomen. Onder die omstandigheden is onvoldoende aannemelijk dat partijen op 23 mei 2017 overeenstemming hebben bereikt.”

Ook geen ‘rompovereenkomst’ op hoofdlijnen tot stand gekomen

Somerset probeert dan nog de stelling, dat er tenminste een “romp-overeenkomst” gesloten is, waarmee in ieder geval op hoofdlijnen overeenstemming – en dus een overeenkomst – tot stand is gekomen. Somerset verwijst naar het Hovax-arrest van de Hoge Raad. De rechtbank gaat er niet in mee:

“4.18 Somerset heeft echter niet (concreet genoeg) gesteld op welke punten wél overeenstemming was bereikt en op welke punten nog niet. Ook heeft zij niets aangevoerd over de (in de uitspraak van de Hoge Raad genoemde) bedoeling van partijen. In het licht van de voorbehouden die partijen in hun e‑mailberichten hebben geformuleerd en de subject to contract-passage en voettekst in de conceptovereenkomsten (zie 2.7), had Somerset moeten stellen waaruit blijkt dat partijen ervan uitgingen dat een overeenstemming op (slechts) één of meer onderdelen zou betekenen dat er een overeenkomst tussen hen zou ontstaan (hoewel er op andere onderdelen nog geen overeenstemming was). Reeds om deze reden is dan ook niet aannemelijk geworden dat er tussen partijen een rompovereenkomst is ontstaan.”

Geen schadevergoeding wegens afbreken onderhandeling

Somerset probeerde op deze subsidiaire grondslag schadevergoeding te vorderen. De rechtbank wees ook die vordering af.

De rechtbank overwoog hierover als volgt:

“4.20 Zoals vermeld, heeft Somerset ook gesteld dat als er geen overeenstemming is bereikt, het in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat PII de onderhandelingen heeft afgebroken. Of dit zo is, kan hier echter in het midden blijven. Somerset meent namelijk PII de schade die Somerset heeft geleden moet vergoeden door de Grond (alsnog) aan Somerset te leveren. In het geval van afgebroken onderhandelingen kan echter hoogstens het positieve contractsbelang worden vergoed (en dat is een vordering in geld) of een bevel tot dooronderhandelen worden gegeven. Wat Somerset hier vordert, gaat veel verder dan dat en daarvoor bestaat dus geen grond. Om deze reden zal ook de meer subsidiaire vordering van Somerset worden afgewezen.”

Zie voor de bespreking van deze uitspraak ook de pagina Totstandkomen van overeenkomsten.

[MdV, 24-04-2023]