Inleiding vordering tot meewerken vestigen erfdienstbaarheid bij appartementsrechten

In deze zaak leidend tot de uitspraak Rb. Noord-Holland 11 januari 2023 (vordering vestiging erfdienstbaarheid appartementsrechten) had een projectontwikkelaar een gebouw in de gemeente Drechterland opgesplitst in appartementen voor bedrijfsunits en deze aan verschillende ondernemers verkocht. Ook werd met de splitsingsakte van 6 december 2018 een Vereniging van eigenaren (VvE) opgericht. De appartementseigenaren zijn krachtens de wet van rechtswege lid van de VvE.

Vervolgens heeft de projectontwikkelaar het naastgelegen perceel gekocht en hierop ook bedrijfsunits laten bouwen.

Ten behoeve van het 2e gebouw heeft hij In een bijzondere ledenvergadering op 31 augustus 2021 aan de leden van de VvE een voorstel voorgelegd tot het vestigen van een erfdienstbaarheid op grond toebehorend aan 1e gebouw. Deze erfdienstbaarheid hield in een recht van weg en een parkeerrecht. Bij de uitnodiging voor de vergadering is een conceptakte meegestuurd, de “ontwerp versie 6 augustus 2021 opheffing verplichting en vestiging erfdienstbaarheden”. 16 Leden stemden voor het voorstel, 14 stemden tegen en 2 leden stemden blanco. De VvE besloot daarbij bij meerderheid van stemmen om mee te werken aan het verlenen van de erfdienstbaarheid.

De projectontwikkelaar en een deel van de VvE-leden vorderen in deze procedure medewerking van de appartementseigenaren die zich verzetten tegen het verlenen van de erfdienstbaarheid aan het doen verlijden van de notariële akte tot het vestigen daarvan, versterkt met dwangsommen.

Nietig besluit VvE tot meewerken aan verlening erfdienstbaarheid

De appartementseigenaren die zich verzetten tegen de erfdienstbaarheid voerden echter aan, dat de VvE helemaal niet bevoegd was om het besluit om mee te werken te nemen. De VvE is bevoegd tot het verrichten van daden van beheer. Het vestigen van een erfdienstbaarheid is geen daad van beheer, maar een beschikkingshandeling. Daarvoor is medewerking en instemming van alle eigenaren nodig. Dit staat zelfs uitdrukkelijk in art. 5:117 lid 4 B.W., zo stelden zij.

De rechtbank gaf hen daarin gelijk. Voor een dergelijk besluit is de instemming van alle appartementseigenaren nodig. Nu het besluit van de VvE in strijd was met deze wettelijke bepaling, was dat besluit op grond van art. 2:14 lid 1 B.W. nietig. Appartementseigenaren kunnen immers niet bij meerderheid van stemmen beschikken over de eigendomsrechten van mede-appartementseigenaren. Zie ook de pagina Algemene bepalingen rechtspersonen.

Medewerking verplicht op grond van redelijkheid en billijkheid?

De projectontwikkelaar voerde verder aan, dat de vordering moest worden toegewezen op grond van de redelijkheid en billijkheid. stelt verder dat het niet meewerken door gedaagden aan de vestiging van de erfdienstbaarheid in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die als norm zijn neergelegd in art. 2:8 lid 1 B.W., art. 3:166 B.W. en artikel 2 van de splitsingsakte.

Artikel 2 lid 1 van de splitsingsakte, bepaalde:

“De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkander gedragen. (…).”

Dit is volgens de projectontwikkelaar geen concrete norm, maar een norm die wordt ingekleurd door de omstandigheden. Aan het argument “omdat we het niet willen” komt geen gewicht toe wanneer deelgenoten op zorgvuldige wijze met elkaars belangen dienen om te gaan en zij te goeder trouw met elkaar overleg zullen moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen. Deze verplichting komt voort uit het feit dat iemand deelgenoot is, aldus de projectontwikkelaar.

Zie voor art. 2:8 lid 1 B.W. de pagina Algemene bepalingen rechtspersonen en voor art. 3:166 B.W. de pagina Algemene bepalingen goederengemeenschap.

De rechtbank verwerpt deze argumenten. De genoemde bepalingen over redelijkheid en billijkheid zien op de interne redelijkheid en billijkheid, dus op de onderlinge verhouding tussen de eigenaren van het 1e gebouw. De projectontwikkelaar is geen eigenaar van die appartementen. Zijn belangen als eigenaar van het 2e gebouw kunnen bij deze interne verhouding binnen de VvE van het 1e gebouw geen rol spelen. Niet valt in te zien waarom gedaagden jegens hem op grond van die bepalingen zouden handelen in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, aldus de rechtbank (r.o. 5.14).

Het beroep op de redelijkheid en billijkheid van de mede-eigenaren legt ook onvoldoende gewicht in de schaal oordeelde de rechtbank. In r.o. 5.15 overwoog de rechtbank:

“Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben (art. 5:1 B.W.). Het bestaat onder meer uit de exclusieve bevoegdheid om te bepalen hoe een zaak wordt gebruikt. Het vestigen van een erfdienstbaarheid is een beperking van de eigendom.

Dat sommige leden wellicht ook voordelen zouden ondervinden van het vestigen van een erfdienstbaarheid, maakt niet dat alle eigenaren op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden zijn om aan de vestiging mee te werken. Alles wat is gesteld over het huidige gebruik van de bedrijfsunits door de eigenaren van het 1e gebouw en het weinig parkeren nu, legt bovendien onvoldoende gewicht in de schaal, omdat het niets zegt over het gebruik in de toekomst. Er is daarom geen sprake van strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid.”

De subsidiaire vorderingen gegrond op toerekenbare tekortkoming en onrechtmatige daad werden door de rechtbank ook van tafel geveegd. De uitoefening van goederenrechtelijke rechten kan uiteraard geen onrechtmatige daad opleveren.

Conclusie inzake vordering erfdienstbaarheid appartementsrechten

Het komt wel vaker voor dat eigenaren van woningen of appartementen denken dat zij bij democratische meerderheid kunnen beslissen over de eigendom van anderen. Jaren geleden had ik ook al eens zoiets bij de hand, toen een aantal eigenaren de gemeenschappelijke paden achter de woningen wilden afsluiten met hekken, terwijl anderen daar tegen waren. Dat kon dus niet, je kunt niet bij democratische meerderheid besluiten wat je buurman met zijn erf moet doen.

Voor de VvE geldt bovendien dat deze besluiten mag nemen over beheer, maar niet bij meerderheid mag beschikken over de individuele appartementen. Dat onderscheid is voor veel VvE-voorzitters en -leden die niet juridisch onderlegd zijn uiteraard ingewikkeld om te begrijpen.

Deze uitspraak wordt besproken op de pagina Algemene bepalingen appartementsrechten.

[MdV, 11-12-2023]