Kwalificatie gebruiksovereenkomst school: huur of bruikleen?

Ook in het kort geding leidend tot Vzr. Rb. Breda 24 februari 2023 (Hofmans Wonen c.s./gedaagden) ging het om de vraag, of er sprake was van bruikleen of van huur van een woning. Het ging hier om een procedure in kort geding (zie ook de pagina Kort geding).

De Gemeente is eigenaar van een pand. Het pand was een voormalig schoolgebouw met voorzieningen bestaande uit meerdere lokalen. Hopmans Wonen is door de Gemeente aangesteld als beheerder van het pand.

Gedaagde 1 had lokaal 2 in gebruik genomen, waarvoor een overeenkomst was gesloten met de benaming ‘bruikleenovereenkomst’. Daarin stond onder meer:

“Overwegende:

Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;

Dat Bruikleengever, althans de eigenaar, ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder recht of titel, genegen is het pand voor bepaalde tijd, of voor onbepaalde tijd tot wederopzegging, om niet aan een gegadigde in al dan niet gedeelde bruikleen te geven, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden.

Dat Bruiklener zich heeft gewend tot Bruikleengever die een bemiddelings- en dienstverleningsbureau exploiteert (…)

Dat Bruiklener aan Bruikleengever slechts een vergoeding wegens haar diensten is verschuldigd in het geval en zolang er daadwerkelijk een bruikleenovereenkomst tot stand komt en voortduurt;

Dat Bruikleengever uit deze vergoeding onder andere haar organisatie- en secretariaatskosten voldoet, alsmede haar algemene beheerskosten, al welke kosten aldus periodiek over al haar cliënten/bruikleennemers worden omgeslagen, vermeerderd met een opslag wegens risico en winst;

Dat deze vergoeding niet is als huur of daarmee vergelijkbare vergoeding kan worden gelijkstelt;

Dat Bruiklener zich ermee akkoord verklaart dat deze bruikleen korte tijd na opzegging zal moeten eindigen, en zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogde gebruik van het pand naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan Bruikleengever verschuldigd is of zal worden voldaan;

In de overeenkomst werd verder benadrukt dat het om tijdelijke bruikleen ging. Over de vergoeding bepaalde de overeenkomst nog:

“Maandelijks betaal je een vergoeding van € 235,00 . Voor de kosten bij aanvang en vertrek, kijken we naar het aantal bewoonde dagen van de betreffende maand. De vergoeding is inclusief het gebruik van gas, water en licht.

De vergoeding is exclusief gebruik van internet, telefoon en schoonmaak van het pand en andere kosten. (…)”

De Gemeente had haar grond waarop het pand stond in 2017 verkocht aan derden. Bij beschikking van 14 juli 2021 heeft Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant een ontheffing ingevolge de Wet natuurbescherming verleend aan de Gemeente voor de sloop van het pand (hierna: de ontheffing). De ontheffing is geldig van 1 september 2021 tot en met 14 maart 2023.

Bij brief van 9 maart 2022 heeft Hopmans Wonen de bruikleenovereenkomst voor het lokaal opgezegd tegen 29 april 2022 en gedaagde 1 verzocht om het lokaal leeg en schoon op te leveren.

De bewoner beriep zich erop dat de overeenkomst kwalificeerde als huur, en beriep zich op huurbescherming. Ook vorderde hij heraansluiting van het gas en reparatie van de verwarming.

Hopmans Wonen en de gemeente vorderen ontruiming, en de gebruiksvergoeding van EUR 235,= per maand zo lang de bewoner de ruimte in gebruik houdt. De bewoner vorderde in reconventie – voor het geval de ontruiming werd toegewezen – vervangende woonruimte aan te bieden tegen een huursom dan wel gebruiksvergoeding van EUR 235,= per maand, op grond van goed verhuurderschap of goed bruikleenschap.

De Voorzieningenrechter moest eerst bepalen of er wel sprake was van een spoedeisend belang. Daarbij verwijzend naar het criterium daarvoor in het arrest HR 29 november 2002 (Gemeente Groningen/Reilman) (r.o. 3.4.). Het antwoord is bevestigend: er is een spoedeisend belang.

“Gelet op de geldigheidsdatum van de ontheffing, het feit dat de Gemeente eigenaar is van het pand, de Gemeente haar grond aan derden heeft verkocht en nodig heeft voor herontwikkeling, en de aard van de gevorderde voorzieningen hebben Hopmans Wonen en de Gemeente een spoedeisend belang bij hun gevorderde voorzieningen.”

De rechtbank overweegt vervolgens hoe getoetst moet worden – en wel voorshands, want het is een kort geding – of er hier sprake is van bruikleen of huur.

“De kern van het geschil betreft de vraag of de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst of als een huurovereenkomst.

Een kenmerkend verschil tussen een huurovereenkomst (7:201 BW) en een bruikleenovereenkomst (7A:1777 BW) is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een voldoende vastomlijnde tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte en in het geval van bruikleen niet.

Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor gebruik van de ruimte, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeenkomen nog niet maakt dat sprake is van huur. Van bruikleen kan voorts toch sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot.

Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de ruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet.”

In r.o. 5.6 en 5.7 loopt de rechtbank vervolgens de feiten na, en komt aan de hand daarvan tot de slotsom dat er hier geen sprake is van huur, maar van bruikleen.

De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, want het ontruimingsvonnis kan de facto geëxecuteerd worden als de bewoner niet meewerkt.

Geldvordering in kort geding

De Vzr. overweegt dat bij toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is aangewezen. Maar komt vervolgens toch tot toewijzing van het gevorderde op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 B.W.). Zie ook de pagina Ongerechtvaardigde verrijking.

Geen vervangende woonruimte

Dat Hopmans Wonen na beëindiging van de overeenkomst volgens de bewoner een verplichting zou hebben tot het verschaffen van vervangende woonruimte blijkt niet uit de overeenkomst noch valt hiervoor enige wettelijke grondslag aan te wijzen zodat deze stelling zal worden gepasseerd. Aldus de Voorzieningenrechter.

Deze uitspraak wordt behandeld op de pagina Algemene bepalingen huurovereenkomst.

Auteur & Last edit

[MdV, 21-10-2023]