In de zaak Hof Den Bosch 17 december 2019 (Samen Bouwen) deden zich vergelijkbare problemen voor als in de zaak die leidde tot Rb. Overijssel 24 april 2019 (Project De Zon).

Het Bouwbedrijf had zelf een aanbod gestuurd met het opschrift “Offerte”. De door de beoogde opdrachtgevers gedane mededelingen moesten volgens het Hof worden gezien als niet meer dan een intentieverklaring.

Het Hof overwoog:

“3.3.3. (iii) … tussen medewerker van het bouwbedrijf en Opdrachtgevers hebben gesprekken plaatsgevonden. Bouwbedrijf heeft op 8 juli 2013 een meer- en minderwerklijst gestuurd met de opmerking dat hij hierop de aanneemovereenkomst “zal baseren”. Die aanneem­over­eenkomst is vervolgens diezelfde dag aan Opdrachtgevers gezonden, maar deze is door hen niet getekend. Uit het opschrift (Offerte), de tekst van de offerte en de eerdere mail van de medewerker van het bouwbedrijf blijkt dat het hier gaat om een aanbod van Bouwbedrijf , dat eerst zou “promoveren” tot een overeenkomst nadat de Opdrachtgevers het aanbod hadden geaccepteerd, hetgeen zou blijken uit de verzochte ondertekening.

(iv) Op verzoek van Opdrachtgevers bouw woning is het traject vervolgens uitgesteld. Zij lieten wel richting Bouwbedrijf duidelijk blijken van hun intentie om met Bouwbedrijf verder te gaan, hetgeen blijkt uit hun mail (‘Wat als een paal boven water staat is dat we met Bouwbedrijf willen gaan bouwen’) en uit hun inhoudelijke reactie op de kort hierna door Bouwbedrijf gezonden aangepaste offerte. Ook de mail van Opdrachtgevers van 14 februari 2014 ademt die intentie. Maar meer dan een intentie is het niet.

(v) De vervolgens door Bouwbedrijf op 15 april 2014 aan Opdrachtgevers bouw woning toegezonden aangepaste offerte gaat ook – alleen – uit van het bestaan van een zodanige intentie bij Opdrachtgevers. Immers, niet alleen is er het opschrift “Offerte” en de tekst dat Bouwbedrijf aan Opdrachtgevers bouw woning “aanbiedt” om te bouwen, maar daarnaast wordt in de begeleidende email aan Opdrachtgevers bouw woning gevraagd of zij, “indien” zij akkoord zijn, een afspraak voor het ondertekenen willen maken. Hieruit blijkt ondubbelzinnig dat het aanbod van Bouwbedrijf nog niet door Opdrachtgevers bouw woning was aanvaard en dat Bouwbedrijf zich daarvan bewust was. Dat ondertekenen is vervolgens nooit geschied. Dat een dag eerder telefonisch een akkoord zou zijn bereikt, zoals Bouwbedrijf thans stelt, wordt door deze begeleidende mail gelogenstraft, net als de stelling van Bouwbedrijf dat de bewoordingen van de aangepaste offerte slechts standaardteksten waren, waar geen betekenis aan gehecht moet worden. Opvallend is daarbij ook dat de (overgelegde) offerte en de opdrachtbevestiging evenmin door Bouwbedrijf zelf zijn getekend.”

Ook hier hecht de rechter betekenis aan hoe partijen zich na het beweerdelijke totstandkomen van een overeenkomst hebben gedragen:

“(vii) Door Bouwbedrijf zijn ook geen berichten aan Opdrachtgevers bouw woning gezonden, die erop duiden dat Bouwbedrijf van mening was dat er (eindelijk) een overeenkomst was gesloten. Integendeel, Bouwbedrijf schreef op 26 november 2014 aan Opdrachtgevers bouw woning : “Ik was nieuwsgierig hoe het met jullie staat en gaat. “(..) Mogen we iets van jullie vernemen?”. Ook deze vraag kan eigenlijk niet anders geïnterpreteerd worden dan dat er nog geen akkoord was van Opdrachtgevers bouw woning (maar dat Bouwbedrijf dit graag wilde verkrijgen).”

Geen schadevergoeding wegens afbreken onderhandelingen

In deze zaak oordeelde het Hof verder, dat de kosten die door de aannemer gemaakt waren om tot een overeenkomst te komen, behoorden tot de acquisitiekosten die voor haar rekening dienden te blijven. Hoewel het even lijkt alsof het Hof een schadevergoeding zal toekennen, omdat de opdrachtgever in spe zich van de redelijke belangen van de wederpartij rekenschap moet geven.

Het Hof overwoog hierover als volgt:

“3.4.2 Als – strenge en tot terughoudendheid nopende – maatstaf voor de beoordeling van de (schade)vergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.

Deze maatstaf leidt het hof tot het oordeel dat Opdrachtgevers bouw woning de onderhandelingen mochten afbreken, en mochten besluiten dat zij het huis toch niet door Bouwbedrijf wilden laten bouwen.

3.4.5 Daarentegen was naar het oordeel van het hof op het moment dat het Bouwbedrijf duidelijk werd dat Opdrachtgevers bouw woning het huis niet door haar wilden laten bouwen (waarmee de onderhandelingen definitief waren stuk gelopen), wel een situatie bereikt waarin Opdrachtgevers bouw woning de onderhandelingen niet mochten afbreken zonder de door Bouwbedrijf ten behoeve van Opdrachtgevers bouw woning gemaakte kosten te vergoeden. Daarvoor hadden de onderhandelingen te lang geduurd, en had Bouwbedrijf op verzoek van Opdrachtgevers bouw woning te veel energie in het project gestoken. De redelijkheid en billijkheid vergen dat Opdrachtgevers bouw woning zich de belangen van Bouwbedrijf in zoverre moeten aantrekken, dat zij de door Bouwbedrijf in het kader van de voorbereiding van het op stapel staande project redelijkerwijs gemaakte kosten moeten vergoeden. Indien de stellingen van Bouwbedrijf over de gevorderde kosten, namelijk dat het gaat om betaalde rekeningen voor door derden verrichte werkzaamheden ten behoeve van de geplande bouwwerkzaamheden, komen vast te staan, zou het wel moeten gaan om kosten die uitstijgen boven de reguliere acquisitiekosten, zoals bijvoorbeeld het opstellen van de diverse offertes. Die laatste kosten moeten naar verkeersopvattingen voor rekening van de teleurgestelde partij blijven, omdat zij inherent zijn aan het onderhandelingsproces als zodanig, maar voor aan derden ten behoeve van Opdrachtgevers bouw woning betaalde kosten geldt dat in beginsel niet. Ten slotte is van belang dat de kosten, waarvan Bouwbedrijf thans vergoeding vordert, als wel een overeenkomst tussen partijen zou zijn gesloten in de reeds geoffreerde aanneemsom verdisconteerd zouden zijn.”

Zie voor de bespreking van deze uitspraak ook de pagina Totstandkomen van overeenkomsten.

[MdV. 24-04-2023]