LawyrupBurgerlijk wetboekOverige wetten burgerlijk rechtUitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Pagina inhoud

Inleiding uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Met de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (afgekort: “UHW”) van 21 november 2002 zijn de oude Huurprijzenwet woonruimte en de oude Wet op de huurcommissies samengevoegd, onder gelijktijdige overheveling van een deel van de tekst van de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

De wet is ingedeeld in 8 hoofdstukken, met de volgende inhoud:

Hoofdstuk I Algemeen (Par. 1 Begripsomschrijvingen en Par. 2 Reikwijdte)
Hoofdstuk II Instelling, inrichting en samenstelling huurcommissie (3 Paragrafen)
Hoofdstuk IIa Verhuurderbijdrage (enkele bepalingen)
Hoofdstuk III Toetsingscriteria en uitspraken huurcommissie (11 Paragrafen)
Hoofdstuk IIIa Bescherming van persoonsgegevens (3 bepalingen)
Hoofdstuk IV Voorzittersuitspraken (art. 20)
Hoofdstuk V Werkwijze van de huurcommissie
Hoofdstuk VI Overgangs- en slotbepalingen

Voor de parlementaire geschiedenis zie Parlementaire geschiedenis dossier 14475. De Huurcommissie heeft ook een heel handig Handboek Huurcommissie uitgegeven, waarin een handleiding wordt gegeven voor de procedure bij de huurcommissie.

Wat voor kwesties kunnen worden voorgelegd aan de Huurcommissie?

Op grond van art. 7:249 BW kan de huurder van woonruimte – binnen de in dat artikel genoemde termijnen – de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook ingevolge enige andere bepalingen kan de huurcommissie worden verzocht uitspraak te doen, bijvoorbeeld over een voorstel tot huurprijswijziging (art. 7:252-254 BW), een huurprijsverhoging in verband met aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen (art. 7:255 BW), of de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten (art. 7:260 BW). Zie ook de pagina Huurprijzen en andere vergoedingen.

Hoofdstuk I Algemeen

Par. 1 Begripsomschrijvingen Uitvoeringswet Huurprijzen Woningen

In art. 1 lid 1 UHW worden allereerst enkele definities gegeven (sub ao tot en met sub e).

bestuur = het bestuur van de Huurcommissie als vermeld in art. 3a lid 2 UHW;

gebrek = een gebrek als bedoeld in art. 7:241 B.W. (zie ook de pagina Algemene bepalingen huur woonruimte);

huurcommissie = de huurcommissie als bedoeld in art. 3a UHW;

inflatiepercentage = het onmiddellijk voorafgaand aan de datum van 1 juli, ieder jaar in januari door het Centraal Bureau voor de Statistiek bekendgemaakte percentage, waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd;

Onze Minister = de Minister voor Wonen en Rijksdienst;

zittingscommissie = de commissie bedoeld in art. 21 lid 1 UHW.

Verderop in de wet wordt herhaaldelijk gesproken over “de Voorzitter”. Deze is opmerkelijk genoeg niet gedefinieerd, maar hiermee wordt in de wet gedoeld op de Voorzitter van de Huurcommissie.

In art. 1 lid 2 UHW worden dan nog een serie andere begrippen opgesomd, waarvan de UHW vaststelt dat die opgevat moeten worden conform Afd. 5, Titel 4 Boek 7 B.W.. Het gaat om: woonruimte, zelfstandige woning, woonwagen, standplaats, prijs, huurprijs, huishoudinkomen, inkomenstoetsjaar, peiljaar, kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, servicekosten en energieprestatievergoeding.

Par. 2 Reikwijdte Uitvoeringswet Huurprijzen Woningen

In art. 2 UHW wordt bepaald, dat de UHW niet van toepassing is op overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte die een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Hiermee wordt aangesloten bij art. 7:232 lid 2 B.W.. De UHW is dus niet van toepassing op bvb. vakantiehuisjes. De Minister merkte bij de parlementaire behandeling op, dat het moet gaan om “woonruimte waarvoor voor eenieder duidelijk is dat in een concreet geval geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming”. Zie ook de Memorie van Toelichting, waar staat “De inhoud van dit artikel is materieel gelijk aan die van artikel 1623a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek” (thans art. 7:232 lid 2 B.W.).

Zie over deze laatste bepaling ook de pagina Algemene bepalingen huur woonruimte.

Dit betekent, dat de UHW niet geldt voor kortdurende huur (voor bepaalde tijd, minder dan twee jaar). Dit blijkt ook uit art. 7:249 lid 2 B.W., waar de UWH wel van toepassing wordt verklaard op huur voor bepaalde tijd.

Toepasselijkheid Uitvoeringswet Huurprijzen Woningen op geliberaliseerde woonruimte

Op huurovereenkomsten waarop krachtens art. 7:247 B.W. de Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. (zie de pagina Huurprijzen en andere vergoedingen woonruimte) slechts ten dele van toepassing is, is de UHW slechts van toepassing voorzover dat uit die onderafdeling voortvloeit (art. 3 lid 1 UHW).

De grens voor geliberaliseerde huur (de zgn. liberalisatiegrens) wordt bij AMvB vastgesteld (art. 3 lid 2 UHW). In art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte – het betreffende AMvB – wordt voor deze huurprijs verwezen naar art. 13 lid 1 sub a Wet op de huurtoeslag. Deze grens bedraagt in 2022: € 763,47.

Hoofdstuk II Instelling, inrichting en samenstelling en taken van de huurcommissie

Par. 1 Instelling, inrichting en samenstelling huurcommissie

Art. 3a lid 1 UHW verklaart enigszins apodictisch: “Er is een huurcommissie”. In lid 2 wordt ingegaan op de samenstelling van de huurcommissie. Er is een bestuur, dat bestaat uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter.

Zittingsvoorzitters en zittingsleden

Daarnaast zijn er minimaal vier en maximaal tien zittingsvoorzitters. Daarnaast zijn er zittingsleden uit de kring van huurders en uit de kring van verhuurders. Voor de behandeling van geschillen als bedoeld in art. 4a UHW kunnen ook personen van buiten de kring van huurders en verhuurders zittingslid zijn. Dat artikel gaat over uitspraken in kwesties met betrekking tot de Wet overleg huurders verhuurder. Dit is een wet die voorziet in overleg tussen verhuurders van grote wooncomplexen met huurdersorganisaties (een soort wet op de Ondernemingsraden).

Taak bestuur en zittingsvoorzitters

Het bestuur en de zittingsvoorzitters hebben tot taak binnen de huurcommissie de eenheid en de kwaliteit van de uitspraken, adviezen en verklaringen te bevorderen. Ze kunnen daartoe ook reglementen opstellen. Zij treden bij de uitvoering van deze taak niet in de behandeling van een individuele zaak (lid 3). Dit geldt ook voor de Minister (art. 3j UHW). Deze mag ook geen individuele beslissingen vernietigen.

Lid 4 geeft regels voor meningsverschillen binnen het bestuur, tussen bestuur en zittingsvoorzitters en tussen de zittingsvoorzitters onderling. Lid 5 bakent de taken van het bestuur af in het licht van artikel 20 van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen.

Het bestuur stelt een bestuursreglement vast in overleg met de zittingsvoorzitters. Maar de Minister moet het goedkeuren (art. 3f UHW). Daarin de hoofdlijnen van de inrichting en de werkwijze van de organisatie van de huurcommissie, alsmede de zittingslocaties vastgesteld.

Het bestuur geeft verder leiding aan de werkzaamheden van de huurcommissie en de administratieve ondersteuning (art. 3c UHW). In de administratieve ondersteuning voorziet de Minister (art. 3h UHW). Hopelijk heeft de Minister daarbij wel wat hulp.

Benoeming en schorsing, opleiding, belangenverstrengeling en bezoldiging

In art. 3b UHW worden de hierboven genoemde kwesties geregeld met betrekking tot de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter en de zittingsvoorzitters (lid 1 tot en met 4). Zij worden ook ontslagen als zij de leeftijd van 70 jaar bereiken (art. 3e UHW).

Raad van Advies huurcommissie

In art. 3g UHW wordt de Raad van Advies geregeld. Deze bestaat uit negen door de Minister benoemde leden, paritair aangewezen uit een voordracht door organisaties van huurders en verhuurders (lid 1). De zittingsduur is vier jaar (lid 2). Daarnaast kunnen leden uit onafhankelijke organisaties worden benoemd. Deze worden voorgedragen door het bestuur (lid 4).

In lid 5 wordt de taak van de Raad van advies omschreven. In lid 6 wordt bepaald dat de leden een bezoldiging krijgen.

Register van uitspraken huurcommissie

Het bestuur houdt een openbaar (geanonimiseerd) register aan, waarin de slotwoorden van de uitspraken van de huurcommissie en van de voorzittersuitspraken zijn opgenomen art. 3i UHW.

Hoofdstuk III Toetsingscriteria en uitspraken huurcommissie

Par. 1 Algemeen

Wijze indienen verzoek huurcommissie

Art. 9 lid 1 UHW schrijft voor, dat verzoeken aan de huurcommissie ‘schriftelijk’ ingediend moeten worden. Blijkens art. 6.1 Handboek Huurcommissie mag het verzoek hetzij per post of per e-mail (‘digitaal’) worden ingediend.

Reikwijdte van de huurcommissie

In art. 9 lid 2 UHW wordt de reikwijdte (de ‘scope’) van de huurcommissie weergegeven. De huurcommissie toetst of bij haar ingediende verzoeken voldoen aan de voorschriften die voor de toegang tot de Huurcommissie zijn gegeven bij of krachtens Titel 4 van Boek 7 B.W. (Huur) dan wel de Wet overleg huurders verhuurder.

Minimum belang voor verzoek aan de Huurcommissie

Bij verzoeken over toerekening van een huurprijs waarin niet is gespecificeerd wat de kale huur is en wat de bijkomende kosten kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden om dit vastgesteld te zien (art. 7:260 B.W.). Voor deze verzoeken geldt een minimumdrempel van € 36. Als het voorwerp van geschil lager is, dan is het verzoek niet-ontvankelijk (art. 9 lid 3 UHW).

In geval van een verzoek als bedoeld in de art. 7:254, art. 7:255, tweede lid, art. 7:255a, derde lid, art. 7:257, tweede lid, 7:261, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek is het verzoek niet-ontvankelijk indien het voorwerp van geschil een bedrag van minder dan € 3 per maand beloopt (art. 9 lid 4 UHW).

Deze bedragen kunnen bij AMvB worden aangepast.

Collectief verzoek bewoners wooncomplex

Bewoners van een wooncomplex als bedoeld in de Wet overleg huurders verhuurder een (nagenoeg) gelijkluidend verzoek als collectief verzoek indienen (art. 9a lid 1 UHW). Daarbij moet dit wel door tenminste de helft van de huurders worden ingediend. En zij moeten elk de bijdrage betalen.

De voorzitter (of zittingsvoorzitter) beoordeelt of het verzoek aan de eisen van lid 1 voldoet (lid 2).

Waardering van de kwaliteit van woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs(wijziging)

In art. 10 lid 1 UHW is bepaald, dat bij of krachtens de wet regels gegeven worden voor (i) de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, (ii) van de redelijkheid van de huurprijs en (iii) van wijziging daarvan.

Maximale huurverhogingspercentage

Het maximale huurverhogingspercentage wordt bij Ministeriële regeling vastgesteld (art. 10 lid 2 UHW). De wet geeft wel een maatstaf voor dit percentage: het wordt vastgesteld mede aan de hand van het gegeven of

(i) het huishoudinkomen over het peiljaar – of het inkomenstoetsjaar – van de op het tijdstip van de in het voorstel tot verhoging van de huurprijs genoemde ingangsdatum in de woonruimte wonende huurder en overige bewoners hoger is dan het krachtens artikel 48, eerste lid, van de Woningwet bepaalde bedrag;
(ii) die huurder of die overige bewoner de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet, heeft bereikt;
(iii) die huurder deel uitmaakt van een huishouden van 4 of meer personen, en of
(iv) die woonruimte een zelfstandige woning vormt.

Maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huur

Per 1 mei 2021 is hieraan toegevoegd een maximering van huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (art. 10 lid 3 UHW). Deze wijziging vloeit voort uit een initiatiefwetsvoorstel van het Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA), die vond dat een dergelijke regeling om de oververhitting van de woningmarkt tegen te gaan – die de Minister in 2019 had toegezegd – te lang op zich liet wachten (Stb. 2021, 194).

De huurverhoging wordt in deze wet gemaximeerd op het niveau van de inflatie plus 1 procent. Er is een uitzondering opgenomen voor huurprijsverhogingen na investeringen in het woongenot of de energieprestatie, die aansluit bij de reeds bestaande systematiek voor de gereguleerde huurvoorraad. De regeling biedt de mogelijkheid om de huurcommissie in te schakelen bij geschillen over de huurverhoging.

Uitzonderingen op de reguliere huurverhoging

Art. 10a UHW is ingevoerd met Stb. 2021, 195 waarbij ook enkele wijzigingen zijn aangebracht in het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en de Woningwet  (zie Stb. 2021, 167 voor de tekst van het wetsvoorstel).

Doelstelling van deze wetswijziging – inhoudende een nieuw art. 7:252c B.W. en het opnemen van art. 10a van de UHW – was om de volgende maatregelen in wetgeving te verwerken:

– de DAEB-huurwoningen doelmatiger te richten op de betaalbaarheid voor de doelgroep van woningcorporaties (wijziging van artikel 1 van de Woningwet). DAEB-woningen zijn woningen van woningcorporaties. Onder DAEB vallen: sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.

– aanpassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging met als doel om de huidige systematiek effectiever te maken en om van huishoudens met hoge (midden)inkomens in de sociale huursector een meer bij de woningkwaliteit passende huur te kunnen vragen (wijziging van de artikelen 7:252a, 7:252b en 7:253 BW en de artikelen 10, 13 en 14 van de Uhw).

– om een hogere huurverhoging het mogelijk te maken van voor woningen met een zeer lage huur met als doel om versneld tot een meer reële balans te komen tussen prijs en kwaliteit van deze woningen (wijziging van artikel 10 van de Uhw).

Toetsing redelijkheid overeengekomen huurprijs door Huurcommissie

In geval van een verzoek als bedoeld in art. 7:249 lid 1 B.W. of art. 7:249 lid 2 B.W. doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (art. 11 lid 1 UHW). Zie ook de pagina Huurprijzen en andere vergoedingen.

De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de krachtens art. 10 lid 1 UHW gegeven regels (art. 11 lid 2 UHW). Dit zijn de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. In de conclusie van de P-G bij de Hoge Raad bij het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2022 zet de P-G het systeem van de huurprijstoetsing uiteen.

Lees de overwegingen van de P-G bij het arrest HR 25 februari 2022

De P-G omschrijft het systeem als volgt (in nrs. 4.1 e.v.):

“4.3 Indien de huurcommissie om een uitspraak wordt verzocht, toetst die commissie de aanvangshuurprijs aan de hand van het zogenaamde puntenstelsel. De huurcommissie stelt vast hoeveel punten aan de woning behoren te worden toegekend en op basis van de daarvoor geldende tarieven stelt de huurcommissie vervolgens de ‘maximale huurprijsgrens’ voor de woning vast. Indien die maximale huurprijsgrens onder zowel de liberalisatiegrens als de overeengekomen aanvangshuurprijs ligt, volgt uit art. 11 leden 2 en 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: UHW) dat de huurcommissie de redelijke aanvangshuurprijs in beginsel op die maximale huurprijsgrens bepaalt. Indien de overeengekomen huurprijs lager ligt dan de maximale huurprijsgrens, zal de huurcommissie ermee volstaan de redelijkheid van die overeengekomen huurprijs uit te spreken.

Ligt de overeengekomen huurprijs hóger dan de met hulp van het puntenstelsel door de huurcommissie vastgestelde maximale huurprijsgrens, dan moet worden onderscheiden.

a. Ligt de maximale huurprijsgrens onder de liberalisatiegrens, dan spreekt de huurcommissie uit dat zij de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, met vermelding van de volgens haar wel redelijke huurprijs (art. 11 lid 3 UHW). Komt een zodanige huurprijs onherroepelijk vast te staan (hetzij omdat partijen zich bij de uitspraak van de huurcommissie neerleggen, hetzij omdat ook de kantonrechter de redelijke huurprijs vaststelt op een bedrag onder de liberalisatiegrens), dan is de consequentie dat voor deze woonruimte – waarvoor partijen een huurprijs waren overeengekomen die boven de liberalisatiegrens ligt – alsnog het regime van sociale huur van toepassing wordt (art. 11 lid 4 tweede volzin UHW).

b. Ligt de maximale huurprijsgrens boven de liberalisatiegrens, dan spreekt de huurcommissie uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is (art. 11 lid 4 eerste volzin UHW). Die redelijkheid berust er in dit geval uiteraard niet op dat de overeengekomen huurprijs in overeenstemming is met de waardering van de maximale huurprijs door de huurcommissie aan de hand van het puntenstelsel (de overeengekomen huurprijs is hóger dan de maximale huurprijsgrens). Nee, die redelijkheid berust in plaats daarvan op de vrijheid van partijen om met betrekking tot een woning die volgens die waardering binnen de vrijesector-huur valt, een huurprijs bóven de maximale huurprijsgrens overeen te komen. Kortom, de prijs is redelijk omdat hij vrij is.

4.5 De uitspraak van de huurcommissie geldt als fictieve overeenkomst tussen partijen (zodat partijen aan de uitspraak van de huurcommissie omtrent de redelijke huurprijs gebonden zijn), tenzij een van partijen binnen acht weken een beslissing van de kantonrechter vordert over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 lid 1 BW). De kantonrechter zal aan de hand van dezelfde criteria de redelijkheid van de huurprijs dienen te toetsen. Het is de bedoeling van de wetgever dat de kantonrechter het geschil definitief beslist: art. 7:262 lid 2 BW bepaalt dat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening openstaat.”

Indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak de huurprijs die zij redelijk acht (art. 11 lid 3 UHW).

Huurprijs bij geliberaliseerde zelfstandige woonruimte redelijk, als die boven de drempel voor geliberaliseerde huurprijzen ligt

In geval sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 3 lid 2 UHW (oftewel: geliberaliseerde zelfstandige woonruimte) spreekt de huurcommissie, indien de beoordeling conform art. 11 lid 2 UHW zou leiden tot een huurprijs boven de in art. 7:247 B.W. genoemde grens (de zgn. liberalisatiegrens, deze is in 2022: € 763,47), uit dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is (art. 11 lid 4 UHW).

Indien de huurprijs na de uitspraak van de huurcommissie (en in voorkomend geval na de vaststelling ervan door de rechter) onherroepelijk is komen vast te staan en niet boven die grens uitkomt, is art. 7:247 B.W. op die huurovereenkomst niet langer van toepassing. Dat betekent, dat het in dat geval geen geliberaliseerde woonruimte is (blijkt te zijn).

Leidt de toetsing tot een maximale huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens, dan oordeelt de huurcommissie dat die lagere huurprijs redelijk is. De P-G merkt in zijn hiervoor geciteerde conclusie nog op: Let er nog op dat het spiegelbeeld (dus sociale huur die vrijesector-huur wordt) zich niet kan voordoen, omdat de huurcommissie de redelijke huurprijs niet vaststelt op een hoger bedrag dan de overeengekomen aanvangshuurprijs.”

Peilmoment toetsing redelijkheid huurprijs door Huurcommissie

De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst (art. 11 lid 5 UHW).

Uitspraak Huurcommissie is bindend, behoudens ‘beroep’ bij de Kantonrechter

Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 lid 1 B.W.).

De Kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie. De Kantonrechter beslist in hoogste instantie (art. 7:262 lid 2 B.W.).

Zie ook de pagina Huurprijzen en overige vergoedingen.

Maatstaven voor de toetsing van huurprijzen

De redelijkheid van de huurprijs van woonruimte wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel. Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten, die, in geval van een zelfstandige woning, gerelateerd zijn aan de in art. 5 lid 1, onder a, BHW in verbinding met Bijlage I, onder A) genoemde gegevens, waaronder:

– de oppervlakte;
– privé-buitenruimten;
– de energieprestatie;
– de voorzieningen en
– de WOZ-waarde

Vaststelling redelijke huurprijs in afwijking van het waarderingsstelsel

De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte beoordelen in afwijking van het waarderingsstelsel (art. 5 lid 2 Bhw). Volgens de nota van toelichting is deze mogelijkheid bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning. Zie Besluit van 18 april 1979 tot uitvoering van de artikelen 7, eerste lid, 9, eerste lid, 10, vierde lid, 15, eerste en tweede lid, en 18, vierde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte (Besluit huurprijzen woonruimte), Stb. 1979, 216, p. 19.

Het energieprestatie-certificaat (de Energie-Index)

Volgens Bijlage I bij het Besluit Huurprijzenwet wordt bij de vaststelling van de redelijke huurprijs onderscheiden tussen:

– woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt, en
– overige woningen

In Ktr. Midden-Nederland 28 juli 2021 (energieprestatiecertificaat voormalig kantoorgebouw) kwam de huurder op tegen de vaststelling van de huurprijs door de Huurcommissie, stellende dat de Huurcommissie ten onrechte 36 punten had toegekend voor deze Energie-Index, omdat die niet aan de huurder was verstrekt. De Kantonrechter legt uit, dat hoewel het vereiste van een dergelijke index berust op de herschikte Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen, het overnemen van die norm in het BHW niet betekent:

“Het feit dat het woningwaarderingsstelsel, dat tot doel heeft de hoogte van de maximale huurprijs vast te stellen, voor het bepalen van de energieprestatie van de woning dezelfde waarderingsmethode hanteert als de Regeling energieprestatie gebouwen c.q. het Bouwbesluit 2012 is een logische keuze van de wetgever geweest en kan niet tot de conclusie leiden dat er enig verband bestaat tussen de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken als bedoeld in de Richtlijn en het woningwaarderingsstelsel.”

Verder wijst de Kantonrechter er op, dat niet relevant is, of dit certificaat aan de huurder is overhandigd. Het gaat er om, of dit voorhanden is. Hierbij speelt ook mee, dat de verplichting om dit certificaat te hebben rust op de eigenaar en niet op de verhuurder. In dit geval was er wel een certificaat en was de huurder ook meegedeeld waar dit te raadplegen was. De Huurcommissie had hier dus terecht rekening mee gehouden. Ook gaat de Kantonrechter in op de vraag, van welke WOZ-waarde moet worden uitgegaan. Dit in lijn met het hieronder vermelde arrest van de Hoge Raad. Hoewel de uitspraak hier geen melding van maakt, moet het hier een verzoek hebben betroffen, dat is gedaan na einde van de huur (art. 7:249 lid 2 B.W.). Anders zou dit te laat zijn ingediend.

De WOZ-waarde in relatie tot het waarderingsstelsel voor de vaststelling van de redelijke huurprijs

Onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw, dat betrekking heeft op de WOZ-waarde, kent punten toe voor de WOZ-waarde en voor de WOZ-waarde per vierkante meter. Uitgangspunt is daarbij de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde (op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken), met een (jaarlijks geïndexeerd) minimum van aanvankelijk € 41.816,– (per 1 juli 2021: € 55.888,–).

De WOZ-waarde is met ingang van 1 oktober 2015 onderdeel van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. Zie het Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken), Stb. 2015, 290 (hierna: Aanpassingsbesluit). Uit de nota van toelichting bij het desbetreffende besluit volgt dat daarmee is beoogd een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling daartussen belemmert volgens de nota van toelichting de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in nieuwbouw. Als indicator voor de marktwaarde is de WOZ-waarde gekozen omdat daarin consumentenvoorkeuren op individueel woningniveau tot uitdrukking komen en het toepassen van de WOZ-waarde, “die voor elke zelfstandige woning is vastgesteld”, tot een eenvoudiger stelsel leidt.

Over de minimum WOZ-waarde in het puntenstelsel wordt in het Aanpassingsbesluit opgemerkt:

“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het [waarderingsstelsel] bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.”

De minimumwaarde beoogt dus te voorkomen dat toepassing van de WOZ-waarde in het specifieke geval dat een woning een zeer lage WOZ-waarde heeft, leidt tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan gold onder het voordien geldende waarderingsstelsel, waarin de WOZ-waarde geen rol speelde.

In het arrest HR 22 april 2022 (Xior Student Housing/huurders) beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vragen van de Kantonrechter over de vraag, hoe moet worden omgegaan met de situatie, dat er geen WOZ-waarde bekend is. Dit kan zich voordoen bij nieuwbouw waarvan nog geen WOZ-waarde bepaald is, of als er sprake is van een verzamelgebouw waarvan slechts een WOZ-vaststelling is voor het gehele gebouw is afgegeven, en de eigenaar geen WOZ-waarde heeft laten vaststellen voor de afzonderlijke delen waarin het gebouw is onderverdeeld.

De Hoge Raad heeft een handleiding gegeven, hoe hiermee – in verschillende situaties – moet worden omgegaan. Kern daarvan is, dat in dat geval niet de minimum WOZ-waarde uitgangspunt moet zijn, omdat dat een vertekende uitkomst van de huurprijsberekening zou opleveren. Huurcommissie en/of Kantonrechter kunnen dan de reële waarde van het gehuurde (laten) vaststellen, zo nodig na eerst een voorlopige inschatting gemaakt te hebben.

Lees de overwegingen van HR 22 april 2022 (Xior Student Housing/huurders)

De Hoge Raad zet allereerst – onder verwijzing naar Kamerstukken II 2003/04, 29612, nr. 3, p. 13 – in r.o. 3.2.3 het systeem van de Wet Onroerende Zaakbelasting uiteen:

“De beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld, geldt voor een kalenderjaar en wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt (art. 22-24 Wet WOZ). De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de waardepeildatum), naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (de toestandpeildatum) (art. 18 leden 1 en 2 Wet WOZ). In afwijking van dit laatste wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de staat daarvan bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, onder meer indien zij in het daaraan voorafgaande kalenderjaar is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, dan wel van bestemming is veranderd (art. 18 lid 3 Wet WOZ).

De waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde (art. 17 lid 4 Wet WOZ). De vervangingswaarde is doorgaans de waarde van de bouwkavel vermeerderd met de tot aan het begin van het desbetreffende kalenderjaar gedane investeringen in het gebouw in aanbouw. Een belanghebbende bij vaststelling van de WOZ-waarde kan de gemeente verzoeken een WOZ-beschikking te nemen (art. 28 Wet WOZ).”

De Hoge Raad stelt verder in r.o. 3.2.4 vast, dat door dit systeem in voorkomende gevallen een WOZ-waarde kan ontbreken:

“Als gevolg van het samenstel van deze bepalingen kan zich de situatie voordoen dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet een op de verhuurde woning betrekking hebbende, laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, als bedoeld in onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw voorhanden is. Die situatie doet zich in het bijzonder voor indien een zelfstandige woning wordt verhuurd in de loop van hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning, door nieuwbouw, transformatie van een bestaand gebouw, renovatie, splitsing of samenvoeging, is gerealiseerd en geen ‘tussentijdse’ WOZ-beschikking is genomen.”

De vraag is nu, hoe om te gaan met het systeem voor huurprijsvaststelling als er geen WOZ-waarde voorhanden is. De Hoge Raad gaat in op verschillende situaties:

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ, wordt bij de puntentoekenning, in afwijking van lid 2 van die bepaling, niet uitgegaan van de vervangingswaarde (waarin mede het stadium waarin de werkzaamheden zich bevinden wordt uitgedrukt), maar van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid, aan de hand van de geobjectiveerde stichtingskosten. In dat geval wordt derhalve bij toepassing van het waarderingsstelsel uitgegaan van een waarde die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat.

Indien de woning is gerenoveerd, waarbij ten minste € 10.000,– in de woning is geïnvesteerd, worden in het kalenderjaar waarin die renovatie is gerealiseerd en de vijf daaropvolgende kalenderjaren, 0,2 punten toegekend per € 1.000,– van de investering (onderdeel 10 van bijlage I, onder A, bij het Bhw). Uit de toelichting op het besluit waarbij dit element is toegevoegd, blijkt dat daaraan mede ten grondslag ligt dat zich de situatie kan voordoen dat de WOZ-waarde van de woning (nog) geen rekening houdt met de renovatie. Zie Besluit van 27 september 2016 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met stimulering middensegment en renovatie), Stb. 2016, 344, p. 6-8.

De minimum WOZ-waarde is volgens de Hoge Raad niet bedoeld voor deze gevallen. De minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Toepassing van die waarde verbreekt bovendien de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning en staat als gevolg daarvan haaks op de doelstellingen van die koppeling, aldus de Hoge Raad.

Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning, op andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld.

De Hoge Raad geeft enkele handreikingen aan de Huurcommissie en de Kantonrechter, hoe deze kan worden vastgesteld (r.o. 3.3.4, 2e alinea):

Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, desverzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.”

Voor de mogelijkheid van aanhouding van de beslissing verwijst de Hoge Raad naar Vgl. HR 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3533, rov. 3.4.

Ook als de WOZ-beschikking ontbreekt doordat de verhuurder nalatig is geweest in het aanvragen daarvan, mag dit niet leiden tot toepassing van de minimum WOZ-waarde, maar moet de reële waarde worden vastgesteld, zegt de Hoge Raad. De redelijkheid van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs staat los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen.

Voor de situatie dat er slechts een WOZ-bechikking is voor het gehele pand, zegt de Hoge Raad (r.o. 3.3.6):

“Indien voor ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ op de voet van art. 17 lid 4 Wet WOZ slechts een WOZ-beschikking voorhanden is die betrekking heeft op het hele pand waarvan de woning deel uitmaakt en dus niet op de gehuurde woning, kan bij de toepassing van het waarderingsstelsel de relevante waarde van de woonruimte worden beoordeeld, zoals hiervoor in 3.3.4 is weergegeven.

Indien de WOZ-beschikking en als gevolg daarvan de geobjectiveerde stichtingskosten wel betrekking hebben op de verhuurde woning (als gebouwd eigendom in aanbouw), maar de geobjectiveerde stichtingskosten niet in verhouding staan tot de waarde die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld, kan aanleiding bestaan voor toepassing van art. 5 lid 2 Bhw, zij het dat daarbij terughoudendheid past, omdat het waarderingsstelsel in de vorm de ‘geobjectiveerde stichtingskosten’ een maatstaf kent, die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat.”

Auteur & Last edit

[MdV, 15-06-2021; laatste bewerking 8-06-2022]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht!  De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.