LawyrupBurgerlijk wetboekOverige wetten burgerlijk rechtUitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Inleiding uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Met de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (afgekort: “UHW”) van 21 november 2002 zijn de oude Huurprijzenwet woonruimte en de oude Wet op de huurcommissies samengevoegd, onder gelijktijdige overheveling van een deel van de tekst van de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

De wet is ingedeeld in 8 hoofdstukken, met de volgende inhoud:

Hoofdstuk I Algemeen (Par. 1 Begripsomschrijvingen en Par. 2 Reikwijdte)
Hoofdstuk II Instelling, inrichting en samenstelling huurcommissie (3 Paragrafen)
Hoofdstuk IIa Verhuurderbijdrage (enkele bepalingen)
Hoofdstuk III Toetsingscriteria en uitspraken huurcommissie (11 Paragrafen)
Hoofdstuk IIIa Bescherming van persoonsgegevens (3 bepalingen)
Hoofdstuk IV Voorzittersuitspraken (art. 20)
Hoofdstuk V Werkwijze van de huurcommissie
Hoofdstuk VI Overgangs- en slotbepalingen

Voor de parlementaire geschiedenis zie Parlementaire geschiedenis dossier 14475. De Huurcommissie heeft ook een heel handig Handboek Huurcommissie uitgegeven, waarin een handleiding wordt gegeven voor de procedure bij de huurcommissie.

Hoofdstuk I Algemeen

Par. 1 Begripsomschrijvingen Uitvoeringswet Huurprijzen Woningen

In art. 1 lid 1 UHW worden allereerst enkele definities gegeven (sub ao tot en met sub e).

bestuur = het bestuur van de Huurcommissie als vermeld in art. 3a lid 2 UHW;

gebrek = een gebrek als bedoeld in art. 7:241 B.W. (zie ook de pagina Algemene bepalingen huur woonruimte);

huurcommissie = de huurcommissie als bedoeld in art. 3a UHW;

inflatiepercentage = het onmiddellijk voorafgaand aan de datum van 1 juli, ieder jaar in januari door het Centraal Bureau voor de Statistiek bekendgemaakte percentage, waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd;

Onze Minister = de Minister voor Wonen en Rijksdienst;

zittingscommissie = de commissie bedoeld in art. 21 lid 1 UHW.

Verderop in de wet wordt herhaaldelijk gesproken over “de Voorzitter”. Deze is opmerkelijk genoeg niet gedefinieerd, maar hiermee wordt in de wet gedoeld op de Voorzitter van de Huurcommissie.

In art. 1 lid 2 UHW worden dan nog een serie andere begrippen opgesomd, waarvan de UHW vaststelt dat die opgevat moeten worden conform Afd. 5, Titel 4 Boek 7 B.W.. Het gaat om: woonruimte, zelfstandige woning, woonwagen, standplaats, prijs, huurprijs, huishoudinkomen, inkomenstoetsjaar, peiljaar, kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, servicekosten en energieprestatievergoeding.

Par. 2 Reikwijdte Uitvoeringswet Huurprijzen Woningen

In art. 2 UHW wordt bepaald, dat de UHW niet van toepassing is op overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte die een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Hiermee wordt aangesloten bij art. 7:232 lid 2 B.W.. De UHW is dus niet van toepassing op bvb. vakantiehuisjes. De Minister merkte bij de parlementaire behandeling op, dat het moet gaan om “woonruimte waarvoor voor eenieder duidelijk is dat in een concreet geval geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming”. Zie ook de Memorie van Toelichting, waar staat “De inhoud van dit artikel is materieel gelijk aan die van artikel 1623a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek” (thans art. 7:232 lid 2 B.W.).

Zie over deze laatste bepaling ook de pagina Algemene bepalingen huur woonruimte.

Dit betekent, dat de UHW niet geldt voor kortdurende huur (voor bepaalde tijd, minder dan twee jaar). Dit blijkt ook uit art. 7:249 lid 2 B.W., waar de UWH wel van toepassing wordt verklaard op huur voor bepaalde tijd.

Toepasselijkheid Uitvoeringswet Huurprijzen Woningen op geliberaliseerde woonruimte

Op huurovereenkomsten waarop krachtens art. 7:247 B.W. de Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. (Huurprijzen en andere vergoedingen woonruimte) slechts ten dele van toepassing is, is de UHW slechts van toepassing voorzover dat uit die onderafdeling voortvloeit (art. 3 lid 1 UHW).

De grens voor geliberaliseerde huur wordt bij AMvB vastgesteld (lid 2). In art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte – het betreffende AMvB – wordt voor deze huurprijs verwezen naar art. 13 lid 1 sub a Wet op de huurtoeslag.

Hoofdstuk II Instelling, inrichting en samenstelling en taken van de huurcommissie

Par. 1 Instelling, inrichting en samenstelling huurcommissie

Art. 3a lid 1 UHW verklaart enigszins apodictisch: “Er is een huurcommissie”. In lid 2 wordt ingegaan op de samenstelling van de huurcommissie. Er is een bestuur, dat bestaat uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter.

Zittingsvoorzitters en zittingsleden

Daarnaast zijn er minimaal vier en maximaal tien zittingsvoorzitters. Daarnaast zijn er zittingsleden uit de kring van huurders en uit de kring van verhuurders. Voor de behandeling van geschillen als bedoeld in art. 4a UHW kunnen ook personen van buiten de kring van huurders en verhuurders zittingslid zijn. Dat artikel gaat over uitspraken in kwesties met betrekking tot de Wet overleg huurders verhuurder. Dit is een wet die voorziet in overleg tussen verhuurders van grote wooncomplexen met huurdersorganisaties (een soort wet op de Ondernemingsraden).

Taak bestuur en zittingsvoorzitters

Het bestuur en de zittingsvoorzitters hebben tot taak binnen de huurcommissie de eenheid en de kwaliteit van de uitspraken, adviezen en verklaringen te bevorderen. Ze kunnen daartoe ook reglementen opstellen. Zij treden bij de uitvoering van deze taak niet in de behandeling van een individuele zaak (lid 3). Dit geldt ook voor de Minister (art. 3j UHW). Deze mag ook geen individuele beslissingen vernietigen.

Lid 4 geeft regels voor meningsverschillen binnen het bestuur, tussen bestuur en zittingsvoorzitters en tussen de zittingsvoorzitters onderling. Lid 5 bakent de taken van het bestuur af in het licht van artikel 20 van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen.

Het bestuur stelt een bestuursreglement vast in overleg met de zittingsvoorzitters. Maar de Minister moet het goedkeuren (art. 3f UHW). Daarin de hoofdlijnen van de inrichting en de werkwijze van de organisatie van de huurcommissie, alsmede de zittingslocaties vastgesteld.

Het bestuur geeft verder leiding aan de werkzaamheden van de huurcommissie en de administratieve ondersteuning (art. 3c UHW). In de administratieve ondersteuning voorziet de Minister (art. 3h UHW). Hopelijk heeft de Minister daarbij wel wat hulp.

Benoeming en schorsing, opleiding, belangenverstrengeling en bezoldiging

In art. 3b UHW worden de hierboven genoemde kwesties geregeld met betrekking tot de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter en de zittingsvoorzitters (lid 1 tot en met 4). Zij worden ook ontslagen als zij de leeftijd van 70 jaar bereiken (art. 3e UHW).

Raad van Advies huurcommissie

In art. 3g UHW wordt de Raad van Advies geregeld. Deze bestaat uit negen door de Minister benoemde leden, paritair aangewezen uit een voordracht door organisaties van huurders en verhuurders (lid 1). De zittingsduur is vier jaar (lid 2). Daarnaast kunnen leden uit onafhankelijke organisaties worden benoemd. Deze worden voorgedragen door het bestuur (lid 4).

In lid 5 wordt de taak van de Raad van advies omschreven. In lid 6 wordt bepaald dat de leden een bezoldiging krijgen.

Register van uitspraken huurcommissie

Het bestuur houdt een openbaar (geanonimiseerd) register aan, waarin de slotwoorden van de uitspraken van de huurcommissie en van de voorzittersuitspraken zijn opgenomen art. 3i UHW.

Hoofdstuk III Toetsingscriteria en uitspraken huurcommissie

Par. 1 Algemeen

Wijze indienen verzoek huurcommissie

Art. 9 lid 1 UHW schrijft voor, dat verzoeken aan de huurcommissie ‘schriftelijk’ ingediend moeten worden. Blijkens art. 6.1 Handboek Huurcommissie mag het verzoek hetzij per post of per e-mail (‘digitaal’) worden ingediend.

Reikwijdte van de huurcommissie

In art. 9 lid 2 UHW wordt de reikwijdte (de ‘scope’) van de huurcommissie weergegeven. De huurcommissie toetst of bij haar ingediende verzoeken voldoen aan de voorschriften die voor de toegang tot de Huurcommissie zijn gegeven bij of krachtens Titel 4 van Boek 7 B.W. (Huur) dan wel de Wet overleg huurders verhuurder.

Minimum belang voor verzoek aan de Huurcommissie

Bij verzoeken over toerekening van een huurprijs waarin niet is gespecificeerd wat de kale huur is en wat de bijkomende kosten kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden om dit vastgesteld te zien (art. 7:260 B.W.). Voor deze verzoeken geldt een minimumdrempel van € 36. Als het voorwerp van geschil lager is, dan is het verzoek niet-ontvankelijk (art. 9 lid 3 UHW).

In geval van een verzoek als bedoeld in de art. 7:254, art. 7:255, tweede lid, art. 7:255a, derde lid, art. 7:257, tweede lid, 7:261, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek is het verzoek niet-ontvankelijk indien het voorwerp van geschil een bedrag van minder dan € 3 per maand beloopt (art. 9 lid 4 UHW).

Deze bedragen kunnen bij AMvB worden aangepast.

Waardering van de kwaliteit van woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs(wijziging)

In art. 10 lid 1 UHW is bepaald, dat bij of krachtens de wet regels gegeven worden voor (i) de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, (ii) van de redelijkheid van de huurprijs en (iii) van wijziging daarvan.

Daarbij wordt onderscheiden tussen:

– woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt, en
– overige woningen

Maximale huurverhogingspercentage

Het maximale huurverhogingspercentage wordt bij Ministeriële regeling vastgesteld (art. 10 lid 2 UHW). De wet geeft wel een maatstaf voor dit percentage: het wordt vastgesteld mede aan de hand van het gegeven of

(i) het huishoudinkomen over het peiljaar – of het inkomenstoetsjaar – van de op het tijdstip van de in het voorstel tot verhoging van de huurprijs genoemde ingangsdatum in de woonruimte wonende huurder en overige bewoners hoger is dan het krachtens artikel 48, eerste lid, van de Woningwet bepaalde bedrag;
(ii) die huurder of die overige bewoner de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet, heeft bereikt;
(iii) die huurder deel uitmaakt van een huishouden van 4 of meer personen, en of
(iv) die woonruimte een zelfstandige woning vormt.

Maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huur

Per 1 mei 2021 is hieraan toegevoegd een maximering van huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (art. 10 lid 3 UHW). Deze wijziging vloeit voort uit een initiatiefwetsvoorstel van het Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA), die vond dat een dergelijke regeling om de oververhitting van de woningmarkt tegen te gaan – die de Minister in 2019 had toegezegd – te lang op zich liet wachten (Stb. 2021, 194).

De huurverhoging wordt in deze wet gemaximeerd op het niveau van de inflatie plus 1 procent. Er is een uitzondering opgenomen voor huurprijsverhogingen na investeringen in het woongenot of de energieprestatie, die aansluit bij de reeds bestaande systematiek voor de gereguleerde huurvoorraad. De regeling biedt de mogelijkheid om de huurcommissie in te schakelen bij geschillen over de huurverhoging.

Auteur & Last edit

[MdV, 15-06-2021; laatste bewerking 19 juni 2021]

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.