Huurprijzen en andere vergoedingen (Par. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huurprijzen en andere vergoedingen

In Par. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn speciale bepalingen in het leven geroepen als onderdeel van de bescherming van huurders van woonruimte. Deze onderafdeling is zelf ook weer onderverdeeld in 3 paragrafen. De bepalingen zijn dwingend recht (art. 7:265 B.W.).

Huurprijzen (Par. 1)

De wet bevat een vrij uitgebreide regeling van huurprijzen. Uitgangspunt van de wet is de contractsvrijheid: in principe gelden de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen (art. 7:246 B.W.). Die vrijheid wordt echter ingeperkt door de wet, onder meer de in de vorige paragraaf – in art. 7:245 B.W. – al genoemde Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

In art. 7:247 B.W. wordt de regeling uitgesloten voor een bepaalde categorie huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte.

Verhoging van de huurprijs

De huurprijs kan hetzij worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst, of – als dat beding er niet is – op de wijze als voorgeschreven in art. 7:252 B.W., art. 7:252a B.W. en art. 7:253 B.W.. Aldus art. 7:248 B.W..

Frequentie van huurprijsverhoging

In art. 7:249 B.W. en art. 7:250 B.W. worden nadere bepalingen gegeven over de frequentie waarin de huurprijs verhoogd mag worden.

Voorstel tot huurprijsverhoging

Wanneer de huurovereenkomst géén beding tot verhoging van de huurprijs bevat, dan kan de verhuurder op de voet van art. 7:252 B.W. een voorstel tot huurprijsverhoging aan de huurder doen.

Dit voorstel moet – op straffe van nietigheid (lid 4) – bevatten:

– de op dat moment geldende huurprijs

– het percentage of bedrag van de verhoging

– de voorgestelde nieuwe huurprijs

– en de voorgestelde ingangsdatum

Daarnaast moet het voorstel vermelden, op welke wijze en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken. Ook moet het voorstel vermelden wat de gevolgen zijn als de huurder geen (of te laat) bezwaar maakt.

Bovendien moet het voorstel een huurprijsberekening als bedoeld in art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gevoegd worden.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Naast de reguliere huurverhoging heeft de wetgever ook de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd (art. 7:252a B.W.). Deze regeling beoogt het zgn. “scheefwonen” tegen te gaan.

De huurder kan vervolgens bij daling van het inkomen weer een verzoek tot verlaging doen (art. 7:252b B.W.).

Huurcommissie

Wanneer de huurder het niet eens is met het voorstel tot huurverhoging, dan kan hij zich tot de Huurcommissie wenden (art. 7:253 B.W.). De huurder moet schriftelijk bij de verhuurder bezwaar maken. De verhuurder kan de zaak dan binnen zes weken voorleggen aan de Huurcommissie.

Ook de huurder kan zich tot de Huurcommissie wenden, binnen 4 maanden na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan (lid 2). De verhuurder moet hem dan binnen drie maanden na de beoogde ingangsdatum nogmaals bij aangetekend schrijven de huurverhoging hebben voorgesteld.

Wanneer geen van beiden er dus werk van maakt, dan blijft alles zoals het was en blijft de Huurcommissie buiten spel.

Huurverlaging

De huurder kan ook een voorstel tot verlaging van de huur doen. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden (art. 7:254 B.W.). De huurder kan ook binnen zes maanden na het betrekken van de woning aan de Huurcommissie vragen de redelijke prijs vast te stellen (art. 7:249 B.W.).

Extra voorzieningen gehandicapte

De wet voorziet verder in een extra vergoeding voor door de verhuurder aangebrachte voorzieningen voor een gehandicapte. Ook bij geschil over die extra vergoeding kunnen partijen zich tot de Huurcommissie wenden (art. 7:255 B.W.).

Huurprijsvermindering wegens gebrek aan de woning

De huurder kan ook een huurprijsvermindering vragen wegens een gebrek aan de woning. Hiervoor geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (art. 7:257 B.W.). De huurder kan dan hetzij naar de Kantonrechter stappen of naar de Huurcommissie.

Andere vergoedingen (Par. 2)

Wanneer alleen een prijs is afgesproken, maar niet gespecificeerd welk gedeelte daarvan voor de kale huur is en wat het gedeelte voor de nutslasten en servicekosten is, kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden om dit vastgesteld te zien (art. 7:260 B.W.).

Dit geldt ook voor een overeengekomen “energieprestatievergoeding” (art. 7:261a B.W.).

De gang van zaken is vergelijkbaar met die van art. 7:252 B.W., maar het initiatief ligt dan bij de huurder: die moet dan een voorstel doen aan de verhuurder. Voorwaarde is, dat er een afzonderlijke meter is (art. 7:258 B.W.).

Specificatie nutslasten en servicekosten

De overige vergoedingen worden bepaald aan de hand van de wettelijke maatstaven. De verhuurder moet daarvan een specificatie aan de huurder geven (art. 7:259 B.W.). De huurder heeft recht op inzage van de stukken waarop de afrekening gebaseerd is (lid 4).

Verhoging bijkomende vergoedingen

De bijkomende vergoeding mag slechts worden verhoogd indien aan de voorwaarden van art. 7:261 B.W.. is voldaan.

Slotbepalingen (Par. 3)

Wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld. Tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de Kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 lid 1 B.W.). Tegen de beslissing van de Kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk (lid 2).

Ingangsdatum overige vergoedingen

De overige vergoedingen mogen gevorderd worden met ingang van de in het voorstel tot wijziging voorgestelde dag dan wel indien de huurprijs is vastgesteld zonder dat daartoe een voorstel is gedaan, de dag waarop vaststelling is verzocht aan de huurcommissie of vaststelling is gevorderd bij de rechter (art. 7:263 B.W.). Tenzij in de beslissing een latere datum is bepaald.

Onredelijk voordeel

Elk beding tot een vergoeding – niet zijnde de huurprijs – in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt die een onredelijk voordeel oplevert voor een van de partijen, of een derde, is nietig (art. 7:264 B.W.). Dit betreft dus bvb. sleutelgeld of andere onredelijke vergoedingen die kunnen worden gevraagd om te mogen huren.