Lawyrup › Burgerlijk wetboek › Bijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.) › Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.) › Huur van woonruimte (Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.) › Huurprijzen en andere vergoedingen (Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huurprijzen en andere vergoedingen (Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huurprijzen en andere vergoedingen

In Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn speciale bepalingen in het leven geroepen als onderdeel van de bescherming van huurders van woonruimte en het reguleren van de huurprijzen. Deze onderafdeling is zelf ook weer onderverdeeld in 3 paragrafen. De bepalingen zijn dwingend recht (art. 7:265 B.W.).

Met de herziening van het huurrecht (zie voor de wetsgeschiedenis de (hoofd)pagina Huur van woonruimte) is deze wettelijke regeling van de huurprijzen per 1 augustus 2003 in Boek 7 opgenomen. Daarbij zijn ook de regelingen met betrekking tot de huurcommissies en de huurprijzenwet grondig herzien en in het B.W. opgenomen. Die komen met name in par. 2 aan de orde. Uitgangspunt is de toegang tot de huurcommissies laagdrempelig te houden, maar tegelijk ook tegen te gaan dat mensen lichtvaardig allerlei verzoeken gaan doen. Vandaar dat er wel leges verschuldigd zijn voor een verzoek aan de Huurcommissie.

Zie ook de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (21 november 2002), met welke wet de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies zijn samengevoegd in één uitvoeringswet. Daarbij is ook een aantal bepalingen inzake huurprijzen van de vroegere Huurprijzenwet woonruimte verhuisd naar Boek 7 B.W..

Op 15 juli 2020 is in het kader van verbetering van de evenwichtige verdeling van de sociale huurwoningen wetsvoorstel nr. 35.518 ingediend, dat strekt tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Woningwet (wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet). Zie over de doelstellingen van dit wetsvoorstel (hoofd)pagina Huur van woonruimte).

Huurprijzen (Par. 1 van Onderafd. 2)

De wet bevat een vrij uitgebreide regeling van huurprijzen. Par. 1 bevat 16 bepalingen (art. 7:246 B.W. tot en met art. 7:257 B.W.).

Uitgangspunt van de wet: huurprijzen kunnen vrij worden overeengekomen

Uitgangspunt van de wet is de contractsvrijheid: in principe gelden de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen (art. 7:246 B.W.). Die vrijheid wordt echter ingeperkt door de wet, onder meer de in de Onderafd. 1 van Afd. 5 – in art. 7:245 B.W. – al genoemde Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Geliberaliseerde woonruimte

In art. 7:247 B.W. wordt Onderafdeling 2 van Afd. 5 uitgesloten voor zgn. geliberaliseerde zelfstandige woonruimte. Het gaat hierbij om huur van zelfstandige woonruimte boven een bepaald prijsniveau, dat is vrijgesteld (geliberaliseerd) van de dwingendrechtelijke regels inzake de huurprijsvaststelling. Het betreffende prijsniveau is dat van art. 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze drempel wordt bij AMvB vastgesteld.

Wel van toepassing op geliberaliseerde woonruimte zijn echter art. 7:249 B.W (frequentie huurprijsverhoging), art. 7:251 B.W. (verbod huurprijs meer dan eens per 12 maanden te verhogen), art. 7:259 B.W. (servicekosten), art. 7:261 lid 1 B.W. (verhoging voorschot nutslasten) en art. 7:264 B.W. (nietige onredelijke vergoedingen).

Met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is ook de mogelijkheid tot verhoging van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte gemaximeerd (art. 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is met deze wet toegevoegd). De huurverhoging wordt in deze wet gemaximeerd op het niveau van de inflatie plus 1 procent. Deze wet is in werking getreden per 1 mei 2021 (Stb. 2021, 194).

Zie voor het overgangsrecht de pagina Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek.

Verhoging van de huurprijs

De huurprijs kan hetzij worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst (art. 7:248 lid 1 B.W.). Als dat beding er niet is dan vindt de verhoging plaats op de wijze als voorgeschreven in art. 7:252 B.W., art. 7:252a B.W. en art. 7:253 B.W..

Wanneer een beding in de huurovereenkomst, dat de (periodieke) verhoging van de huur regelt, is uitgewerkt, dan kan huurverhoging plaatsvinden volgens de artikelen art. 7:252 B.W. en volgende plaatsvinden, wanneer er twaalf maanden zijn verstreken na de laatste toepassing van het contractuele beding (oftewel nadat twaalf maanden na de laatste contractuele huurverhoging).

Nietige huurprijsverhoging

Een contractuele huurprijsverhoging, die de wettelijke maxima overschrijdt, dan is die verhoging nietig voor zover die de wettelijke grens overschrijdt (art. 7:248 lid 2 B.W.). De wettelijke huurgrens is vastgelegd in art. 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 10a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De huurprijs geldt dan als verhoogd tot dat maximum.

Maximering huurprijs geliberaliseerde woonruimte

Met de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten zijn art. 7:248 lid 3 B.W. en art. 7:248 lid 4 B.W. toegevoegd (i.w.tr. 1 mei 2021). Wanneer de huurprijs bij huurprijswijziging van geliberaliseerde woonruimte door een contractuele wijziging de wettelijke bovengrens van art. 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 10a lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte overschrijdt, dan is die verhoging eveneens in zoverre nietig, als de huurprijs het wettelijk maximum te boven gaat. De huurprijs geldt dan ook hier als verhoogd tot dat maximum.

Verzoek uitspraak huurcommissie huurprijsverhoging geliberaliseerde woonruimte

De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de verhoging op grond van een indexatiebeding. Dit verzoek moet worden gedaan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs. De huurcommissie stelt de verhuurder in kennis van het verzoek van de huurder (art. 7:248 lid 4 B.W.).

Verzoek tot beoordeling redelijkheid huurprijs na aangaan van de huur

De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het (voor de eerste maal) aangaan van een huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Deze termijn vangt aan op het tijdstip waarop de huur met betrekking tot die woonruimte is ingegaan (art. 7:249 lid 1 B.W.). Voor de procedure bij de huurcommissie en het puntenstelsel voor de huurprijsberekening zie de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Beoordeling huurprijs woonruimte voor korte duur

Voor de woonruimte (voor de eerste keer) aangegaan voor korte duur als bedoeld in art. 7:271 lid 1 (tweede volzin) B.W. geldt een afwijkende regeling. Een verzoek aan de huurcommissie tot beoordeling van de huurprijs van huur van woonruimte voor de duur van twee jaar of korter kan worden gedaan tot uiterlijk zes maanden na afloop van die huurovereenkomst (art. 7:249 lid 2 B.W.).

Frequentie van huurprijsverhoging

In art. 7:250 B.W. e.v. worden nadere bepalingen gegeven over de frequentie waarmee en tijdstippen waarop de huurprijs verhoogd mag worden. Meerdere huurverhogingen per jaar (binnen een tijdvak van twaalf maanden) zijn nietig, tenzij het gaat om een huurverhoging wegens het aanbrengen van voorzieningen (art. 7:255 B.W.) of om een verhoging op grond van art. 10a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (art. 7:251 B.W.).

Voorstel tot huurprijsverhoging

Wanneer de huurovereenkomst géén beding tot verhoging van de huurprijs bevat, dan kan de verhuurder op de voet van art. 7:252 B.W. een voorstel tot huurprijsverhoging aan de huurder doen. Het voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum worden gedaan.

Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie de Tweede nota van wijziging) is met deze termijn afstemming beoogd met artikel III van de wet van 21 december 2000 tot wijziging van de Huursubsidiewet en de Huurprijzenwet woonruimte (vervallen van het vervolgformulier voor bepaalde huurders) (Stb. 2000, 603). Met die wet is de minimale termijn tussen ingangsdatum van de huurverhoging en het doen van het huurverhogingsvoorstel verlengd van één maand naar twee maanden.

Het voorstel moet – op straffe van nietigheid (lid 4) – bevatten:

– de op dat moment geldende huurprijs

– het percentage of bedrag van de verhoging

– de voorgestelde nieuwe huurprijs

– en de voorgestelde ingangsdatum

Daarnaast moet het voorstel vermelden, op welke wijze en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken. Ook moet het voorstel vermelden wat de gevolgen zijn als de huurder geen (of te laat) bezwaar maakt.

Bovendien moet bij het voorstel een huurprijsberekening als bedoeld in art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gevoegd worden.

De huurder kan ook een verzoek tot huurverlaging doen, op de wijze als bepaald in art. 7:252 B.W. en art. 7:254 B.W.. Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie Tweede nota van wijziging) strekt deze bepaling ertoe te voorkomen dat een huurder na een huurverhoging een jaar moet wachten, alvorens hij van zijn kant een huurverlaging – vanwege een huurprijs die de maximale huurprijsgrens overschrijdt – kan bewerkstelligen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Naast de reguliere huurverhoging heeft de wetgever ook de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd (art. 7:252a B.W.). Deze regeling beoogt het zgn. “scheefwonen” tegen te gaan.

De huurder kan vervolgens bij daling van het inkomen weer een verzoek tot verlaging doen (art. 7:252b B.W.).

Huurcommissie

Wanneer de huurder het niet eens is met het voorstel tot huurverhoging, dan kan hij zich tot de Huurcommissie wenden (art. 7:253 B.W.). De huurder moet schriftelijk bij de verhuurder bezwaar maken. De verhuurder kan de zaak dan binnen zes weken voorleggen aan de Huurcommissie. Sinds 2003 is er sprake van één landelijk secretariaat van de huurcommissie (met één postbusnr. voor alle huurcommissies) en een gratis landelijk telefonisch informatienummer. Het Ministerie van VROM verstrekt gratis brochures over huur en verhuur van woonruimte en stuurt ook gratis formulieren voor verzoekschriften. Op de website van VROM staat veel informatie over huurprijzen.

Ook de huurder kan zich tot de Huurcommissie wenden, binnen 4 maanden na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan (lid 2). De verhuurder moet hem dan binnen drie maanden na de beoogde ingangsdatum nogmaals bij aangetekend schrijven de huurverhoging hebben voorgesteld. Het werkterrein van de huurcommissie richt zich specifiek op geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhouds- gebreken tussen verhuurder en individuele huurder.

Wanneer geen van beiden er dus werk van maakt, dan blijft alles zoals het was en blijft de Huurcommissie buiten spel.

Huurverlaging

De huurder kan ook een voorstel tot verlaging van de huur doen. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden (art. 7:254 B.W.). De huurder kan ook binnen zes maanden na het betrekken van de woning aan de Huurcommissie vragen de redelijke prijs vast te stellen (art. 7:249 B.W.).

Voorzieningen gehandicapte of verbetering woongenot

De wet voorziet verder in een extra vergoeding voor door de verhuurder aangebrachte voorzieningen voor een gehandicapte of het woongenot verhogende voorzieningen, niet zijnde het verhelpen van gebreken (art. 7:255 lid 1 B.W.).

Ook bij geschil over die extra vergoeding kunnen partijen zich tot de Huurcommissie wenden (lid 2). Lid 3 geeft een wettelijke definitie van ‘gehandicapte’ in dit verband.

Extra voorzieningen gehandicapte geliberaliseerde woonruimte

Met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is art. 7:255a B.W. ingevoegd. In art. 7:255a lid 2 B.W. wordt specifiek voor geliberaliseerde woonruimte voorzien in verdiscontering in de huurprijs van een redelijke verhoging voor door de verhuurder aangebrachte ingrepen, veranderingen of toevoegingen als bedoeld in art. 7:255 B.W. (voorzieningen voor een gehandicapte of het woongenot verhogende voorzieningen, niet zijnde het verhelpen van gebreken).

Oordeel huurcommissie

Ook hier kan – als partijen er zelf niet uit komen – de huurcommissie om een oordeel over de redelijke huurprijs worden gevraagd (lid 3). Dit verzoek moet worden gedaan binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen.

Huurprijsvermindering wegens gebrek aan de woning

De huurder kan ook een huurprijsvermindering vragen wegens een gebrek aan de woning. Hiervoor geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (art. 7:257 B.W.). De huurder kan dan hetzij naar de Kantonrechter stappen of naar de Huurcommissie.

Andere vergoedingen (Par. 2)

Specificatie nutslasten en servicekosten

De overige vergoedingen worden bepaald aan de hand van de wettelijke maatstaven. De verhuurder moet daarvan een specificatie aan de huurder geven (art. 7:259 B.W.). De huurder heeft recht op inzage van de stukken waarop de afrekening gebaseerd is (lid 4).

In het arrest HR 24 april 2020 (arrest bijkomende kosten geliberaliseerde woonruimte) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over servicekosten en andere bijkomende vergoedingen bij geliberaliseerde woonruimte.

Lees meer over HR 24 april 2020 (arrest bijkomende kosten geliberaliseerde woonruimte)

In deze procedure vordert de huurster veroordeling van de verhuurster tot betaling van € 11.055,28 aan onverschuldigd betaalde meubileringskosten en € 5.500,– aan onverschuldigd betaalde VvE-bijdragen.

De huurster heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de verhuurster zich niet aan de wettelijke verplichting van art. 7:247 BW in verbinding met art. 7:259 leden 2-4 BW heeft gehouden om betaalde voorschotbedragen jaarlijks, en aan het einde van de huurovereenkomst, af te rekenen en daarbij inzage te geven in alle boeken en bescheiden die aan de afrekening ten grondslag liggen. De huurster voert verder aan dat zij gedurende de huurperiode maandelijks € 200,– aan VvE-bijdragen heeft betaald, hoewel deze kosten niet zien op een levering of dienst aan haar, maar op maandelijkse bijdragen die de verhuurster verschuldigd is aan de VvE. Die kosten kunnen daarom niet aan de huurster worden doorberekend.

De Kantonrechter had de vordering toegewezen. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde deze beslissing, overwegende:

“De grieven stellen de vraag aan de orde of [de huurster] in de omstandigheden van het geval op grond van artikel 7:259 BW aanspraak kan maken op terugbetaling van door haar betaalde kosten voor meubilair (hierna ook wel servicekosten genoemd) en kosten ter zake van de bijdrage voor de VvE; het gaat in deze zaak niet om een afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter.

Het hof is van oordeel dat [de huurster] hierop geen aanspraak kan maken. Het volgende is daartoe redengevend. Daarbij komt het hof terug van zijn eerdere rechtspraak op dit punt (zie o.m. ECLI:NL:GHAMS:2017:1761).

Voorop wordt gesteld dat het hier een geliberaliseerde huurwoning oftewel vrije sector woning betreft omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens.

Artikel 7:259 BW, zoals de tekst sinds 1 juli 2014 luidt en op grond van artikel 7:247 BW zowel van toepassing is op geliberaliseerde als op niet-geliberaliseerde woningen, houdt onder meer het volgende in (citaat).

De toelichting van de wetgever op de wijziging van dit artikel luidt onder meer als volgt (MvT, Kamerstukken 33 698, 2012/2013):

<begin citaat MvT> “De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld. Het huidige wettelijke uitgangspunt dat de betalingsverplichting van de huurder in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, en pas bij gebreke van overeenstemming het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten, blijft gehandhaafd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term «wettelijke voorschriften» duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.

De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.” <einde citaat MvT>

Het Hof vervolgt:

Bij geliberaliseerde woningen is, mede gezien bovenstaande toelichting, contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte.

In het onderhavige geval hebben [de verhuurster] en [de huurster] bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door [de huurster] te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. [De huurster] heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij [de verhuurster] erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin heeft [de huurster] na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij geldt dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW. Immers alleen ten aanzien van het bedrag van € 110,- voor de nutsvoorzieningen (“gas/electric/internet”) is in de overeenkomst bepaald dat een verrekening volgt (met dien verstande dat moet worden bijbetaald als volgens een afrekening blijkt dat de werkelijke kosten hoger zijn). Voor een terugbetalingsverplichting op grond van onverschuldigde betaling is gelet op het voorgaande dan ook geen grond.

Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdrage geldt mutatis mutandis hetzelfde. Daarbij heeft bovendien te gelden dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet. Het stond partijen vrij daarover af te spreken dat [de huurster] die kosten gedurende de huurperiode voor haar rekening zou nemen. Onverschuldigd betaald zijn deze bedragen dus evenmin.”

De Hoge Raad casseert, overwegende (r.o. 3.1.3):

“De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht (Zie Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 46, en HR 3 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2446 en HR 15 februari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD6625). Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging (Kamerstukken II 2012/13, 33698, nr. 3, p. 12-13.).

Uit het voorgaande volgt dat de uitleg van art. 7:259 lid 1 BW die de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt in die zin dat de betalingsplicht van de huurder voor kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen, niet juist is. Die uitleg zou bovendien ertoe leiden dat de in art. 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte. Ook zou die uitleg afbreuk doen aan de verwezenlijking van de aan de huurder in art. 7:249 BW en art. 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.”

Voor wat betreft de overeengekomen doorbelasting van de bijdrage VvE overweegt de Hoge Raad, dat het Hof hier ook te kort door de bocht gaat (r.o. 3.2.3). De rechter moet onderzoeken, in hoeverre die kosten al dan niet ook servicekosten betreffen:

“Het hof kon niet tot zijn oordeel komen dat de huurster de volledige VvE-bijdrage is verschuldigd, zonder te onderzoeken of en zo ja, tot welke hoogte de VvE-bijdrage een vergoeding inhield voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de verhuurde woonruimte verband houden. Indien en voor zover de VvE-bijdrage dergelijke servicekosten omvatte, zouden de verschuldigdheid en de hoogte daarvan met inachtneming van art. 7:259 lid 1 BW moeten worden vastgesteld. Het hof heeft zijn oordeel dat de VvE-bijdrage geen kosten zijn waarop art. 7:259 BW ziet, niet gemotiveerd. Dit had het wel behoren te doen nu verhuurster, tegenover de stellingen van huurster dat de VvE-bijdrage zag op het onderhoud en in stand houden van de gemeenschappelijke ruimten, heeft aangevoerd dat de VvE-bijdrage ook kosten omvatte voor het reinigen van de gemeenschappelijke ruimten.”

Als echter wordt afgesproken, dat bijdragen aan de VvE worden doorbelast aan de huurder, die niet zien op aan de huurder te leveren diensten, dan zijn die alleen toetsbaar op de voet van art. 7:264 B.W, aldus de Hoge Raad (r.o. 3.2.4):

“Opmerking verdient dat art. 7:259 BW niet van toepassing is op de situatie waarin de huurder en de verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast. In dat geval moet de rechter onderzoeken of hij de regeling van art. 7:264 lid 1 BW (niet redelijk voordeel) dient toe te passen.”

Vaststelling toerekening kale huur en overige vergoedingen

Wanneer alleen een prijs is afgesproken, maar niet gespecificeerd welk gedeelte daarvan voor de kale huur is en wat het gedeelte voor de nutslasten en servicekosten is, kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden om dit vastgesteld te zien (art. 7:260 B.W.).

Dit geldt ook voor een overeengekomen “energieprestatievergoeding” (art. 7:261a B.W.).

De gang van zaken is vergelijkbaar met die van art. 7:252 B.W., maar het initiatief ligt dan bij de huurder: die moet dan een voorstel doen aan de verhuurder. Voorwaarde is, dat er een afzonderlijke meter is (art. 7:258 B.W.).

Verhoging bijkomende vergoedingen

De bijkomende vergoeding mag slechts worden verhoogd indien aan de voorwaarden van art. 7:261 B.W.. is voldaan.

Slotbepalingen (Par. 3)

Wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld.

Beroep tegen beslissing Huurcommissie bij Kantonrechter

Tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de Kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 lid 1 B.W.). Tegen de beslissing van de Kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk (lid 2).

Gevolg van een tijdig beroep tegen de beslissing van de Huurcommissie bij de Kantonrechter is, dat partijen in het geheel niet meer aan die beslissing gebonden zijn. Het geschil tussen partijen wordt daarmee in volle omvang aan de Kantonrechter voorgelegd. De Hoge Raad heeft hier bij de beantwoording van prejudiciële vragen nadere uitleg voor gegeven in HR 23 april 2021 (prejudiciële vragen Kantonrechter Groningen).

Ingangsdatum overige vergoedingen

De overige vergoedingen mogen gevorderd worden met ingang van de in het voorstel tot wijziging voorgestelde dag dan wel indien de huurprijs is vastgesteld zonder dat daartoe een voorstel is gedaan, de dag waarop vaststelling is verzocht aan de huurcommissie of vaststelling is gevorderd bij de rechter (art. 7:263 B.W.). Tenzij in de beslissing een latere datum is bepaald.

Onredelijk voordeel

Elk beding tot een vergoeding – niet zijnde de huurprijs – in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt die een onredelijk voordeel oplevert voor een van de partijen, of een derde, is nietig (art. 7:264 B.W.). Dit betreft dus bvb. sleutelgeld of andere onredelijke vergoedingen die kunnen worden gevraagd om te mogen huren.

In de MvT zegt de minister dat deze bedingen moeten worden voorgelegd aan de Kantonrechter, en niet de Huurcommissie:

“Artikel 264 bepaalt dat de toetsing van alle bedingen waarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel overeen is gekomen aan de rechter is overgelaten, waaronder ook bedingen betreffende de voormelde kosten.”

Met voormelde kosten doelt de Minister op:

“Bedingen betreffende onredelijke voordelen en ook kosten die geen woonservicekosten zijn, zoals kosten voor medische zorgverlening, voor recreatie en voor maaltijdverstrekking, hebben onvoldoende met het gebruik van de woning te maken.”

De wetgever achtte het niet opportuun, dat de huurcommissies naast expertise over woonservicekosten ook expertise met betrekking tot deze andere soorten vergoedingen zou moeten bijhouden.

Auteur & Last edit

[MdV, 27-09-2018; laatste bewerking 8-07-2021]

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.