Huurprijzen en andere vergoedingen (Par. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)
Pagina inhoud
- 1 Huurprijzen en andere vergoedingen (Par. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)
- 1.1 Huurprijzen en andere vergoedingen
- 1.2 Huurprijzen (Par. 1)
- 1.3 Verhoging van de huurprijs
- 1.4 Frequentie van huurprijsverhoging
- 1.5 Voorstel tot huurprijsverhoging
- 1.6 Inkomensafhankelijke huurverhoging
- 1.7 Huurcommissie
- 1.8 Huurverlaging
- 1.9 Extra voorzieningen gehandicapte
- 1.10 Huurprijsvermindering wegens gebrek aan de woning
- 1.11 Andere vergoedingen (Par. 2)
- 1.12 Specificatie nutslasten en servicekosten
- 1.13 Vaststelling toerekening kale huur en overige vergoedingen
- 1.14 Verhoging bijkomende vergoedingen
- 1.15 Slotbepalingen (Par. 3)
- 1.16 Ingangsdatum overige vergoedingen
- 1.17 Onredelijk voordeel
Huurprijzen en andere vergoedingen
In Par. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn speciale bepalingen in het leven geroepen als onderdeel van de bescherming van huurders van woonruimte en het reguleren van de huurprijzen. Deze onderafdeling is zelf ook weer onderverdeeld in 3 paragrafen. De bepalingen zijn dwingend recht (art. 7:265 B.W.).
Met de herziening van het huurrecht (zie voor de wetsgeschiedenis de (hoofd)pagina Huur van woonruimte) is dit per 1 augustus 2003 in Boek 7 opgenomen. Daarbij zijn ook de regelingen met betrekking tot de huurcommissies en de huurprijzenwet grondig herzien en in het B.W. opgenomen. Die komen met name in par. 2 aan de orde. Uitgangspunt is de toegang tot de huurcommissies laagdrempelig te houden, maar tegelijk ook tegen te gaan dat mensen lichtvaardig allerlei verzoeken gaan doen. Vandaar dat er wel leges verschuldigd zijn voor een verzoek aan de Huurcommissie.
Op 15 juli 2020 is in het kader van verbetering van de evenwichtige verdeling van de sociale huurwoningen wetsvoorstel nr. 35.518 ingediend, dat strekt tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Woningwet (wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet). Zie over de doelstellingen van dit wetsvoorstel (hoofd)pagina Huur van woonruimte).
Huurprijzen (Par. 1)
De wet bevat een vrij uitgebreide regeling van huurprijzen. Uitgangspunt van de wet is de contractsvrijheid: in principe gelden de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen (art. 7:246 B.W.). Die vrijheid wordt echter ingeperkt door de wet, onder meer de in de vorige paragraaf – in art. 7:245 B.W. – al genoemde Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Geliberaliseerde woonruimte
In art. 7:247 B.W. wordt de regeling uitgesloten voor een bepaalde categorie huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte. Wel van toepassing op geliberaliseerde woonruimte zijn echter art. 7:249 B.W (frequentie huurprijsverhoging), art. 7:251 B.W. (verbod huurprijs meer dan eens per 12 maanden te verhogen), art. 7:259 B.W. (servicekosten), art. 7:261 lid 1 B.W. (verhoging voorschot nutslasten) en art. 7:264 B.W. (nietige onredelijke vergoedingen).
Huur van woonruimte boven een bepaald prijsniveau is vrijgesteld (geliberaliseerd) van de dwingendrechtelijke regels inzake de huurprijsvaststelling. Het betreffende prijsniveau is dat van art. 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze drempel wordt bij AMvB vastgesteld.
Verhoging van de huurprijs
De huurprijs kan hetzij worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst, of – als dat beding er niet is – op de wijze als voorgeschreven in art. 7:252 B.W., art. 7:252a B.W. en art. 7:253 B.W.. Aldus art. 7:248 B.W..
Frequentie van huurprijsverhoging
In art. 7:249 B.W. en art. 7:250 B.W. worden nadere bepalingen gegeven over de frequentie waarmee en tijdstippen waarop de huurprijs verhoogd mag worden.
De huurder kan ook een verzoek tot huurverlaging doen, op de wijze als bepaald in art. 7:252 B.W. en art. 7:254 B.W.. Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie Tweede nota van wijziging) strekt deze bepaling ertoe te voorkomen dat een huurder na een huurverhoging een jaar moet wachten, alvorens hij van zijn kant een huurverlaging – vanwege een huurprijs die de maximale huurprijsgrens overschrijdt – kan bewerkstelligen.
Voorstel tot huurprijsverhoging
Wanneer de huurovereenkomst géén beding tot verhoging van de huurprijs bevat, dan kan de verhuurder op de voet van art. 7:252 B.W. een voorstel tot huurprijsverhoging aan de huurder doen. Het voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum worden gedaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie de Tweede nota van wijziging) is met deze termijn afstemming beoogd met artikel III van de wet van 21 december 2000 tot wijziging van de Huursubsidiewet en de Huurprijzenwet woonruimte (vervallen van het vervolgformulier voor bepaalde huurders) (Stb. 2000, 603). Met die wet is de minimale termijn tussen ingangsdatum van de huurverhoging en het doen van het huurverhogingsvoorstel verlengd van één maand naar twee maanden.
Het voorstel moet – op straffe van nietigheid (lid 4) – bevatten:
– de op dat moment geldende huurprijs
– het percentage of bedrag van de verhoging
– de voorgestelde nieuwe huurprijs
– en de voorgestelde ingangsdatum
Daarnaast moet het voorstel vermelden, op welke wijze en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken. Ook moet het voorstel vermelden wat de gevolgen zijn als de huurder geen (of te laat) bezwaar maakt.
Bovendien moet bij het voorstel een huurprijsberekening als bedoeld in art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gevoegd worden.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Naast de reguliere huurverhoging heeft de wetgever ook de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd (art. 7:252a B.W.). Deze regeling beoogt het zgn. “scheefwonen” tegen te gaan.
De huurder kan vervolgens bij daling van het inkomen weer een verzoek tot verlaging doen (art. 7:252b B.W.).
Huurcommissie
Wanneer de huurder het niet eens is met het voorstel tot huurverhoging, dan kan hij zich tot de Huurcommissie wenden (art. 7:253 B.W.). De huurder moet schriftelijk bij de verhuurder bezwaar maken. De verhuurder kan de zaak dan binnen zes weken voorleggen aan de Huurcommissie. Sinds 2003 is er sprake van één landelijk secretariaat van de huurcommissie (met één postbusnr. voor alle huurcommissies) en een gratis landelijk telefonisch informatienummer. Het Ministerie van VROM verstrekt gratis brochures over huur en verhuur van woonruimte en stuurt ook gratis formulieren voor verzoekschriften. Op de website van VROM staat veel informatie over huurprijzen.
Ook de huurder kan zich tot de Huurcommissie wenden, binnen 4 maanden na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan (lid 2). De verhuurder moet hem dan binnen drie maanden na de beoogde ingangsdatum nogmaals bij aangetekend schrijven de huurverhoging hebben voorgesteld. Het werkterrein van de huurcommissie richt zich specifiek op geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhouds- gebreken tussen verhuurder en individuele huurder.
Wanneer geen van beiden er dus werk van maakt, dan blijft alles zoals het was en blijft de Huurcommissie buiten spel.
Huurverlaging
De huurder kan ook een voorstel tot verlaging van de huur doen. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden (art. 7:254 B.W.). De huurder kan ook binnen zes maanden na het betrekken van de woning aan de Huurcommissie vragen de redelijke prijs vast te stellen (art. 7:249 B.W.).
Extra voorzieningen gehandicapte
De wet voorziet verder in een extra vergoeding voor door de verhuurder aangebrachte voorzieningen voor een gehandicapte. Ook bij geschil over die extra vergoeding kunnen partijen zich tot de Huurcommissie wenden (art. 7:255 B.W.).
Huurprijsvermindering wegens gebrek aan de woning
De huurder kan ook een huurprijsvermindering vragen wegens een gebrek aan de woning. Hiervoor geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (art. 7:257 B.W.). De huurder kan dan hetzij naar de Kantonrechter stappen of naar de Huurcommissie.
Andere vergoedingen (Par. 2)
Specificatie nutslasten en servicekosten
De overige vergoedingen worden bepaald aan de hand van de wettelijke maatstaven. De verhuurder moet daarvan een specificatie aan de huurder geven (art. 7:259 B.W.). De huurder heeft recht op inzage van de stukken waarop de afrekening gebaseerd is (lid 4).
In het arrest HR 24 april 2020 (arrest bijkomende kosten geliberaliseerde woonruimte) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over servicekosten en andere bijkomende vergoedingen bij geliberaliseerde woonruimte.
Vaststelling toerekening kale huur en overige vergoedingen
Wanneer alleen een prijs is afgesproken, maar niet gespecificeerd welk gedeelte daarvan voor de kale huur is en wat het gedeelte voor de nutslasten en servicekosten is, kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden om dit vastgesteld te zien (art. 7:260 B.W.).
Dit geldt ook voor een overeengekomen “energieprestatievergoeding” (art. 7:261a B.W.).
De gang van zaken is vergelijkbaar met die van art. 7:252 B.W., maar het initiatief ligt dan bij de huurder: die moet dan een voorstel doen aan de verhuurder. Voorwaarde is, dat er een afzonderlijke meter is (art. 7:258 B.W.).
Verhoging bijkomende vergoedingen
De bijkomende vergoeding mag slechts worden verhoogd indien aan de voorwaarden van art. 7:261 B.W.. is voldaan.
Slotbepalingen (Par. 3)
Wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld. Tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de Kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 lid 1 B.W.). Tegen de beslissing van de Kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk (lid 2).
Ingangsdatum overige vergoedingen
De overige vergoedingen mogen gevorderd worden met ingang van de in het voorstel tot wijziging voorgestelde dag dan wel indien de huurprijs is vastgesteld zonder dat daartoe een voorstel is gedaan, de dag waarop vaststelling is verzocht aan de huurcommissie of vaststelling is gevorderd bij de rechter (art. 7:263 B.W.). Tenzij in de beslissing een latere datum is bepaald.
Onredelijk voordeel
Elk beding tot een vergoeding – niet zijnde de huurprijs – in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt die een onredelijk voordeel oplevert voor een van de partijen, of een derde, is nietig (art. 7:264 B.W.). Dit betreft dus bvb. sleutelgeld of andere onredelijke vergoedingen die kunnen worden gevraagd om te mogen huren.
In de MvT zegt de minister dat deze bedingen moeten worden voorgelegd aan de Kantonrechter, en niet de Huurcommissie:
“Artikel 264 bepaalt dat de toetsing van alle bedingen waarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel overeen is gekomen aan de rechter is overgelaten, waaronder ook bedingen betreffende de voormelde kosten.”
Met voormelde kosten doelt de Minister op:
“Bedingen betreffende onredelijke voordelen en ook kosten die geen woonservicekosten zijn, zoals kosten voor medische zorgverlening, voor recreatie en voor maaltijdverstrekking, hebben onvoldoende met het gebruik van de woning te maken.”
De wetgever achtte het niet opportuun, dat de huurcommissies naast expertise over woonservicekosten ook expertise met betrekking tot deze andere soorten vergoedingen zou moeten bijhouden.
Auteur & Last edit
[MdV, 27-09-2018; laatste bewerking 16-09-2020]
Over Lawyrup
De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.