Huurprijzen en andere vergoedingen (Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huurprijzen en andere vergoedingen

In Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn speciale bepalingen in het leven geroepen als onderdeel van de bescherming van huurders van woonruimte en het reguleren van de huurprijzen. Deze onderafdeling is zelf ook weer onderverdeeld in 3 paragrafen (art. 7:246 B.W. tot en met art. 7:265 B.W.). De bepalingen zijn blijkens art. 7:265 B.W. dwingend recht.

Met de herziening van het huurrecht (zie voor de wetsgeschiedenis de (hoofd)pagina Huur van woonruimte) is deze wettelijke regeling van de huurprijzen per 1 augustus 2003 in Boek 7 opgenomen. Daarbij zijn ook de regelingen met betrekking tot de huurcommissies en de huurprijzenwet grondig herzien en in het B.W. opgenomen. Die komen met name in par. 2 aan de orde. Uitgangspunt is de toegang tot de huurcommissies laagdrempelig te houden, maar tegelijk ook tegen te gaan dat mensen lichtvaardig allerlei verzoeken gaan doen. Vandaar dat er wel leges verschuldigd zijn voor een verzoek aan de Huurcommissie.

Zie ook de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (21 november 2002), met welke wet de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies zijn samengevoegd in één uitvoeringswet. Daarbij is ook een aantal bepalingen inzake huurprijzen van de vroegere Huurprijzenwet woonruimte verhuisd naar Boek 7 B.W..

Op 15 juli 2020 is in het kader van verbetering van de evenwichtige verdeling van de sociale huurwoningen wetsvoorstel nr. 35.518 ingediend, dat strekt tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Woningwet (wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet). Zie over de doelstellingen van dit wetsvoorstel (hoofd)pagina Huur van woonruimte).

Huurprijzen (Par. 1 van Onderafd. 2)

De wet bevat een vrij uitgebreide regeling van huurprijzen. Par. 1 bevat 16 bepalingen (art. 7:246 B.W. tot en met art. 7:257 B.W.).

Uitgangspunt van de wet: huurprijzen kunnen vrij worden overeengekomen

Uitgangspunt van de wet is de contractsvrijheid: in principe gelden de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen (art. 7:246 B.W.). Die vrijheid wordt echter ingeperkt door de wettelijke huurprijsbescherming, neergelegd in de in Onderafd. 1 van Afd. 5 – in art. 7:245 B.W. – al genoemde Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Geliberaliseerde woonruimte

In art. 7:247 B.W. wordt Onderafdeling 2 van Afd. 5 uitgesloten voor zgn. geliberaliseerde zelfstandige woonruimte. Het gaat hierbij om huur van zelfstandige woonruimte boven een bepaald prijsniveau, dat is vrijgesteld (geliberaliseerd) van de dwingendrechtelijke regels inzake de huurprijsvaststelling. Het betreffende prijsniveau is dat van art. 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze drempel wordt bij AMvB vastgesteld. Huurovereenkomsten onder de liberalisatiegrens wordt ook wel aangemerkt als ‘sociale huur’ en de betreffende woningen als ‘sociale huurwoningen’.

Wel van toepassing op geliberaliseerde woonruimte zijn echter art. 7:249 B.W (frequentie huurprijsverhoging), art. 7:251 B.W. (verbod huurprijs meer dan eens per 12 maanden te verhogen), art. 7:259 B.W. (servicekosten), art. 7:261 lid 1 B.W. (verhoging voorschot nutslasten) en art. 7:264 B.W. (nietige onredelijke vergoedingen).

Met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is ook de mogelijkheid tot verhoging van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte gemaximeerd (art. 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is met deze wet toegevoegd). De huurverhoging wordt in deze wet gemaximeerd op het niveau van de inflatie plus 1 procent. Deze wet is in werking getreden per 1 mei 2021 (Stb. 2021, 194).

Zie voor het overgangsrecht de pagina Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek.

Wettelijke regels huurprijzen gelden niet voor woonboten

De regels voor huurprijzen gelden alleen voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 B.W.. Woonboten zijn roerende zaken, geen onroerende zaken als bedoeld in art. 3:3  lid 1 B.W. en vallen derhalve niet onder onder de wettelijke definitie van woonruimte. Zie Hof Den Haag 1 februari 2011 (woonboot aan spudpalen).

Wetswijziging huur ligplaats woonboten

Met de Wetswijziging huurbescherming ligplaats woonboten wordt een art. 7:247a B.W. ingevoegd, dat – bijna – gelijkluidend is aan art. 7:247 B.W.. Het nieuwe artikel luidt:

“De volgende artikelen van deze onderafdeling zijn, behoudens de artikelen 248 leden 3 en 4, 251, 259, 261 lid 1, 262 en 264, niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur die betrekking heeft op een ligplaats.”

Het verschil schuilt in het ontbreken van art. 7:249 B.W. (verzoek tot aanpassing huurprijs binnen zes maanden na aangaan van de huur) en art. 7:255a B.W. (regeling huurverhoging wegens kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen) in deze opsomming. Zie ook het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.

Verhoging van de huurprijs

De huurprijs kan hetzij worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst (art. 7:248 lid 1 B.W.). Als dat beding er niet is dan vindt de verhoging plaats op de wijze als voorgeschreven in art. 7:252 B.W., art. 7:252a B.W. en art. 7:253 B.W..

Wanneer een beding in de huurovereenkomst, dat de (periodieke) verhoging van de huur regelt, is uitgewerkt, dan kan huurverhoging plaatsvinden volgens de artikelen art. 7:252 B.W. en volgende plaatsvinden, wanneer er twaalf maanden zijn verstreken na de laatste toepassing van het contractuele beding (oftewel nadat twaalf maanden na de laatste contractuele huurverhoging).

Nietige huurprijsverhoging

Een contractuele huurprijsverhoging, die de wettelijke maxima overschrijdt, dan is die verhoging nietig voor zover die de wettelijke grens overschrijdt (art. 7:248 lid 2 B.W.). De wettelijke huurgrens is vastgelegd in art. 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 10a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De huurprijs geldt dan als verhoogd tot dat maximum.

Maximering huurprijs geliberaliseerde woonruimte

Met de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten zijn art. 7:248 lid 3 B.W. en art. 7:248 lid 4 B.W. toegevoegd (i.w.tr. 1 mei 2021). Wanneer de huurprijs bij huurprijswijziging van geliberaliseerde woonruimte door een contractuele wijziging de wettelijke bovengrens van art. 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 10a lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte overschrijdt, dan is die verhoging eveneens in zoverre nietig, als de huurprijs het wettelijk maximum te boven gaat. De huurprijs geldt dan ook hier als verhoogd tot dat maximum.

Verzoek uitspraak huurcommissie huurprijsverhoging geliberaliseerde woonruimte

De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de verhoging op grond van een indexatiebeding. Dit verzoek moet worden gedaan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs. De huurcommissie stelt de verhuurder in kennis van het verzoek van de huurder (art. 7:248 lid 4 B.W.).

Verzoek aan Huurcommissie tot beoordeling redelijkheid huurprijs na aangaan van de huur

De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het (voor de eerste maal) aangaan van een huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Deze termijn vangt aan op het tijdstip waarop de huur met betrekking tot die woonruimte is ingegaan (art. 7:249 lid 1 B.W.). De Huurcommissie kijkt naar de huurprijs zoals aangegaan bij het aangaan van de huur.

Voor een verdere uitleg over de procedure bij de huurcommissie en het puntenstelsel voor de huurprijsberekening zie de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Tegen de beslissing van de Huurcommissie kan ‘beroep’ worden ingesteld: binnen 8 weken kan de wederpartij gedagvaard worden voor de Kantonrechter. Dan vervalt de beslissing van de Huurcommissie. Zie hierna bij de bespreking van art. 7:262 B.W. onder Beroep tegen beslissing Huurcommissie bij Kantonrechter.

Beoordeling huurprijs woonruimte voor korte duur

Voor de woonruimte (voor de eerste keer) aangegaan voor korte duur als bedoeld in art. 7:271 lid 1 (tweede volzin) B.W. geldt een afwijkende regeling. Een verzoek aan de huurcommissie tot beoordeling van de huurprijs van huur van woonruimte voor de duur van twee jaar of korter kan worden gedaan tot uiterlijk zes maanden na afloop van die huurovereenkomst (art. 7:249 lid 2 B.W.).

Frequentie van huurprijsverhoging

In art. 7:250 B.W. e.v. worden nadere bepalingen gegeven over de frequentie waarmee en tijdstippen waarop de huurprijs verhoogd mag worden. Meerdere huurverhogingen per jaar (binnen een tijdvak van twaalf maanden) zijn nietig, tenzij het gaat om een huurverhoging wegens het aanbrengen van voorzieningen (art. 7:255 B.W.) of om een verhoging op grond van art. 10a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (art. 7:251 B.W.).

Voorstel tot huurprijsverhoging

Wanneer de huurovereenkomst géén beding tot verhoging van de huurprijs bevat, dan kan de verhuurder op de voet van art. 7:252 B.W. een voorstel tot huurprijsverhoging aan de huurder doen. Het voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum worden gedaan.

Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie de Tweede nota van wijziging) is met deze termijn afstemming beoogd met artikel III van de wet van 21 december 2000 tot wijziging van de Huursubsidiewet en de Huurprijzenwet woonruimte (vervallen van het vervolgformulier voor bepaalde huurders) (Stb. 2000, 603). Met die wet is de minimale termijn tussen ingangsdatum van de huurverhoging en het doen van het huurverhogingsvoorstel verlengd van één maand naar twee maanden.

Het voorstel moet – op straffe van nietigheid (lid 4) – bevatten:

– de op dat moment geldende huurprijs

– het percentage of bedrag van de verhoging

– de voorgestelde nieuwe huurprijs

– en de voorgestelde ingangsdatum

Daarnaast moet het voorstel vermelden, op welke wijze en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken. Ook moet het voorstel vermelden wat de gevolgen zijn als de huurder geen (of te laat) bezwaar maakt.

Bovendien moet bij het voorstel een huurprijsberekening als bedoeld in art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gevoegd worden.

De huurder kan ook een verzoek tot huurverlaging doen, op de wijze als bepaald in art. 7:252 B.W. en art. 7:254 B.W.. Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie Tweede nota van wijziging) strekt deze bepaling ertoe te voorkomen dat een huurder na een huurverhoging een jaar moet wachten, alvorens hij van zijn kant een huurverlaging – vanwege een huurprijs die de maximale huurprijsgrens overschrijdt – kan bewerkstelligen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Naast de reguliere huurverhoging heeft de wetgever ook de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd (art. 7:252a B.W.). Deze regeling beoogt het zgn. “scheefwonen” tegen te gaan.

De huurder kan vervolgens bij daling van het inkomen weer een verzoek tot verlaging doen (art. 7:252b B.W.).

Huurcommissie

Wanneer de huurder het niet eens is met het voorstel tot huurverhoging, dan kan hij zich tot de Huurcommissie wenden (art. 7:253 B.W.). De huurder moet schriftelijk bij de verhuurder bezwaar maken. De verhuurder kan de zaak dan binnen zes weken voorleggen aan de Huurcommissie. Sinds 2003 is er sprake van één landelijk secretariaat van de huurcommissie (met één postbusnr. voor alle huurcommissies) en een gratis landelijk telefonisch informatienummer. Het Ministerie van VROM verstrekt gratis brochures over huur en verhuur van woonruimte en stuurt ook gratis formulieren voor verzoekschriften. Op de website van VROM staat veel informatie over huurprijzen.

Ook de huurder kan zich tot de Huurcommissie wenden, binnen 4 maanden na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan (lid 2). De verhuurder moet hem dan binnen drie maanden na de beoogde ingangsdatum nogmaals bij aangetekend schrijven de huurverhoging hebben voorgesteld. Het werkterrein van de huurcommissie richt zich specifiek op geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhouds- gebreken tussen verhuurder en individuele huurder.

Wanneer geen van beiden er dus werk van maakt, dan blijft alles zoals het was en blijft de Huurcommissie buiten spel.

Huurverlaging

De huurder kan ook een voorstel tot verlaging van de huur doen. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden (art. 7:254 B.W.). De huurder kan ook binnen zes maanden na het betrekken van de woning aan de Huurcommissie vragen de redelijke prijs vast te stellen (art. 7:249 B.W.).

Voorzieningen gehandicapte of verbetering woongenot

De wet voorziet verder in een extra vergoeding voor door de verhuurder aangebrachte voorzieningen voor een gehandicapte of het woongenot verhogende voorzieningen, niet zijnde het verhelpen van gebreken (art. 7:255 lid 1 B.W.).

Ook bij geschil over die extra vergoeding kunnen partijen zich tot de Huurcommissie wenden (lid 2). Lid 3 geeft een wettelijke definitie van ‘gehandicapte’ in dit verband.

Extra voorzieningen gehandicapte geliberaliseerde woonruimte

Met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is art. 7:255a B.W. ingevoegd. In art. 7:255a lid 2 B.W. wordt specifiek voor geliberaliseerde woonruimte voorzien in verdiscontering in de huurprijs van een redelijke verhoging voor door de verhuurder aangebrachte ingrepen, veranderingen of toevoegingen als bedoeld in art. 7:255 B.W. (voorzieningen voor een gehandicapte of het woongenot verhogende voorzieningen, niet zijnde het verhelpen van gebreken).

Oordeel huurcommissie

Ook hier kan – als partijen er zelf niet uit komen – de huurcommissie om een oordeel over de redelijke huurprijs worden gevraagd (lid 3). Dit verzoek moet worden gedaan binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen.

Huurprijsvermindering wegens gebrek aan de woning

De huurder kan ook een huurprijsvermindering vragen wegens een gebrek aan de woning. Hiervoor geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (art. 7:257 B.W.). De huurder kan dan hetzij naar de Kantonrechter stappen of naar de Huurcommissie.

Andere vergoedingen (Par. 2)

Specificatie nutslasten en servicekosten

De overige vergoedingen worden bepaald aan de hand van de wettelijke maatstaven. De verhuurder moet daarvan een specificatie aan de huurder geven (art. 7:259 B.W.). De huurder heeft recht op inzage van de stukken waarop de afrekening gebaseerd is (lid 4).

In het arrest HR 24 april 2020 (arrest bijkomende kosten geliberaliseerde woonruimte) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over servicekosten en andere bijkomende vergoedingen bij geliberaliseerde woonruimte.

Vaststelling toerekening kale huur en overige vergoedingen

Wanneer alleen een prijs is afgesproken, maar niet gespecificeerd welk gedeelte daarvan voor de kale huur is en wat het gedeelte voor de nutslasten en servicekosten is, kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden om dit vastgesteld te zien (art. 7:260 B.W.).

Dit geldt ook voor een overeengekomen “energieprestatievergoeding” (art. 7:261a B.W.).

De gang van zaken is vergelijkbaar met die van art. 7:252 B.W., maar het initiatief ligt dan bij de huurder: die moet dan een voorstel doen aan de verhuurder. Voorwaarde is, dat er een afzonderlijke meter is (art. 7:258 B.W.).

Verhoging bijkomende vergoedingen

De bijkomende vergoeding mag slechts worden verhoogd indien aan de voorwaarden van art. 7:261 B.W.. is voldaan.

Slotbepalingen (Par. 3)

Wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld.

Beroep tegen beslissing Huurcommissie bij Kantonrechter

De beslissing van de Huurcommissie komt te vervallen, als huurder of verhuurder een beslissing van de Kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 lid 1 B.W.). Die vordering moet worden ingesteld binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie aan partijen is verzonden. Bepalend is dus niet het moment van ontvangst van de uitspraak, maar de datum van verzending. Dat is dus opletten geblazen.

De procedure bij de Kantonrechter is een dagvaardingsprocedure, getuige het woord ‘vorderen’. Tegen de beslissing van de Kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk (art. 7:262 lid 2 B.W.). Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 47.

Geen hoger beroep tegen uitspraak Kantonrechter in procedure over de redelijke huurprijs

Het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 B.w. betekent, dat ook geen beroep mogelijk is als de Kantonrechter de wet verkeerd toepast. In het arrest HR 25 februari 2022 is dit nog eens bevestigd (doordat de Hoge Raad met een art. 81 RO-arrest de beslissing van die strekking van het Hof in stand laat). In Hof Den Haag 1 februari 2011 (woonboot aan spudpalen) kwam het rechtsmiddelenverbod ook aan de orde. In dat geval werd het hoger beroep deels wel toegestaan, doordat de Kantonrechter buiten de wettelijke regels getreden was. Zie over het rechtsmiddelenverbod nader de pagina Appellabiliteit.

Bij procedure bij Kantonrechter tot vaststelling redelijke huurprijs vervalt de uitspraak van de Huurcommissie

Gevolg van een tijdig beroep tegen de beslissing van de Huurcommissie bij de Kantonrechter is, dat partijen niet meer aan die beslissing gebonden zijn. Het geschil tussen partijen wordt door het beroep in volle omvang aan de Kantonrechter voorgelegd.

In HR 23 april 2021 (prejudiciële vragen Kantonrechter Groningen) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de verhouding tussen de beslissing van de Huurcommissie en de procedure bij de Kantonrechter. De beslissing van de Huurcommissie vervalt volledig, tenzij partijen uitdrukkelijk aangeven dat zij die beslissing slechts ten dele ter discussie willen stellen. In het laatste geval handhaaft de Kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie op de niet omstreden punten. De procedure bij de Kantonrechter is bedoeld als laagdrempelig en weinig formeel. Een vordering in reconventie is niet verplicht, maar mag wel. De wederpartij is – als de andere partij de procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt heeft – niet (meer) gebonden aan de 8 weken termijn.

De huurders kunnen ook andere zaken aan de orde stellen, zoals gebreken, en zij kunnen in diezelfde procedure ook een vordering instellen tot het terugbetalen van de volgens hen teveel betaalde huur, op basis van de vaststelling van een lagere huur dan de overeengekomen huurprijs en/of de (tijdelijk) verlaagde huur wegens gebreken, totdat die zijn verholpen.

Ingangsdatum overige vergoedingen

De overige vergoedingen mogen gevorderd worden met ingang van de in het voorstel tot wijziging voorgestelde dag dan wel indien de huurprijs is vastgesteld zonder dat daartoe een voorstel is gedaan, de dag waarop vaststelling is verzocht aan de huurcommissie of vaststelling is gevorderd bij de rechter (art. 7:263 B.W.). Tenzij in de beslissing een latere datum is bepaald.

Niet redelijk voordeel bedongen bij aangaan huur nietig

Elk beding tot een vergoeding – niet zijnde de huurprijs – in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt die een onredelijk voordeel oplevert voor een van de partijen (lid 1), of een derde (lid 2), is nietig (art. 7:264 B.W.). Dit betreft dus bvb. sleutelgeld of andere onredelijke vergoedingen die kunnen worden gevraagd om te mogen huren.

In de MvT zegt de minister dat deze bedingen moeten worden voorgelegd aan de Kantonrechter, en niet de Huurcommissie:

“Artikel 264 bepaalt dat de toetsing van alle bedingen waarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel overeen is gekomen aan de rechter is overgelaten, waaronder ook bedingen betreffende de voormelde kosten.”

Met voormelde kosten doelt de Minister op:

“Bedingen betreffende onredelijke voordelen en ook kosten die geen woonservicekosten zijn, zoals kosten voor medische zorgverlening, voor recreatie en voor maaltijdverstrekking, hebben onvoldoende met het gebruik van de woning te maken.”

De wetgever achtte het niet opportuun, dat de huurcommissies naast expertise over woonservicekosten ook expertise met betrekking tot deze andere soorten vergoedingen zou moeten bijhouden.

In het arrest HR 6 april 2012 (Ymere/Bewonersvereniging Nellestein) eiste de bewonersvereniging, dat Ymere niet langer bij het aangaan van de huur een vergoeding zou vragen van EUR 125,= (incl. naamplaatje). Zonder naamplaatje rekende Ymere EUR 115,=. Kantonrechter en Hof oordeelden, dat Ymere geen bijdrage van de huurder mocht bedingen, voor zover daar geen prestatie jegens de huurder tegenover stond. Daarbij betrok het Hof ook het feit, dat Ymere een toegelaten instelling is als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH). De Hoge Raad bevestigde de overwegingen van het Hof.

Dit arrest kwam in 2021 weer bovendrijven, toen huurders van Rochdale – ook corporatie voor sociale woninghuur – de door hen betaalde vergoeding van EUR 200 – minus de kosten van het naamplaatje – terugvorderden. De Kantonrechter zag hierin aanleiding om de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen, die zijn beantwoord in HR 16 juli 2021 (huurders/Woningstichting Rochdale). Tegenover de gevraagde vergoeding moet een prestatie staan. Dit geldt ook bij geliberaliseerde woonruimte, ook al kan de vergoeding dan ook in de huurprijs verdisconteerd worden.