Huurprijzen en andere vergoedingen (Par. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

In deze procedure vordert de huurster veroordeling van de verhuurster tot betaling van € 11.055,28 aan onverschuldigd betaalde meubileringskosten en € 5.500,– aan onverschuldigd betaalde VvE-bijdragen.

De huurster heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de verhuurster zich niet aan de wettelijke verplichting van art. 7:247 BW in verbinding met art. 7:259 leden 2-4 BW heeft gehouden om betaalde voorschotbedragen jaarlijks, en aan het einde van de huurovereenkomst, af te rekenen en daarbij inzage te geven in alle boeken en bescheiden die aan de afrekening ten grondslag liggen. De huurster voert verder aan dat zij gedurende de huurperiode maandelijks € 200,– aan VvE-bijdragen heeft betaald, hoewel deze kosten niet zien op een levering of dienst aan haar, maar op maandelijkse bijdragen die de verhuurster verschuldigd is aan de VvE. Die kosten kunnen daarom niet aan de huurster worden doorberekend.

De Kantonrechter had de vordering toegewezen. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde deze beslissing, overwegende:

“De grieven stellen de vraag aan de orde of [de huurster] in de omstandigheden van het geval op grond van artikel 7:259 BW aanspraak kan maken op terugbetaling van door haar betaalde kosten voor meubilair (hierna ook wel servicekosten genoemd) en kosten ter zake van de bijdrage voor de VvE; het gaat in deze zaak niet om een afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter.

Het hof is van oordeel dat [de huurster] hierop geen aanspraak kan maken. Het volgende is daartoe redengevend. Daarbij komt het hof terug van zijn eerdere rechtspraak op dit punt (zie o.m. ECLI:NL:GHAMS:2017:1761).

Voorop wordt gesteld dat het hier een geliberaliseerde huurwoning oftewel vrije sector woning betreft omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens.

Artikel 7:259 BW, zoals de tekst sinds 1 juli 2014 luidt en op grond van artikel 7:247 BW zowel van toepassing is op geliberaliseerde als op niet-geliberaliseerde woningen, houdt onder meer het volgende in (citaat).

De toelichting van de wetgever op de wijziging van dit artikel luidt onder meer als volgt (MvT, Kamerstukken 33 698, 2012/2013):

<begin citaat MvT> “De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld. Het huidige wettelijke uitgangspunt dat de betalingsverplichting van de huurder in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, en pas bij gebreke van overeenstemming het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten, blijft gehandhaafd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term «wettelijke voorschriften» duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.

De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.” <einde citaat MvT>

Het Hof vervolgt:

Bij geliberaliseerde woningen is, mede gezien bovenstaande toelichting, contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte.

In het onderhavige geval hebben [de verhuurster] en [de huurster] bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door [de huurster] te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. [De huurster] heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij [de verhuurster] erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin heeft [de huurster] na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij geldt dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW. Immers alleen ten aanzien van het bedrag van € 110,- voor de nutsvoorzieningen (“gas/electric/internet”) is in de overeenkomst bepaald dat een verrekening volgt (met dien verstande dat moet worden bijbetaald als volgens een afrekening blijkt dat de werkelijke kosten hoger zijn). Voor een terugbetalingsverplichting op grond van onverschuldigde betaling is gelet op het voorgaande dan ook geen grond.

Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdrage geldt mutatis mutandis hetzelfde. Daarbij heeft bovendien te gelden dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet. Het stond partijen vrij daarover af te spreken dat [de huurster] die kosten gedurende de huurperiode voor haar rekening zou nemen. Onverschuldigd betaald zijn deze bedragen dus evenmin.”

De Hoge Raad casseert, overwegende (r.o. 3.1.3):

“De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht (Zie Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 46, en HR 3 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2446 en HR 15 februari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD6625). Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging (Kamerstukken II 2012/13, 33698, nr. 3, p. 12-13.).

Uit het voorgaande volgt dat de uitleg van art. 7:259 lid 1 BW die de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt in die zin dat de betalingsplicht van de huurder voor kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen, niet juist is. Die uitleg zou bovendien ertoe leiden dat de in art. 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte. Ook zou die uitleg afbreuk doen aan de verwezenlijking van de aan de huurder in art. 7:249 BW en art. 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.”

Voor wat betreft de overeengekomen doorbelasting van de bijdrage VvE overweegt de Hoge Raad, dat het Hof hier ook te kort door de bocht gaat (r.o. 3.2.3). De rechter moet onderzoeken, in hoeverre die kosten al dan niet ook servicekosten betreffen:

“Het hof kon niet tot zijn oordeel komen dat de huurster de volledige VvE-bijdrage is verschuldigd, zonder te onderzoeken of en zo ja, tot welke hoogte de VvE-bijdrage een vergoeding inhield voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de verhuurde woonruimte verband houden. Indien en voor zover de VvE-bijdrage dergelijke servicekosten omvatte, zouden de verschuldigdheid en de hoogte daarvan met inachtneming van art. 7:259 lid 1 BW moeten worden vastgesteld. Het hof heeft zijn oordeel dat de VvE-bijdrage geen kosten zijn waarop art. 7:259 BW ziet, niet gemotiveerd. Dit had het wel behoren te doen nu verhuurster, tegenover de stellingen van huurster dat de VvE-bijdrage zag op het onderhoud en in stand houden van de gemeenschappelijke ruimten, heeft aangevoerd dat de VvE-bijdrage ook kosten omvatte voor het reinigen van de gemeenschappelijke ruimten.”

Als echter wordt afgesproken, dat bijdragen aan de VvE worden doorbelast aan de huurder, die niet zien op aan de huurder te leveren diensten, dan zijn die alleen toetsbaar op de voet van art. 7:264 B.W, aldus de Hoge Raad (r.o. 3.2.4):

“Opmerking verdient dat art. 7:259 BW niet van toepassing is op de situatie waarin de huurder en de verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast. In dat geval moet de rechter onderzoeken of hij de regeling van art. 7:264 lid 1 BW (niet redelijk voordeel) dient toe te passen.”