LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Huur van woonruimte (Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)Algemene bepalingen huur woonruimte (Par. 1, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Toepasselijkheid

Afdeling 5 van Titel 4 Boek 7 B.W. is (uitsluitend) van toepassing op woonruimte. Maar niet op huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is (art. 7:232 lid 2 B.W.). De Minister merkte bij de parlementaire behandeling op, dat het moet gaan om “woonruimte waarvoor voor eenieder duidelijk is dat in een concreet geval geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming” (Handelingen II 1978/1979, 14175, pag. 5026). Zie ook HR 8 januari 1999 (Abbo/St. Renesse).

Onzelfstandige woonruimte waar de verhuurder zelf ook woont

De wet kent in lid 3 verder een uitzondering voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst. Dit geldt alleen wanneer die woning niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd. In dat geval gelden de artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 niet voor de overeenkomst.

Definitie woonruimte

Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden (art. 7:233 B.W.).

Definitie zelfstandige woning

Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 B.W.).

Definitie woonwagen en standplaats

“Woonwagen” en “standplaats” zijn gedefinieerd in art. 7:235 B.W. en art. 7:236 B.W..

Definitie prijs woonruimte

In deze afdeling wordt onder prijs verstaan het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt. Huurprijs is de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte (art. 7:237 lid 1 en 2 B.W.). Verder definieert de wet “nutslasten” (lid 3) en “energieprestatievergoeding” (lid 4).

Huurcommissie

Bij geschillen over de huurprijs van woonruimte kan de huurder of de verhuurder een verzoek indienen bij de huurcommissie als genoemd in art. 7:238 B.W..

Kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen

Volgens art. 7:217 B.W. komen zgn. “kleine herstellingen” voor rekening van de huurder. Art. 7:240 B.W. voorziet in de mogelijkheid om bij AMvB te bepalen, wat onder kleine herstellingen te verstaan is. Ter uitvoering van deze bepaling is het Besluit kleine herstellingen uitgevaardigd.

Gebreken

Een soortgelijke bepaling geldt voor gebreken (art. 7:241 B.W.). Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt.

Van de krachtens dit artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (laatste volzin art. 7:241 B.W.).

Verbod tot in gebruik geven

De huurder van woonruimte mag deze niet geheel of deels aan een ander in gebruik geven (art. 7:244 B.W.). Dit is een uitzondering op de algemene regeling van huur en verhuur (art. 7:221 B.W.). De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.

Huisvestingsvergunning

Krachtens art. 7 lid 1 Huisvestingswet kan een gemeente voor de verhuur van woonruimte een huisvestingsvergunning verplicht stellen. Daarmee kan de gemeente bestuursrechtelijk de verdeling van het woningenbestand reguleren. Met name voor de sociale huurwoningen (die via woningcorporaties worden verhuurd) kennen veel huisvestingsverordeningen van (vooral grote) gemeenten regels voor de toewijzing van dergelijke woningen.

Daarmee wordt er voor gezorgd, dat huurders in een passende woonruimte wonen, en een huurder niet alleen in een gezinswoning zijn intrek kan nemen. De verdeling van de sociale woningvoorraad vindt hiermee op een zo goed mogelijke wijze plaats. In het nieuws komen soms schrijnende gevallen langs, bij voorbeeld als een kind na het overlijden van de alleenstaande ouder in een huurwoning wil blijven wonen, terwijl het een gezinswoning is, die dus niet passend is voor bewoning door slechts één persoon.

Onttrekkingsvergunning bij kamersgewijze verhuur

Ook hanteren gemeenten een vergunningenbeleid om ‘verkamering’ van woningen tegen te gaan: het kamersgewijs verhuren van woningen die voor een gezin bestemd zijn. Als reden wordt daarbij aangegeven dat het leefklimaat in een buurt door verkamering nadelig wordt beïnvloed. Ook wil men hiermee het opkopen van woningen door huisjesmelkers tegengaan. Zie ook het blog Wetsvoorstel opkoopverbod.

Wanneer een woning kamersgewijs bewoond wordt, wordt deze gewijzigd van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimtes. Dit wordt in de huisvestingsverordeningen van grote gemeenten aangemerkt als ‘woningonttrekking’, en dat mag alleen met een onttrekkingsvergunning. Zie bij voorbeeld de website van de gemeente Amsterdam en de gemeente Den Haag, die een vergunning verplicht stellen bij meer dan twee (enigszins onduidelijk geformuleerd als ‘vanaf drie’) kamerbewoners. Woont de eigenaar zelf ook in de woonruimte, dan telt die zelf ook mee.

Deze regels helpen niet om de krapte op de woningmarkt voor studenten en anderen, die zich (nog) geen zelfstandige woonruimte kunnen veroorloven, of die een pied-a-terre nodig hebben voor hun werk. Zoals verpleegsters die een kamer willen huren in de buurt van het ziekenhuis waar ze werken. Bovendien is het vanwege de enorm gestegen prijzen van woningen voor een starter die een huis wil kopen niet te doen, als hij maar één huurder mag hebben. Terwijl het de eigenaar van een koopwoning wel vrij staat om alleen te wonen in een woning, die ook voor een gezin geschikt zou zijn. Waar het tegengaan van opkopen van woningen door huisjesmelkers nog begrijpelijk is, geldt dat al veel minder voor woningen waar de eigenaar (die alleen die woning bezit) ook zelf woont. Deze regels zijn in dat opzicht contraproductief en bieden te weinig flexibiliteit om te toetsen of de verhuur van een of meer kamers al dan niet wenselijk is. Terwijl ondertussen noodcampussen voor buitenlandse studenten gebouwd moeten worden.

Handhaving vergunningenbeleid

De gemeente kan krachtens de Huisvestingsverordening forse boetes opleggen aan eigenaren en huurders, die in strijd handelen met de regels inzake huisvestingsvergunningen en onttrekkingsvergunningen. Ook kunnen zij via bestuursdwang en dwangsommen de ontruiming bewerkstelligen van de illegale bewoner(s).

Geen huisvestingsvergunning nodig voor koopwoning

Voor het bewonen van een woonruimte door de eigenaar van een koopwoning is geen huisvestingsvergunning nodig. In art. 7 lid 2 Huisvestingswet is bepaald, dat een huisvestingsvergunning voor koopwoningen alleen kan worden ingevoerd ten aanzien van het kunnen aanwijzen van voor verkoop bestemde goedkope woonruimte op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland. In het verleden was dit ook in andere gemeenten mogelijk, maar thans is in de wet vastgelegd dat dit – afgezien van de genoemde Waddeneilanden – gemeenten geen huisvestingsvergunning meer mogen hanteren voor koopwoningen.

Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (afgekort: “UHW”) worden nadere regels gegeven aangaande huurprijzen en andere vergoedingen, aldus art. 7:245 B.W.. Zie ook de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Auteur & Last edit

[MdV, 27-09-2018; laatste bewerking 8-09-2021]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.