Inleiding medehuur en voortzetting van de huur 

In Onderafd. 3, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn specifieke bepalingen opgenomen inzake medehuur en de voortzetting van de huur van woonruimte. De Onderafdeling bevat 8 artikelen (art. 7:266 B.W. tot en met art. 7:270b B.W.). Die laatste bepaling is nog niet in werking getreden. Die bepaling ziet op de nieuwe regeling voor huurbescherming inzake ligplaatsen van woonboten (dus niet van woonboten zelf). Zie Stb. 2022, 152 en het blog Wetsvoorstel uurbescherming ligplaatsen woonboten.

Medehuurder

De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten (art. 7:266 lid 1 B.W.).

De medehuurder is – vanaf het moment waarop hij medehuurder wordt – naast de huurder hoofdelijk aansprakelijk voor de huurverplichtingen (art. 7:266 lid 2 B.W.). Zie ook de pagina hoofdelijkheid. Als de huur eindigt ten aanzien van de huurder, dan kan de medehuurder deze voortzetten (art. 7:266 lid 3 B.W.).

Gevolgen echtscheiding voor medehuur

Indien de in lid 1 bedoelde echtgenoot of geregistreerde partner hetzij ingevolge een (echtscheidings)beschikking als bedoeld in art. 826 lid 1 onder a Rv., hetzij ingevolge onderlinge overeenstemming in verband met een verzoek tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed, dan wel ingevolge beëindiging van geregistreerd partnerschap, niet het gebruik heeft van de echtelijke woning, brengt dit voor de toepassing van dit artikel geen verandering in het hoofdverblijf (art. 7:266 lid 4 B.W.).

geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd partnerschap kan de rechter op verzoek van een echtgenoot of geregistreerde partner bepalen wie van de echtgenoten of geregistreerde partners huurder van de woonruimte zal zijn. De rechter bepaalt tevens de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot of partner. Op dezelfde dag eindigt de huur met de andere echtgenoot of partner (art. 7:266 lid 5 B.W.).

In het arrest Hof Arnhem-Leeuwarden 5 oktober 2021 (opzegging door medehuurder) had de man als medehuurder van de woning de huur opgezegd, in verband met scheiding. Hij wilde niet langer mede aansprakelijk zijn voor de huurverplichtingen. De opzegging was echter niet deugdelijk gedaan, en de beschikking als bedoeld in lid 5 werd pas laat ingeschreven vanwege een door de vrouw ingesteld hoger beroep. In oktober 2019 had hij per Whatsapp opgezegd, maar die opzegging was te gebrekkig. Per na geldige opzegging eindigde de huur in november 2020. Gelet op de opzegging via het formulier in november 2020 is de huurovereenkomst tussen de man en Ymere volgens de kantonrechter op 30 november 2020 geëindigd. Over de periode tot en met november 2020 moest hij dus gewoon betalen, ook al woonde hij niet meer in de woning.

Ook anderen dan echtelieden kunnen medehuur aangaan of verkrijgen

Medehuur kan voor anderen dan echtgenoten ook met de verhuurder worden afgesproken. We spreken dan van ‘contractuele medehuur’. Ook kan dit door de rechter worden toegekend als er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (art. 7:267 lid 1 B.W.). De rechter bepaalt dan de ingangsdatum van de medehuur.

De verhuurder kan na zo’n verzoek niet meer opzeggen of ontbinding vorderen, omdat er naast de contractuele huurder ook iemand anders in het gehuurde woont (art. 7:267 lid 2 B.W.).

Afwijzingsgronden verzoek medehuur

In art. 7:267 lid 3 B.W. heeft de wetgever de afwijzingsgronden c.q. voorwaarden voor een verzoek tot medehuur opgesomd:

a. indien de persoon bedoeld in lid 1 niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;

b. als de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de persoon bedoeld in lid 1 op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; daarbij kijkt de rechter onder meer naar hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan;

c. indien de persoon bedoeld in lid 1 vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

Medehuur leidt tot hoofdelijke aansprakelijkheid

Voor de verplichtingen uit de huur zijn de persoon die de huur heeft aangegaan en ieder van de personen die op grond van dit artikel medehuurder of huurder is, hoofdelijk jegens de verhuurder aansprakelijk, met dien verstande dat een medehuurder niet aansprakelijk is voor verplichtingen die reeds opeisbaar waren voordat hij medehuurder werd (art. 7:267 lid 4 B.W.).

Verlies status medehuurder of hoofdhuurder worden

Wanneer de medehuurder niet meer in het gehuurde woont verliest hij de status van medehuurder.

Eindigt de huur van de (oorspronkelijke) huurder, dan zet de medehuurder die voort (art. 7:267 lid 5 B.W.). Dit tenzij er een woonvergunning vereist is krachtens de Huisvestingswet(art. 7:267 lid 6 B.W.). Dan zal die eerst moeten worden verkregen. De medehuurder die de huur wil voortzetten moet dan daartoe binnen acht weken na het tijdstip waarop hij huurder is geworden, een vordering bij de Kantonrechter instellen. Bij dagvaarding dus.

Scheidingsregeling medehuur

In art. 7:267 lid 7 B.W. is de zgn. scheidingsregeling bij medehuur of gezamenlijke bewoning zonder medehuur opgenomen.

In het arrest HR 12 december 2021 (vrouw/man medehuur van Vesteda) beantwoordt de Hoge Raad prejudiciële vragen van de Kantonrechter Amsterdam (Rb. Amsterdam 25 maart 2021) over deze bepaling. Deze zaak gaat over de vraag of bij een huurovereenkomst die is gesloten tussen twee of meer huurders enerzijds en de verhuurder anderzijds (in de praktijk ook wel aangeduid als ‘contractuele medehuur’) de ‘scheidingsregeling’ van art. 7:267 lid 7 B.W. van overeenkomstige toepassing is. Eveneens aan de orde is of de verhuurder gebonden is aan een rechterlijke beslissing die berust op art. 7:267 lid 7 B.W..

De eerste vraag stelt aan de orde of een rechterlijke beslissing op de voet van art. 7:267 lid 7 B.W. werking heeft jegens de verhuurder die geen partij is in de in die bepaling bedoelde procedure. De Hoge Raad beslist – verwijzend naar de wetsgeschiedenis – dat een toewijzing van het huurrecht door de rechter op de voet van art. 7:267 lid 7 BW heeft ook werking heeft tegenover de verhuurder (r.o. 3.2.1 tot en met 3.2.3).

De tweede prejudiciële vraag stelt aan de orde of in het geval gezamenlijke huurders uit elkaar gaan, de rechter het huurrecht op grond van overeenkomstige toepassing van art. 7:267 lid 7 BW aan een of meer van hen kan toewijzen en of die toewijzing werking heeft jegens de verhuurder. De Hoge Raad heeft in HR 14 december 2007 (vrouw/man) (in r.o. 3.4.1.) voor de situatie waarin de woonruimte door echtgenoten of geregistreerde partners tezamen is gehuurd beslist, dat art. 7:266 lid 5 BW overeenkomstig kan worden toegepast.

Gelet op de bedoeling van de wetgever (zie vraag 1) moet worden aangenomen dat ook art. 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is in geval van gezamenlijke huur. Omdat een tussen twee of meer huurders enerzijds en de verhuurder anderzijds gesloten huurovereenkomst berust op wilsovereenstemming, is in een dergelijk geval steeds voldaan aan het in art. 7:267 lid 1 BW gestelde vereiste van instemming door de verhuurder. Ook bij samenwonenden kan de rechter de gehuurde woning bij scheiding dus toewijzen aan één van beide partners, waarbij de huurovereenkomst ten aanzien van de achterblijvende huurder(s) voortgezet. De verhuurder is daar dan dus aan gebonden. Dit geldt – zo overweegt de Hoge Raad nog – ook indien de huurovereenkomst een eigen regeling bevat omtrent voortzetting door een of meer van de huurders.

Dit betekent dus dat de verhuurder geen zeggenschap heeft in deze keuze, omdat die geen partij is in deze procedure en de belangen van de verhuurder niet worden meegenomen in deze beslissing. Tenzij de verhuurder zou tussenkomen (zie de pagina Voeging en tussenkomst), als hij zwaarwegende bezwaren heeft, maar dat zal zich in de praktijk niet snel voordoen.

Huur eindigt niet door overlijden huurder

Een huurovereenkomst eindigt op zichzelf niet, wanneer de huurder overlijdt. Hetzelfde geldt overigens voor overlijden van de verhuurder, als dit natuurlijk persoon is. In de algemene regels voor huur – zoals die gelden voor alle soorten huurovereenkomsten, dus niet alleen huur van woonruimte – is een regeling opgenomen voor deze situatie (art. 7:229 lid 1 B.W.). Zie ook de pagina Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur.

Dat betekent, dat de huurovereenkomst ook na het overlijden voortduurt en onderdeel wordt van de nalatenschap. Wanneer de erfgenamen de nalatenschap aanvaarden, dan treden zij daardoor als opvolgers onder algemene titel in de rechten en plichten van de voortdurende huurovereenkomst. Voor woonruimte kent de wet echter een eigen regeling, in art. 7:268 B.W..

Voortzetting huur door medehuurder na overlijden huurder

De medehuurder heeft het recht de huur voort te zetten, als de huurder overlijdt (art. 7:268 lid 1 B.W.). De medehuurder kan de huur binnen zes maanden opzeggen. Binnen die termijn kan iemand die in het gehuurde woonde een verzoek bij de Kantonrechter indienen om de huur te mogen voortzetten.

Voortzetting huur door inwonende met duurzame gemeenschappelijke huishouding

Een persoon die niet al medehuurder was en de huur kan voortzetten op grond van art. 7:268 lid 1 B.W., maar wel in de woonruimte (i) zijn hoofdverblijf heeft en (ii) met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, kan een vordering bij de Kantonrechter instellen om de huur te mogen voortzetten. Dit is dus blijkens de bewoordingen van de wet NIET een verzoekschriftprocedure maar een dagvaardingsprocedure.

Een vordering tot voortzetting van de huur door de medehuurder kan slechts worden toegewezen indien aan de voorwaarden van art. 7:268 lid 3 B.W. wordt voldaan. De aspirant huurder moet:

a. aannemelijk maken dat hij aan de vereisten van art. 7:268 lid 2 B.W. voldoet, oftewel in de woonruimte (i) zijn hoofdverblijf hebben en (ii) met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding gehad hebben;

b. vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur; en

c. een huisvestingsvergunning als bedoeld in art. 8 Huisvestingswet 2014 overleggen, als het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is.

De rechter mag géén belangenafweging maken, maar moet strict toetsen aan deze criteria. Stelplicht en bewijsplicht rusten op de aspirant huurder.

Bij inwonende kinderen leidt dit wel eens tot jurisprudentie. Met name bij sociale huurwoningen kan het belang van een goede verdeling van de woningvoorraad in de weg staan aan toewijzing van deze vordering, omdat de Woningcorporatie niet wil, dat een kind van een overleden huurder huurder wordt van een voor een alleenstaande te grote woning.

Een voorbeeld daarvan biedt Gerechtshof Amsterdam 12 mei 2020 (inwonende zoon/De Alliantie). De verstrekking van de huisvestingsvergunning kan daarbij ook een drempel zijn, omdat de gemeente daarbij zal nagaan of de woning passend is voor deze huurder in het licht van een eerlijke verdeling van de woningvoorraad. In genoemd arrest was de woning geschikt voor een gezin met drie kinderen, en dus niet passend voor een alleenstaande. Overigens is niet elke gemeentelijke verordening hetzelfde, dus per geval moet de lokaal geldende verordening worden geraadpleegd om te zien of een woonvergunning mogelijk is.

Interessant aspect van deze regeling is, dat de aspirant huurder door middel van een procedure wel een tijd langer in het gehuurde kan blijven wonen. dat komt door de laatste volzin van art. 7:268 lid 2 B.W., die luidt: “Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist”. Daardoor is een beslissing van de Kantonrechter pas effect, als die in kracht van gewijsde gegaan is. In geval van hoger beroep kan dus niet ontruimd worden tot ook die procedure is voltooid. De aspirant huurder heeft dus voordeel bij de lange doorlooptijden van juridische procedures.

Rechtspraak medehuurderschap opvolging na overlijden

Gedragscode voor verhuurders ten behoeve van jongvolwassen wezen. Gericht op leeftijd kinderen van 18-25 (geen harde leeftijdsgrenzen). Probleem dat de woning vaak niet passend is. Regeling 2 jaar blijven wonen (tijdelijk) tegen lagere huur bij coöperaties.

En passende vervangende woning.

Hof Adam 28 maart 2023 GHAMS:2023:790
Ktr. Adam RBAMS:2022:5356

Rechter mag beslissing beëindiging huur niet uvbv verklaren. Dus bij hoger beroep koop je als huurder tijd.

Meldplicht voortzetting medehuurder of onderhuurder

Degeen die de huur wil voortzetten op grond van medehuurderschap of onderhuur, moet dit wel aan de verhuurder melden (art. 7:270a B.W.).

Huur woonruimte eindigt in principe twee maanden na overlijden huurder

Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huur tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen (art. 7:268 lid 6 B.W.).

Enigszins verwarrend is art. 7:268 lid 8 B.W., dat bepaalt dat van art. 7:229 leden 1 en 3 niet kan worden afgeweken. Die bepalingen staan echter haaks op de regeling van art. 7:268 lid 6 B.W..

Voortzetting van de huur door de onderhuurder

Ook de onderhuurder van een zelfstandige woning waar hij zijn hoofdverblijf heeft wordt bij einde van de hoofdhuur voortgezet tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder (art. 7:269 B.W.). Onder het oude recht was deze bepaling te vinden in art. 7a:1623k B.W..

Geen huurbescherming voor de onderhuurder van niet zelfstandige woonruimte of ruimte boven een winkelruimte

In het arrest HR 29 oktober 1982 (Rens/Tolsma) was de vraag aan de orde, of de bescherming van de onderhuurder als vervat in art. 7a:1623k B.W. ook gold voor de onderhuurder van een woning boven een winkelruimte. De verhuurder (Rens) had in kort geding gevorderd, dat de onderhuurder (Tolsma) de boven de winkelruimte gelegen woning moest ontruimen. De verhuurder had de bovenwoning niet als zelfstandige woonruimte aan de huurder van de winkel (Eichholtz B.V.) verhuurd, en de huur tussen de verhuurder en de huurder van de winkelruimte was geëindigd. De Hoge Raad wees de vordering van de (onder)huurder af.

Lees meer over HR 29 oktober 1982 (Rens/Tolsma)

De Hoge Raad oordeelde, dat de bescherming van de onderhuurder van (thans) art. 7:269 B.W. niet geldt voor de onderhuurder van woonruimte, die niet valt aan te merken als woonruimte in de zin van art. 7A:1623a e.v. B.W. (thans art. 7:232 e.v. B.W., de regeling voor huur van woonruimte). Anders zou die regeling boven het regime van huur van woonruimte uitstijgen en dat is niet de bedoeling van de wetgever geweest, aldus de Hoge Raad.

De Hoge Raad overwoog hiertoe (r.o. 3):

“Op grond van artikel 1623k van het Burgerlijk Wetboek wordt ”in geval van beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder” de onderhuurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, door de verhuurder voortgezet.

Wil er plaats zijn voor toepassing van dit artikel, dan zal eerst moeten worden vastgesteld dat er sprake is van ‘’beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder’’ in de zin van deze wetsbepaling. Dit doet dan de vraag rijzen, of artikel 1623k toepassing kan vinden bij beëindiging van ieder soort huurovereenkomst, dan wel of de wetgever slechts het oog heeft gehad op beëindiging van die huurovereenkomsten, die -althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde — zijn te beschouwen als overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte, waarop van toepassing zijn de bepalingen van de afdeling waarin artikel 1623k is opgenomen. Anders dan in het middel kennelijk wordt aangenomen, moet deze vraag in laatstbedoelde zin worden beantwoord. Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend wetsvoorschrift als artikel 1623k, niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door de artikel 1623a en volgende. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen — zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist — partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen huurovereenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels — ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft — geregeerd kan worden dan die welke de overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan.

Waar het Hof — in cassatie onbestreden — heeft vastgesteld dat de door Tolsma bewoonde bovenwoning door Rens niet aan Eichholtz is verhuurd als een zelfstandige woning naast de verhuur van de bedrijfsruimte, maar dat de overeenkomst in zijn geheel moet worden aangemerkt als betrekking hebbende op bedrijfsruimte, heeft het Hof terecht aangenomen dat aan Tolsma geen beroep op artikel 1623k toekomt. Het middel is derhalve tevergeefs voorgesteld.”

Dit arrest is onder het huidige recht kennelijk onverkort van kracht, gelet op het feit dat dit alsnog (op 6 mei 2020) is gepubliceerd met vermelding van de bepalingen in het huidige B.W.. De Hoge Raad heeft niet de P-G gevolgd in diens conclusie tot vernietiging van het arrest van het Hof. De P-G liet de mogelijkheid open, dat woonruimte, die bij bedrijfsruimte verhuurd is, onder omstandigheden wel onder de regeling voor huur van woonruimte zou kunnen vallen, zodat de onderhuurder van die woonruimte bescherming zou moeten genieten.

De beschouwingen in de conclusie van de P-G over de (on)zelfstandigheid van woonruimte versus de (on)zelfstandige bedrijfsruimte ex art. 7A:1624 lid 2 B.W. (de oude regeling van middenstandsbedrijfsruimte) is nog steeds interessant, mede gezien de verwijzingen naar de Parlementaire geschiedenis. De tweede zin van die bepaling (waarin bedrijfsruimte gedefinieerd werd) luidde: “Tot de bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning”.

In het huidige art. 7:290 lid 3 B.W. keert deze zinsnede als volgt terug: “Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”

Rb. Rotterdam 31 oktober 2018 (gemeente Rotterdam/huurder afhankelijke woning) verwijst bij de toewijzing van de vordering tot ontruiming tegen de huurder van een afhankelijke woning ook naar dit arrest. Hier betrof het een perceel weide- en tuinbouwgrond met opstallen, met daarop onder meer twee woningen. Na aankoop door de gemeente met als doel herontwikkeling sloot de verkoper – de familie Kaptein – een pachtovereenkomst met de gemeente. De pachter verhuurde één woning aan de huurder. Die was via medehuurderschap hoofdhuurder geworden na overlijden van de hoofdhuurder (moeder van de huurder). De rechtbank oordeelde, dat de huurder de afhankelijke woning moest ontruimen nadat de pacht was geëindigd, omdat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. Ook hier kon de “afhankelijke” (bedrijfs)woning dus niet alsnog gepromoveerd worden tot zelfstandige woning als bedoeld in (art. 7:269 B.W.). De huurverhouding tot de pachter was afhankelijk van het voortbestaan van de pacht. Na einde daarvan eindigde derhalve ook deze huurovereenkomst.

Huurbescherming ter bescherming van de onderhuurders bij gemengde verhuur

In het arrest HR 20 september 1985 (Doopsgezinde Gemeente/Stichting Zonshofje) (NJ 1986, 260) oordeelde de Hoge Raad naar oud recht, dat wanneer er sprake is van twee verschillende huurregimes, opzegging van de hoofdhuur kan afstuiten op de belangen van de onderhuurders bij huurbescherming. Dit arrest is ook naar huidig recht nog geldend.

In het arrest Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 6 juli 2021 (opzegging geliberaliseerde woonruimte die kamersgewijs is onderverhuurd) werd de regel van Zonshofje overeenkomstig toegepast. De geliberaliseerde hoofdhuur mocht niet worden opgezegd, vanwege de bescherming van de onderhuurders.

Woningruil

De wet voorziet verder in de mogelijkheid van woningruil (art. 7:270 B.W.). In het arrest HR 19 november 2004 (woningruil) – waarop nog de oude bepaling art. 7A:1623l B.W. van toepassing was – had de bijna AOW-gerechtigde huurster verzocht om woningruil, omdat zij in inkomen achteruit zou gaan en zij kleiner wilde gaan wonen. De verhuurder(s), die in hetzelfde pand woonden, eisten de aan haar verhuurde ruimte op wegens dringend eigen gebruik. Kantonrechter, rechtbank (oud procesrecht) wijzen dit van de hand.

De Hoge Raad oordeelt, dat de feitenrechters juist beslist hebben, waarbij zij ook alle omstandigheden van het geval op juiste wijze hebben meegewogen. Interessant is, dat de Hoge Raad overweegt dat de focus met name moet liggen op de belangen van de huurder die wil vertrekken en voor de opvolgend huurder slechts geldt dat die voldoende gegoed is.

Lees de overwegingen van HR 19 november 2004 (woningruil)

De Hoge Raad overwoog:

“3.4 Het hiertegen gerichte middel neemt terecht tot uitgangspunt dat de rechter bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering ingevolge art. 7A:1623l (oud) BW, nadat hij heeft vastgesteld dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst, aandacht dient te geven aan de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst en de aan elke zijde bestaande belangen tegen elkaar moet afwegen. Anders dan het middel aanvoert, heeft de rechtbank echter geen blijk ervan gegeven dat zij deze maatstaf uit het oog heeft verloren, en heeft zij haar beslissing niet ontoereikend gemotiveerd. Daartoe wordt het volgende overwogen.

3.5 In cassatie is niet in geschil dat huurster een zwaarwichtig belang heeft bij de door haar gewenste woningruil en evenmin dat de door huurster voorgestelde huurder, vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Het gaat derhalve erom of in het oordeel van de rechtbank voldoende rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de belangen aan de zijde van verhuurder c.s. bij het achterwege blijven van de woningruil zwaarder wegen dan het vaststaande zwaarwichtige belang van huurster bij het doorgaan van de woningruil. De rechtbank heeft niet met zoveel woorden deze afweging van belangen aan de orde gesteld, maar dat is voor het lot van het middel niet beslissend indien in het oordeel van de rechtbank besloten ligt dat zij de in dit verband door verhuurder c.s. gestelde feiten en omstandigheden in de afweging van belangen heeft betrokken maar te licht heeft bevonden.

3.6 Bij de beoordeling of dit laatste het geval is, is in de eerste plaats van belang dat – anders dan in cassatie – voor de rechtbank niet alleen de kwestie van de woningruil aan de orde was, maar ook nog de op het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik gebaseerde reconventionele vordering van verhuurder c.s. Deze laatsten hebben in hun memorie van grieven, gezien de nauwe samenhang tussen de beide vorderingen, die vorderingen tezamen behandeld en toegelicht. In hun pleitnotities in hoger beroep hebben zij het geschil in hoger beroep als volgt omschreven: “In dit hoger beroep komt dus uitsluitend de vraag aan de orde of huurster een zwaarwegend belang heeft bij bewoning van juist de woning aan de [b-straat] en de vraag of het dringend eigen gebruik van verhuurder c.s. voldoende aannemelijk is gemaakt.” Ook in de conclusie van deze pleitnotities wordt onmiskenbaar een verband gelegd tussen enerzijds de belangenafweging die noodzakelijk is bij de beoordeling van de op de woningruil betrekking hebbende vordering en anderzijds de belangenafweging in het kader van de vraag of de huurovereenkomst op de voet van art. 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3, (oud) BW wegens dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik dient te eindigen.

Tegen deze achtergrond is het begrijpelijk dat ook de rechtbank, zoals zij kennelijk heeft gedaan, datzelfde verband tussen de beide belangenafwegingen heeft gelegd en daarom ervan is uitgegaan dat de kern van het geschil tussen partijen in hoger beroep, ook wat betreft de woningruil, de vraag betrof of tegenover het belang van huurster bij de woningruil zwaarder wegende belangen van verhuurder c.s. van met name medische aard stonden die zich tegen woningruil verzetten. De rechtbank heeft die belangen van met name medische aard gewogen en in het kader van de reconventionele vordering te licht bevonden, en zulks kennelijk en niet onbegrijpelijk betrokken bij haar oordeel dat andere feiten en omstandigheden die in de weg staan aan de vordering van huurster zijn gesteld noch gebleken.”

De Hoge Raad wijst vervolgens enkele motiveringsklachten af, om in te gaan op het argument dat de huurder die bij woningruil in de plaats van de vertrekkende huurder komt veel jonger is en dus langer zal blijven zitten. De Hoge Raad overweegt:

“3.7.3 … De wettelijke regeling met betrekking tot woningruil ziet op de situatie dat de zittende huurder een zwaarwichtig belang heeft om elders te gaan wonen terwijl de voorgestelde huurder diens plaats als huurder wil innemen. Aan een woningruil op de voet van art. 7A:1623l (oud) BW is dan ook inherent dat de kans dat de verhuurde woonruimte spoedig ter vrije beschikking van de verhuurder zal komen, afneemt. Die kans zal eventueel nog verder kunnen afnemen indien de voorgestelde huurder veel jonger is dan de zittende huurder, maar het enkele bestaan van een zodanig leeftijdsverschil is in het algemeen in het kader van de te verrichten belangenafweging slechts een factor van ondergeschikt belang. De rechtbank behoefde dan ook de enkele omstandigheid dat opvolgend huurder jonger is dan huurster niet uitdrukkelijk in de belangenafweging te betrekken. Voorts is, mede gelet op hetgeen hiervóór in 3.6 is overwogen omtrent de kern van het geschil, niet onbegrijpelijk dat de rechtbank in de stellingen van verhuurder c.s. niet heeft gelezen dat volgens hen de omstandigheid dat opvolgend huurder (veel) jonger is dan huurster (volgens het bij akte van 21 januari 2000 in kopie overgelegde formulier “Aanvraag woningruil” is de opvolgend huurder geboren op … 1949 in het onderhavige geval wel een essentiële omstandigheid vormde, die met zoveel woorden in de motivering diende te worden betrokken. Ook in zoverre is de rechtbank derhalve niet in haar motiveringsplicht tekortgeschoten.”

In Hof 29 augustus 2006 (vordering woningruil in kort geding) wijst het Hof – onder verwijzing naar bovenstaand arrest van de Hoge Raad uit uit 2004 – de vordering van de huurder die wil ruilen af. Het is op zich al opmerkelijk dat een dergelijke vordering in kort geding was ingesteld en door de Voorzieningenrechter als voorlopige maatregel ook was toegewezen, aangezien in kort geding immers geen constitutieve beslissingen genomen kunnen worden. Het Hof was onvoldoende overtuigd dat de vordering tot woningruil in de bodemprocedure zou slagen.

Auteur & Last edit

[MdV, 28-09-2018; laatste bewerking 11-07-2022]