Wijziging en opheffing van splitsing appartementen (Afd. 4, Titel 9, Boek 5 B.W.)
Inleiding wijziging en opheffing van splitsing appartementen
In Afd. 4, Titel 9, Boek 5 B.W. wordt de wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten behandeld, en de opheffing van de splitsing. De afdeling omvat 11 bepalingen (art. 5:139 B.W. tot en met art. 5:147 B.W.).
Wijziging van de splitsingsakte van appartementen
De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (art. 5:139 lid 1 B.W.).
De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De termijn voor oproeping tot de vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen. Art. 2:42 leden 1, eerste zin, 2, eerste zin, en 3 B.W. is van overeenkomstige toepassing (art. 5:139 lid 2 B.W.).
Voor de wijziging van de akte van splitsing is de toestemming nodig van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort (art. 5:139 lid 3 B.W.).
Als de wijziging uitsluitend betrekking heeft op het reglement, is de toestemming van de beslagleggers niet nodig (art. 5:139 lid 4 B.W.).
De wijziging geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Indien de wijziging betrekking heeft op de begrenzing van gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is art. 5:109 lid 2 B.W. van overeenkomstige toepassing (art. 5:139 lid 5 B.W.). Aan de splitsingsakte moet dus een (nieuwe) tekening gehecht worden conform die bepaling.
Vaststelling gewijzigde akte bij bezwaar appartementseigenaren
Als een of meer van de in lid 2 en 3 genoemden zich niet verklaren, of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:140 lid 1 B.W.).
De machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt (art. 5:140 lid 2 B.W.).
De machtiging kan ook op verzoek van twee appartementseigenaars, of op verzoek van een appartementseigenaar aan wie verschillende appartementsrechten toebehoren worden verleend, wanneer de wijziging uitsluitend strekt tot een verandering van de onderlinge begrenzing der gedeelten die bestemd zijn door hen als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, al dan niet gepaard gaande met een verandering in de onderlinge verhouding van hun aandelen in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, of van hun bijdragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen (art. 5:140 lid 3 B.W.).
Alle personen van wie medewerking of toestemming ingevolge art. 5:139 B.W. vereist is, worden bij name opgeroepen om op een verzoek als in de vorige leden bedoeld te worden gehoord (art. 5:140 lid 4 B.W.).
Rechtspraak wijziging splitsingsakte
In het arrest HR 24 februari 2023 (Mariakapel) heeft de Hoge Raad het oordeel van het Hof, dat het splitsingsbesluit – dat bij meerderheid van 80% was aangenomen – niet in stand kon blijven omdat de belangen van de tegenstemmende appartementseigenaar geschaad werden.
De Hoge Raad overwoog omtrent art. 5:139 lid 1 B.W. als volgt:
“3.4.1 Art. 5:139 lid 1 BW bepaalt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald.
3.4.2 Art. 5:139 lid 2 BW is geïntroduceerd bij de wetswijziging van 1 mei 2005. Voordien was voor wijziging van de akte van splitsing steeds de medewerking van alle appartementseigenaars nodig. Ook met inachtneming van de mogelijkheid om op de voet van art. 5:140 BW een machtiging van de kantonrechter te verkrijgen ter vervanging van de medewerking van een of meer appartementseigenaars, of om een bevel tot wijziging van de akte van splitsing te verkrijgen (art. 5:144 BW), werd de vereiste unanimiteit volgens de wetgever in de praktijk als te restrictief ervaren. In de memorie van toelichting is hierover het volgende vermeld:
“Het uitgangspunt van de huidige wettelijke regeling dat de akte van splitsing slechts kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars wordt in de praktijk als te restrictief ervaren. Zo kan een bij oudere gebouwen noodzakelijke renovatie worden tegengehouden of vertraagd doordat de daartoe noodzakelijke wijziging van de akte van splitsing niet of niet zonder rechterlijke machtiging mogelijk blijkt door de weigering tot medewerking aan die wijziging van een minderheid van de appartementseigenaars, of zelfs van één enkele appartementseigenaar. Met het oog op gevallen als deze moet een verruiming tot op zekere hoogte van de mogelijkheden tot wijziging van de akte van splitsing gewenst worden geoordeeld.”
Om voldoende recht te doen aan de belangen van appartementseigenaars die een beoogde wijziging van de akte van splitsing niet steunen, is de regeling van art. 5:140b BW ingevoerd.
3.4.3 Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 B.W..”
De Hoge Raad licht vervolgens art. 5:140b B.W. toe:
“3.5.1 Art. 5:140b lid 3 BW houdt in dat de rechter een vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig art. 5:139 lid 2 BW bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, tot vernietiging van dat besluit, kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
3.5.2 Om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, moet de akte van splitsing zoals zij luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals zij voor de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie.
3.5.3 Onder schade in de zin van 5:140b lid 3 BW vallen ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.”
Ingrijpen rechter op verzoek gemeente wegens dreigend verval gebouw
Als een of meer van de in art. 5:139 lid 1 en 3 B.W. genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen voor een wijziging van het reglement voorgesteld op de voet van art. 5:127a lid 1 sub b B.W. (een voorstel van de gemeente wegens dreigend verval van het gebouw), dan kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:140a lid 1 B.W.).
Deze machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van de gemeente waarin het gebouw is gelegen, indien een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt zich voor de desbetreffende reglementswijziging heeft of hebben verklaard (art. 5:140a lid 2 B.W.).
Alle personen van wie medewerking of toestemming op grond van art. 5:139 B.W. is vereist, worden bij name opgeroepen om op een verzoek als bedoeld in het tweede lid te worden gehoord (art. 5:140a lid 3 B.W.).
Vernietiging meerderheidsbesluit VvE tot wijziging splitsingsakte
Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig art. 5:139 lid 2 B.W. bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd (art. 5:140b lid 1 B.W.).
De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen (art. 5:140b lid 2 B.W.).
De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld (art. 5:140b lid 3 B.W.).
Vernietiging wijziging splitsingsakte
Bij gebreke van de in art. 5:139 B.W, art. 5:140 B.W. en art. 5:140a B.W. bedoelde toestemming, of daarvoor in de plaats tredende machtiging, wordt de wijziging vernietigd bij rechterlijke uitspraak op vordering van degeen wiens toestemming achterwege is gebleven (art. 5:141 lid 1 B.W.).
Verjaringstermijn vordering vernietiging wijziging splitsingsakte: 1 jaar
De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van een jaar, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop degeen die de vernietiging kan vorderen kennis heeft genomen van de wijziging dan wel hem schriftelijk van die wijziging mededeling is gedaan (art. 5:141 lid 2 B.W.).
Grondslagen voor afwijzing vordering vernietiging splitsingsakte
De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld (art. 5:141 lid 3 B.W.).
Gevolgen wijziging splitsingsakte voor beperkte rechten, beslagen en voorrechten
Beperkte rechten en beslagen, waarmee de appartementsrechten zijn belast, rusten na de wijziging van de akte van splitsing op de gewijzigde appartementsrechten, tenzij de akte van wijziging anders bepaalt (art. 5:142 lid 1 B.W.).
Voorrechten blijven na de wijziging bestaan (art. 5:142 lid 2 B.W.).
Opheffing van de splitsing in appartementen
De splitsing wordt ingevolge art. 5:143 lid 1 B.W. van rechtswege opgeheven:
a. bij het eindigen van een in de splitsing betrokken recht van erfpacht of opstal, wanneer naast dit recht geen andere registergoederen in de splitsing betrokken zijn en de beëindiging niet gepaard gaat met de vestiging van een nieuw recht van erfpacht of opstal van de appartementseigenaars op dezelfde onroerende zaak;
b. door inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij een in de splitsing betrokken kadastraal perceel in zijn geheel is onteigend, wanneer geen andere percelen in de splitsing betrokken zijn.
In alle andere gevallen geschiedt de opheffing van de splitsing door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:143 lid 2 B.W., 1e volzin).
Art. 5:139 lid 1 en lid 3 B.W., art. 5:140 lid 1, lid 2 en lid 4 B.W. en art. 5:141 B.W. zijn van overeenkomstige toepassing (art. 5:143 lid 2 B.W., 2e volzin).
Wijziging of verbetering van de splitsingsakte
De kantonrechter kan in de volgende gevallen bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd dan wel de splitsing wordt opgeheven wanneer:
a. de akte van splitsing niet voldoet aan de in de art. 5:111 B.W. en art. 5:112 lid 1 B.W. gestelde vereisten;
b. uit de inrichting van de gedeelten van het gebouw of uit de inrichting of aanduiding van de gedeelten van de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, deze bestemming niet blijkt;
c. de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing;
d. de stichting of de gewijzigde inrichting van het gebouw niet binnen een termijn van drie jaren te rekenen vanaf de dag van de inschrijving is voltooid, in geval van splitsing met toepassing van art. 5:107 B.W.;
e. een recht van erfpacht of opstal dat naast een of meer andere registergoederen in de splitsing betrokken is, eindigt;
f. een deel der in de splitsing betrokken registergoederen is uitgewonnen, een gedeelte van de kadastrale percelen is onteigend, of degene die de splitsing verricht heeft onbevoegd was over een deel der in de splitsing betrokken registergoederen te beschikken;
g. het gebouw ernstig is beschadigd of geheel of gedeeltelijk is gesloopt, tenzij herstel binnen redelijke tijd is te verwachten;
h. alle appartementseigenaars zich bij een overeenkomst tot de wijziging of opheffing hebben verbonden.
Zie voor de sub a en sub d genoemde artikelen de pagina Algemene bepalingen appartementsrechten.
Bevoegd is de Kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Het verzoek kan worden gedaan door een persoon, wiens medewerking of toestemming tot wijziging van de akte vereist is (art. 5:144 lid 1 B.W.).
Aan toewijzing van het verzoek kan de rechter voorwaarden verbinden (art. 5:144 lid 2 B.W.).
Art. 5:140 lid 4 B.W. is van overeenkomstige toepassing (art. 5:144 lid 3 B.W.). Dat wil zeggen dat alle personen van wie medewerking of toestemming ingevolge art. 5:139 B.W. vereist is, bij name moeten worden opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord.
Uitvoering bevel tot wijziging splitsingsakte
De appartementseigenaars zijn verplicht aan een bevel als bedoeld in het vorige artikel uitvoering te geven, zodra de beschikking in kracht van gewijsde is gegaan (art. 5:145 lid 1 B.W.). De toestemming van art. 5:139 lid 1 en 3 B.W. en van art. 5:143 lid 2 B.W. is dan niet vereist.
De Kantonrechter kan ook iemand aanwijzen, die op grond van art. 3:300 lid 1 B.W. (2e volzin) de wijziging van de splitsingsakte zal (doen) uitvoeren. In dat geval stelt hij op verzoek van de meest gerede partij of ambtshalve diens salaris vast. Het salaris komt ten laste van de vertegenwoordigde (art. 5:145 lid 2 B.W.). Zie ook de pagina Algemene bepalingen vorderingsrecht.
Substitutie beperkte rechten en beslag bij opheffing splitsing
Beperkte rechten, beslagen en voorrechten op een appartementsrecht rusten na opheffing van de splitsing op het aandeel van de gewezen appartementseigenaar in de goederen die in de splitsing betrokken waren (art. 5:146 B.W.).
Einde VvE en vereffening bij opheffing van de splitsing in appartementen
De vereniging van eigenaars wordt door opheffing van de splitsing van rechtswege ontbonden (art. 5:147 lid 1 B.W.).
De vereffening geschiedt conform de bepalingen die in het algemeen gelden voor de vereffening van rechtspersonen, te weten art. 2:23 B.W. tot en met art. 2:24 B.W. (art. 5:147 lid 2 B.W.). Echter met inachtneming van de volgende afwijkingen daarop. Zie de pagina Algemene bepalingen rechtspersonen.
De vereffenaar draagt hetgeen na voldoening der schuldeisers van het vermogen van de ontbonden vereniging is overgebleven, over aan hen die bij de opheffing van de splitsing appartementseigenaar waren, ieder voor een aandeel als bedoeld in art. 5:113 lid 1 B.W.. Zie de pagina Algemene bepalingen appartementsrechten (art. 5:147 lid 3 B.W.).
Art. 2:23 lid 1 B.W., 3e volzin is niet van toepassing bij de ontbonden VvE. Deze zin luidt:
“Het vermogen van een door de rechter ontbonden rechtspersoon wordt vereffend door een of meer door hem te benoemen vereffenaars.”
Ook art. 23c lid 1 B.W. inzake de heropening van de vereffening is niet van toepassing bij de ontbonden VvE. Deze bepaling luidt:
“Indien na het tijdstip waarop de rechtspersoon is opgehouden te bestaan nog een schuldeiser of gerechtigde tot het saldo opkomt of van het bestaan van een bate blijkt, kan de rechtbank op verzoek van een belanghebbende de vereffening heropenen en zo nodig een vereffenaar benoemen. In dat geval herleeft de rechtspersoon, doch uitsluitend ter afwikkeling van de heropende vereffening. De vereffenaar is bevoegd van elk der gerechtigden terug te vorderen hetgeen deze te veel uit het overschot heeft ontvangen.”
De in art. 2:23b lid 4 B.W. bedoelde nederlegging geschiedt binnen het arrondissement waar het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Deze bepaling luidt:
“De vereffenaar legt de rekening en verantwoording en het plan van verdeling neer ten kantore van de registers waarin de rechtspersoon is ingeschreven, en in elk geval ten kantore van de rechtspersoon, als dat er is, of op een andere plaats in het arrondissement waar de rechtspersoon woonplaats heeft. De stukken liggen daar twee maanden voor ieder ter inzage. De vereffenaar maakt in een nieuwsblad bekend waar en tot wanneer zij ter inzage liggen. De rechter kan aankondiging in de Staatscourant bevelen.”
In plaats van de in artikel 24, lid 2, van Boek 2 en artikel 995, eerste lid, tweede volzin, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
De bevoegde rechter voor aanwijzing van een bewaarder als bedoeld in art. 2:24 lid 2 B.W. is rechter de rechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:147 lid 4 B.W.). Voor de VvE geldt in afwijking van art. 995 lid 1 Rv. ook niet de statutaire vestigingsplaats, maar de plaats waar het gebouw staat (of stond).
Auteur & Last edit
[MdV, 15-08-2018; laatste bewerking 15-03-2024]
Wijziging en opheffing van splitsing appartementen (Afd. 4, Titel 9, Boek 5 B.W.)
Wijziging en opheffing van splitsing appartementen (Afd. 4, Titel 9, Boek 5 B.W.)
Inleiding wijziging en opheffing van splitsing appartementen
In Afd. 4, Titel 9, Boek 5 B.W. wordt de wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten behandeld, en de opheffing van de splitsing. De afdeling omvat 11 bepalingen (art. 5:139 B.W. tot en met art. 5:147 B.W.).
Wijziging van de splitsingsakte van appartementen
De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (art. 5:139 lid 1 B.W.).
De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De termijn voor oproeping tot de vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen. Art. 2:42 leden 1, eerste zin, 2, eerste zin, en 3 B.W. is van overeenkomstige toepassing (art. 5:139 lid 2 B.W.).
Voor de wijziging van de akte van splitsing is de toestemming nodig van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort (art. 5:139 lid 3 B.W.).
Als de wijziging uitsluitend betrekking heeft op het reglement, is de toestemming van de beslagleggers niet nodig (art. 5:139 lid 4 B.W.).
De wijziging geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Indien de wijziging betrekking heeft op de begrenzing van gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is art. 5:109 lid 2 B.W. van overeenkomstige toepassing (art. 5:139 lid 5 B.W.). Aan de splitsingsakte moet dus een (nieuwe) tekening gehecht worden conform die bepaling.
Vaststelling gewijzigde akte bij bezwaar appartementseigenaren
Als een of meer van de in lid 2 en 3 genoemden zich niet verklaren, of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:140 lid 1 B.W.).
De machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt (art. 5:140 lid 2 B.W.).
De machtiging kan ook op verzoek van twee appartementseigenaars, of op verzoek van een appartementseigenaar aan wie verschillende appartementsrechten toebehoren worden verleend, wanneer de wijziging uitsluitend strekt tot een verandering van de onderlinge begrenzing der gedeelten die bestemd zijn door hen als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, al dan niet gepaard gaande met een verandering in de onderlinge verhouding van hun aandelen in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, of van hun bijdragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen (art. 5:140 lid 3 B.W.).
Alle personen van wie medewerking of toestemming ingevolge art. 5:139 B.W. vereist is, worden bij name opgeroepen om op een verzoek als in de vorige leden bedoeld te worden gehoord (art. 5:140 lid 4 B.W.).
Rechtspraak wijziging splitsingsakte
In het arrest HR 24 februari 2023 (Mariakapel) heeft de Hoge Raad het oordeel van het Hof, dat het splitsingsbesluit – dat bij meerderheid van 80% was aangenomen – niet in stand kon blijven omdat de belangen van de tegenstemmende appartementseigenaar geschaad werden.
De Hoge Raad overwoog omtrent art. 5:139 lid 1 B.W. als volgt:
“3.4.1 Art. 5:139 lid 1 BW bepaalt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald.
3.4.2 Art. 5:139 lid 2 BW is geïntroduceerd bij de wetswijziging van 1 mei 2005. Voordien was voor wijziging van de akte van splitsing steeds de medewerking van alle appartementseigenaars nodig. Ook met inachtneming van de mogelijkheid om op de voet van art. 5:140 BW een machtiging van de kantonrechter te verkrijgen ter vervanging van de medewerking van een of meer appartementseigenaars, of om een bevel tot wijziging van de akte van splitsing te verkrijgen (art. 5:144 BW), werd de vereiste unanimiteit volgens de wetgever in de praktijk als te restrictief ervaren. In de memorie van toelichting is hierover het volgende vermeld:
“Het uitgangspunt van de huidige wettelijke regeling dat de akte van splitsing slechts kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars wordt in de praktijk als te restrictief ervaren. Zo kan een bij oudere gebouwen noodzakelijke renovatie worden tegengehouden of vertraagd doordat de daartoe noodzakelijke wijziging van de akte van splitsing niet of niet zonder rechterlijke machtiging mogelijk blijkt door de weigering tot medewerking aan die wijziging van een minderheid van de appartementseigenaars, of zelfs van één enkele appartementseigenaar. Met het oog op gevallen als deze moet een verruiming tot op zekere hoogte van de mogelijkheden tot wijziging van de akte van splitsing gewenst worden geoordeeld.”
Om voldoende recht te doen aan de belangen van appartementseigenaars die een beoogde wijziging van de akte van splitsing niet steunen, is de regeling van art. 5:140b BW ingevoerd.
3.4.3 Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 B.W..”
De Hoge Raad licht vervolgens art. 5:140b B.W. toe:
“3.5.1 Art. 5:140b lid 3 BW houdt in dat de rechter een vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig art. 5:139 lid 2 BW bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, tot vernietiging van dat besluit, kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
3.5.2 Om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, moet de akte van splitsing zoals zij luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals zij voor de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie.
3.5.3 Onder schade in de zin van 5:140b lid 3 BW vallen ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.”
Ingrijpen rechter op verzoek gemeente wegens dreigend verval gebouw
Als een of meer van de in art. 5:139 lid 1 en 3 B.W. genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen voor een wijziging van het reglement voorgesteld op de voet van art. 5:127a lid 1 sub b B.W. (een voorstel van de gemeente wegens dreigend verval van het gebouw), dan kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:140a lid 1 B.W.).
Deze machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van de gemeente waarin het gebouw is gelegen, indien een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt zich voor de desbetreffende reglementswijziging heeft of hebben verklaard (art. 5:140a lid 2 B.W.).
Alle personen van wie medewerking of toestemming op grond van art. 5:139 B.W. is vereist, worden bij name opgeroepen om op een verzoek als bedoeld in het tweede lid te worden gehoord (art. 5:140a lid 3 B.W.).
Vernietiging meerderheidsbesluit VvE tot wijziging splitsingsakte
Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig art. 5:139 lid 2 B.W. bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd (art. 5:140b lid 1 B.W.).
De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen (art. 5:140b lid 2 B.W.).
De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld (art. 5:140b lid 3 B.W.).
Vernietiging wijziging splitsingsakte
Bij gebreke van de in art. 5:139 B.W, art. 5:140 B.W. en art. 5:140a B.W. bedoelde toestemming, of daarvoor in de plaats tredende machtiging, wordt de wijziging vernietigd bij rechterlijke uitspraak op vordering van degeen wiens toestemming achterwege is gebleven (art. 5:141 lid 1 B.W.).
Verjaringstermijn vordering vernietiging wijziging splitsingsakte: 1 jaar
De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van een jaar, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop degeen die de vernietiging kan vorderen kennis heeft genomen van de wijziging dan wel hem schriftelijk van die wijziging mededeling is gedaan (art. 5:141 lid 2 B.W.).
Grondslagen voor afwijzing vordering vernietiging splitsingsakte
De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld (art. 5:141 lid 3 B.W.).
Gevolgen wijziging splitsingsakte voor beperkte rechten, beslagen en voorrechten
Beperkte rechten en beslagen, waarmee de appartementsrechten zijn belast, rusten na de wijziging van de akte van splitsing op de gewijzigde appartementsrechten, tenzij de akte van wijziging anders bepaalt (art. 5:142 lid 1 B.W.).
Voorrechten blijven na de wijziging bestaan (art. 5:142 lid 2 B.W.).
Opheffing van de splitsing in appartementen
De splitsing wordt ingevolge art. 5:143 lid 1 B.W. van rechtswege opgeheven:
a. bij het eindigen van een in de splitsing betrokken recht van erfpacht of opstal, wanneer naast dit recht geen andere registergoederen in de splitsing betrokken zijn en de beëindiging niet gepaard gaat met de vestiging van een nieuw recht van erfpacht of opstal van de appartementseigenaars op dezelfde onroerende zaak;
b. door inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij een in de splitsing betrokken kadastraal perceel in zijn geheel is onteigend, wanneer geen andere percelen in de splitsing betrokken zijn.
In alle andere gevallen geschiedt de opheffing van de splitsing door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:143 lid 2 B.W., 1e volzin).
Art. 5:139 lid 1 en lid 3 B.W., art. 5:140 lid 1, lid 2 en lid 4 B.W. en art. 5:141 B.W. zijn van overeenkomstige toepassing (art. 5:143 lid 2 B.W., 2e volzin).
Wijziging of verbetering van de splitsingsakte
De kantonrechter kan in de volgende gevallen bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd dan wel de splitsing wordt opgeheven wanneer:
a. de akte van splitsing niet voldoet aan de in de art. 5:111 B.W. en art. 5:112 lid 1 B.W. gestelde vereisten;
b. uit de inrichting van de gedeelten van het gebouw of uit de inrichting of aanduiding van de gedeelten van de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, deze bestemming niet blijkt;
c. de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing;
d. de stichting of de gewijzigde inrichting van het gebouw niet binnen een termijn van drie jaren te rekenen vanaf de dag van de inschrijving is voltooid, in geval van splitsing met toepassing van art. 5:107 B.W.;
e. een recht van erfpacht of opstal dat naast een of meer andere registergoederen in de splitsing betrokken is, eindigt;
f. een deel der in de splitsing betrokken registergoederen is uitgewonnen, een gedeelte van de kadastrale percelen is onteigend, of degene die de splitsing verricht heeft onbevoegd was over een deel der in de splitsing betrokken registergoederen te beschikken;
g. het gebouw ernstig is beschadigd of geheel of gedeeltelijk is gesloopt, tenzij herstel binnen redelijke tijd is te verwachten;
h. alle appartementseigenaars zich bij een overeenkomst tot de wijziging of opheffing hebben verbonden.
Zie voor de sub a en sub d genoemde artikelen de pagina Algemene bepalingen appartementsrechten.
Bevoegd is de Kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Het verzoek kan worden gedaan door een persoon, wiens medewerking of toestemming tot wijziging van de akte vereist is (art. 5:144 lid 1 B.W.).
Aan toewijzing van het verzoek kan de rechter voorwaarden verbinden (art. 5:144 lid 2 B.W.).
Art. 5:140 lid 4 B.W. is van overeenkomstige toepassing (art. 5:144 lid 3 B.W.). Dat wil zeggen dat alle personen van wie medewerking of toestemming ingevolge art. 5:139 B.W. vereist is, bij name moeten worden opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord.
Uitvoering bevel tot wijziging splitsingsakte
De appartementseigenaars zijn verplicht aan een bevel als bedoeld in het vorige artikel uitvoering te geven, zodra de beschikking in kracht van gewijsde is gegaan (art. 5:145 lid 1 B.W.). De toestemming van art. 5:139 lid 1 en 3 B.W. en van art. 5:143 lid 2 B.W. is dan niet vereist.
De Kantonrechter kan ook iemand aanwijzen, die op grond van art. 3:300 lid 1 B.W. (2e volzin) de wijziging van de splitsingsakte zal (doen) uitvoeren. In dat geval stelt hij op verzoek van de meest gerede partij of ambtshalve diens salaris vast. Het salaris komt ten laste van de vertegenwoordigde (art. 5:145 lid 2 B.W.). Zie ook de pagina Algemene bepalingen vorderingsrecht.
Substitutie beperkte rechten en beslag bij opheffing splitsing
Beperkte rechten, beslagen en voorrechten op een appartementsrecht rusten na opheffing van de splitsing op het aandeel van de gewezen appartementseigenaar in de goederen die in de splitsing betrokken waren (art. 5:146 B.W.).
Einde VvE en vereffening bij opheffing van de splitsing in appartementen
De vereniging van eigenaars wordt door opheffing van de splitsing van rechtswege ontbonden (art. 5:147 lid 1 B.W.).
De vereffening geschiedt conform de bepalingen die in het algemeen gelden voor de vereffening van rechtspersonen, te weten art. 2:23 B.W. tot en met art. 2:24 B.W. (art. 5:147 lid 2 B.W.). Echter met inachtneming van de volgende afwijkingen daarop. Zie de pagina Algemene bepalingen rechtspersonen.
De vereffenaar draagt hetgeen na voldoening der schuldeisers van het vermogen van de ontbonden vereniging is overgebleven, over aan hen die bij de opheffing van de splitsing appartementseigenaar waren, ieder voor een aandeel als bedoeld in art. 5:113 lid 1 B.W.. Zie de pagina Algemene bepalingen appartementsrechten (art. 5:147 lid 3 B.W.).
Art. 2:23 lid 1 B.W., 3e volzin is niet van toepassing bij de ontbonden VvE. Deze zin luidt:
“Het vermogen van een door de rechter ontbonden rechtspersoon wordt vereffend door een of meer door hem te benoemen vereffenaars.”
Ook art. 23c lid 1 B.W. inzake de heropening van de vereffening is niet van toepassing bij de ontbonden VvE. Deze bepaling luidt:
“Indien na het tijdstip waarop de rechtspersoon is opgehouden te bestaan nog een schuldeiser of gerechtigde tot het saldo opkomt of van het bestaan van een bate blijkt, kan de rechtbank op verzoek van een belanghebbende de vereffening heropenen en zo nodig een vereffenaar benoemen. In dat geval herleeft de rechtspersoon, doch uitsluitend ter afwikkeling van de heropende vereffening. De vereffenaar is bevoegd van elk der gerechtigden terug te vorderen hetgeen deze te veel uit het overschot heeft ontvangen.”
De in art. 2:23b lid 4 B.W. bedoelde nederlegging geschiedt binnen het arrondissement waar het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Deze bepaling luidt:
“De vereffenaar legt de rekening en verantwoording en het plan van verdeling neer ten kantore van de registers waarin de rechtspersoon is ingeschreven, en in elk geval ten kantore van de rechtspersoon, als dat er is, of op een andere plaats in het arrondissement waar de rechtspersoon woonplaats heeft. De stukken liggen daar twee maanden voor ieder ter inzage. De vereffenaar maakt in een nieuwsblad bekend waar en tot wanneer zij ter inzage liggen. De rechter kan aankondiging in de Staatscourant bevelen.”
In plaats van de in artikel 24, lid 2, van Boek 2 en artikel 995, eerste lid, tweede volzin, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
De bevoegde rechter voor aanwijzing van een bewaarder als bedoeld in art. 2:24 lid 2 B.W. is rechter de rechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (art. 5:147 lid 4 B.W.). Voor de VvE geldt in afwijking van art. 995 lid 1 Rv. ook niet de statutaire vestigingsplaats, maar de plaats waar het gebouw staat (of stond).
Auteur & Last edit
[MdV, 15-08-2018; laatste bewerking 15-03-2024]
Wijziging en opheffing van splitsing appartementen (Afd. 4, Titel 9, Boek 5 B.W.)
Zoeken binnen de kennisbank
Lawyrup, jouw gratis kennisbank over burgerlijk (proces)recht!