LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Huur van woonruimte (Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)Eindigen van de huur van woonruimte (Onderafd. 4, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Eindigen van de huur van woonruimte (Onderafd. 4, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Pagina inhoud

Inleiding eindigen van de huur van woonruimte

In Onderafd. 4, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. is een speciale regeling opgenomen met betrekking tot het einde van de huur van woonruimte. Centraal daarin staat de huurbescherming van de huurder van woonruimte. De paragraaf omvat 18 artikelen (art. 7:271 B.W. tot en met art. 7:282 B.W.).

Ontbinding huurovereenkomst wegens wanprestatie: geen speciale regeling voor huur

Naast het einde van de huur door het verstrijken van de bepaalde tijd of door opzegging kan de huur ook worden beëindigd door ontbinding door de Kantonrechter wanneer er sprake is van tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Het wettelijk regime van de huurovereenkomst kent geen specifieke regeling voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarop is de algemene regeling van art. 6:265 B.W. van toepassing.

Zie in dit verband ook de (hoofd)pagina Huur en de pagina Wederkerige overeenkomsten.

In de zaak Rb. Limburg 28 juli 2021 (Stichting Weller Wonen/bewindvoerder) werd de vordering tot ontruiming afgewezen. De huurder had weliswaar een huurachterstand, maar die was ontstaan door persoonlijke problemen (gokverslaving). Door de onderbewindstelling was de financiële situatie nu onder controle. Ontbinding is volgens de rechtbank met name bedoeld om verder oplopen van de huurachterstand te voorkomen, maar omdat er nu serieuze inspanningen gedaan werden de achterstand in te lopen en deze niet verder zou oplopen, werd de gevorderde beëindiging van de huur en de ontruiming afgewezen.

Einde huur met wederzijds goedvinden

Behalve door ontbinding of door opzegging dan wel einde van de bepaalde tijd is er nog een wijze waarop de huurovereenkomst kan eindigen: beëindiging met wederzijds goedvinden (zgn. liberatoire overeenkomst). Net als iedere overeenkomst kan ook een huurovereenkomst – die zoals iedere overeenkomst tot stand komt door wilsovereenstemming tussen de betrokken partijen – ook bij wilsovereenstemming tussen partijen worden beëindigd. Dit is net als het aangaan een tweezijdige (meerzijdige) rechtshandeling. De opzegging is een éénzijdige rechtshandeling, terwijl de ontbinding door de rechter niet een rechtshandeling van partijen is, maar als het ware een ingreep van hogerhand (van buitenaf). Zie ook de pagina Rechtshandelingen.

Huur eindigt niet door overlijden van verhuurder of huurder

Wanneer de verhuurder of de huurder natuurlijke personen zijn en overlijden, dan leidt dit niet automatisch tot het einde van de huur. Volgens de algemene regeling van huur duurt de huur gewoon voort (art. 7:229 lid 1 B.W.).

De huurovereenkomst is onderdeel van de rechten en plichten van de nalatenschap. De erfgenamen moeten beslissen wat zij met de overeenkomst willen. Zie de pagina Overgang van huur bij overname en einde van de huur.

Wel bestaat de mogelijkheid bij huur van woonruimte om de huurovereenkomst – als aan bepaalde voorwaarden is voldaan – over te nemen. Zie de pagina Medehuur en voortzetting van de huur.

Einde van de huur van woonruimte aangegaan voor bepaalde tijd

De algemene bepaling voor einde van een huurovereenkomst – niet zijnde woonruimte – is art. 7:228 B.W.. De algemene regel is, dat een huur aangegaan voor bepaalde tijd eindigt door het enkele verloop van het afgesproken tijdvak. De huur eindigt dus van rechtswege. Opzegging is niet vereist. Zie de pagina Overgang van de huur bij overdracht en eindigen van de huur. Voor het einde van de huur van woonruimte gelden echter andere regels. De huurder van woonruimte geniet namelijk huurbescherming.

Hoofdregel huur woonruimte: beëindiging huur door opzegging en huurbescherming

Art. 7:271 lid 1 B.W. geeft een wat moeilijk leesbare regeling voor het einde van de huurovereenkomst van woonruimte, die voor bepaalde tijd is aangegaan. Allereerst geldt, dat de huur niet van rechtswege eindigt, maar moet worden opgezegd. Dit geldt zowel voor de verhuurder als voor de huurder. De opzegging moet worden gedaan tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Maar dat mag niet een dag zijn die valt vóór het verstrijken van de bepaalde tijd. Normaal gesproken is de huur betaalbaar per maand, dus dan moet de opzegging worden gedaan tegen de 1e van de maand aan het eind van de bepaalde tijd.

Uitzondering: einde huur bij bepaalde tijd (mits aangegaan voor korte duur)

geen opzegging en huurbescherming, maar wel tijdige ‘aanzegging’

Uitzondering op de verplichte opzegging is de hierna toegelichte regeling voor huur voor bepaalde tijd korter dan twee resp. vijf jaar. De wetgever had een wetsvoorstel in voorbereiding, waarmee de korte duur van huur van woonruimte voor bepaalde tijd wordt verlengd van twee jaar naar drie jaar. Ook werd in dit wetsvoorstel de mogelijkheid geïntroduceerd van een éénmalige verlenging van een dergelijke overeenkomst voor bepaalde tijd. Zie het blog Wetsvoorstel verlenging duur tijdelijke huur en opkoopverbod. Hierin is ook een opkoopverbod opgenomen om toetreders tot de markt van koopwoningen te beschermen tegen beleggers die woningen opkopen om die te verhuren.

De Eerste Kamer heeft niet ingestemd met het hiervoor vermelde voorstel om een structurele verlengingsmogelijkheid te introduceren. De tijdelijke wet is niet meer van kracht, zodat het blijft bij slechts één termijn voor bepaalde tijd, waarna een overeenkomst voor onbepaalde tijd volgt als de huur wordt voortgezet. Zie ook het blog van Bres Advocaten.

Zelfstandige woonruimte of onzelfstandige woonruimte

De wet maakt in art. 7:271 lid 1 B.W. verder een onderscheid in huur voor bepaalde tijd van zelfstandige woonruimte (sub a) en huur voor bepaalde tijd van onzelfstandige woonruimte (sub b). De definitie van zelfstandige woonruimte is gegeven in art. 7:234 B.W.. Zie de pagina Algemene bepalingen huur woonruimte.

Opzegging huur voor bepaalde tijd van zelfstandige woonruimte

Wordt zelfstandige woonruimte (of een woonwagen of standplaats) verhuurd voor een bepaalde tijd van meer dan twee jaar, dan eindigt deze blijkens art. 7:271 lid 1 sub a B.W. niet door het verstrijken van de bepaalde tijd, maar is opzegging vereist.

Opzegging huur voor bepaalde tijd van onzelfstandige woonruimte

Voor onzelfstandige woonruimte geldt dat opzegging pas vereist is bij een bepaalde tijd van meer dan vijf jaar (art. 7:271 lid 1 sub b B.W. ).

Einde huur voor bepaalde tijd van (on)zelfstandige woonruimte voor een kortere termijn – geen opzegging, wel schriftelijke aanzegging

Voor de huur van woonruimte voor een kortere termijn dan de hiervoor vermelde minimum termijn van meer dan twee resp. vijf jaar is géén opzegging vereist, maar de wet stelt wel een extra eis aan de verhuurder: deze moet de huurder uiterlijk drie maanden voor het einde van de bepaalde tijd schriftelijk in kennis stellen dat de huur zal eindigen. Dit is dus géén opzegging, maar slechts een mededeling die de verhuurder moet doen om de huurder op de hoogte te brengen dat hij niet van plan is de huurovereenkomst te verlengen.

Verzuimt de verhuurder deze mededeling te doen, dan wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.

De huurder kan een dergelijke huurovereenkomst voor kortere dan de genoemde twee minimum termijnen wèl voor het einde daarvan opzeggen. Die opzegging moet ook weer tegen een voor de betaling van de huur bepaalde datum (dus doorgaans de 1e dag van de maand) worden opgezegd.

Een huurovereenkomst die wordt aangegaan aansluitend op deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd, korter dan de hiervoor vermelde termijnen (van twee jaar of korter of vijf jaar of korter) heeft te gelden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte

Per 1 april 2020 is de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Deze wet geldt voor de hierna besproken huurovereenkomsten voor bepaalde tijd met een duur van twee jaar of korter (voor zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (voor onzelfstandige woonruimte).

De wet is gepubliceerd op 24 april 2020, en heeft dus met terugwerkende kracht behalve de verplichting van de verhuurder om de huurder te informeren in art. 6 lid 1 van deze wet (je kunt immers moeilijk iemand met terugwerkende kracht informeren). Deze wet is een voorziening die door de wetgever is getroffen in verband met de corona-pandemie, en vervalt weer met ingang van 1 september 2020. Zie het blog over deze tijdelijke wet.

De regeling is nog verlengd tot 1 november 2020 maar lijkt nu niet meer te worden verlengd. Op wetten overheid staat “Vervallen per 1-11-2020”.

Einde van de huur van woonruimte aangegaan voor onbepaalde tijd

Een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst voor woonruimte kan zowel door de verhuurder als door de huurder worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huur bepaalde datum (art. 7:271 lid 2 B.W.). De wet vereist voor de opzegging een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Is er sprake van medehuur van een echtgenoot (of geregistreerd partner), dan moet de opzegging door de verhuurder aan hen beiden afzonderlijk gedaan worden (lid 3).

Opzeggingsgronden

De adder zit bij de opzegging door de verhuurder in art. 7:271 lid 4 B.W.. De verhuurder moet bij opzegging van de huurovereenkomst één van de wettelijke gronden voor opzegging vermelden. Die opzeggingsgronden staan in art. 7:274 lid 1 B.W.. Dat artikel geeft een limitatieve opsomming van de gronden, waarop de rechter op vordering van de verhuurder de beëindiging van de huur kan uitspreken, als de huurder niet met de opzegging instemt. Vermeldt de verhuurder de grond voor opzegging niet, dan is de opzegging nietig en heeft deze rechtens dus geen effect.

Deze beëindiging door de rechter is niet hetzelfde als een reguliere ontbinding wegens niet-nakoming zoals de ontbinding op grond van art. 6:265 B.W.. De tussenkomst van de rechter reguleert slechts de gang van zaken bij opzegging van huur van woonruimte. De wettelijke regeling van huur van Middenstandsbedrijfsruimte kent een soortgelijke regeling, met dien verstande dat daarbij sprake is van huur voor bepaalde tijd voor langere perioden (doorgaans 5 jaar) en de opzegtermijn 1 jaar is. Zie de pagina Huur van bedrijfsruimte.

Reactietermijn van zes weken voor de huurder op de opzegging

De verhuurder moet de huurder in de opzeggingsbrief bovendien vragen om binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.

Opzeggingstermijnen huur van woonruimte

Voor de opzegging van de huur van woonruimte gelden de volgende wettelijke termijnen (art. 7:271 lid 5 B.W.).

Opzegtermijn voor de huurder

De huurder moet een termijn aanhouden die gelijk is aan de tijd tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. Als er dus per week huur betaald moet worden is de opzegtermijn tenminste een maand. Wordt er per maand betaald, dan is de opzegtermijn een maand.

Opzegtermijn voor de verhuurder

De opzegtermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden, plus één maand voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad, tot ten hoogste zes maanden.

Gebrekkige opzegging alsnog geldig voor de juiste termijn

De opzegging op grond van lid 1, lid 3 of lid 5 sub a die niet volgens de regels heeft plaatsgevonden heeft te gelden als een geldige opzegging maar dan met herstel naar de wettelijk voorgeschreven termijnen (art. 7:271 lid 6 B.W.). Ook een opzegging door de verhuurder tegen een kortere termijn dan bepaald in lid 5 sub b wordt gecorrigeerd naar de wettelijke termijn.

Dwingend recht opzeggingstermijnen

De opzeggingsregeling van dit artikel is dwingend recht. Afwijken door het opleggen aan de huurder van een langere opzegtermijn dan bepaald in lid 5 sub a, of een kortere termijn voor de verhuurder dan lid 5 sub b is nietig. Ook is nietig een beding, waarin wordt bepaald dat opzegging niet is vereist (art. 7:271 lid 7 B.W.).

Beëindigingsovereenkomst met wederzijds goedvinden

Het is wel toegestaan een beëindigingsovereenkomst met wederzijds goedvinden van huurder en verhuurder te sluiten, mits die wordt gesloten nadat de huur is ingegaan (art. 7:271 lid 8 B.W.).

Huurbescherming bij huur van woonruimte

De hiervoor besproken opzeggingsbepalingen dienen een doel: in art. 7:272 lid 1 B.W. is namelijk bepaald, dat de huur in geval van opzegging door de verhuurder niet eindigt, tenzij:

a. de huurder te kennen heeft gegeven met de opzegging in te stemmen;

b. de rechter de beëindiging van de huur heeft uitgesproken na een daartoe strekkende vordering van de verhuurder.

De huurder geniet zodoende dus huurbescherming. De huur duurt na een opzegging voort totdat de Kantonrechter – op een daartoe strekkend verzoek van de verhuurder – het tijdstip heeft vastgesteld, waarop de huurovereenkomst eindigt. Dit is dus niet zozeer ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 6:265 e.v. B.W. (wegens bvb. wanbetaling), maar het inwilligen van de opzegging, met dien verstande dat het moment waarop de opzegging effect krijgt wordt vastgesteld door de Kantonrechter.

Vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst

Heeft de huurder niet binnen zes weken na de opzegging door de verhuurder ingestemd, dan kan de verhuurder in een procedure vorderen dat de Kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huur zal eindigen. Deze vordering moet wel worden gestoeld op de in de opzegging vermelde gronden (art. 7:272 lid 1 B.W.). De term “vorderen” betekent, dat dit een dagvaardingsprocedure is en niet een verzoekschriftprocedure.

De rechter slaat bij zijn beslissing uitsluitend acht op de in de opzegging vermelde gronden (art. 7:273 lid 1 B.W.).

Afwijzing van de vordering tot beëindiging

Wijst de rechter de vordering af, dan wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd (art. 7:273 lid 2 B.W.). De rechter beslist of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd. De rechter beslist of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd.

In HR 18 februari 2022 (opzegging dringend eigen gebruik wegens echtscheiding) had de Kantonrechter de huur – na afwijzing van het verzoek – verlengd voor bepaalde tijd, en wel voor 12 maanden. Het verzoek was afgewezen, omdat de verhuurder niet had aangetoond dat er andere passende woonruimte was voor de huurder. In hoger beroep oordeelde het Hof, dat hoewel dit nog steeds niet was aangetoond, de huur desondanks was geëindigd na die periode van 12 maanden (een in het verleden liggende datum). De verlenging met 12 maanden leidt er niet toe, dat de huur na die bepaalde tijd eindigt. Die verlenging betekent, dat de verhuurder opnieuw kan opzeggen, en dan een nieuw verzoek kan indienen. Dat had deze verhuurder niet gedaan. Onjuist was ook het oordeel van het Hof, dat het einde van de huur bepaald kon worden op een datum voor de uitspraak van het Hof. De beslissing van het Hof werd dan ook vernietigd en de zaak werd verwezen naar een ander Hof.

De rechter kan het tijdstip voor de ontruiming dus niet bepalen op een datum in het verleden. De Hoge Raad verwijst op dit punt naar een eerder arrest inzake huur van bedrijfsruimte, dat een soortgelijk systeem kent. Overigens betrof het daar een geval waarbij het verzoek tot beëindiging werd toegewezen. Zie HR 24 september 2010 (Toko Mitra/PMT) (r.o. 3.7). Zie ook de pagina Huur van bedrijfsruimte.

In dat geval kan de verhuurder weer een nieuwe poging wagen met inachtneming van art. 7:277 B.W.. Daarbij moet hij weer de opzegtermijnen van art. 7:271 B.W. in acht nemen, en de opzegging en het verzoek tot vaststelling van het einde van de huur stoelen op één van de wettelijke gronden.

Toewijzing van de vordering tot beëindiging

Wijst de rechter de vordering toe, dan stelt de rechter het tijdstip van het eindigen van de huur vast (lid 3). De huurder wordt daarbij veroordeeld het gehuurde op dat tijdstip te ontruimen.

Positie onderhuurder

Wanneer het gehuurde is onderverhuurd, dan eindigt ook de onderhuur (art. 7:278 lid 1 B.W.). De onderhuurder moet dan op hetzelfde tijdstip ontruimen als de huurder. Dit alles tenzij de onderhuurder ingevolge art. 7:269 B.W. als gevolg van het einde van de huur een huurovereenkomst krijgt met de (hoofd)verhuurder. In dat geval kan die slechts van de onderhuurder af op grond van het in dat artikel bepaalde.

Gronden voor beëindigen huur woonruimte

De gronden voor het door de rechter beëindigen van de huur van woonruimte zijn opgesomd in art. 7:274 lid 1 aanhef en sub a t/m f B.W.. Tegelijkertijd zijn dit de limitatief opgesomde gronden, die een verhuurder krachtens art. 7:271 lid 4 B.W. op straffe van nietigheid bij de opzegging ten grondslag kan leggen. De verhuurder moet één van deze gronden noemen en die zelfde gronden tot uitgangspunt nemen bij een vordering in rechte tot beëindiging van de huur, als de huurder niet met de opzegging instemt (art. 7:272 lid 2 B.W.).

Deze gronden worden hierna afzonderlijk besproken. Het gaat hierbij dus steeds om een opzegging tegen een daarvoor volgens de wet toegestaan tijdstip (zie hierboven). En slechts voor de gevallen waarin opzegging vereist is en derhalve sprake is van huurbescherming op grond van art. 7:271 lid 1 B.W. jo. art. 7:272 lid 1 B.W.. Dus niet wanneer op grond van dat artikel geen opzegging nodig is (dus met name bij huur voor bepaalde tijd, korter dan de periode van meer dan 2, resp. meer dan 5 jaar.

(a) Huurder gedraagt zich niet als een goed huurder

Een in de praktijk veel voorkomende vorm van zich niet gedragen als een goed huurder is het geheel of gedeeltelijk in gebruik geven van de woning aan een ander. Zie ook de pagina Algemene bepalingen huur woonruimte. In de praktijk regelmatig voorkomend geval van zich niet goed gedragen als een goed huurder – leidend tot beëindiging van de huur – is het inrichten van een hennepkwekerij in de woning.

De algemene bepalingen inzake de verplichtingen van een huurder (ongeacht of dit huur van woonruimte of andere huurovereenkomsten betreft) zijn uiteraard ook van kracht. Zie de pagina Verplichtingen van de huurder.

Het betalen van de huur is ook een niet onbelangrijke verplichting. Het telkens te laat en onregelmatig betalen van de huur kan – los van het laten oplopen van een huurachterstand die reden kan zijn tot ontbinding zonder voorafgaande opzegging – ook een grondslag zijn die valt onder “zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt”. Ontbinding door de rechter wegens wanbetaling is steeds mogelijk op grond van art. 7:231 B.W..

Enigszins verdwaald staat er over die ontbinding ook nog een bepaling in art. 7:280 B.W.. Daar wordt namelijk bepaald, dat de rechter – wanneer hij voornemens is de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken – de huurder nog een “terme de grace” van een maand kan geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Hetzelfde bepaalt art. 7:274 lid 6 B.W. voor de toewijzing van de vordering tot beëindiging op basis van deze opzeggingsgrond. De rechter kan de huurder alsnog een maand geven om zich te herpakken en zijn wangedrag te staken.

(b) Bij tijdelijke verhuur omdat verhuurder de woning weer gaat bewonen

Wanneer de woning tijdelijk wordt verhuurd – bij voorbeeld omdat de verhuurder voor een jaar naar het buitenland gaat – dan kan op grond van art. 7:274 lid 2 B.W. een huurovereenkomst worden aangegaan voor de duur van die periode. Keert de verhuurder weer terug, dan kan de verhuurder de huur om die reden opzeggen. Mits (i) aan de voorwaarden van lid 2 wordt voldaan en (ii) de verhuurder nog steeds belang heeft bij de ontruiming. De verhuurder moet de woning dan weer zelf betrekken. Hij kan dus niet – als hij aansluitend weer een jaar wordt uitgezonden – toch de huur opzeggen. Immers heeft hij dan geen belang en gaat de woning niet weer zelf betrekken.

Eenzelfde beding is mogelijk wanneer dit beding niet ten behoeve van de verhuurder zelf, maar ten behoeve van een andere huurder is gemaakt, die na de afgesproken termijn weer in de woning wil terugkeren. Zie verder voor dit beding hierna bij de bespreking van lid 2.

(c) Verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik

Over de opzegging en vordering tot beëindiging van de huur van woonruimte wegens “dringend eigen gebruik” is al de nodige rechtspraak ontstaan. Voor invoeging in Boek 7 was deze bepaling te vinden in art. 7A:1623 e lid 1, aanhef en onder 3, (oud) BW. Bij deze beëindigingsgrond komt wat meer kijken. De verhuurder moet allereerst voldoende “aannemelijk maken” dat er inderdaad sprake is van dringend eigen gebruik. Aannemelijk maken is dus niet hetzelfde als bewijzen in procesrechtelijke zin, het is een wat lichtere eis.

Onder dringend eigen gebruik valt in ieder geval niet verkoop van de woning. Dat zou de basisregel “koop breekt geen huur” immers al te makkelijk kunnen ondermijnen.

Belangenafweging dringend eigen gebruik

Van dringend eigen gebruik is sprake, als van de verhuurder – de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen – niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter zal dus een belangenafweging moeten maken. Bij de belangenafweging op basis van de feitelijke stellingen van partijen heeft de feitenrechter veel vrijheid.

De wet bevat geen nadere regels over de aard van de belangen die in de belangenafweging moeten worden betrokken, of over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend. Uit de parlementaire geschiedenis met betrekking tot art. 1623e BW (oud) – de voorloper van art. 7:274 BW – blijkt dat de rechter bij de belangenafweging met alle van belang zijnde omstandigheden rekening kan houden. De rechter mag niet relevante omstandigheden buiten beschouwing laten. Omstandigheden die niet relevant zijn, zoals louter toekomstige omstandigheden en belangen die losstaan van het beoogde dringende gebruik, mag de rechter wel buiten beschouwing laten.

Meer over de wijze waarop de rechter deze belangenafweging moet maken is te lezen in de conclusie van de P-G d.d. 9 december 2016.

Lees meer over P-G 9 december 2016

In de conclusie van de P-G d.d. 9 december 2016 (verhuurder/huurder woonhuis met stallen en schuur aan de a-straat te Amsterdam) concludeert deze tot afwijzing van de vordering tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. De Hoge Raad bekrachtigt op de voet van art. 81 R.O.. Nadat de Kantonrechter oordeelde, dat er geen sprake was van dringend eigen gebruik, oordeelde het Hof dat daar wel sprake van was, maar dat desalniettemin de belangenafweging in het nadeel van de verhuurder uitpakte. Overigens betrof het hier niet de eigenaar, maar de erfpachter van de grond, die de woonruimte had verhuurd.

De P-G overweegt over deze belangenafweging het volgende:

“Het hof is er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat eiseres het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (dus dat is voldaan aan het eerste vereiste) en is vervolgens overgegaan tot de belangenafweging (het tweede vereiste). De wet bevat geen subregels over de aard van de belangen die in deze belangenafweging moeten worden betrokken, of over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend. Uit de parlementaire geschiedenis met betrekking tot art. 1623e BW (oud) – de voorloper van art. 7:274 BW – blijkt dat de rechter bij de belangenafweging met alle van belang zijnde omstandigheden rekening kan houden. De rechter mag bij de afweging van de wederzijdse belangen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing laten, zo oordeelde Uw Raad in Haagoort/Leeuwenburg. Omstandigheden die niet relevant zijn, zoals louter toekomstige omstandigheden en belangen die losstaan van het beoogde dringende gebruik, mag de rechter wel buiten beschouwing laten.”

Het door de P-G genoemde arrest HR 18 juni 1999 (Haagoort/Leeuwenburg) is (nog) niet gepubliceerd in ECLI.

Volgens de P-G staat niet vast, dat de belangen van de huurder bij deze belangenafweging per se zwaarder wegen dan die van de verhuurder. De rechter heeft grote vrijheid bij het tegen elkaar afwegen van alle feitelijke omstandigheden. Die afweging is uit de aard der zaak niet vatbaar voor cassatie. Deze conclusie bevat verder meerdere verwijzingen naar rechtspraak over dit onderwerp.

In Hof Den Bosch 9 juni 2020 (vordering einde huur woning wegens echtscheiding) kwam aan de orde, of aan dringend eigen gebruik door de verhuurder in de weg staat, dat hij een koopwoning bezit. Aanvankelijk had de verhuurder het gehuurde nodig omdat zijn ex in de koopwoning zou blijven wonen, maar inmiddels was die bij een nieuwe partner ingetrokken. Vast stond, dat de fiscale gevolgen van de scheiding een te zware last met zich meebrachten, waardoor het aanhouden van de koopwoning niet van verhuurder kon worden verwacht.

Ook het arrest van de Hoge Raad HR 11 maart 2005 (emeritus verhuurder/zuster) geeft inzicht in de belangenafweging bij de vordering tot eigen gebruik.

Lees meer over HR 11 maart 2005

In casu vond het Hof (en de Kantonrechter) dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt had, dat er sprake was van dringend eigen gebruik. Dat hij voor zijn werk terug moest keren in de aan zijn zus verhuurde woning was onvoldoende onderbouwd, en ook de stelling dat in de woonplaats waar de verhuurde gelegen was schonere lucht was zodat de verhuizing nodig was vanwege de longklachten van de echtgenote van de verhuurder kwam evenmin voldoende vast te staan. Zelfs het feit dat de huurder ook beschikte over een andere woonruimte waar zij af en toe verbleef was niet voldoende.

Andere passende woonruimte

De verhuurder die weer zelf in de woonruimte wil wegens dringend eigen gebruik heeft echter nog een ander obstakel te overwinnen. Hij moet ook aantonen, dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In feite heeft de wetgever hiermee alvast één element van de belangenafweging dwingend ingevuld.

De eis dat de verhuurder kan aantonen, dat de huurder andere passende woonruimte kan vinden geldt niet voor de huurders bedoeld in art. 7:274c B.W. tot en met art. 7:274f B.W.. Die artikelen voorzien in de voorziening van woonruimte aan resp. jongeren (274c), studenten (274d), promovendi (274d) en grote gezinnen (274f). Hiermee heeft de wetgever de doorstroming van deze groep huurders willen bevorderen, om voor andere huurders in die categorie plaats te maken. Voor jongeren is dit gerelateerd aan hun leeftijd; voor studenten en promovendi aan hun studie c.q. promotie. Voor de grote gezinnen zal dit samenhangen met het uit huis gaan van de kinderen waardoor het gezin niet meer kwalificeert als “groot gezin”. Zie de verdere bespreking van die bepalingen hierna.

Er gelden dus drie eisen: (i) dringend eigen gebruik is aannemelijk, (ii) de verhuurder heeft de woonruimte zo dringend nodig, dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en (iii) bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarnaast stelt art. 7:274 lid 5 B.W. nog twee nevenvereisten voor een geslaagd beroep op deze beëindigingsgrond: (iv) de verhuurder dient (zo nodig) een huisvestingsvergunning over te leggen en (v) de verhuurder moet langer dan drie jaar de verhuurder zijn.

Vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter het verzoek tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik dan toch toewijst, kan de verhuurder nog geconfronteerd worden met een door de rechter aan de huurder toe te kennen vergoeding wegens verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:275 lid 1 B.W.). De rechter kan (maar hoeft dit niet te doen) de verhuurder van tevoren van dit voornemen in kennis stellen. De verhuurder kan de vordering tot beëindiging dan alsnog intrekken. De rechter zal dan nog slechts over de proceskosten een beslissing nemen (lid 2).

De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld (lid 4). Deze wordt jaarlijks voor 1 maart gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft.

Schadevergoeding als na beëindiging blijkt dat er geen sprake was van dringend eigen gebruik

Als de rechter het verzoek tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik heeft toegewezen, dan kan de verhuurder veroordeeld worden tot het betalen van schadevergoeding aan de huurder “indien de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest” (art. 7:276 lid 1 B.W.). Dat geldt ook als de verhuurder wegens dringend eigen gebruik heeft opgezegd en de huurder heeft ingestemd. De vordering verjaart na 5 jaar (lid 4).

De wil om het gehuurde zelf in gebruik te nemen wordt in ieder geval geacht te hebben ontbroken als de woning niet binnen een jaar door de verhuurder is betrokken (lid 2).

De huurder kan in de procedure tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik ook al op voorhand in reconventie de vaststelling van een dergelijke schadevergoeding vorderen (lid 3). Dit zelfs onverminderd diens recht om meerdere schade te vorderen, als mocht blijken dat de intentie van de verhuurder tot eigen gebruik ontbrak. Ook onderhuurders hebben aanspraak op een schadevergoeding in deze situatie (lid 5).

(d) Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte

Als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Ook in dit geval kan de rechter volgens art. 7:274 lid 6 B.W. de huurder alsnog de kans geven om het aanbod toch te aanvaarden en zich niet langer tegen de opzegging te verzetten. Dat zal de rechter uiteraard met name doen als hij meent dat het aanbod inderdaad redelijk is en hij voornemens is de vordering toe te wijzen.

Het redelijk aanbod mag – behoudens in de vrije sector – niet gaan over een huurprijsverhoging

Als het woonruimte betreft die vanwege de hoogte van de huurprijs niet tot de vrije sector behoort, dan mag het aanbod, waarvan de verhuurder zich beklaagt dat de huurder daarmee niet instemt, geen betrekking hebben op een wijziging van de huurprijs of van de servicekosten. Dit betreft dus woonruimte als bedoeld in art. 7:247 B.W. en volgende. Zie de pagina Huurprijzen en andere vergoedingen.

Een variatie op dit thema deed zich voor in HR 4 april 2014 (verhuurder Amsterdam/huurder etage en deel zolder).

Lees meer over HR 4 april 2014

De verhuurder van een appartement, dat ook gelegen is aan de “a-straat” in Amsterdam, kwam er achter wat de spreuk “Lex dura est” betekent. Hij had het hem in eigendom toebehorende pand verhuurd aan drie huurders. Hij kreeg het aan de stok met de huurder van de 1e verdieping, die tevens de voorzijde van de zolder van hem huurde. BG en souterrain waren verhuurd aan een andere huurder. De 2e verdieping en de daarbij horende achterzijde van de zolder was ten tijde van het ontstaan van het geschil niet verhuurd. De verhuurder wilde de 2e verdieping verkopen met de gehele zolder, dus inclusief het door de huurder van de 1e etage gehuurde deel. Voorafgaand waren er meerdere schermutselingen geweest over huurprijsverhogingen. De verhuurder vond dat het voorstel om de huur aan te passen zodanig dat de huurder het gehuurde deel van de zolder prijsgaf alleszins redelijk was. Hij beklaagde zich – liberaal in hart en nieren – ook over de regels inzake verplichte huurprijsvaststelling. Hij vond dat de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht verhuurder vormen. De Hoge Raad was het met die klachten niet eens (onder verwijzing naar jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens).

Beëindiging huur geliberaliseerde woonruimte (vrije sector) bij redelijk voorstel huurprijsverhoging

Wanneer het gaat om huur van woonruimte in de vrije sector kan de verhuurder op die grond dus wel overgaan tot opzegging van de huur. In het arrest Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 6 juli 2021 (opzegging geliberaliseerde woonruimte die kamersgewijs is onderverhuurd) leed die regel echter uitzondering vanwege de bescherming van de onderhuurders. De Hoge Raad heeft dit naar oud recht ook reeds beslist in het arrest HR 20 september 1985 (Doopsgezinde Gemeente/Stichting Zonshofje) (NJ 1986, 260).

(e) Verhuurder wil bestemmingsplan verwezenlijken

De verhuurder kan ook beëindiging van de huur vragen – en de opzegging daarop baseren – als de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Ook hier geldt de bepaling van art. 7:275 lid 1 B.W.: de rechter kan bij toewijzing van de vordering tot beëindiging aan de huurder ten laste van de verhuurder een verhuis- en inrichtingskosten toekennen. De rechter kan dit ook eerst aan de verhuurder voorhouden en hem de kans bieden zijn vordering in te trekken.

Verwezenlijking bestemmingsplan door verkrijger

In art. 7:281 lid 1 B.W. wordt aan degeen, die het gehuurde op de voet van art. 7:226 B.W. verkrijgt, eveneens de mogelijkheid geboden tot het vorderen van ontbinding van de huur (dus zonder voorafgaande opzegging), met als doel het bestemmingsplan te verwezenlijken. In lid 2 wordt bepaald op welke vergoeding de huurder in dat geval aanspraak heeft.

(f) Verhuurder wil onzelfstandige woonruimte in een woning, waarin verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft, ontruimd zien

Betreft de huurovereenkomst een onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft kan de verhuurder de opzegging en vordering tot beëindiging daarop stoelen.

Voorwaarde is wel, dat de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

Huurbescherming woonruimte dwingend recht

De hiervoor besproken regeling van huurbescherming is eveneens van dwingend recht. Partijen kunnen daar niet van afwijken. Andersluidende bepalingen zijn nietig (art. 7:282 B.W.).

Auteur & Last edit

[MdV, 28-09-2018; laatste bewerking 11-6-2022]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.