Aansprakelijkheid voor beroepsfouten

Op zakelijke dienstverleners zoals notarissen, advocaten en makelaars rust een bijzondere zorgplicht, die bij nalatigheid tot aansprakelijkheid kan leiden. In de meeste gevallen gaat het hier om een overeenkomst van opdracht, zodat het primair om een contractuele aansprakelijkheid gaat.

Maar bij de uitoefening van een beroep kunnen ook derden – die buiten de contractuele relatie met de beroepsbeoefenaar staan – schade lijden. In dat geval komt de onrechtmatige daad aan bod, omdat derden zich niet op wanprestatie kunnen beroepen.

Aansprakelijkheid notaris

Voor de notaris is die zorgplicht (mede) gebaseerd op zijn informatie- en waarschuwingsplicht, die niet alleen geldt tegenover zijn opdrachtgever, maar ook de andere bij zijn dienstverlening betrokken partijen. De notaris moet zelfstandig onderzoek doen naar de aangereikte informatie, en alle betrokken partijen wijzen op de (rechts)gevolgen van de (rechts)handeling, die hij voor partijen verricht (vgl. art. 43 lid 1 Wet Notarisambt).

Wanneer de notaris daarin te kort schiet, kan hij niet alleen aansprakelijk zijn tegenover de eigen cliënt, maar ook tegenover de andere betrokken partijen. In dat geval betreft het aansprakelijkheid buiten contract, op grond van onrechtmatige daad. Schiet hij tekort tegenover de eigen cliënt, dan is dit wanprestatie in de overeenkomst van opdracht (zie de pagina Overeenkomst van opdracht).

Hof Arnhem-Leeuwarden d.d. 30 juli 2013 – zorgplicht notaris (bekrachtigd door Hoge Raad art. 81 RO zie ook conclusie PG 27-11-2015).

Aansprakelijkheid advocaat

De rol van een advocaat is een principieel andere dan die van een notaris. De notaris verleent zijn diensten als onafhankelijke partij. De advocaat is daarentegen bij uitstek “partijdig”. Hij behartigt de belangen van één partij, de eigen cliënt. Toch kan de advocaat in zijn optreden ook gehouden zijn rekening te houden met de belangen van andere partijen, die niet zijn cliënt zijn, en kan hij zelfs aansprakelijk zijn als hij die belangen veronachtzaamt.

In de kwestie die leidde tot het arrest Hof Amsterdam d.d. 6 juni 1996 (NJ 1998, 653) had een koper onderhandeld met een verkoper over de verkoop van een stuk grond. De verkoper was failliet. De verkoper meldde aan zijn advocaat dat de economische eigendom van de grond in handen was van een Antilliaanse NV, waarvan hij de zeggenschap had. Die laatste informatie gaf de advocaat door aan de koper, die daarop de koopsom van 2,9 miljoen betaalde. Dit geld betaalde de advocaat door aan de crediteuren van de verkoper.

Vervolgens bleek, dat de Antilliaanse NV niet bestond. Het Hof overwoog, dat de advocaat de koper niet klakkeloos – zonder enig voorbehoud – de informatie had mogen doorgeven, die zijn cliënt had verstrekt. Immers had de koper de koopsom betaald op basis van die informatie. De advocaat kon zich er niet achter verschuilen, dat hij slechts een doorgeefluik was. Ten eerste had hij moeten weten, dat de cliënt vanwege het faillissement niet vrijelijk over de grond kon beschikken. Bovendien had hij moeten onderzoeken, of de informatie over de NV juist was.

De advocaat is in die situatie ook tegenover de derde, die op zijn informatie afgaat, aansprakelijk. Dit geldt te meer wanneer die derde niet wordt bijgestaan door een advocaat of juridisch deskundige.

Een soortgelijke beslissing is in latere jurisprudentie genomen, waarbij de advocaat in zijn advisering aan een BV in een situatie van een dreigend faillissement geen rekening had gehouden met de mogelijke aansprakelijkheid van de bestuurders. De advocaat werd daardoor zelf aansprakelijk jegens de bestuurders voor de schade die het gevolg was van zijn nalatigheid hen op de mogelijke risico’s voor hen als bestuurders te wijzen – terwijl de bestuurders formeel gezien niet zijn cliënten waren.

Aansprakelijkheid curator

De faillissementscurator is weliswaar doorgaans tevens advocaat, maar werkt in de hoedanigheid van curator niet als advocaat in opdracht van een cliënt. Hij wordt aangesteld door de rechtbank om de belangen van de crediteuren te behartigen en de boedel volgens de regels van het recht af te wikkelen. De aansprakelijkheid van de curator wordt dus beheerst door een ander toetsingskader, en berust steeds op onrechtmatige daad en niet op opdracht. Zie nader de pagina Curator.

Aansprakelijkheid makelaar

Voor de aansprakelijkheid van makelaars moet – net als bij andere beroepen – worden onderscheiden in aansprakelijkheid in relatie tot de eigen opdrachtgever en aansprakelijkheid tegenover derden, zoals met name degeen aan wie een huis verkocht wordt namens de door de makelaar vertegenwoordigde verkoper. In het eerste geval is er sprake van contractuele aansprakelijkheid, in het tweede geval van aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad (zgn. ‘wettelijke aansprakelijkheid’).

Er is inmiddels een aantal arresten gewezen over de aansprakelijkheid van makelaars naar aanleiding van een onjuiste opgaaf door de makelaar, met name met betrekking tot het oppervlak van een door bemiddeling van een makelaar verkocht huis. Zie HR 13 juli 2018 (arrest meetinstructie NVM) over de aansprakelijkheid van de verkopend makelaar jegens koper voor juistheid metrage in brochure.

De Hoge Raad overwoog in dat arrest (r.o. 3.4.2):

“Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, r.o. 3.4).”

Daarbij speelt mee, welke mededelingen de makelaar heeft gedaan (mondeling, per e-mail of in een brochure) over de juistheid van de verstrekte informatie. Wanneer het echter een NVM-makelaar betreft, dan is voor woningen verplicht dat de makelaar de woning laat opmeten, en moet op de opgegeven afmetingen dus vertrouwd kunnen worden.

De rechter moet daarbij een vergelijking maken tussen de hypothetische situatie, dat het feit zich niet had voorgedaan en de huidige situatie. Bij onjuiste metrage kan dat niet simpelweg gedaan worden door het kleinere aantal meters te delen met de koopprijs, aldus HR 22 februari 2019 (makelaars VOF/kopers woning Apeldoorn). De Hoge Raad overwoog in dat arrest (r.o. 3.4.3):

“Het hof heeft in rov. 3.8 als vaststaand aangenomen dat de kopers een overeenkomst hebben gesloten die zij niet zouden zijn aangegaan als hun voorafgaand aan de koop van de woning de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Deze vaststelling is in cassatie niet bestreden. Na verwijzing zal de rechter de omvang van de schade dus moeten bepalen op basis van de hypothetische situatie dat zij de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de NVM-meetinstructie. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid (Parl. Gesch. Boek 6, p. 339).”

In het verwijzingsarrest van Hof Den Bosch 9 maart 2021 corrigeert het verwijzingshof de berekening die alleen gebaseerd was op het aantal meters (r.o. 3.4.7):

“Het hof neemt bij de schatting in aanmerking de grootte van de correcte woonoppervlakte als zodanig (124 m2), de grootte van het verschil tussen die woonoppervlakte en de woonoppervlakte die vermeld is in de verkoopinformatie (26 m2), de orde van grootte van de koopprijs (€ 189.500,-), alsook dat de woonoppervlakte een factor van belang is, maar niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt. Dit brengt het hof tot de schatting dat de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop € 175.000,- bedroeg, zodat het vermogen van [geïntimeerden] met € 14.500,- is afgenomen door aankoop van de woning tegen de overeengekomen koopprijs van € 189.500,- , in vergelijking met de hypothetische situatie waarin [geïntimeerden] de woning niet zouden hebben gekocht. Daarmee bedraagt de schade € 14.500,-.”

Ook in het arrest HR 10 december 2021 (koopster/NVM makelaar) was een onjuiste opgave van het aantal meters de reden voor een schadeclaim van koopster. In dat arrest verwijst de Hoge Raad naar het hierboven vermelde arrest NVM-meetinstructie uit 2018. Overigens werd in deze zaak gecasseerd, omdat het Hof ten onrechte vond dat de koopster niet aan haar stelplicht had voldaan. Zie voor dit processuele aspect de pagina Wettelijke verplichtingen tot schadevergoeding.

De NVM heeft toepassing van de meetinstructie bij Besluit van de ledenraad NVM van 4 juni 2010 voor de bij haar aangesloten makelaars verplicht gesteld, omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld niet de bruto maar de netto (gebruiks)oppervlakte betreft, bepaald volgens de zogenoemde NEN-2580. In diverse uitspraken van de Raden van Toezicht en de Centrale Raad van Toezicht van de NVM is op de noodzaak van een zorgvuldige meting ter bescherming van de belangen van kopers (als derde-belanghebbende) gewezen. Zo overwoog de Centrale Raad van Toezicht van de NVM in onder meer de uitspraak van 6 juni 2013 (nr. 13-2442 CRvT):

“Uitgangspunt is dat derden in beginsel op de inhoud van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing.

Het behoort tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Dat geldt in het bijzonder voor de in de verkoopdocumentatie opgenomen gebruiksoppervlakte omdat de gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing.”

De meetinstructie strekt derhalve tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers.

Aansprakelijkheid accountant

Hof Den Bosch d.d. 28 januari 2004 (ABAB/Calzaturificio c.s.) – aansprakelijkheid accountant voor verkeerde advisering (bekrachtigd door de Hoge Raad).

Auteur & Last edit

[MdV, 27-02-2021; laatste bewerking 23-02-2022]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.