LawyrupBurgerlijk wetboekZakelijke rechten (Boek 5 B.W.)Erfdienstbaarheden (Titel 6, Boek 5 B.W.)

Erfdienstbaarheden (Titel 6, Boek 5 B.W.)

Inleiding erfdienstbaarheden

In Titel 6, Boek 5 B.W. worden de erfdienstbaarheden in de wet geregeld. De Titel omvat 15 artikelen (art. 5:70 B.W. tot en met art. 5:84 B.W.).

Ook hier is de Afdeling Begripsbepalingen uit Boek 3 B.W. weer van belang, met name art. 3:3 B.W. (definitie van “zaken”) en art. 3:5 B.W. (definitie van “onroerend” en “roerend”). Zie de pagina Begripsbepalingen.

Wat is erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard, aldus art. 5:70 lid 1 B.W..

Wat kan een erfdienstbaarheid inhouden?

In  art. 5:71 B.W. wordt nader ingegaan op de vraag, wat een erfdienstbaarheid kan inhouden. Dat kan zijn: (lid 1) iets te dulden of na te laten, iets te doen of onderhoud te plegen (lid 2).

Lid 1 bepaalt, dat een erfdienstbaarheid kan bestaan in een verplichting om op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen.

In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de last bovendien een verplichting inhoudt tot het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen die voor de uitoefening van die erfdienstbaarheid nodig zijn. Voorwaarde daarbij is, dat deze gebouwen, werken en beplantingen zich geheel of gedeeltelijk op het dienende erf zullen bevinden.

Lid 2 opent ook de mogelijkheid om een verplichting tot onderhoud op te leggen. Die ziet dan op onderhoud van het dienende erf of van gebouwen, werken of beplantingen die zich geheel of gedeeltelijk op het dienende erf bevinden of zullen bevinden.

Wijze van ontstaan

De vestiging van erfdienstbaarheid vindt plaats door middel van een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Zie ook de pagina inschrijvingen registergoederen. Weliswaar bepaalt de wet dit – anders dan bij mandeligheid – niet expliciet, maar de wet spreekt telkens van “de akte van vestiging” als basis voor de inhoud van de erfdienstbaarheid. Bij voorbeeld in art. 5:70 lid 2 B.W., waar de mogelijkheid biedt in de akte van vestiging een vergoeding voor de erfdienstbaarheid op te leggen (de zgn. retributie).

Daarnaast kan een erfdienstbaarheid ook ontstaan door middel van (verkrijgende) verjaring (art. 5:72 B.W.).

In de procedure over een recht van overpad was verzuimd de tekening behorend bij de erfdienstbaarheid te registreren Hof Den Haag 16 juli 2019 (recht van overpad). De rechtbank wees de vordering van de gerechtigde af, maar het Hof wees deze toe. De Hoge Raad zag geen reden de uitvoerbaarheid bij voorraad van de verklaring voor recht te corrigeren (zie ook de pagina Algemene bepalingen vonnis inzake uitvoerbaarheid bij voorraad).

Inhoud van de erfdienstbaarheid

Op grond van art. 5:73 lid 1 B.W. worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de vestigingsakte en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van de vestigingsakte van de erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Vgl. HR 2 december 2005 (WE Vastgoed/X).

Het gaat hierbij dus om de objectieve partijbedoeling (in tegenstelling tot de subjectievere Haviltex-methode). De keuze voor deze objectieve uitlegmethode is gelegen in de rechtszekerheid, op grond waarvan slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de openbare registers. Aldus de Hoge Raad in HR 1 november 2013 (X/VvE ‘De Prinsenwerf’), waar het ging om de uitleg van een splitsingsakte.

Verzwaring van de erfdienstbaarheid

In de conclusie van P-G Rank-Berenschot d.d. 11 februari 2022 bij HR 8 juli 2022 (klooster de Voorzienigheid) gaat de P-G in op de in de praktijk vaak voorkomende verzwaring van de erfdienstbaarheid (nrs. 4.10 e.v.). Hij schrijft daarover:

“4.10 In de praktijk rijst vaak de vraag of c.q. in hoeverre een ‘verzwaarde’ of intensievere uitoefening van de erfdienstbaarheid door de eigenaar van het dienend erf moet worden geduld.

4.11 Het tot 1992 geldende BW bevatte een afzonderlijk aan verzwaring gewijde bepaling, op grond waarvan de gerechtigde van een erfdienstbaarheid noch op het dienstbare, noch op het heersende erf enige verandering mocht aanbrengen waardoor de toestand van het dienstbare erf verzwaard zou worden (art. 738 lid 2 BW (oud)).”

Deze bepaling is door de wetgever in het huidige BW niet overgenomen. In nr. 4.12 citeert de P-G de overwegingen uit de Parlementaire geschiedenis. Om te concluderen (nr. 4.13):

“Hieruit kan worden afgeleid dat naar huidig recht de vraag naar de toelaatbaarheid van een verzwaring c.q. geïntensiveerde uitoefening van de erfdienstbaarheid in het algemeen opgaat in de vraag naar de inhoud en omvang van de erfdienstbaarheid. Aan de hand van de maatstaven van art. 5:73 lid 1 BW zal eerst moeten worden bepaald of de geïntensiveerde uitoefening binnen de grenzen van de erfdienstbaarheid valt. Is dit het geval, dan zal de eigenaar van het dienende erf de verzwaring moeten dulden. Indien sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd, kan door hem wijziging of opheffing van de (aldus vastgestelde) erfdienstbaarheid worden gevorderd (art. 5:78, aanhef en sub a, BW). Wordt de verzwaring op grond van art. 5:73 lid 1 BW niet door de erfdienstbaarheid gedekt, dan behoeft zij reeds op die grond niet te worden geduld en wordt aan de toets van art. 5:78, aanhef en sub a, BW niet toegekomen.”

Zoals blijkt uit voetnoot 26 heeft de Hoge Raad dit in twee arresten op een andere manier heeft uitgewerkt. In HR 8 september 2017 (X/School Vest) en HR 12 juni 2020, waarin een speciale subregel wordt gegeven.

Wijziging uitoefening erfdienstbaarheid

Op de voet van art. 5:73 lid 2 B.W. kan de eigenaar van het dienend erf een ander gedeelte van het erf aanwijzen voor de uitoefening. Voorwaarde is dat deze verplaatsing zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf mogelijk is.

Hoge Raad 2 september 2011 met name de conclusie van de P-G – vaststelling erfdienstbaarheid na wijziging van de situatie + verzoek tot wijziging van de uitoefening van de erfdienstbaarheid ex art. 5:73 B.W. niet toegewezen.

De P-G in diens conclusie voor het arrest (ex art. 81 RO gewezen) van de Hoge Raad d.d. 2 september 2011 vermeldt dat deze bepaling is in de parlementaire geschiedenis (Parl. Gesch. Boek 5, p. 264) als volgt wordt toegelicht:

“Het tweede lid is ontleend aan artikel 739 lid 2 B.W.; (..) Terecht merkte Scholten (Asser-Scholten II, p. 273) op dat in dit geval bij geschil de eigenaar van het dienende erf zal hebben te bewijzen, dat de verlegging geen vermindering van genot voor de rechthebbende medebrengt. Indien de nieuwe plaats binnen de grenzen van het recht van erfdienstbaarheid valt, zoals deze volgens het eerste lid moeten worden getrokken, kan de eigenaar van het dienende erf tot verlegging overgaan, ook als daardoor het genot van de rechthebbende minder wordt dan hetgeen hij tot dat ogenblik van de erfdienstbaarheid trok.”

Voorts verwijst de P-G naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 24 september 1999, NJ 1999, 754:

“In het arrest HR 24 september 1999, LJN AD3091, NJ 1999, 754 heeft uw Raad geoordeeld dat ingevolge art. 5:73 lid 2 BW niet iedere vermindering van genot van het heersend erf, hoe gering ook, aan de verplaatsing van de erfdienstbaarheid in de weg staat, doch slechts een zodanige vermindering dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat sprake is van een vermindering van het genot die aan een verlegging in de weg staat. In dat arrest oordeelde Uw Raad dat niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting ‘s hofs oordeel dat op een totale lengte van de weg van 345 meter een toename van 20 meter in redelijkheid niet kan worden aangemerkt als een zodanige vermindering van het genot van het heersende erf dat deze aan verlegging in de weg staat.”

Hoge Raad 31 oktober 2003 – de eigenaar van een perceel kan zich niet tegelijkertijd gedragen als beperkt gerechtigde tot datzelfde perceel. Geen erfdienstbaarheid ontstaan door verkrijgende verjaring.

Vordering tot opheffing erfdienstbaarheid

De rechter kan krachtens art. 5:78 B.W. op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen:

a. op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd:

b. indien ten minste twintig jaren na het ontstaan van de erfdienstbaarheid zijn verlopen en het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang.

Auteur & Last edit

[MdV, 11-08-2018; laatste bewerking 12-09-2022]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrechtciviel proces- en executierecht en insolventierecht.