Algemene bepalingen huur woonruimte (Onderafd. 1, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)
Inleiding algemene bepalingen huur woonruimte
In Onderafd. 1, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn de Algemene bepalingen inzake huur van woonruimte opgenomen. De afdeling omvat 14 artikelen (art. 7:232 B.W. tot en met art. 7:245 B.W.). De wet spreekt hier ineens van Onderafdeling, omdat er in ‘Onderafdeling 2’ een verdere onderverdeling is gemaakt, die Paragraaf genoemd wordt.
Toepasselijkheid
Afdeling 5 van Titel 4 Boek 7 B.W. is (uitsluitend) van toepassing op woonruimte. Maar niet op huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is (art. 7:232 lid 2 B.W.). Zie ook de pagina Einde huur woonruimte (huur bepaalde tijd voor korte duur).
De Minister merkte bij de parlementaire behandeling op, dat het moet gaan om “woonruimte waarvoor voor eenieder duidelijk is dat in een concreet geval geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming” (Handelingen II 1978/1979, 14175, pag. 5026). Zie ook HR 8 januari 1999 (Abbo/St. Renesse).
Onzelfstandige woonruimte waar de verhuurder zelf ook woont
De wet kent in art. 7:232 lid 3 B.W. verder een uitzondering voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Gedurende negen maanden na het ingaan van de een dergelijke huurovereenkomst zijn de artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 niet van toepassing.
Deze bepalingen behelzen het volgende:
art. 7:206 lid 3 B.W. – zelf mogen verhelpen van gebreken als verhuurder dit niet doet
art. 7:270 B.W. – vordering woningruil
art. 7:272 B.W. – voortduren huur na opzegging tot beslissing rechter (huurbescherming)
art. 7:273 B.W. – beslissing rechter op verzoek toewijzing einde huur na opzegging
art. 7:274 B.W. – voorwaarden toewijzing door rechter einde huur na opzegging
art. 7:275 B.W. – toekenning tegemoetkoming herinrichtings- en verhuiskosten bij toewijzing vordering beëindiging na opzegging
art. 7:276 B.W. – schadevergoeding bij beëindiging na opzegging wegens dringend eigen gebruik, als het gehuurde niet daadwerkelijk zelf in gebruik wordt genomen
art. 7:277 B.W. – hernieuwde opzegging na verlenging huur
art. 7:281 B.W. – beëindiging huur door rechter na wijziging bestemmingsplan
De verwijzing naar art. 7:271 lid 4 B.W. – vermelding van de gronden van opzegging van de huur – wordt in het kader van de Wet vaste huurcontracten gewijzigd in art. 7:272 lid 5 B.W. (per 1 juli 2024).
Deze uitzondering geldt niet wanneer de verhuurder van die woning al eerder aan dezelfde huurder deze onzelfstandige woonruimte (kamer) of een andere woonruimte in die woning (een andere kamer of kamers) heeft verhuurd.
Definitie huur woonruimte
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden (art. 7:233 B.W.).
Met de gelijkschakeling van de huurbescherming voor huurders van woonboten zal deze bepaling worden aangepast. In art. 7:233 B.W. wordt «dan wel een woonwagen of een standplaats» vervangen door «dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats». Zie het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.
Definitie huur zelfstandige woning
Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 B.W.).
Definitie huur woonwagen en standplaats
“Woonwagen” en “standplaats” zijn gedefinieerd in art. 7:235 B.W. en art. 7:236 B.W..
Huur van woonboten
Voor de gelijkschakeling van de huurbescherming voor huurders van woonboten wordt een nieuwe bepaling ingevoegd met de definitie van ligplaats in het kader van huur. Deze bepaling art. 7:236a B.W. komt te luiden:
“Onder ligplaats wordt verstaan een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object.”
Zie het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.
Definitie prijs woonruimte
In deze afdeling wordt onder prijs verstaan het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt. Huurprijs is de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte (art. 7:237 lid 1 en 2 B.W.). Verder definieert de wet “nutslasten” (lid 3) en “energieprestatievergoeding” (lid 4).
Huurcommissie
Bij geschillen over de huurprijs van woonruimte kan de huurder of de verhuurder een verzoek indienen bij de huurcommissie als genoemd in art. 7:238 B.W..
Kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen
Volgens art. 7:217 B.W. komen zgn. “kleine herstellingen” voor rekening van de huurder. Art. 7:240 B.W. voorziet in de mogelijkheid om bij AMvB te bepalen, wat onder kleine herstellingen te verstaan is. Ter uitvoering van deze bepaling is het Besluit kleine herstellingen uitgevaardigd.
Gebreken
Een soortgelijke bepaling geldt voor gebreken (art. 7:241 B.W.). Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt.
Van de krachtens dit artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (laatste volzin art. 7:241 B.W.).
Verbod tot in gebruik geven of onderverhuren woonruimte
De huurder van woonruimte mag deze niet geheel of deels aan een ander in gebruik geven (art. 7:244 B.W.). Dit is een uitzondering op de algemene regeling van huur en verhuur (art. 7:221 B.W.). Dit laatste artikel bepaalt, dat de huurder het gehuurde wel geheel of deels aan een ander in gebruik mag geven of in onderhuur geven ‘tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben’. Zie de pagina Verplichtingen van de huurder.
Als de huurder van woonruimte dit toch doet, is dat een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Vaak is in de huurovereenkomst of in algemene bepalingen bij de huurovereenkomst ook een expliciet verbod tot onderverhuur opgenomen.
De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.
Huisvestingsvergunning
Krachtens art. 7 lid 1 Huisvestingswet kan een gemeente voor de verhuur van woonruimte een huisvestingsvergunning verplicht stellen. Daarmee kan de gemeente bestuursrechtelijk de verdeling van het woningenbestand reguleren. Met name voor de sociale huurwoningen (die via woningcorporaties worden verhuurd) kennen veel huisvestingsverordeningen van (vooral grote) gemeenten regels voor de toewijzing van dergelijke woningen.
Daarmee wordt er voor gezorgd, dat huurders in een passende woonruimte wonen, en een huurder niet alleen in een gezinswoning zijn intrek kan nemen. De verdeling van de sociale woningvoorraad vindt hiermee op een zo goed mogelijke wijze plaats. In het nieuws komen soms schrijnende gevallen langs, bij voorbeeld als een kind na het overlijden van de alleenstaande ouder in een huurwoning wil blijven wonen, terwijl het een gezinswoning is, die dus niet passend is voor bewoning door slechts één persoon.
Onttrekkingsvergunning bij kamersgewijze verhuur
Ook hanteren gemeenten een vergunningenbeleid om ‘verkamering’ van woningen tegen te gaan: het kamersgewijs verhuren van woningen die voor een gezin bestemd zijn. Als reden wordt daarbij aangegeven dat het leefklimaat in een buurt door verkamering nadelig wordt beïnvloed. Ook wil men hiermee het opkopen van woningen door huisjesmelkers tegengaan. Zie ook het blog Wetsvoorstel opkoopverbod.
Wanneer een woning kamersgewijs bewoond wordt, wordt deze gewijzigd van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimtes. Dit wordt in de huisvestingsverordeningen van grote gemeenten aangemerkt als ‘woningonttrekking’, en dat mag alleen met een onttrekkingsvergunning. Zie bij voorbeeld de website van de gemeente Amsterdam en de gemeente Den Haag, die een vergunning verplicht stellen bij meer dan twee (enigszins onduidelijk geformuleerd als ‘vanaf drie’) kamerbewoners. Woont de eigenaar zelf ook in de woonruimte, dan telt die zelf ook mee.
Deze regels helpen niet om de krapte op de woningmarkt voor studenten en anderen, die zich (nog) geen zelfstandige woonruimte kunnen veroorloven, of die een pied-a-terre nodig hebben voor hun werk. Zoals verpleegsters die een kamer willen huren in de buurt van het ziekenhuis waar ze werken. Bovendien is het vanwege de enorm gestegen prijzen van woningen voor een starter die een huis wil kopen niet te doen, als hij maar één huurder mag hebben. Terwijl het de eigenaar van een koopwoning wel vrij staat om alleen te wonen in een woning, die ook voor een gezin geschikt zou zijn. Waar het tegengaan van opkopen van woningen door huisjesmelkers nog begrijpelijk is, geldt dat al veel minder voor woningen waar de eigenaar (die alleen die woning bezit) ook zelf woont. Deze regels zijn in dat opzicht contraproductief en bieden te weinig flexibiliteit om te toetsen of de verhuur van een of meer kamers al dan niet wenselijk is. Terwijl ondertussen noodcampussen voor buitenlandse studenten gebouwd moeten worden.
Handhaving vergunningenbeleid
De gemeente kan krachtens de Huisvestingsverordening forse boetes opleggen aan eigenaren en huurders, die in strijd handelen met de regels inzake huisvestingsvergunningen en onttrekkingsvergunningen. Ook kunnen zij via bestuursdwang en dwangsommen de ontruiming bewerkstelligen van de illegale bewoner(s).
Geen huisvestingsvergunning nodig voor koopwoning
Voor het bewonen van een woonruimte door de eigenaar van een koopwoning is geen huisvestingsvergunning nodig. In art. 7 lid 2 Huisvestingswet is bepaald, dat een huisvestingsvergunning voor koopwoningen alleen kan worden ingevoerd ten aanzien van het kunnen aanwijzen van voor verkoop bestemde goedkope woonruimte op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland. In het verleden was dit ook in andere gemeenten mogelijk, maar thans is in de wet vastgelegd dat dit – afgezien van de genoemde Waddeneilanden – gemeenten geen huisvestingsvergunning meer mogen hanteren voor koopwoningen.
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (afgekort: “UHW”) worden nadere regels gegeven aangaande huurprijzen en andere vergoedingen, aldus art. 7:245 B.W.. Zie ook de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Auteur & Last edit
[MdV, 27-09-2018; laatste bewerking 26-05-2024]
Algemene bepalingen huur woonruimte (Onderafd. 1, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)
Algemene bepalingen huur woonruimte (Onderafd. 1, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)
Inleiding algemene bepalingen huur woonruimte
In Onderafd. 1, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn de Algemene bepalingen inzake huur van woonruimte opgenomen. De afdeling omvat 14 artikelen (art. 7:232 B.W. tot en met art. 7:245 B.W.). De wet spreekt hier ineens van Onderafdeling, omdat er in ‘Onderafdeling 2’ een verdere onderverdeling is gemaakt, die Paragraaf genoemd wordt.
Toepasselijkheid
Afdeling 5 van Titel 4 Boek 7 B.W. is (uitsluitend) van toepassing op woonruimte. Maar niet op huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is (art. 7:232 lid 2 B.W.). Zie ook de pagina Einde huur woonruimte (huur bepaalde tijd voor korte duur).
De Minister merkte bij de parlementaire behandeling op, dat het moet gaan om “woonruimte waarvoor voor eenieder duidelijk is dat in een concreet geval geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming” (Handelingen II 1978/1979, 14175, pag. 5026). Zie ook HR 8 januari 1999 (Abbo/St. Renesse).
Onzelfstandige woonruimte waar de verhuurder zelf ook woont
De wet kent in art. 7:232 lid 3 B.W. verder een uitzondering voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Gedurende negen maanden na het ingaan van de een dergelijke huurovereenkomst zijn de artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 niet van toepassing.
Deze bepalingen behelzen het volgende:
art. 7:206 lid 3 B.W. – zelf mogen verhelpen van gebreken als verhuurder dit niet doet
art. 7:270 B.W. – vordering woningruil
art. 7:272 B.W. – voortduren huur na opzegging tot beslissing rechter (huurbescherming)
art. 7:273 B.W. – beslissing rechter op verzoek toewijzing einde huur na opzegging
art. 7:274 B.W. – voorwaarden toewijzing door rechter einde huur na opzegging
art. 7:275 B.W. – toekenning tegemoetkoming herinrichtings- en verhuiskosten bij toewijzing vordering beëindiging na opzegging
art. 7:276 B.W. – schadevergoeding bij beëindiging na opzegging wegens dringend eigen gebruik, als het gehuurde niet daadwerkelijk zelf in gebruik wordt genomen
art. 7:277 B.W. – hernieuwde opzegging na verlenging huur
art. 7:281 B.W. – beëindiging huur door rechter na wijziging bestemmingsplan
De verwijzing naar art. 7:271 lid 4 B.W. – vermelding van de gronden van opzegging van de huur – wordt in het kader van de Wet vaste huurcontracten gewijzigd in art. 7:272 lid 5 B.W. (per 1 juli 2024).
Deze uitzondering geldt niet wanneer de verhuurder van die woning al eerder aan dezelfde huurder deze onzelfstandige woonruimte (kamer) of een andere woonruimte in die woning (een andere kamer of kamers) heeft verhuurd.
Definitie huur woonruimte
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden (art. 7:233 B.W.).
Met de gelijkschakeling van de huurbescherming voor huurders van woonboten zal deze bepaling worden aangepast. In art. 7:233 B.W. wordt «dan wel een woonwagen of een standplaats» vervangen door «dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats». Zie het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.
Definitie huur zelfstandige woning
Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 B.W.).
Definitie huur woonwagen en standplaats
“Woonwagen” en “standplaats” zijn gedefinieerd in art. 7:235 B.W. en art. 7:236 B.W..
Huur van woonboten
Voor de gelijkschakeling van de huurbescherming voor huurders van woonboten wordt een nieuwe bepaling ingevoegd met de definitie van ligplaats in het kader van huur. Deze bepaling art. 7:236a B.W. komt te luiden:
“Onder ligplaats wordt verstaan een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object.”
Zie het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.
Definitie prijs woonruimte
In deze afdeling wordt onder prijs verstaan het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt. Huurprijs is de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte (art. 7:237 lid 1 en 2 B.W.). Verder definieert de wet “nutslasten” (lid 3) en “energieprestatievergoeding” (lid 4).
Huurcommissie
Bij geschillen over de huurprijs van woonruimte kan de huurder of de verhuurder een verzoek indienen bij de huurcommissie als genoemd in art. 7:238 B.W..
Kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen
Volgens art. 7:217 B.W. komen zgn. “kleine herstellingen” voor rekening van de huurder. Art. 7:240 B.W. voorziet in de mogelijkheid om bij AMvB te bepalen, wat onder kleine herstellingen te verstaan is. Ter uitvoering van deze bepaling is het Besluit kleine herstellingen uitgevaardigd.
Gebreken
Een soortgelijke bepaling geldt voor gebreken (art. 7:241 B.W.). Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt.
Van de krachtens dit artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (laatste volzin art. 7:241 B.W.).
Verbod tot in gebruik geven of onderverhuren woonruimte
De huurder van woonruimte mag deze niet geheel of deels aan een ander in gebruik geven (art. 7:244 B.W.). Dit is een uitzondering op de algemene regeling van huur en verhuur (art. 7:221 B.W.). Dit laatste artikel bepaalt, dat de huurder het gehuurde wel geheel of deels aan een ander in gebruik mag geven of in onderhuur geven ‘tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben’. Zie de pagina Verplichtingen van de huurder.
Als de huurder van woonruimte dit toch doet, is dat een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Vaak is in de huurovereenkomst of in algemene bepalingen bij de huurovereenkomst ook een expliciet verbod tot onderverhuur opgenomen.
De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.
Huisvestingsvergunning
Krachtens art. 7 lid 1 Huisvestingswet kan een gemeente voor de verhuur van woonruimte een huisvestingsvergunning verplicht stellen. Daarmee kan de gemeente bestuursrechtelijk de verdeling van het woningenbestand reguleren. Met name voor de sociale huurwoningen (die via woningcorporaties worden verhuurd) kennen veel huisvestingsverordeningen van (vooral grote) gemeenten regels voor de toewijzing van dergelijke woningen.
Daarmee wordt er voor gezorgd, dat huurders in een passende woonruimte wonen, en een huurder niet alleen in een gezinswoning zijn intrek kan nemen. De verdeling van de sociale woningvoorraad vindt hiermee op een zo goed mogelijke wijze plaats. In het nieuws komen soms schrijnende gevallen langs, bij voorbeeld als een kind na het overlijden van de alleenstaande ouder in een huurwoning wil blijven wonen, terwijl het een gezinswoning is, die dus niet passend is voor bewoning door slechts één persoon.
Onttrekkingsvergunning bij kamersgewijze verhuur
Ook hanteren gemeenten een vergunningenbeleid om ‘verkamering’ van woningen tegen te gaan: het kamersgewijs verhuren van woningen die voor een gezin bestemd zijn. Als reden wordt daarbij aangegeven dat het leefklimaat in een buurt door verkamering nadelig wordt beïnvloed. Ook wil men hiermee het opkopen van woningen door huisjesmelkers tegengaan. Zie ook het blog Wetsvoorstel opkoopverbod.
Wanneer een woning kamersgewijs bewoond wordt, wordt deze gewijzigd van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimtes. Dit wordt in de huisvestingsverordeningen van grote gemeenten aangemerkt als ‘woningonttrekking’, en dat mag alleen met een onttrekkingsvergunning. Zie bij voorbeeld de website van de gemeente Amsterdam en de gemeente Den Haag, die een vergunning verplicht stellen bij meer dan twee (enigszins onduidelijk geformuleerd als ‘vanaf drie’) kamerbewoners. Woont de eigenaar zelf ook in de woonruimte, dan telt die zelf ook mee.
Deze regels helpen niet om de krapte op de woningmarkt voor studenten en anderen, die zich (nog) geen zelfstandige woonruimte kunnen veroorloven, of die een pied-a-terre nodig hebben voor hun werk. Zoals verpleegsters die een kamer willen huren in de buurt van het ziekenhuis waar ze werken. Bovendien is het vanwege de enorm gestegen prijzen van woningen voor een starter die een huis wil kopen niet te doen, als hij maar één huurder mag hebben. Terwijl het de eigenaar van een koopwoning wel vrij staat om alleen te wonen in een woning, die ook voor een gezin geschikt zou zijn. Waar het tegengaan van opkopen van woningen door huisjesmelkers nog begrijpelijk is, geldt dat al veel minder voor woningen waar de eigenaar (die alleen die woning bezit) ook zelf woont. Deze regels zijn in dat opzicht contraproductief en bieden te weinig flexibiliteit om te toetsen of de verhuur van een of meer kamers al dan niet wenselijk is. Terwijl ondertussen noodcampussen voor buitenlandse studenten gebouwd moeten worden.
Handhaving vergunningenbeleid
De gemeente kan krachtens de Huisvestingsverordening forse boetes opleggen aan eigenaren en huurders, die in strijd handelen met de regels inzake huisvestingsvergunningen en onttrekkingsvergunningen. Ook kunnen zij via bestuursdwang en dwangsommen de ontruiming bewerkstelligen van de illegale bewoner(s).
Geen huisvestingsvergunning nodig voor koopwoning
Voor het bewonen van een woonruimte door de eigenaar van een koopwoning is geen huisvestingsvergunning nodig. In art. 7 lid 2 Huisvestingswet is bepaald, dat een huisvestingsvergunning voor koopwoningen alleen kan worden ingevoerd ten aanzien van het kunnen aanwijzen van voor verkoop bestemde goedkope woonruimte op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland. In het verleden was dit ook in andere gemeenten mogelijk, maar thans is in de wet vastgelegd dat dit – afgezien van de genoemde Waddeneilanden – gemeenten geen huisvestingsvergunning meer mogen hanteren voor koopwoningen.
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (afgekort: “UHW”) worden nadere regels gegeven aangaande huurprijzen en andere vergoedingen, aldus art. 7:245 B.W.. Zie ook de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Auteur & Last edit
[MdV, 27-09-2018; laatste bewerking 26-05-2024]
Algemene bepalingen huur woonruimte (Onderafd. 1, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W.)
Zoeken binnen de kennisbank
Lawyrup, jouw gratis kennisbank over burgerlijk (proces)recht!