In het blog ‘Corona: nakoming, verzuim, overmacht en wijziging van de overeenkomst’ besprak ik in februari vorig jaar al hoe juridisch moet worden omgegaan met de gevolgen van de coronamaatregelen binnen het contractenrecht. Op dat moment stonden we nog aan het begin van een reeks van procedures over dit onderwerp. Rb. Den Haag beet het spits af.

Op Kerstavond heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op door de Kantonrechter in Maastricht gestelde prejudiciële vragen over de huurkorting wegens corona bij middenstandsbedrijfsruimte ex art. 7:290 B.W.: HR 24 december 2021 (verhuurder/Heineken). Inmiddels had zich al een breed palet aan uiteenlopende beslissingen van verschillende Kantonrechters ontvouwd.

De vragen aan de Hoge Raad over huurkorting en de coronamaatregelen

Heineken heeft ongeveer 130 panden in eigendom die zij aan horecaondernemers verhuurt en ongeveer 600 panden die zij huurt en vervolgens onderverhuurt aan horecaondernemers. De horeca is van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020.

Heineken heeft met Kon. Horeca Nederland afgesproken twee maanden huur kwijt te schelden. Zij heeft dit – als huurder en onderverhuurder – ook aan de verhuurders van door haar onderverhuurde panden gevraagd. De verhuurder in de procedure in Maastricht wilde daar niet aan meewerken, waarop de Kantonrechter de Hoge Raad de volgende prejudiciële vragen voorlegde:

“1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?”

Conclusie van de P-G mr. Wissink

De conclusie van P-G Wissink van 30 september 2021 bracht weinig hoop op verlossing. Die beantwoordde de door de Kantonrechter gestelde vragen als volgt:

Onder nr. 4.44 schreef de P-G:

“Vraag 1: Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

Vraag 2: De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.”

Deze beantwoording – met name van vraag 3 – is niet bepaald logisch. De sluiting is niet een gebrek aan het gehuurde: het gehuurde mankeert niks. En de verhuurder kan het ‘gebrek’ dat de P-G meent te zien ook niet verhelpen, terwijl dat wel de ratio is van art. 7:204 B.W.. De Hoge Raad komt dan ook tot een ander oordeel.

Onder nr. 5.38 schreef de P-G:

“Vraag 3: Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.

Vraag 4: De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak.

Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.”

Met deze antwoorden werd niemand veel wijzer: het kon vriezen of het kon dooien. Gelukkig komt de Hoge Raad met heldere antwoorden en maatstaven.

Corona-sluiting is geen gebrek aan de gehuurde zaak

De Hoge Raad overweegt, dat de door de overheid opgelegde sluiting niet kan worden beschouwd als een gebrek aan de zaak in de zin van art. 7:204 lid 2 B.W.. Dit was ook mijn logische conclusie in het blog van februari (al zeg ik het zelf). De Hoge Raad overweegt (r.o. 3.5.3):

“De door de overheid opgelegde sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie is een van de met de coronapandemie samenhangende overheidsmaatregelen.

Deze sluiting is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. Zij beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak.

Uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW volgt niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.

Tegen deze achtergrond moet worden geoordeeld dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.

Een en ander staat aan de toepassing van bepalingen als art. 6:248 lid 2 BW en art. 6:258 BW niet in de weg.”

Dit antwoord geldt niet alleen voor horeca, maar voor alle 290-bedrijfsruimte (oftewel ‘middenstandsbedrijfsruimte’, met een voor het publiek toegankelijke verkoopruimte). In lopende procedures moet (kan) de rechter de huurder de gelegenheid geven de grondslag van zijn vordering waar nodig aan te passen of aan te vullen met het oog op deze beslissing van de Hoge Raad.

Zijn de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 B.W.?

De Hoge Raad koos er in het arrest voor om eerst vraag 3 en 4 te beantwoorden. Is de sluiting een onvoorziene omstandigheid die aanleiding kan zijn tot huurkorting, en zo ja, hoe die te berekenen?

Zoals al blijkt uit de antwoorden op vraag 1 en 2 is de Hoge Raad zeker van oordeel, dat de sluiting wegens corona valt onder onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 B.W.. In r.o. 3.2.1 tot en met r.o. 3.2.3 beschrijft de Raad de randvoorwaarden voor de toepassing van die bepaling.

Het mooie van art. 6:258 B.W. is, dat de rechter grote vrijheid heeft om de overeenkomst – zelfs buiten de inhoud daarvan – aan te passen om de onbillijke gevolgen – zo nodig met terugwerkende kracht – te wijzigen. Dit in tegenstelling tot art. 6:248 B.W., waarin slechts binnen de tussen partijen gemaakte afspraken gemanoeuvreerd kan worden. Zie ook de pagina Rechtsgevolgen van overeenkomsten.

De Hoge Raad overweegt over vraag 3 het volgende (r.o. 3.2.4):

“De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard.

Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.

Dit geldt ook als de huurovereenkomst bijvoorbeeld het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen uitsluit, of de huurder verantwoordelijk houdt voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de overeengekomen bestemming, of voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld.”

En verder (r.o. 3.2.5):

“Indien de hiervoor bedoelde omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord.

Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat.

Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.”

De formule voor de berekening van de huurkorting wegens corona

Dan dient zich de hamvraag aan: vraag 4. Hoe bereken je de huurkorting in deze uitzonderlijke situatie? Kantonrechters hadden verschillende oplossingen bedacht: van een ‘platte’ 50/50 verdeling naar een verdeling waarin ook andere factoren werden meegewogen, zoals de omstandigheid dat de huurder nog wel een deel van het gehuurde kon benutten.

Gelukkig reikt de Hoge Raad een heldere maatstaf aan. De Hoge Raad overweegt aldus (r.o. 3.3.1):

“Gelet op het grote aantal gevallen waarin de hiervoor in 3.2.6 bedoelde onvoorziene omstandigheid zich voordoet, ziet de Hoge Raad aanleiding om een model te geven dat voor veel van die gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering.”

Het nadeel moet volgens de Raad in beginsel gelijkelijk gedragen worden (r.o. 3.3.2):

“De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.”

Wel kan er – aan de hand van de omstandigheden van het geval – van die verdeling worden afgeweken, zegt de Hoge Raad (r.o. 3.3.3):

“De in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel.”

De rekenmethode voor huurkorting corona in theorie

De te volgen berekening is volgens de Hoge Raad de zgn. vastelastenmethode (r.o. 3.3.4):

“Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.”

De vastelastenmethode voor berekening huurkorting

De vastelastenmethode (niet te verwarren met de aanzienlijk minder scherpe ‘vastelaovond-methode’) behelst het volgende (r.o. 3.3.4):

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Vervolgens geeft de Hoge Raad ter verduidelijking nog een rekenvoorbeeld aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000:

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Voor degenen die nieuwsgierig zijn naar de juiste uitkomst verwijs ik naar het arrest van de Hoge Raad.

Concluderend over de huurkorting wegens corona

De Hoge Raad heeft de urgentie van de zaak goed onderkend en een heldere en algemeen toepasbare berekeningsmethode aangereikt voor de berekening van de huurkorting bij gedwongen sluiting door de overheid. Hiermee wordt hopelijk een hoop ruis weggenomen en kunnen partijen ook zelf tot een redelijke vaststelling van de huurprijsaanpassing komen, zonder dat de rechter er aan te pas hoeft te komen.

Deze zaak draaide expliciet met name om middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 B.W.. Belangrijk is ook, dat de Hoge Raad uitdrukkelijk een streep trekt bij het begin van de pandemie: 15 maart 2020. Bij (huur)overeenkomsten die na die datum zijn gesloten mag je aannemen, dat partijen zich rekenschap hebben gegeven van de crisis en hun afspraken daarop hebben aangepast.

In hoeverre deze rekenregel ook bruikbaar is bij ‘overige’ bedrijfsruimte ex art. 7:230a B.W. is een vraag die nog open blijft. Wel lijkt duidelijk, dat als er sprake is van vergelijkbare onvoorziene gevolgen die toe te rekenen zijn aan de coronamaatregelen, ook in dat geval de rechter kan ingrijpen op basis van art. 6:258 B.W..

MdV, 23 januari 2022