Opzegging mogelijk voor de 1e datum van ieder kwartaal.

Opzegging zal schriftelijk, aangetekend dienen te geschieden. Indien opzegging door ieder der partijen achterwege blijft, zal de huurovereenkomst geacht worden iedere keer voor 1/4 jaar voort te duren.”

Op de zaak zijn van toepassing de bepalingen van huurrecht, zoals die tot 1 augustus 2003 hebben gegolden. Daarbij gold geen wettelijk vormvereiste. Partijen hadden de eis van opzegging per aangetekende brief dus aan zichzelf opgelegd. Zonder die bepaling zou de huur zijn geëindigd aan het eind van de bepaalde duur en was opzegging niet nodig geweest.

De huurder had eerst op 27 juni 2002 een wat vage (maar wel aangetekend verzonden) brief gestuurd over een voornemen om te verhuizen en mededeling dat daarom ‘zal worden opgezegd’. En dat er nader bericht zou volgen. Nadat die brief niet als opzegging – want onvoldoende concreet – werd opgevat, werd nogmaals per aangetekende brief opgezegd op 6 december 2002.

Het Hof oordeelde, dat een vormvereiste als hier bedoeld in verband met zijn voormelde ratio meebrengt, dat de opzegging en de datum waartegen wordt opgezegd, in het aangetekend schrijven, waarmee een huurder de huurovereenkomst beoogt op te zeggen, duidelijk en ondubbelzinnig tot uitdrukking wordt gebracht, zodat bijvoorbeeld bij een niet-tijdige ontruiming van het gehuurde door de huurder de verhuurder in geval van een door hem in kort geding gevorderde ontruiming van het gehuurde met succes een beroep op het aangetekend schrijven kan doen.

Het beroep op art. 6:248 lid 1 B.W. wordt niet gehonoreerd, omdat de brief d.d. 6 december 2002 zelf aangeeft op te zeggen ‘met nachtneming van de contractuele opzeggingstermijn’.

In de zaak van de opzegging van de huur van bedrijfsruimte Gerechtshof Leeuwarden 6 februari 2010 (huur opslag- en magazijnruimte) stelt het Hof voorop, dat het vormvereiste bedoeld is voor de rechtszekerheid (r.o. 7):

“Het Hof overweegt dat een vormvereiste als het onderhavige moet worden geacht met het oog op de rechtszekerheid te zijn overeengekomen, namelijk dat met voldoende zekerheid het doen van de opzegging, de tijdigheid ervan, alsmede het tijdstip waartegen is opgezegd, voldoende komt vast te staan (vgl. Hof Leeuwarden, 10 november 2004, NJF 2005, 201). Dit vormvoorschrift brengt met zich dat de hiervoor genoemde elementen niet op andere wijze kunnen worden bewezen.”

De huurder was echter geslaagd in het bewijs van zijn stelling, dat de verhuurder voldoende en ruimschoots tevoren bekend was met de opzegging door de huurder, ook al was die niet gedaan met een aangetekende brief:

“Het hof is van oordeel dat de huurder erin is geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat de verhuurder er tijdig, ruimschoots langer dan op grond van de opzegtermijn vereist was, van op de hoogte was dat de huurder de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten, maar wilde opzeggen.

Gesteld noch gebleken is dat over dat standpunt van de huurder aangaande de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2007 op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Dit klemt te meer nu onweersproken vaststaat dat het magazijn reeds in de zomer van 2006 nagenoeg is leeggehaald. Niet valt dan in te zien welk belang de verhuurder onder die omstandigheden kan hebben gehad bij een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst.”

Ook Kantonrechter Midden Nederland 29 juli 2015 (opzegging huur bedrijfsruimte) hecht niet zwaar aan het vormvereiste, maar kijkt vooral of de opzegging de verhuurder bereikt heeft en voor hem duidelijk was. In r.o. 4.3 zegt de rechter:

“De omstandigheid dat huurder de opzegging per e-mail heeft gedaan, en niet bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven zoals voorgeschreven in het huurcontract, acht de kantonrechter van onvoldoende betekenis. Met de e-mail en het daarop volgend gesprek van 4 januari 2014 had de verhuurder voldoende zekerheid dat de huurrelatie niet na 1 februari 2015 zou worden voortgezet.

Het voorschrift van art. 3.4 van het huurcontract kan in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste voor een opzegging door de huurder ten bewijze dat de verhuurder tijdig voor het verstrijken van de lopende huurperiode heeft bereikt, en de verhuurder (rechts)zekerheid te bieden dat de huurovereenkomst door opzegging van de huurder zal worden beëindigd c.q. zal zijn geëindigd (zodat na de datum waartegen is opgezegd het gehuurde aan derden kan aangeboden en kan worden verhuurd). Het gaat er daar bij om of voor de verhuurder volstrekt duidelijk was dat de huurovereenkomst zou gaan eindigen.

Het is verhuurder zelf geweest die heeft aangegeven dat de huur niet eerder dan tegen 1 februari 2015 kon worden beëindigd. Nu verhuurder geen gebruik heeft gemaakt van overleg met de huurder over een mogelijke voortzetting van de huur van een gedeelte (de opslag), zoals in de mail van 3 januari 2014 door de huurder is geopperd, geldt de opzegging ook voor dit deel van de huurovereenkomst.”

In Gerechtshof Den Bosch 15 maart 2016 (verhuurder/bank) was contractueel overeengekomen, dat de huur moest worden opgezegd bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot. De Bank had de huur schriftelijk opgezegd, maar niet bij aangetekend schrijven. Het Hof overweegt hierover:

“Het hof is van oordeel dat, nu de verhuurder erkent de brieven d.d. 13 november 2013, althans één daarvan, te hebben ontvangen, vaststaat dat de opzegging hem heeft bereikt zoals voor een rechtsgeldige opzegging is vereist, artikel 3:37 lid 3 BW.

Voor de opzegging van de huur is ingevolge artikel 6.3 van de allonge weliswaar een aangetekende brief vereist, maar dat wil niet zeggen dat een niet aangetekende opzegging, die wel door de verhuurder is ontvangen, om die reden al niet rechtsgeldig zou zijn. Artikel 6.3 van de allonge stelt geen sanctie. Verhuurder laat dit punt terecht rusten.

Voor zover het aangetekend zijn van de opzegging heeft te gelden als vormvereiste teneinde omtrent de opzegging geen onduidelijkheid te laten bestaan, speelt deze onduidelijkheid hier niet.”

De verhuurder voert dan nog aan, dat de (geprinte) brief niet was ondertekend. Het Hof ziet hierin ook geen bezwaar:

“De wet noch het contract schrijven voor – en al helemaal niet op straffe van ongeldigheid – dat een schriftelijke opzegging handgeschreven ondertekend moet zijn. De verhuurder noemt ook geen rechtsgrond voor zijn stelling. Artikel 3:37 lid 3 BW stelt slechts als eis dat de opzegging de wederpartij, hier de verhuurder, moet hebben bereikt. Daarmee is de uitvoering van de eenzijdige rechtshandeling voltooid.

Daarnaast moet uiteraard wel komen vast te staan wie heeft opgezegd, maar dit volgt aanstonds uit het logo op de brief en de verdere inhoud daarvan. Verhuurder betwist ook niet dat blijkens de inhoud de brief d.d. 13 november 2013 van De Bank Facility Management, namens De Bank N.V. afkomstig is.”

In de 1e zaak was dus wel aangetekend opgezegd, maar voldeed de opzegging niet omdat niet duidelijk was (i) dat er werd opgezegd en (ii) tegen welke datum. In de 2e zaak was niet aangetekend opgezegd en de brief was niet ondertekend. De rechter hechtte er echter vooral aan, dat de brief de verhuurder had bereikt (de ratio van het vormvereiste) en het feit dat de inhoud van de opzegging duidelijk was.

In de zaak Rb. Noord-Holland 20 december 2016 (PontMeyer) wilde huurder PomntMeyer de huur opzeggen. De huurovereenkomst was ingegaan op 1 februari 2012 en eindigde op 31 januari 2017. De huurovereenkomst werd behoudens opzegging verlengd met een periode van vijf jaar. In artikel 3.3 van de huurovereenkomst was bepaald dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar (dus voor 31 januari 2016). In art. 3.4 stond dat opzegging moest plaatsvinden per aangetekend schrijven of deurwaardersexploit.

Pontmeyer heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 22 januari 2016 opgezegd per 1 februari 2017. Op 1 februari 2016 ontving Pontmeyer de aangetekend verstuurde brief retour met de mededeling dat het adres foutief was. Pontmeyer heeft op 30 januari 2016 een e-mail gestuurd aan [X]. In de bijlage bij de e-mail was voornoemde brief van 22 januari 2016 gevoegd. Op 1 februari 2016 of enkele dagen later heeft Pontmeyer telefonisch contact gehad met [X]. [X] deelde tijdens dit gesprek aan Pontmeyer mee dat [gedaagden] niet meer gevestigd zijn op het adres waarnaar de aangetekende brief is verstuurd en dat hij de e-mail van 30 januari 2016 van Pontmeyer niet heeft ontvangen. De gemachtigde van Pontmeyer heeft op 2 februari 2016 de opzeggingsbrief van 22 januari 2016 naar gedaagden (de verhuurders) gestuurd. Gedaagden hebben deze brief op 4 februari 2016 ontvangen.

Pontmeyer vorderde dat de Kantonrechter voor recht zou verklaren dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd en zou eindigen op 31 januari 2017. De rechter oordeelde allereerst, dat er geen sprake was van een domiciliekeuze in de huurovereenkomst. Over de vraag of de opzegging – die verhuurders niet had bereikt – geldig gedaan was overweegt de Kantonrechter (r.o. 5.3):

“Op grond van de ontvangstleer van artikel 3:37 lid 3 BW dient een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon te hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen.

Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt, en dat de verklaring aldaar is aangekomen.

Als adres in deze zin kan worden aangemerkt het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt.”

PontMeyer wist echter, dat het bedrijf van de verhuurders gefailleerd was. En vanaf medio 2013 werd door de verhuurders gecorrespondeerd vanaf het adres van [X] en niet meer vanaf het adres zoals vermeld in de huurovereenkomst. De opzegging aan het in de huurovereenkomst vermelde adres was dus niet geldig, want had de geadresseerden niet bereikt. Ondanks bewijsbeslag kon PontMeyer ook niet aantonen dat de e-mail van 30 januari de verhuurders bereikt had. De huurovereenkomst was dus niet tijdig en rechtsgeldig opgezegd. Ook de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid mocht PontMeyer niet baten. De Kantonrechter (r.o. 5.9):

“Partijen zijn het vormvereiste van een opzegtermijn van een jaar en opzegging middels aangetekend schrijven of deurwaardersexploot overeengekomen met het oog op de rechtszekerheid, namelijk dat met voldoende zekerheid het doen van de opzegging, de tijdigheid ervan, alsmede het tijdstip waartegen is opgezegd, komt vast te staan.”

Het belang de verhuurders bij de opzegtermijn van twaalf maanden is om tijdig te weten dat zij op zoek zal moeten naar een nieuwe huurder. Het belang van PontMeyer om de niet tijdige opzegging toch te honoreren is onvoldoende om de contractuele eisen terzijde te schuiven.

Ook in dit geval kijkt de rechter dus wel verder dan alleen het vereiste van aangetekende verzending. Maar uit de contacten die er tussen partijen waren geweest (onderhandeling over een huurprijsaanpassing) hadden de verhuurders niet hoeven (of kunnen) opmaken dat PontMeyer wilde opzeggen. Uiteindelijk geldt dus opnieuw veel meer het materiële aspect dan het formele aspect van de opzegging.

In Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 september 2018 (verhuurder/VOF Op en Top) volgt het Hof dezelfde lijn van argumentatie. De huurder Op en Top kreeg de gelegenheid aan te tonen, dat de opzegging – hoewel formeel niet juist gedaan – de verhuurder wel had bereikt en het de verhuurder duidelijk was dat Op en Top wilde opzeggen (en dit daadwerkelijk had gedaan). De rechter vond de mededelingen van de huurder echter niet op en top, en besliste dus dat de opzegging niet tijdig en geldig was gedaan.

Opzegging huur woonruimte

In de kort geding procedure in hoger beroep bij Hof Arnhem-Leeuwarden 10 februari 2015 (opzegging huur met diplomatenclausule) hebben we te maken met wettelijke vereisten voor de opzegging van huur van woonruimte. Van belang is dat het hier de verhuurder is, die de huur opzegt, stellende dat zij de woning zelf weer willen betrekken. De villa in kwestie was verhuurd met een zgn. ‘diplomatenclausule’. Dit houdt in dat de eigenaar de eigen woning tijdelijk – bvb. wegens uitzending als expat – verhuurt en deze na einde van de huur weer zelf gaan bewonen bij terugkeer uit het buitenland.

De Kantonrechter honoreert de vordering tot ontruiming, met aanpassing van de opzegtermijn. Het Hof ziet dit anders. Het Hof wijst allereerst op de wettelijke bepalingen inzake de opzegging van de huur van woonruimte (zie ook de pagina Einde huurovereenkomst woonruimte – opzegging huur zelfstandige woonruimte):

“Het hof stelt voorop dat een huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd ingevolge artikel 7:271 lid 1 BW niet eindigt door het enkel verloop van de bepaalde tijd, maar dient te worden opgezegd.

Op grond van artikel 7:271 lid 4 BW moet de opzegging op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid.

De opzegging dient op grond van artikel 7:271 lid 3 BW te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Dit laatste vormvereiste is ook in artikel 1.4 van de huurovereenkomst opgenomen.”

Omdat de huur in dit geval was verlengd na verloop van de 1e bepaalde tijd van twee jaar, was opzegging wettelijk verplicht geworden. Over het vormvereiste zegt het Hof (r.o. 5.8):

“Het hof stelt vast dat het e-mailbericht van 19 augustus 2014 niet voldoet aan de eisen die de wet – en de huurovereenkomst – aan de opzegging van de huurovereenkomst voor woonruimte stelt. De brief van 28 augustus 2014 is aangetekend verzonden, zodat het hof enkel deze verklaring beschouwt als de opzegging van de huurovereenkomst. In de brief wordt geen grond genoemd voor de opzegging van de huurovereenkomst.”

Daarmee strandt de opzegging op zowel het vormvereiste van aangetekende verzending als het inhoudelijke vereiste van het vermelden van de grond voor opzegging. De wat pedante mededeling van de makelaar, dat geen grond voor de opzegging gegeven hoeft te worden, geeft blijk van gebrek aan wetskennis bij de makelaar.

De advocaat van de verhuurders herstelt dit gebrek door alsnog een nieuwe opzegging te aangetekend verzenden, waarin als grond is vermeld dat zij het huis weer willen betrekken. Het Hof (r.o 5.9):

“De advocaat van verhuurders heeft bij aangetekend verzonden brief van 28 oktober 2014 voor zover rechtens vereist, naar het hof veronderstelt voor het geval de opzegging van 28 augustus 2014 nietig is, de huurovereenkomst (nogmaals) opgezegd. Deze brief voldoet aan het vormvereiste van artikel 7:271 lid 3 BW en bevat een opzeggingsgrond.

In de brief is vermeld dat verhuurders de villa weer met hun gezin wensen te bewonen. Deze brief voldoet voor wat betreft de verzending en het vermelden van een grond aan de eisen van de wet en is daarmee naar het voorlopig oordeel van het hof een rechtsgeldige opzegging.”

En in r.o. 5.10:

“Volledigheidshalve overweegt het hof dat het [geïntimeerden] op zichzelf zijn toegestaan de huurovereenkomst voor ommekomst van de verlengde twee jaars termijn op te zeggen nu deze tussentijdse opzeggingsmogelijkheid contractueel is bedongen (vgl. HR 10 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1428, Aerts/Kneepkens).”

Vervolgens vallen de verhuurders door de mand, doordat de huurder gerede twijfel weet te zaaien, dat de verhuurders niet daadwerkelijk in de woning terug willen keren, maar die willen gaan verkopen. Het Hof beslist, dat het kort geding voor de bewijsvoering over die kwestie geen ruimte biedt, zodat dit in een bodemprocedure zal moeten worden uitgezocht.

Het wettelijk vereiste van een aangetekende brief – en de aan de opzegging te stellen materiële eisen – wegen hier dus wel zwaar. Dit te meer omdat het een opzegging gaat die zich richt tot de huurder, die krachtens de wet (huur)bescherming dient te genieten.

Bij opzegging door de huurder van woonruimte gelden minder zware eisen. Hier geldt alleen, dat de opzegging wel voldoende duidelijk moet zijn: van wie is deze afkomstig en tegen welke datum wordt opgezegd? In het arrest Hof Arnhem-Leeuwarden 5 oktober 2021 (opzegging door medehuurder) vond de rechter een opzegging door de medehuurder per Whatsapp vanaf een niet bij verhuurder bekende telefoon, zonder datum waartegen werd opgezegd, echt te mager. Zie ook de bespreking van dit arrest op de website van Huurgeschil.

Vormvereiste bij opzegging door consument

De rechter zit ook heel anders in de wedstrijd als het gaat om een opzegging van een overeenkomst (of überhaupt het totstandkomen daarvan), als het gaat om een consument.

Een aardig voorbeeld daarvan vinden we in Kantonrechter Utrecht 30 november 2005 (LIS/consument). De consument in kwestie was aangeland op een website, die erotische content aanbood. Volgens de voorwaarden van de website kon de gebruiker een proefabonnement nemen van 10 dagen. Werd dit niet per aangetekende brief opgezegd, dan ging de proefperiode over in een ‘Gold membership’. Dit lidmaatschap had een duur van drie maanden en werd zonder opzegging steeds met eenzelfde periode verlengd. De prijs ervan was € 149,95 per drie maanden. LIS vorderde de abonnementsgelden van de consument, aangezien deze wel het proefabonnement was aangegaan, maar niet had opgezegd (laat staan per aangetekende brief). Het betrof overigens het online aangaan van een overeenkomst onder oud recht, voordat de regeling van consumentenbescherming van art. 6:230o B.W. was ingevoerd (met een herroepingsrecht binnen 14 dagen). Zie de pagina Overeenkomsten handelaren en consumenten – digitaal gesloten overeenkomsten.

De Kantonrechter oordeelt, dat LIS er niet van uit kon gaan dat de wil van de websitebezoeker gericht was op het aangaan van het Gold membership. De Kantonrechter overwoog met verwijzing naar art. 3:35 B.W. (r.o. 7):

“Lis beroept zich in dit verband ten eerste op hetgeen ter zake deze automatische omzetting op haar website staat vermeld. Ook indien – in weerwil van de gemotiveerde betwisting door de consument – zou moeten worden aangenomen datde consument de website heeft bezocht en dat deze website ten tijde van het beweerde bezoek door Lis zo was ingericht als door haar is gesteld, kan Lis aan hetgeen hierop is vermeld niet het gerechtvaardigd vertrouwen (als bedoeld in artikel 3:35 BW) ontlenen dat de consument heeft beoogd de overeenkomst aan te gaan zoals door Lis gesteld.”

De voorwaarden voor dit lidmaatschap – zoals looptijd en kosten – waren niet duidelijk vermeld. Ook was de keuze voor ‘Gold’ of ‘Try-out’ onduidelijk, omdat die laatste neerkwam op – ook – een keuze voor Gold maar dan met een opzeggingsmogelijkheid. De Kantonrechter overweegt verder (r.o. 8):

“Ook de aard van de overeenkomst en de overige omstandigheden van het geval – het betreft een overeenkomst op afstand onder “oud recht”, het gaat om een aanvankelijk gratis proefabonnement dat zonder dat daartoe enige nadere handeling is vereist overgaat in een betaald abonnement, er is sprake van een relatief korte opzegperiode van tien dagen – nopen tot het oordeel dat, behoudens in bijzondere en specifieke omstandigheden die in het onderhavige geval zijn gesteld noch gebleken, Lis niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat de consument de overeenkomst met de door Lis gestelde inhoud heeft willen sluiten.”

De Kantonrechter oordeelde verder, dat voor zover LIS zich op het standpunt stelde, dat de consument gebonden was door de verwijzing naar de algemene voorwaarden, de bedingen onredelijk bezwarend waren, waarin was bepaald:

“Try out membership: aanbieder geeft gebruiker gedurende de proefperiode toegang tot de content. Gebruiker betaalt gedurende deze periode niets. Zonder op zegging, binnen deze periode door de gebruiker, zal het membership automatisch overgaan in een betaald membership.” tezamen met artikel 2.1 dat bepaalt: “Let op! Opzeggingen alleen naar postbus en per aangetekende post! (…)” zijn.”

Ook het vereiste van opzegging per aangetekende brief vond de Kantonrechter onredelijk bezwarend. In dit geval (onder oud consumentenrecht) zien we dus dat de rechter de consument in bescherming neemt en niet houdt aan – onder meer – aangetekende opzegging.