Huurprijzen en andere vergoedingen

In Onderafd. 2, Afd. 5, Titel 4, Boek 7 B.W. zijn speciale bepalingen in het leven geroepen als onderdeel van de bescherming van huurders van woonruimte en het reguleren van de huurprijzen. Deze onderafdeling is zelf ook weer onderverdeeld in 3 paragrafen (art. 7:246 B.W. tot en met art. 7:265 B.W.). De bepalingen zijn blijkens art. 7:265 B.W. dwingend recht.

Met de herziening van het huurrecht (zie voor de wetsgeschiedenis de (hoofd)pagina Huur van woonruimte) is deze wettelijke regeling van de huurprijzen per 1 augustus 2003 in Boek 7 opgenomen. Daarbij zijn ook de regelingen met betrekking tot de huurcommissies en de huurprijzenwet grondig herzien en in het B.W. opgenomen. Die komen met name in par. 2 aan de orde. Uitgangspunt is de toegang tot de huurcommissies laagdrempelig te houden, maar tegelijk ook tegen te gaan dat mensen lichtvaardig allerlei verzoeken gaan doen. Vandaar dat er wel leges verschuldigd zijn voor een verzoek aan de Huurcommissie.

Zie ook de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (21 november 2002), met welke wet de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies zijn samengevoegd in één uitvoeringswet. Daarbij is ook een aantal bepalingen inzake huurprijzen van de vroegere Huurprijzenwet woonruimte verhuisd naar Boek 7 B.W..

Op 15 juli 2020 is in het kader van verbetering van de evenwichtige verdeling van de sociale huurwoningen wetsvoorstel nr. 35.518 ingediend, dat strekt tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Woningwet (wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet). Zie over de doelstellingen van dit wetsvoorstel (hoofd)pagina Huur van woonruimte).

Huurprijzen (Par. 1 van Onderafd. 2)

De wet bevat een vrij uitgebreide regeling van huurprijzen. Par. 1 bevat 16 bepalingen (art. 7:246 B.W. tot en met art. 7:257 B.W.).

Uitgangspunt van de wet: huurprijzen kunnen vrij worden overeengekomen

Uitgangspunt van de wet is de contractsvrijheid: in principe gelden de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen (art. 7:246 B.W.). Die vrijheid wordt echter ingeperkt door de wettelijke huurprijsbescherming, neergelegd in de in Onderafd. 1 van Afd. 5 – in art. 7:245 B.W. – al genoemde Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Geliberaliseerde woonruimte

In art. 7:247 B.W. wordt Onderafdeling 2 van Afd. 5 uitgesloten voor zgn. geliberaliseerde zelfstandige woonruimte. Het gaat hierbij om huur van zelfstandige woonruimte boven een bepaald prijsniveau, dat is vrijgesteld (geliberaliseerd) van de dwingendrechtelijke regels inzake de huurprijsvaststelling. Het betreffende prijsniveau is dat van art. 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze drempel wordt bij AMvB vastgesteld. Huurovereenkomsten onder de liberalisatiegrens wordt ook wel aangemerkt als ‘sociale huur’ en de betreffende woningen als ‘sociale huurwoningen’.

Wel van toepassing op geliberaliseerde woonruimte zijn echter art. 7:249 B.W (frequentie huurprijsverhoging), art. 7:251 B.W. (verbod huurprijs meer dan eens per 12 maanden te verhogen), art. 7:259 B.W. (servicekosten), art. 7:261 lid 1 B.W. (verhoging voorschot nutslasten) en art. 7:264 B.W. (nietige onredelijke vergoedingen).

Met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Stb. 2021, 194 en Stb. 2021, 213 voor de datum van inwerkingtreding) is ook de mogelijkheid tot verhoging van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte gemaximeerd (art. 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is met deze wet toegevoegd). De huurverhoging wordt in deze wet gemaximeerd op het niveau van de inflatie plus 1 procent. Deze wet is in werking getreden per 1 mei 2021 (Stb. 2021, 194).

Geen ontbinding wegens weigeren redelijk aanbod nieuwe huurprijs

Zoals blijkt uit Hof Arnhem 7 februari 2023 (gemengde overeenkomst woonboerderij) is ontbinding van de huur bij geliberaliseerde woonruimte wegens het weigeren van een redelijk aanbod tot huurverhoging niet (meer) mogelijk. Het Hof overwoog (r.o. 3.23):

“Met ingang van 1 mei 2021 is namelijk de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden, met een werkingsduur van drie jaar. Artikel 7:274 lid 1 sub d BW is als gevolg hiervan gewijzigd. Op grond van deze bepaling kan de rechter de vordering in een situatie als deze alleen toewijzen als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs. Dit wetsartikel heeft onmiddellijke werking. Omdat het door [appellante] gedane aanbod wel een wijziging van de huurprijs inhoudt, betreft het hier geen redelijk aanbod waarvan de weigering tot een einde van de huurovereenkomst kan leiden.”

Zie voor het overgangsrecht de pagina Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek. Zie ook de bespreking op Lawyrup van deze uitspraak (lees Rechtspraak).

Wettelijke regels huurprijzen gelden niet voor woonboten

De regels voor huurprijzen gelden alleen voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 B.W.. Woonboten zijn roerende zaken, geen onroerende zaken als bedoeld in art. 3:3  lid 1 B.W. en vallen derhalve niet onder onder de wettelijke definitie van woonruimte. Zie Hof Den Haag 1 februari 2011 (woonboot aan spudpalen).

Wetswijziging huur ligplaats woonboten

Met de Wetswijziging huurbescherming ligplaats woonboten wordt een art. 7:247a B.W. ingevoegd, dat – bijna – gelijkluidend is aan art. 7:247 B.W.. Het nieuwe artikel luidt:

“De volgende artikelen van deze onderafdeling zijn, behoudens de artikelen 248 leden 3 en 4, 251, 259, 261 lid 1, 262 en 264, niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur die betrekking heeft op een ligplaats.”

Het verschil schuilt in het ontbreken van art. 7:249 lid 2 B.W. (verzoek tot aanpassing huurprijs binnen zes maanden na aangaan van de huur, wordt afgeschaft) en art. 7:255a B.W. (regeling huurverhoging wegens kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen) in deze opsomming. Zie ook het blog Wetsvoorstel huurbescherming woonboten.

Verhoging van de huurprijs

De huurprijs kan hetzij worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst (art. 7:248 lid 1 B.W.). Als dat beding er niet is dan vindt de verhoging plaats op de wijze als voorgeschreven in art. 7:252 B.W., art. 7:252a B.W. en art. 7:253 B.W..

Wanneer een beding in de huurovereenkomst, dat de (periodieke) verhoging van de huur regelt, is uitgewerkt, dan kan huurverhoging plaatsvinden volgens de artikelen art. 7:252 B.W. en volgende plaatsvinden, wanneer er twaalf maanden zijn verstreken na de laatste toepassing van het contractuele beding (oftewel nadat twaalf maanden na de laatste contractuele huurverhoging).

Nietige huurprijsverhoging

Een contractuele huurprijsverhoging, die de wettelijke maxima overschrijdt, dan is die verhoging nietig voor zover die de wettelijke grens overschrijdt (art. 7:248 lid 2 B.W.). De wettelijke huurgrens is vastgelegd in art. 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 10a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De huurprijs geldt dan als verhoogd tot dat maximum.

Maximering huurprijs geliberaliseerde woonruimte

Met de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten zijn art. 7:248 lid 3 B.W. en art. 7:248 lid 4 B.W. toegevoegd (i.w.tr. 1 mei 2021). Wanneer de huurprijs bij huurprijswijziging van geliberaliseerde woonruimte door een contractuele wijziging de wettelijke bovengrens van art. 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 10a lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte overschrijdt, dan is die verhoging eveneens in zoverre nietig, als de huurprijs het wettelijk maximum te boven gaat. De huurprijs geldt dan ook hier als verhoogd tot dat maximum.

Verzoek uitspraak huurcommissie huurprijsverhoging geliberaliseerde woonruimte

De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de verhoging op grond van een indexatiebeding. Dit verzoek moet worden gedaan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs. De huurcommissie stelt de verhuurder in kennis van het verzoek van de huurder (art. 7:248 lid 4 B.W.).

Verzoek aan Huurcommissie tot beoordeling redelijkheid huurprijs na aangaan van de huur

De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het (voor de eerste maal) aangaan van een huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Deze termijn vangt aan op het tijdstip waarop de huur met betrekking tot die woonruimte is ingegaan (art. 7:249 lid 1 B.W.). De Huurcommissie kijkt naar de huurprijs zoals aangegaan bij het aangaan van de huur.

Voor een verdere uitleg over de procedure bij de huurcommissie en het puntenstelsel voor de huurprijsberekening zie de pagina Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Tegen de beslissing van de Huurcommissie kan ‘beroep’ worden ingesteld: binnen 8 weken kan de wederpartij gedagvaard worden voor de Kantonrechter. Dan vervalt de beslissing van de Huurcommissie. Zie hierna bij de bespreking van art. 7:262 B.W. onder Beroep tegen beslissing Huurcommissie bij Kantonrechter.

Beoordeling huurprijs woonruimte voor korte duur

Voor de woonruimte (voor de eerste keer) aangegaan voor korte duur als bedoeld in art. 7:271 lid 1 (tweede volzin) B.W. geldt een afwijkende regeling. Een verzoek aan de huurcommissie tot beoordeling van de huurprijs van huur van woonruimte voor de duur van twee jaar of korter kan worden gedaan tot uiterlijk zes maanden na afloop van die huurovereenkomst (art. 7:249 lid 2 B.W.).

Deze bepaling komt in het kader van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 te vervallen. Lid 1 wordt ongenummerd gewoon art. 7:249 B.W..

Frequentie van huurprijsverhoging

In art. 7:250 B.W. e.v. worden nadere bepalingen gegeven over de frequentie waarmee en tijdstippen waarop de huurprijs verhoogd mag worden. Meerdere huurverhogingen per jaar (binnen een tijdvak van twaalf maanden) zijn nietig, tenzij het gaat om een huurverhoging wegens het aanbrengen van voorzieningen (art. 7:255 B.W.) of om een verhoging op grond van art. 10a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (art. 7:251 B.W.).

Voorstel tot huurprijsverhoging

Wanneer de huurovereenkomst géén beding tot verhoging van de huurprijs bevat, dan kan de verhuurder op de voet van art. 7:252 B.W. een voorstel tot huurprijsverhoging aan de huurder doen. Het voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum worden gedaan.

Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie de Tweede nota van wijziging) is met deze termijn afstemming beoogd met artikel III van de wet van 21 december 2000 tot wijziging van de Huursubsidiewet en de Huurprijzenwet woonruimte (vervallen van het vervolgformulier voor bepaalde huurders) (Stb. 2000, 603). Met die wet is de minimale termijn tussen ingangsdatum van de huurverhoging en het doen van het huurverhogingsvoorstel verlengd van één maand naar twee maanden.

Het voorstel moet – op straffe van nietigheid (lid 4) – bevatten:

– de op dat moment geldende huurprijs

– het percentage of bedrag van de verhoging

– de voorgestelde nieuwe huurprijs

– en de voorgestelde ingangsdatum

Daarnaast moet het voorstel vermelden, op welke wijze en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken. Ook moet het voorstel vermelden wat de gevolgen zijn als de huurder geen (of te laat) bezwaar maakt.

Bovendien moet bij het voorstel een huurprijsberekening als bedoeld in art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gevoegd worden.

De huurder kan ook een verzoek tot huurverlaging doen, op de wijze als bepaald in art. 7:252 B.W. en art. 7:254 B.W.. Blijkens de parlementaire geschiedenis (zie Tweede nota van wijziging) strekt deze bepaling ertoe te voorkomen dat een huurder na een huurverhoging een jaar moet wachten, alvorens hij van zijn kant een huurverlaging – vanwege een huurprijs die de maximale huurprijsgrens overschrijdt – kan bewerkstelligen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Naast de reguliere huurverhoging heeft de wetgever ook de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd (art. 7:252a B.W.). Deze regeling beoogt het zgn. “scheefwonen” tegen te gaan.

De huurder kan vervolgens bij daling van het inkomen weer een verzoek tot verlaging doen (art. 7:252b B.W.).

Huurcommissie

Wanneer de huurder het niet eens is met het voorstel tot huurverhoging, dan kan hij zich tot de Huurcommissie wenden (art. 7:253 B.W.). De huurder moet schriftelijk bij de verhuurder bezwaar maken. De verhuurder kan de zaak dan binnen zes weken voorleggen aan de Huurcommissie. Sinds 2003 is er sprake van één landelijk secretariaat van de huurcommissie (met één postbusnr. voor alle huurcommissies) en een gratis landelijk telefonisch informatienummer. Het Ministerie van VROM verstrekt gratis brochures over huur en verhuur van woonruimte en stuurt ook gratis formulieren voor verzoekschriften. Op de website van VROM staat veel informatie over huurprijzen.

Ook de huurder kan zich tot de Huurcommissie wenden, binnen 4 maanden na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan (lid 2). De verhuurder moet hem dan binnen drie maanden na de beoogde ingangsdatum nogmaals bij aangetekend schrijven de huurverhoging hebben voorgesteld. Het werkterrein van de huurcommissie richt zich specifiek op geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhouds- gebreken tussen verhuurder en individuele huurder.

Wanneer geen van beiden er dus werk van maakt, dan blijft alles zoals het was en blijft de Huurcommissie buiten spel.

Huurverlaging

De huurder kan ook een voorstel tot verlaging van de huur doen. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden (art. 7:254 B.W.). De huurder kan ook binnen zes maanden na het betrekken van de woning aan de Huurcommissie vragen de redelijke prijs vast te stellen (art. 7:249 B.W.).

Voorzieningen gehandicapte of verbetering woongenot

De wet voorziet verder in een extra vergoeding voor door de verhuurder aangebrachte voorzieningen voor een gehandicapte of het woongenot verhogende voorzieningen, niet zijnde het verhelpen van gebreken (art. 7:255 lid 1 B.W.).

Ook bij geschil over die extra vergoeding kunnen partijen zich tot de Huurcommissie wenden (lid 2). Lid 3 geeft een wettelijke definitie van ‘gehandicapte’ in dit verband.

Extra voorzieningen gehandicapte geliberaliseerde woonruimte

Met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is art. 7:255a B.W. ingevoegd. In art. 7:255a lid 2 B.W. wordt specifiek voor geliberaliseerde woonruimte voorzien in verdiscontering in de huurprijs van een redelijke verhoging voor door de verhuurder aangebrachte ingrepen, veranderingen of toevoegingen als bedoeld in art. 7:255 B.W. (voorzieningen voor een gehandicapte of het woongenot verhogende voorzieningen, niet zijnde het verhelpen van gebreken).

Oordeel huurcommissie

Ook hier kan – als partijen er zelf niet uit komen – de huurcommissie om een oordeel over de redelijke huurprijs worden gevraagd (lid 3). Dit verzoek moet worden gedaan binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen.

Huurprijsvermindering wegens gebrek aan de woning

De huurder kan ook een huurprijsvermindering vragen wegens een gebrek aan de woning. Hiervoor geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (art. 7:257 B.W.). De huurder kan dan hetzij naar de Kantonrechter stappen of naar de Huurcommissie.

Andere vergoedingen (Par. 2)

Specificatie nutslasten en servicekosten

De overige vergoedingen worden bepaald aan de hand van de wettelijke maatstaven. De verhuurder moet daarvan een specificatie aan de huurder geven (art. 7:259 B.W.). De huurder heeft recht op inzage van de stukken waarop de afrekening gebaseerd is (lid 4).

In het arrest HR 24 april 2020 (arrest bijkomende kosten geliberaliseerde woonruimte) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over servicekosten en andere bijkomende vergoedingen bij geliberaliseerde woonruimte.

Lees meer over HR 24 april 2020 (arrest bijkomende kosten geliberaliseerde woonruimte)

In deze procedure vordert de huurster veroordeling van de verhuurster tot betaling van € 11.055,28 aan onverschuldigd betaalde meubileringskosten en € 5.500,– aan onverschuldigd betaalde VvE-bijdragen.

De huurster heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de verhuurster zich niet aan de wettelijke verplichting van art. 7:247 BW in verbinding met art. 7:259 leden 2-4 BW heeft gehouden om betaalde voorschotbedragen jaarlijks, en aan het einde van de huurovereenkomst, af te rekenen en daarbij inzage te geven in alle boeken en bescheiden die aan de afrekening ten grondslag liggen. De huurster voert verder aan dat zij gedurende de huurperiode maandelijks € 200,– aan VvE-bijdragen heeft betaald, hoewel deze kosten niet zien op een levering of dienst aan haar, maar op maandelijkse bijdragen die de verhuurster verschuldigd is aan de VvE. Die kosten kunnen daarom niet aan de huurster worden doorberekend.

De Kantonrechter had de vordering toegewezen. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde deze beslissing, overwegende:

“De grieven stellen de vraag aan de orde of [de huurster] in de omstandigheden van het geval op grond van artikel 7:259 BW aanspraak kan maken op terugbetaling van door haar betaalde kosten voor meubilair (hierna ook wel servicekosten genoemd) en kosten ter zake van de bijdrage voor de VvE; het gaat in deze zaak niet om een afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter.

Het hof is van oordeel dat [de huurster] hierop geen aanspraak kan maken. Het volgende is daartoe redengevend. Daarbij komt het hof terug van zijn eerdere rechtspraak op dit punt (zie o.m. ECLI:NL:GHAMS:2017:1761).

Voorop wordt gesteld dat het hier een geliberaliseerde huurwoning oftewel vrije sector woning betreft omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens.

Artikel 7:259 BW, zoals de tekst sinds 1 juli 2014 luidt en op grond van artikel 7:247 BW zowel van toepassing is op geliberaliseerde als op niet-geliberaliseerde woningen, houdt onder meer het volgende in (citaat).

De toelichting van de wetgever op de wijziging van dit artikel luidt onder meer als volgt (MvT, Kamerstukken 33 698, 2012/2013):

<begin citaat MvT> “De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld. Het huidige wettelijke uitgangspunt dat de betalingsverplichting van de huurder in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, en pas bij gebreke van overeenstemming het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten, blijft gehandhaafd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term «wettelijke voorschriften» duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.

De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.” <einde citaat MvT>

Het Hof vervolgt:

Bij geliberaliseerde woningen is, mede gezien bovenstaande toelichting, contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte.

In het onderhavige geval hebben [de verhuurster] en [de huurster] bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door [de huurster] te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. [De huurster] heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij [de verhuurster] erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin heeft [de huurster] na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij geldt dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW. Immers alleen ten aanzien van het bedrag van € 110,- voor de nutsvoorzieningen (“gas/electric/internet”) is in de overeenkomst bepaald dat een verrekening volgt (met dien verstande dat moet worden bijbetaald als volgens een afrekening blijkt dat de werkelijke kosten hoger zijn). Voor een terugbetalingsverplichting op grond van onverschuldigde betaling is gelet op het voorgaande dan ook geen grond.

Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdrage geldt mutatis mutandis hetzelfde. Daarbij heeft bovendien te gelden dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet. Het stond partijen vrij daarover af te spreken dat [de huurster] die kosten gedurende de huurperiode voor haar rekening zou nemen. Onverschuldigd betaald zijn deze bedragen dus evenmin.”

De Hoge Raad casseert, overwegende (r.o. 3.1.3):

“De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht (Zie Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 46, en HR 3 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2446 en HR 15 februari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD6625). Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging (Kamerstukken II 2012/13, 33698, nr. 3, p. 12-13.).

Uit het voorgaande volgt dat de uitleg van art. 7:259 lid 1 BW die de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt in die zin dat de betalingsplicht van de huurder voor kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen, niet juist is. Die uitleg zou bovendien ertoe leiden dat de in art. 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte. Ook zou die uitleg afbreuk doen aan de verwezenlijking van de aan de huurder in art. 7:249 BW en art. 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.”

Voor wat betreft de overeengekomen doorbelasting van de bijdrage VvE overweegt de Hoge Raad, dat het Hof hier ook te kort door de bocht gaat (r.o. 3.2.3). De rechter moet onderzoeken, in hoeverre die kosten al dan niet ook servicekosten betreffen:

“Het hof kon niet tot zijn oordeel komen dat de huurster de volledige VvE-bijdrage is verschuldigd, zonder te onderzoeken of en zo ja, tot welke hoogte de VvE-bijdrage een vergoeding inhield voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de verhuurde woonruimte verband houden. Indien en voor zover de VvE-bijdrage dergelijke servicekosten omvatte, zouden de verschuldigdheid en de hoogte daarvan met inachtneming van art. 7:259 lid 1 BW moeten worden vastgesteld. Het hof heeft zijn oordeel dat de VvE-bijdrage geen kosten zijn waarop art. 7:259 BW ziet, niet gemotiveerd. Dit had het wel behoren te doen nu verhuurster, tegenover de stellingen van huurster dat de VvE-bijdrage zag op het onderhoud en in stand houden van de gemeenschappelijke ruimten, heeft aangevoerd dat de VvE-bijdrage ook kosten omvatte voor het reinigen van de gemeenschappelijke ruimten.”

Als echter wordt afgesproken, dat bijdragen aan de VvE worden doorbelast aan de huurder, die niet zien op aan de huurder te leveren diensten, dan zijn die alleen toetsbaar op de voet van art. 7:264 B.W, aldus de Hoge Raad (r.o. 3.2.4):

“Opmerking verdient dat art. 7:259 BW niet van toepassing is op de situatie waarin de huurder en de verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast. In dat geval moet de rechter onderzoeken of hij de regeling van art. 7:264 lid 1 BW (niet redelijk voordeel) dient toe te passen.”

Energieprestatievergoeding (EVP)

In 2016 is de “energieprestatievergoeding” (EPV) in de wet opgenomen (art. 7:261a B.W.). Deze regeling heeft tot doel verhuurders te stimuleren om woningen duurzamer te maken. Daarvoor mogen zij met de huurder een afzonderlijke vergoeding afspreken. Zie het Besluit energieprestatie. Dit Besluit is per 1 oktober 2023 gewijzigd (zie Stb. 2023, 287).

Deze wijziging van het Besluit EPV zorgt ervoor dat niet alleen voor zeer energiezuinig geïsoleerde woningen een EVP gevraagd kan worden, maar ook voor woningen die naar het niveau van de standaard voor woningisolatie gaan. Zie ook het overzicht van het totstandkomingstraject bij deze wijziging op de website van de overheid.

Vaststelling toerekening kale huur en overige vergoedingen

Wanneer alleen een prijs is afgesproken, maar niet gespecificeerd welk gedeelte daarvan voor de kale huur is en wat het gedeelte voor de nutslasten en servicekosten is, kan de huurder zich ook tot de Huurcommissie wenden om dit vastgesteld te zien (art. 7:260 B.W.).

Dit geldt ook voor een overeengekomen “energieprestatievergoeding” (EPV) (art. 7:261a B.W.). Zie kopje hierboven.

De gang van zaken is vergelijkbaar met die van art. 7:252 B.W., maar het initiatief ligt dan bij de huurder: die moet dan een voorstel doen aan de verhuurder. Voorwaarde is, dat er een afzonderlijke meter is (art. 7:258 B.W.).

Verhoging bijkomende vergoedingen

De bijkomende vergoeding mag slechts worden verhoogd indien aan de voorwaarden van art. 7:261 B.W.. is voldaan.

Slotbepalingen (Par. 3)

Wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld.

Beroep tegen beslissing Huurcommissie bij Kantonrechter

De beslissing van de Huurcommissie komt te vervallen, als huurder of verhuurder een beslissing van de Kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 lid 1 B.W.). Die vordering moet worden ingesteld binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie aan partijen is verzonden. Bepalend is dus niet het moment van ontvangst van de uitspraak, maar de datum van verzending. Dat is dus opletten geblazen.

De procedure bij de Kantonrechter is een dagvaardingsprocedure, getuige het woord ‘vorderen’. Tegen de beslissing van de Kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk (art. 7:262 lid 2 B.W.). Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 47.

Geen hoger beroep tegen uitspraak Kantonrechter in procedure over de redelijke huurprijs

Het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 B.w. betekent, dat ook geen beroep mogelijk is als de Kantonrechter de wet verkeerd toepast. In het arrest HR 25 februari 2022 is dit nog eens bevestigd (doordat de Hoge Raad met een art. 81 RO-arrest de beslissing van die strekking van het Hof in stand laat). In Hof Den Haag 1 februari 2011 (woonboot aan spudpalen) kwam het rechtsmiddelenverbod ook aan de orde. In dat geval werd het hoger beroep deels wel toegestaan, doordat de Kantonrechter buiten de wettelijke regels getreden was. Zie over het rechtsmiddelenverbod nader de pagina Appellabiliteit.

Lees meer over HR 25 februari 2022

In die zaak had de Kantonrechter ten onrechte een nieuwe huurprijs vastgesteld boven de liberalisatiegrens. Op grond van art. 11 lid 4 UHW had de Kantonrechter evenwel, nu de maximale huurprijsgrens van de woning boven de liberalisatiegrens lag (die grens was bij het aangaan van de huur volgens de onbestreden vaststelling van het hof € 710,68), de redelijkheid van de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs (van € 970,— per maand) dienen uit te spreken. In plaats daarvan heeft de Kantonrechter de huurprijs vastgesteld op € 730,51 per maand.

Volgens vaste rechtspraak levert een onjuiste toepassing van een bepaling geen grond voor doorbreking van een rechtsmiddelenverbod op. De foutieve beslissing van de Kantonrechter bleef dus in stand.

Bij procedure bij Kantonrechter tot vaststelling redelijke huurprijs vervalt de uitspraak van de Huurcommissie

Gevolg van een tijdig beroep tegen de beslissing van de Huurcommissie bij de Kantonrechter is, dat partijen niet meer aan die beslissing gebonden zijn. Het geschil tussen partijen wordt door het beroep in volle omvang aan de Kantonrechter voorgelegd.

In HR 23 april 2021 (prejudiciële vragen Kantonrechter Groningen) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de verhouding tussen de beslissing van de Huurcommissie en de procedure bij de Kantonrechter. De beslissing van de Huurcommissie vervalt volledig, tenzij partijen uitdrukkelijk aangeven dat zij die beslissing slechts ten dele ter discussie willen stellen. In het laatste geval handhaaft de Kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie op de niet omstreden punten. De procedure bij de Kantonrechter is bedoeld als laagdrempelig en weinig formeel. Een vordering in reconventie is niet verplicht, maar mag wel. De wederpartij is – als de andere partij de procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt heeft – niet (meer) gebonden aan de 8 weken termijn.

De huurders kunnen ook andere zaken aan de orde stellen, zoals gebreken, en zij kunnen in diezelfde procedure ook een vordering instellen tot het terugbetalen van de volgens hen teveel betaalde huur, op basis van de vaststelling van een lagere huur dan de overeengekomen huurprijs en/of de (tijdelijk) verlaagde huur wegens gebreken, totdat die zijn verholpen.

Ingangsdatum overige vergoedingen

De overige vergoedingen mogen gevorderd worden met ingang van de in het voorstel tot wijziging voorgestelde dag dan wel indien de huurprijs is vastgesteld zonder dat daartoe een voorstel is gedaan, de dag waarop vaststelling is verzocht aan de huurcommissie of vaststelling is gevorderd bij de rechter (art. 7:263 B.W.). Tenzij in de beslissing een latere datum is bepaald.

Niet redelijk voordeel bedongen bij aangaan huur nietig

Elk beding tot een vergoeding – niet zijnde de huurprijs – in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt die een onredelijk voordeel oplevert voor een van de partijen (lid 1), of een derde (lid 2), is nietig (art. 7:264 B.W.). Dit betreft dus bvb. sleutelgeld of andere onredelijke vergoedingen die kunnen worden gevraagd om te mogen huren.

In de MvT zegt de minister dat deze bedingen moeten worden voorgelegd aan de Kantonrechter, en niet de Huurcommissie:

“Artikel 264 bepaalt dat de toetsing van alle bedingen waarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel overeen is gekomen aan de rechter is overgelaten, waaronder ook bedingen betreffende de voormelde kosten.”

Met voormelde kosten doelt de Minister op:

“Bedingen betreffende onredelijke voordelen en ook kosten die geen woonservicekosten zijn, zoals kosten voor medische zorgverlening, voor recreatie en voor maaltijdverstrekking, hebben onvoldoende met het gebruik van de woning te maken.”

De wetgever achtte het niet opportuun, dat de huurcommissies naast expertise over woonservicekosten ook expertise met betrekking tot deze andere soorten vergoedingen zou moeten bijhouden.

In het arrest HR 6 april 2012 (Ymere/Bewonersvereniging Nellestein) eiste de bewonersvereniging, dat Ymere niet langer bij het aangaan van de huur een vergoeding zou vragen van EUR 125,= (incl. naamplaatje). Zonder naamplaatje rekende Ymere EUR 115,=. Kantonrechter en Hof oordeelden, dat Ymere geen bijdrage van de huurder mocht bedingen, voor zover daar geen prestatie jegens de huurder tegenover stond. Daarbij betrok het Hof ook het feit, dat Ymere een toegelaten instelling is als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH). De Hoge Raad bevestigde de overwegingen van het Hof.

Lees de overwegingen van HR 6 april 2012 (Ymere/bewonersvereniging Nellestein

Het Hof overwoog – net als de Kantonrechter – over de door Ymere in rekening gebrachte kosten, dat alleen het naamplaatje en een bescheiden bedrag voor eenvoudig voorlichtingsmateriaal en een klein bedrag voor het aanvragen van de huisvestingsvergunning in rekening gebracht mochten worden (r.o. 3.11 Hof):

“Het hof komt, evenals de kantonrechter, tot de conclusie dat ter zake van andere kosten dan die welke Ymere doorberekent aan de huurders voor het aanbrengen van een naamplaatje (€ 10,-), voor het verstrekken van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning, sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht. Bovendien is het hof van oordeel dat Ymere onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit op voldoende concrete wijze kan worden afgeleid dat met het verstrekken van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en het aanvragen van een huisvestingsvergunning meer kosten zijn gemoeid dan een bedrag van € 16,50. Wat betreft het eenvoudige voorlichtingsmateriaal verwijst het hof in dit verband mede naar zijn eerdere overweging (onder 3.7) dat Ymere onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de concrete kosten die zij moet maken indien haar eigen medewerkers door middel van bijvoorbeeld het verstrekken van computerprints de desbetreffende informatie aan de huurders verschaffen, (nagenoeg) hetzelfde zullen bedragen als wanneer zij de huidige wijze van informatieverschaffing zou voortzetten. Voor zover Ymere in dit verband haar betoog heeft gebaseerd op de kosten van het drukken van folders, gaat haar betoog hieraan voorbij. Met betrekking tot het aanvragen van een huisvestingsvergunning overweegt het hof dat het daarvoor in te vullen aanvraagformulier van de Dienst Wonen zodanig summier is dat de daaraan te besteden tijd slechts (zeer) kort van duur kan zijn, te meer daar het om een standaardformulier gaat.”

De Hoge Raad nam in r.o. 3.5 de overwegingen van het Hof over over de vraag, wat de wat de inhoud en de reikwijdte is van “een niet redelijk voordeel” als bedoeld in art. 7:264 lid 1 B.W.:

“Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”

Ook de klacht, dat het Hof het feit meewoog, dat Ymere een toegelaten instelling voor sociale woningbouw is, wees de Hoge Raad van de hand (r.o. 3.6):

“het hof <heeft> geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.”

Dit arrest kwam in 2021 weer bovendrijven, toen huurders van Rochdale – ook corporatie voor sociale woninghuur – de door hen betaalde vergoeding van EUR 200 – minus de kosten van het naamplaatje – terugvorderden. De Kantonrechter zag hierin aanleiding om de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen, die zijn beantwoord in HR 16 juli 2021 (huurders/Woningstichting Rochdale). Tegenover de gevraagde vergoeding moet een prestatie staan. Dit geldt ook bij geliberaliseerde woonruimte, ook al kan de vergoeding dan ook in de huurprijs verdisconteerd worden.

Lees meer over HR 16 juli 2021 (huurders/Woningstichting Rochdale)

De Hoge Raad overweegt als volgt (r.o. 2.4.2 e.v.):

“2.4.2 Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en aldus een voordeel bedingt, moet tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder staan die voor de huurder een bate oplevert. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft. Een dergelijke bate is niet aanwezig indien de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat, uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.

2.4.3 Bij de beantwoording van de vraag of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, dient derhalve in de eerste plaats te worden gekeken naar de aard van de tegenprestatie van de verhuurder die tegenover dat voordeel staat. Indien deze tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het door de verhuurder bedongen voordeel kan rechtvaardigen (zie hiervoor in 2.4.2), zal dit voordeel niet redelijk zijn. Indien de tegenprestatie naar haar aard wel een bate aan de huurder oplevert die dit voordeel kan rechtvaardigen, dient vervolgens te worden onderzocht of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot die bate.

2.4.4 Uit het voorgaande volgt dat om te beoordelen of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, dit voordeel moet worden afgezet tegen de bate die de tegenprestatie de huurder oplevert. Deze kosten-batenanalyse zal in beginsel per afzonderlijk door de verhuurder te leveren tegenprestatie moeten plaatsvinden, opdat duidelijk is hoeveel de huurder voor die tegenprestatie betaalt. Indien tegenover een door de verhuurder bedongen voordeel meer dan een tegenprestatie staat, is evenwel niet uitgesloten dat deze tegenprestaties samen onmiskenbaar een zodanige bate aan de huurder brengen dat het bedongen voordeel niet onredelijk is. In dat geval kan een beoordeling per afzonderlijke tegenprestatie en het daarvoor te verschaffen voordeel achterwege blijven.”

Dit geldt ook als het om geliberaliseerde woonruimte gaat, waarbij de verhuurder de vergoeding in de huur had kunnen verdisconteren. De Hoge Raad overweegt (r.o. 2.5.1):

“Art. 7:264 lid 1 BW geldt zowel voor woonruimte met geliberaliseerde als voor woonruimte met niet-geliberaliseerde huurprijzen. Tegen toepassing van het aan deze bepaling ontleende uitgangspunt (zie hiervoor in 2.4.1) bij geliberaliseerde huurprijzen heeft Rochdale aangevoerd dat een bedongen voordeel ook in de vorm van verhoging van de huurprijs zou kunnen worden overeengekomen. Het ligt daarom volgens Rochdale niet voor de hand een afzonderlijk beding met een dergelijk voordeel kritisch te beoordelen. Dit betoog faalt. Met het oog op de hanteerbaarheid van art. 7:264 lid 1 BW en de transparantie van de huurprijs voor de aspirant-huurder, moet het genoemde uitgangspunt ook gelden als de verhuurder de kosten in de huurprijs had kunnen verwerken, maar die weg niet heeft gevolgd.”

Rechtspraak huurprijzen 2022-2023

Verhuurders proberen toch tot een hogere vergoeding te komen. Diverse uitspraken.

Ktr. Asd RBAMS:2023:185
Ktr. Haarlem RBNHO:2022:10074
nalv WOZ-arrest HR 22 april 2022: Ktr. Rdam 2022:5134 en RBNHO:2022:8072
HR HR:2023:1005 uitspraak over het energielabel. Verhuurder kan informatie energielabel alsnog inbrengen in discussie over de huurprijs.

Bij zorgwoningen voor ouderen kan een opslag van 30% worden gerekend, maar dan moet het gehuurde wel aan allerlei eisen voldoen. Zoals brede gangen enz..

Bij all in huur rekent de Huurcommissie als vuistregel 55% huur en rest servicekosten. Zie Ktr. Haarlem hierboven.

Auteur & Last edit

[MdV, 27-09-2018; laatste bewerking 26-05-2024]