LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Verplichtingen van de verhuurder (Afd. 2, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Verplichtingen van de verhuurder (Afd. 2, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Inleiding verplichtingen van de verhuurder

De verplichtingen van de verhuurder zijn geregeld in Afd. 2 van Titel 4 B.W.. Deze omvat 9 bepalingen (art. 7:203 B.W. tot en met art. 7:211 B.W.). Anders dan bvb. bij de koopovereenkomst kent de huurovereenkomst geen “bijzondere bepalingen inzake niet-nakoming”.

Voor de gevolgen van niet-nakoming zijn dan ook – naast de specifieke regeling van de huurovereenkomst – de algemene bepalingen van Boek 6 B.W. inzake de gevolgen van niet-nakoming en toerekening (zie de pagina Algemene bepalingen niet-nakoming) van belang.

Wel is met de invoering van Titel 4 bijzondere aandacht geschonken aan de versterking van de positie van de huurder door het opnemen van de gebrekenregeling (zie de Memorie van Toelichting d.d. 16 juli 1998).

Citaat memorie van toelichting inzake de gebrekenregeling

De memorie vermeldt hierover:

“Wat dit laatste punt betreft is bezien in welke mate de afdwingbaarheid van onderhoud in het BW versterkt kan worden. In het voorstel van wet tot wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de huurcommissies en enkele andere wetten (introductie van een afzonderlijke huurcommissieprocedure ter bevordering van het opheffen van gebreken aan of tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte, wijziging van de regeling met betrekking tot de aan de Staat verschuldigde vergoeding voor een advies of een uitspraak door de huurcommissie en wijziging van het toezicht op de huurcommissies) (25 445) is hiertoe reeds de aanzet gegeven, maar het onderhavige wetsvoorstel dat ook de huidige, sterk verouderde algemene bepalingen herziet, biedt de mogelijkheid deze problematiek integraal aan te pakken. Uitgangspunt daarbij is dat de huidige middelen tekortschieten. De nieuwe gebrekenregeling, zoals voorgesteld in de artikelen 204, 206, 207, 208, 217, 240, 241, 242 en 257, geeft een sterker wapen aan de huurder door a) de regeling van de huurvermindering (artikel 207 jo 257) en b) de regeling van herstel van het gebrek door de huurder met verrekening van de kosten (artikel 206), welke regels krachtens artikel 242 voor wat betreft woonruimte van dwingend recht zijn. Dat zal uiteraard een last op de verhuurder leggen, maar niet een onaanvaardbare last.”

Verschaffing van het huurgenot

De belangrijkste verplichting van de verhuurder is uiteraard de verschaffing van het huurgenot: de verhuurder moet het gebruik van het gehuurde aan de huurder verschaffen en (ongehinderd) blijven verschaffen (art. 7:203 B.W.).

Gebrekenregeling

Afd. 2 bevat ook een regeling voor gebreken aan het gehuurde, die immers ook een beperking van het huurgenot kunnen meebrengen (art. 7:204 B.W. t/m art. 7:210 B.W.).

Art. 7:204 lid 1 B.W. begint met te bepalen, dat de verhuurder ten aanzien van gebreken de verplichtingen heeft als in deze afdeling bepaald. In art. 7:204 lid 2 B.W. geeft de wet een definitie van “gebreken”.

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.

In het arrest HR 1 februari 2008 (Perry Sport/SBZ) besliste de Hoge Raad, dat:

“van een “aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” in de zin van het tweede lid van dat artikel onder meer ook dan sprake is indien het gaat om een omstandigheid die ingevolge art. 6:75 BW krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.

Wat betreft dit laatste heeft het hof in r.o. 4.2, gelezen in samenhang met r.o. 4.7 en 4.8, voorts terecht geoordeeld dat de in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum – in dit geval: verdiept, aan de voet van het oude sociëteitsgebouw, op enige afstand van de uiteinden van Utrechtsestraat en Arnhemsestraat en dus zonder bestaande passantenstroom – naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders komen”.

Art. 7:204 lid 3 B.W. bepaalt dat feitelijke stoornissen of vorderingen van derden als bedoeld in art. 7:211 B.W. niet vallen onder de term “gebrek”.

De huurder heeft de rechten uit de gebrekenregeling “onverminderd alle andere rechten en vorderingen” (art. 7:205 B.W.). Deze bevoegdheden heeft de huurder dus nevenschikkend.

De verhuurder is gehouden op verzoek van de huurder gebreken aan het gehuurde – op zijn kosten – te verhelpen (art. 7:206 lid 1 B.W.). Daarop gelden twee uitzonderingen:

– tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (lid 1);

– geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens art. 7:217 B.W. verplicht is (lid 2).

Lid 3 van deze bepaling geeft de huurder een krachtig wapen in handen om het verhelpen van gebreken door de verhuurder af te dwingen:

“Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen”.

De huurder mag de kosten dus zelfs verrekenen met de huurpenningen. Deze bepaling is van dwingend recht (lid 3, slot):

“Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken”.

Van art. 7:206 lid 1 en 2, art. 7:207 en art. 7:208 B.W. kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:209 B.W.). Echter slechts voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.

Vermindering van de huurprijs wegens gebreken

Wanneer het huurgenot als gevolg van gebreken verminderd is, kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (art. 7:207 lid 1 B.W.). Uiteraard niet voor zover het gebreken betreft waarvoor de huurder ex art. 7:217 B.W. zelf moet opkomen (d.w.z. “kleine herstellingen”) of die door hemzelf zijn veroorzaakt (lid 2).

Gebrekenregeling en coronacrisis

In het kader van de coronacrisis wordt aan de rechter inmiddels regelmatig aanpassing van overeenkomsten gevraagd. We zien dit met name bij huurovereenkomsten, waarbij een beroep wordt gedaan op de gebrekenregeling. De redenering is, dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen (bvb. door een horecabedrijf) is aan te merken als een gebrek, dat aan de verhuurder is toe te rekenen. Evt. met een verwijzing naar het hiervoor genoemde arrest Perry Sport, waarmee ook andere dan fysieke gebreken – in het bijzonder minder passanten door de ligging van het gehuurde – werden meegewogen.

Die redenering gaat mank, omdat de verhuurder het gehuurde immers onverminderd beschikbaar stelt. De gebrekenregeling gaat ook uit van een verzuim aan de kant van de verhuurder, dat deze kan herstellen of wegnemen. Dat is met overheidsmaatregelen uiteraard niet het geval.

Een beroep op overmacht om de huur te betalen is minder aan te bevelen. Financiële overmacht wordt doorgaans niet gehonoreerd (dit is immers een omstandigheid die ligt bij de huurder zelf). Bovendien heeft een beroep op overmacht het nadeel, dat er nog steeds sprake is van verzuim, zij het dat de verhuurder geen schadevergoeding kan eisen. Hij kan wel de huurovereenkomst ontbinden, en dat is nu juist niet wat wordt beoogd. De huurder is immers dan ook nog zijn locatie plus alle gedane investeringen kwijt. Zie nader de pagina Bijzondere gevolgen niet-nakoming verbintenis voor overmacht.

De juiste aanvliegroute, zoals die zich in de rechtspraak inmiddels aftekent, is wijziging van de huurovereenkomst ex art. 6:258 lid 1 B.W. op grond van onvoorziene omstandigheden (zie nader de pagina Algemene bepalingen niet-nakoming verbintenis). Overigens is er nog een andere mogelijkheid, te weten een beroep op de aanvullende of de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 resp. lid 2 B.W.). Rechters lijken een voorkeur te hebben voor art. 6:258 lid 1 B.W.. Dit is – als je langs de voorwaarde van lid 2 komt – een subtieler instrument, dat de rechter meer mogelijkheden biedt. Zie voor beide bepalingen de pagina Rechtsgevolgen van overeenkomsten.

Het venijn zit hem uiteraard in art. 6:258 lid 2 B.W.: dienen de omstandigheden al dan niet voor rekening te blijven van de huurder, die zich op deze bepaling beroept? In kort geding kan een dergelijke aanpassing niet worden verkregen, omdat de Voorzieningenrechter in kort geding slechts een voorlopige voorziening kan treffen en geen constitutieve beslissingen nemen (zie de pagina Kort geding).

Wat we wel zien is dat de rechter in kort geding de (inbaarheid van de) huur gedeeltelijk opschort. Dat is echter slechts een tijdelijke maatregel, want de betalingsverplichting blijft daarmee wel bestaan. Alleen wanneer de rechter dit in een bodemprocedure definitief maakt op de voet van art. 6:258 lid 1 B.W.  zal die verplichting helemaal komen te vervallen. Partijen kunnen uiteraard wel overeenkomen, dat zij de maatregel in kort geding definitief maken, om een gang naar de rechter in een bodemprocedure overbodig te maken.

De toepassing van art. 6:258 lid 1 B.W.  in deze situatie laat goed zien, dat in het huurrecht dikwijls moet worden teruggegrepen op het algemene verbintenissen- en overeenkomstenrecht, omdat het huurrecht geen specifieke bepalingen kent voor (de gevolgen van) niet-nakoming, anders dan de gebrekenregeling.

Ontbinding van de huur wegens gebreken

Is het gebrek dermate ernstig, dat herstel in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd kan worden (art. 7:206 B.W.), maar dit het huurgenot geheel onmogelijk maakt, dan kunnen zowel verhuurder als huurder de huurovereenkomst ontbinden (art. 7:210 lid 1 B.W.). Wel kunnen partijen dan schadevergoeding vorderen (lid 2).

Vrijwaring tegen inbreuken op het huurgenot door derden

De verhuurder moet de huurder ook vrijwaren van vorderingen van derden, die het huurgenot zouden kunnen schaden (art. 7:211 B.W.).

Rechtspraak

Toerekening gebrek in genot van het gehuurde

HR 1 februari 2008 (Perry Sport/SBZ) – van een “aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” in de zin van het tweede lid van dat artikel is onder meer ook dan sprake indien het gaat om een omstandigheid die ingevolge art. 6:75 BW krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. Wat betreft dit laatste heeft het hof terecht geoordeeld dat de in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders komen.

Auteur & Last edit

[MdV, 29-05-2018; laatste bewerking 10-02-2021]

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.

Vond je deze content nuttig? Steun Lawyrup met een donatie naar keuze.

Doneren