Steeds meer huiseigenaren en huurders proberen hun steentje bij te dragen aan de verduurzaming. Ook industriële en boerenbedrijven gaan ertoe over zonnepanelen op hun daken te leggen of die aan derden beschikbaar te stellen om er zonnepanelen op te leggen. Er worden ook hele percelen verhuurd aan bedrijven die daarop een zonnepanelencentrale aanleggen. Daarbij kunnen lastige goederenrechtelijke vraagstukken optreden, waar menigeen zich niet bewust van is. Als de zonnepanelen gefinancierd worden door de leverancier, die een eigendomsvoorbehoud bedingt, is dit dan effectief? En hoe zit het met erfpacht? Nog ingewikkelder wordt het, als de zonnepanelen worden aangebracht op het dak van een gebouw, dat is verdeeld in appartementsrechten.
Bestanddeel en natrekking
Wanneer een roerende zaak zoals zonnepanelen worden aangebracht op het dak van een woning, en de leverancier verstrekt een krediet met eigendomsvoorbehoud, dan is het maar de vraag of dat eigendomsvoorbehoud effectief is. Het standaardarrest over natrekking is het arrest HR 15 november 1999 (Dépex/curatoren), dat ging over een waterdestillatie-installatie in de farmaceutische fabriek van het failliete bedrijf Bergel. Dépex had die installatie geleverd en geïnstalleerd, en wilde de installatie verwijderen, zich beroepend op haar eigendomsvoorbehoud. Dit arrest en verdere jurisprudentie over de kwalificatie van een zaak als bestanddeel wordt besproken op de pagina Begripsbepalingen.
Het gaat hierbij om de uitleg van art. 3:4 lid 1 B.W.. Daarnaast vinden we het begrip “aard en nagelvast” uit het oud B.W. in andere bewoordingen terug in lid 2: als een zaak niet verwijderd kan worden zonder schade aan de hoofdzaak toe te brengen, dan maakt die zaak bestanddeel uit van de hoofdzaak. Omdat het steeds makkelijker is zaken uit elkaar te halen zonder schade neemt het belang hiervan af. Overigens heeft de Hoge Raad in het Zalco-arrest beslist, dat die schade ook kan zijn: de kosten die gemaakt moeten worden om de zaken te scheiden.
Art. 3:4 lid 1 bepaalt: “Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak”. De Hoge Raad heeft het begrip “verkeersopvattingen” in het Dépex-arrest uitgewerkt. Hij heeft het volgende criterium geformuleerd: wanneer gebouw en installatie constructief op elkaar zijn afgestemd, dan is dit volgens de Hoge Raad een aanwijzing, dat apparatuur en gebouw naar verkeersopvatting te zamen als één zaak moeten worden gezien.
Hetzelfde geldt wanneer het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als fabrieksgebouw — gebouw dienende tot het huisvesten van een productie-inrichting — bij ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd. Bij het aanleggen van deze laatste maatstaf komt het niet aan op de functie welke de apparatuur (eventueel) vervult in het productieproces.
Wanneer een installatie voor zonnepanelen – die naast de panelen ook de leidingen en de omvormer omvat – op een woning of ander gebouw wordt geplaatst, zal dus aan de hand van deze criteria moeten worden vastgesteld, of de installatie bestanddeel is geworden van het onroerend goed. Als dat het geval is, dan gaat het eigendomsvoorbehoud verloren wanneer de natrekking een feit is. Zo zal de vraag gesteld moeten worden, of de installatie zonder schade verwijderd kan worden.
Als de installatie zonder schade verwijderd kan worden, rijst de vraag of de installatie naar verkeersopvattingen geacht moet worden bestanddeel te zijn geworden. Zijn het pand en de installatie constructief op elkaar afgestemd, of is de onroerende zaak “incompleet” zonder de installatie? Alle omstandigheden van het geval moeten hierbij worden betrokken.
Dat kan van geval tot geval verschillen. Soms liggen de panelen op steunen boven de dakpannen, maar soms worden ze geïntegreerd in het dak. Er zijn ook installaties, waarbij de dakpannen kleine zonnepanelen zijn (o.a. Elon Musk heeft een dergelijk product ontwikkeld).
Onroerend door duurzame verbinding met de grond
Worden de zonnepanelen rechtstreeks op de grond geplaatst en daarbij ‘duurzaam met de grond verbonden’, dan gelden zij als onroerend als wordt voldaan aan de criteria van art. 3:3 B.W. en art. 5:20 B.W.. Vgl. het Portacabin-arrest, besproken op de pagina Begripsbepalingen.
Erfpacht en zonnepanelen
Anders dan bij het opstalrecht, dat een zakelijk recht is dat de eigendom van de ondergrond en de eigendom van de opstallen splitst, blijft bij erfpacht de verpachter steeds (zij het ‘bloot’) eigenaar van zowel de grond als de opstallen. Alles wat dus aan het gebouw wordt aangebracht, dat daarvan krachtens de regels van art. 3:4 B.W. bestanddeel van wordt, wordt ook eigendom van de bloot eigenaar.
Bij de vestiging van een recht van erfpacht vindt anders dan bij een opstalrecht geen doorbreking van de natrekking plaats; alles wat door de erfpachter wordt aangebracht op hetgeen hij in erfpacht heeft, wordt eigendom van de grondeigenaar. Wel bepaalt art. 5:89 lid 3 B.W., dat de erfpachter, zowel tijdens de duur van de erfpacht als bij het einde daarvan, het recht heeft om gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen, weg te nemen, mits hij de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt. Dit zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald. De verpachter zal bovendien wellicht gekend moeten worden in het plaatsen van de panelen, omdat dit mogelijk een wijziging van het risico meebrengt (verhoogd brandgevaar).
Wanneer de zonnepanelen worden aangebracht op een woning, waarvan de bewoner het gebruiksrecht heeft krachtens erfpacht, dan is een zekerheidsrecht (zoals een pandrecht) op die zonnepanelen problematisch, wanneer deze krachtens de regels van natrekking eigendom van de bloot eigenaar (de verpachter) worden.
Opstalrecht voor zonnepanelen en hypotheekrecht
Door het vestigen van een opstalrecht kan de eigendom van het gebouw, waarop de zonnepanelen geplaatst worden, worden gescheiden van de eigendom met betrekking tot de zonne-installatie. Dat is op zichzelf goed te doen, maar in de praktijk zijn gebouwen vaak gefinancierd. De hypotheekhouder zal dus mee moeten werken met de vestiging van dit jongere zakelijke recht, omdat anders het hypotheekrecht rang neemt voor het opstalrecht. Er moet dus een rangwisseling worden afgesproken met de financier. Als de zonne-installatie omvangrijker is – wat met name bij het plaatsen van installaties op daken van bedrijven het geval is – en de plaatsing en exploitatie daarvan door een derde (een nutsbedrijf) wordt uitgevoerd, dan is denkbaar dat die ook financiering nodig heeft voor de installatie. Daartoe kan een hypotheekrecht gevestigd worden op het opstalrecht. De opstal is immers krachtens art.3:3 B.W. en 5:20 B.W. wel onroerend.
De NVB heeft een modelcontract opgesteld, waarmee deze juridische constructie wordt gefaciliteerd. Zie de website van de NVB Model opstalrecht zonnestroomsysteem. Daar zijn de volgende modelcontracten te vinden: Modelakte Opstalrecht Zonnestroomsysteem Dakproject, Modelakte Ondererfpacht Zonnestroomsysteem dakproject (februari 2020) en de Modelakte Opstalrecht Zonnestroomsysteem (dakproject variant operational lease; februari 2020), met de toelichtingen daarbij.
Deze modellen zijn alleen bedoeld voor zonnestroomsystemen op bedrijfsdaken. De toelichtingen zijn ook erg verhelderend.
Wanneer het opstalrecht gevestigd is nadat het hypotheekrecht gevestigd is, dan bestaat het risico dat de opstallen ook onder de hypotheek vallen en het opstalrecht (de zonnepanelen dus in dit geval) bij executoriale verkoop vervalt. Latere toevoegingen vallen uit hoofde van art. 3:227 lid 2 B.W. ook onder het hypotheekrecht.
Zie ook het artikel uit WPNR 6774 over de waarde van het opstalrecht op de website van de notariële stichting. Dit kan worden ondervangen door een rangwisseling op grond van art. 3:262 lid 2 B.W.. Zie ook de pagina Recht van hypotheek. Eventueel zou een beroep gedaan kunnen worden op misbruik van recht als de hypotheekhouder hier niet aan meewerkt, maar of de rechter dit toewijst is niet zeker. De hypotheekhouder kan wel bezwaar hebben tegen de installatie in verband met een verhoogd brandrisico.
Wel kan de opstaller voor de executie de zonnepanelen op grond van art. 3:266 B.W. nog verwijderen op basis van zijn verwijderingsrecht. Zie ook de pagina Recht van hypotheek (wegneemrecht).
Appartementsrechten en zonnepanelen
Nog ingewikkelder wordt het als er zonnepanelen geplaatst worden op een in appartementsrechten gesplitst gebouw. Zie ook de pagina Appartementsrechten. Na de splitsing kun je op het gesplitste object zomaar niet een opstalrecht vestigen. Voor wijziging is medewerking van alle appartementseigenaren nodig (art. 5:139 lid 1 B.W.). En hypotheekhouders moeten dan ook meewerken. De besluitvorming in die situatie wordt dus behoorlijk ingewikkeld.
De Vereniging van Eigenaren (VvE) kan hier niet over beslissen. Die is slechts bevoegd met betrekking tot het beheer, maar niet beschikkingsbevoegd. Zie de pagina Vereniging van eigenaren.
Alleen een erfdienstbaarheid is een mogelijkheid. Er wordt ook voor andere bestanddelen van gebouwen wel gezocht naar nieuwe vormen, waarmee onder meer met het oog op duurzaamheid uitzonderingen gemaakt worden binnen het goederenrecht. Zie bij voorbeeld de gevellease constructie (zie website Vastgoedjournaal).
Verhuur van dak voor zonnepanelen
Een andere constructie is het verhuren van een dak voor het plaatsen van zonnepanelen. Vaak gaat het dan om grote oppervlaktes van bedrijfsmatig in gebruik zijnde of agrarische gebouwen. Het merkwaardige is dat de verhuurder van het dak moet betalen voor de zonnepanelen die geplaatst worden. Dit terwijl de verhuurder meestal degeen is die geld ontvangt. Er zijn verschillende vormen denkbaar. Een interessant blog is te vinden op de website van accountantskantoor Flynth, waar ook de fiscale aspecten aan de orde komen.
Voordeel is dat hier de regel ‘koop breekt geen huur’ geldt, zodat de juridische constructie bij al dan niet gedwongen verkoop in stand blijft.
Conclusie zonnepanelen in relatie tot het zakenrecht
Plaatsing van zonnepanelen is een mooi initiatief, dat bijdraagt aan de transitie naar duurzame energie. Uit goederenrechtelijk perspectief zitten hier echter wel de nodige angels en voetklemmen, waar bij het besluit tot het plaatsen van zo’n installatie goed over nagedacht moet worden.
DV Advocatuur, 14-11-2021; laatste bewerking 11-01-2022
