Pacht of huur? Kwalificatie van overeenkomsten

In de zaak leidend tot het arrest HR 20 december 2019 (overeenkomst van inscharing) voerde een paardenfokker, die tegen betaling weilanden in gebruik had van de buurman, aan dat de overeenkomst een pachtovereenkomst was en niet een huurovereenkomst. De eigenaar van de grond stelde dat er sprake was van ‘inscharing’ en dat de overeenkomst was opgezegd, en vorderde ontruiming.

‘Inscharing’ is het beschikbaar stellen van weilanden voor begrazing door het vee van de ‘huurder’. De paardenfokker beriep zich op bescherming als pachter. Zie ook de pagina Pacht.

Feiten van HR 20 december 2019 (overeenkomst van inscharing)

Partijen hadden een overeenkomst gesloten, waarbij een paardenfokker tegen jaarlijkse betaling van de buurman het gebruik had gekregen van enkele percelen grond.

De buurman had (tot 2011) een agrarisch bedrijf. In 2008 is er een mondelinge afspraak tussen de buurman en de (DGA van de) paardenfokkerij (hierna verder: de paardenfokker) gemaakt, dat hij weiland van de buurman mocht gebruiken tegen betaling van EUR 4.000 per jaar. De paardenfokker had het weiland ingezaaid met graszaad om er zijn paarden te laten grazen. Hij oogstte ook hooi van de weilanden.

Bijzonderheid was, dat de paardenfokker zijn bedrijf uitoefende via een naamloze vennootschap. Deze vennootschap betaalde de jaarlijkse vergoeding. De omschrijving wisselde; soms ‘huur’ soms ‘pacht’. En ook de werkzaamheden op de van de buurman in gebruik gekregen percelen werden door het bedrijf van de paardenfokker verricht.

Eind 2014 hebben partijen een ‘overeenkomst van uitscharing’ ondertekend. Deze was door de eigenaar van de weilanden (de buurman) opgesteld. Deze overeenkomst was een vastlegging van de mondelinge afspraak.

In maart 2015 hebben partijen weer – een door [verweerder] opgestelde – en op 15 maart 2015 gedateerde “Jaarlijkse overeenkomst van inscharing (begrazing van paarden)” ondertekend.

In beide overeenkomsten komt de vennootschap niet voor als partij.

Bij brief van 31 maart 2015 heeft de advocaat van de grondeigenaar de paardenfokker gesommeerd zijn paarden van het weiland te verwijderen vóór 1 augustus 2015.

Bij brief van 17 april 2015 heeft de gemachtigde van de vennootschap op deze sommatie gereageerd met de mededeling dat de vennootschap degene is die het perceel gebruikt tegen een jaarlijkse prijs, dat sprake is van pacht en dat deze pacht op grond van art. 7:322 B.W. voor onbepaalde tijd geldt, en niet opzegbaar is. Zie de pagina Goedkeuring van de pachtovereenkomst door de Grondkamer.

Processuele complicaties bij HR 20 december 2019 (overeenkomst van inscharing)

De buurman daagde vervolgens de paardenfokker voor de pachtkamer, waarbij hij een verklaring voor recht vorderde, dat de overeenkomst een overeenkomst van inscharing was en geen pacht. Plus een vordering tot ontruiming.

De pachtkamer had te kennen gegeven zich niet bevoegd te achten. Vervolgens kwamen partijen overeen de zaak aan de Kantonrechter voor te leggen op basis van  art. 96 lid 1 Rv. (deze procedure wordt ook wel omgekeerde prorogatie genoemd). Zij behielden zich daarbij ook het recht van hoger beroep voor (dat is belangrijk want als je dat vergeet heb je geen rechtsmiddel). Zie ook de pagina Kantonzaken.

Oordeel van Kantonrechter: geen pacht maar huur

De kantonrechter heeft de vorderingen van de grondeigenaar toegewezen en daartoe, kort samengevat, overwogen dat de paardenfokker – en niet diens vennootschap – de wederpartij van de grondeigenaar bij de overeenkomst is, dat de paardenfokker zich niet bezighoudt met de bedrijfsmatige beoefening van landbouw in de zin van art. 7:312 BW en dat de tussen partijen gesloten overeenkomst dus geen pachtovereenkomst is.

Oordeel van het Hof: geen pacht, maar huur

Het Hof bekrachtigde het vonnis van de Kantonrechter. Voor de beslissing van de Hoge Raad – die het arrest van het Hof casseerde – zijn hierbij de overwegingen van het Hof interessant.

Wie zijn de contractspartijen?

Het Hof besliste, dat de vraag of de vennootschap van de paardenfokker of hijzelf de wederpartij van de grondeigenaar was moest worden beantwoord aan de hand van wilsleer: welke betekenis mochten partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs geven aan de uitlatingen die zij over en weer hebben gedaan en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten?

De paardenfokker stelde weliswaar, dat het zijn bedoeling was geweest de overeenkomst aan te gaan namens zijn vennootschap, maar hij had te weinig feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan dit voor de buurman duidelijk had moeten zijn. De wederpartij was dus volgens het Hof de paardenfokker zelf en niet zijn N.V..

Onvoldoende aanwijzing dat grondeigenaar had moeten begrijpen dat pacht beoogd werd

Voor de vraag of de overeenkomst als (mondelinge) pachtovereenkomst kon gelden, komt het volgens het Hof ook aan op de criteria van de wilsleer. Omdat beide partijen door het Hof geacht werden wat het verschil is tussen een pachtovereenkomst en een andersoortige overeenkomst waarbij land beschikbaar gesteld wordt tegen vergoeding leidde het Hof uit het feit dat de overeenkomst niet schriftelijk was vastgelegd (en niet aan de Grondkamer was voorgelegd) af, dat men niet een pachtovereenkomst had willen sluiten. De latere schriftelijke overeenkomsten werden door partijen ook niet benoemd als pacht, aldus het Hof.

Ook was onvoldoende duidelijk voor de landeigenaar dat de paardenfokker de landen door zijn vennootschap op commerciële wijze agrarisch wilde exploiteren waardoor dit eerder aangemerkt kon worden als pacht. Dat de betalingen werden gedaan door de NV en daarbij soms werd vermeld ‘huur’ en soms ‘pacht’ deed de weegschaal ook niet doorslaan naar pacht, vond het Hof.

Oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad komt tot een ander oordeel en vernietigt het arrest van het Hof en verwijst naar een andere Hof voor de verdere afdoening van de procedure.

Criterium voor vertegenwoordiging; Kribbebijter-arrest

De Hoge Raad verwijst voor de beoordeling van de vraag, of iemand een overeenkomst namens zichzelf of namens een ander (dus als vertegenwoordiger) heeft gesloten naar het Kribbebijter-arrest. De Hoge Raad overweegt (r.o. 3.1.2):

“De beantwoording van de vraag of iemand bij het sluiten van een overeenkomst in eigen naam en dus als contractspartij heeft opgetreden of als vertegenwoordiger van een ander, waarbij die ander dus als contractspartij moet worden aangemerkt, hangt af van hetgeen de betrokken partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden.”

Niet uitgesloten is dat op enig moment na het sluiten van de overeenkomst een ander dan een van de oorspronkelijke contractspartijen in plaats van die oorspronkelijke contractspartij dient te worden aangemerkt als contractspartij, aldus de Hoge Raad. Of dit het geval is, moet eveneens aan de hand van de wils- en vertrouwensleer worden beoordeeld. Zie ook de pagina Rechtshandelingen.

Omdat de paardenfokker in de feitelijke instanties onvoldoende had gesteld, dat er sprake was geweest van een dergelijke rechtsopvolging, strandde deze cassatieklacht (r.o. 3.1.3).

Kwalificatie pachtovereenkomst

Voor de kwalificatie van een pachtovereenkomst is volgens de Hoge Raad bepalend, of de overeenkomst – en de daarin opgenomen rechten en verplichtingen – voldoet aan de wettelijke omschrijving daarvan in art. 7:311 B.W.. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen.

De Hoge Raad verwijst hierbij naar HR 8 juni 2018 (BBL/pachter), r.o. 4.4.5.

Eerst Haviltexen, dan kwalificeren

De Hoge Raad gaat verder (r.o. 3.2.3):

“De hiervoor besproken vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie).”

Het hof was dus verkeerd te werk gegaan, mede door te kijken naar de – door het Hof vermeende – partijbedoeling. De Hoge Raad (r.o. 3.2.4):

“Het hof heeft <dit> miskend door … voor de kwalificatie van de overeenkomst beslissend te achten of partijen de bedoeling hebben gehad een pachtovereenkomst aan te gaan. Zo heeft het hof in de omstandigheid dat partijen de overeenkomst ten tijde van de totstandkoming ervan in 2007 of 2008 niet op schrift hebben gesteld terwijl de wet voorschrijft dat een pachtovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan, een aanwijzing gezien dat partijen niet de bedoeling hebben gehad om een pachtovereenkomst aan te gaan. Ook heeft het hof betekenis eraan toegekend dat uit de aanhef van de in 2014 en 2015 ondertekende stukken niet blijkt dat het de bedoeling van partijen is geweest om een pachtovereenkomst aan te gaan. Een en ander is voor de kwalificatie van de overeenkomst echter niet van belang.”

Het oordeel van het Hof, dat voor kwalificatie als pachtovereenkomst ook nodig was geweest dat expliciet aan de grondeigenaar kenbaar gemaakt had moeten worden, hoe en door wie de weilanden geëxploiteerd werden, waarna hij zou kunnen beslissen of hij instemde met pacht, is om dezelfde redenen onjuist.

Dit arrest wordt behandeld op de pagina Algemene bepalingen pacht en in het blog Kwalificatie van huurovereenkomsten.

Auteur & Last edit

[MdV, 7-10-2023]