Inleiding burenrecht

Titel 4, Boek 5 B.W. is gewijd aan de rechten en verplichtingen van eigenaars van naburige erven, oftewel aan het burenrecht. De Titel omvat 24 artikelen (art. 5:37 B.W. tot en met art. 5:59 B.W.). Hierbij wordt ook teruggegrepen op de algemene bepalingen van het vermogensrecht in Boek 3 B.W. (zie o.a. de pagina Begripsbepalingen.

Beperkingen eigendomsrecht naburig erf

In het eigendomsrecht ligt besloten, dat dit mag naar eigen inzicht mag worden gebruikt (zie Titel 1, Boek 5 B.W.). In art. 5:37 B.W. is dit uitgewerkt: de eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens art. 6:162 B.W. onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun. Dit is een codificatie van de jurisprudentie over onder meer de Watertoren (zie ook de pagina Onrechtmatige daad).

Definitie muur

In art. 5:43 B.W. wordt de definitie van het begrip “muur” voor het burenrecht gegeven. Die definitie geldt ook voor de Titel Mandeligheid (zie de pagina Mandeligheid). Een muur is: “iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting“.

Water van aangrenzend of naburig erf

Water van hoger gelegen erf

Lager gelegen erven moeten het water van hogere erven ontvangen (art. 5:38 B.W.). Mits dit van nature afloopt naar het lager gelegen erf.

Gebruik van water en wijziging in de loop daarvan

De eigenaar van een erf mag volgens (art. 5:39 B.W.) niet aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen door:

– wijziging te brengen in de loop, hoeveelheid of hoedanigheid van over zijn erf stromend water, of van het grondwater;

– dan wel door gebruik van water dat zich op zijn erf bevindt en in open gemeenschap staat met het water op eens anders erf

in een mate of op een wijze die volgens art. 6:162 B.W. onrechtmatig is. Deze laatste voorwaarde verwijst naar de open norm van de onrechtmatige daad, die is geregeld in Boek 6, Titel 3 B.W. (zie boven). Het uitgangspunt is dus: het mag, als het maar niet onrechtmatig is jegens de eigenaar van het buurerf.

Gebruik van openbaar of stromend water naast eigen erf

In art. 5:40 B.W. worden regels gegeven voor het gebruik van openbaar of stromend water, dat langs iemands erf grenst:

– De eigenaar van een erf dat aan een openbaar of stromend water grenst, mag van het water gebruik maken tot bespoeling, tot drenking van vee of tot andere dergelijke doeleinden;

– gebruik van openbaar water is slechts toegestaan voor zover de bestemming van het water zich er niet tegen verzet.

Ook voor deze wettelijke regel geldt de beperking, dat de wijze waarop dit gebruik plaats vindt niet onrechtmatig is. Zie hierboven art. 6:162 B.W..

Afwijking bij verordening

Van de bovenstaande artikelen kan bij verordening worden afgeweken (afgezien van art. 40 lid 2).

Afwatering en vuilnis

In art. 5:52 B.W. komt de wetgever nog even terug op de afwatering. Lid 1 bepaalt, dat een eigenaar is verplicht de afdekking van zijn gebouwen en werken zodanig in te richten, dat daarvan het water niet op eens anders erf afloopt. Hierin ligt dus een verschil ten opzichte van water dat natuurlijk afloopt van een hoger gelegen erf.

Een uitzondering geldt voor afwatering op de openbare weg. Dat is geoorloofd, tenzij bij de wet of verordening verboden is.

In art. 5:53 B.W. wordt nog bepaald, dat een eigenaar verplicht is er voor te zorgen dat geen water of vuilnis van zijn erf in de goot van eens anders erf komt.

Regels over beplanting (bomen en heesters)

In art. 5:41 B.W. tot en met art. 5:45 B.W. zijn enkele bepalingen opgenomen over de wijze waarop met het buurerf rekening gehouden moet worden wat betreft beplantingen. En welke rechten de buren hebben op het punt van (overlast van) beplanting in de tuin van de buren.

Afstand tot de erfgrens

De afstand van bomen, heesters of heggen tot het aangrenzende erf wordt in art. 5:41 leden 1 en 2 B.W. geregeld. De wettelijke afstand is:

– voor bomen twee meter te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom en

– voor de heesters en heggen een halve meter,

Bij verordening of een plaatselijke gewoonte kan een kleinere afstand zijn toegelaten. Een kortere afstand is niet toegestaan, tenzij de eigenaar van het aangrenzende erf daartoe toestemming heeft gegeven, òf dat erf een openbare weg of een openbaar water is.

Het is niet geoorloofd binnen de in lid 2 bepaalde afstand van de grenslijn van eens anders erf te hebben, tenzij de eigenaar daartoe toestemming heeft gegeven of dat erf een openbare weg of een openbaar water is.

De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van bomen, heesters of heggen die niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de erven (lid 3).

Schadevergoeding pas na (en vanaf) aanmaning

Ter zake van een volgens dit artikel ongeoorloofde toestand is slechts vergoeding verschuldigd van de schade, ontstaan na het tijdstip waartegen tot opheffing van die toestand is aangemaand (lid 4).

Overhangende takken en doorschietende wortels

In art. 5:44 B.W. is bepaald, dat de buurman (of buurvrouw) overhangende takken en beplantingen mag afsnijden, mits de buur eerst gemaand is om dit zelf te doen. Wat is afgesneden mag – als verwijderd na aanmaning – worden behouden (lid 1).

Voor doorschietende wortels hoeft niet aangemaand te worden: deze mogen direct worden afgesneden en de wortels mogen worden behouden (lid 2).

Vruchten die in de aangrenzende tuin vallen

Deze mogen worden behouden (art. 5:45 B.W.).

Erfscheiding

De wet gaat vervolgens in art. 5:46 B.W. tot en met art. 5:51 B.W. in op de erfscheiding, en op onder meer het aanbrengen van een hek of andere erfscheidingen. De definitie van muur was al gegeven voor de bepalingen over beplantingen.

Venster of balkon bij de erfgrens

Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven (art. 5:50 lid 1 B.W.). De bepaling beschermt de nabuur tegen de mogelijkheid dat er voor hem onopgemerkt en door de ander onwillekeurig inbreuk wordt gemaakt op zijn privacy. Populair gezegd: je hoeft er geen genoegen mee te nemen dat de buren je door het plaatsen van een venster of balkon of soortgelijk werk binnen 2 meter van de erfgrens kunnen begluren.

Er bestaat voor de rechter geen ruimte voor een belangenafweging; wanneer in een enkel geval de regeling als absurd of bijzonder knellend mocht worden aangevoeld, kan een beroep op misbruik van bevoegdheid uitkomst bieden.

Het verbod geldt niet:

(i) indien geen sprake is van uitzicht op het naburig erf en
(ii) indien de eigenaar van het naburige erf toestemming heeft gegeven.

De eigenaar van het naburige erf kan opheffing van die toestand vorderen. De vordering tot opheffing mag echter niet verder gaan dan noodzakelijk is om de verboden toestand op te heffen. De nabuur zal dus niet succesvol het dichtmetselen van het venster kunnen vorderen, als ook kan worden volstaan met het aanbrengen van ondoorzichtig glas. Zie in dit verband ook art. 5:51 B.W., dat steeds het recht geeft op een vaststaand en ondoorzichtig raam.

Als de buurman met het venster zich op toestemming van de eisende buurman wil beroepen, dan zal hij dit uiteraard moeten stellen en bewijzen. Een toestemming voor het hebben van een dergelijk venster moet zijn ingeschreven in de openbare registers om werking te kunnen hebben tegen latere verkrijgers (art. 3:17 aanhef en sub a B.W. jo. art. 3:24 B.W.). Zie hierover nader de pagina Inschrijvingen registergoederen.

Een recht, dat een uitzondering vormt op de hoofdregel van art. 5:50 lid 1 B.W. kan ook worden gevestigd door middel van een erfdienstbaarheid. Zie ook de pagina Erfdienstbaarheden.

In het arrest HR 13 juni 2003 (dakterras in plaats van balkon) besliste de Hoge Raad, dat art. 5:50 lid 1 B.W. ziet op alle werken, die leiden tot een inbreuk op het zicht op het naburig erf in de zin van die bepaling. Het is aan de rechter om te toetsen of het beroep op die bepaling in de gegeven situatie neerkomt op misbruik van recht.

Lees de overwegingen van HR 13 juni 2003 (dakterras ipv balkon)

De buurman van nr. 83 had op grond van art. 5:50 lid 1 B.W. in kort geding een verbod gevorderd om een uitbouw van 2,5 meter te maken op de begane grond van nr. 81, waarop een dakterras gebouwd zou worden. Na afwijzing in 1e instantie wees het Hof de vordering – beperkt – toe. Het Hof verbood aan de zijde van nr. 83 een balustrade op te richten die vanaf de achtergevel over een afstand van 0.85 meter dichter dan 0.50 meter van de erfgrens met nr. 83 loopt en die over de verdere afstand (van 0.85 tot circa 2.50 meter vanaf de achtergevel) dichter dan 2.00 meter van de erfgrens met nr. 83 loopt. Daarmee diende de buurman van nr. 81 binnen de grenzen van het eerdere balkon te blijven (voor 85 cm) en voorbij dat punt de wettelijke grens aan te houden.

Buurman nr. 81 klaagde in cassatie, dat art. 5:50 B.W. niet bedoeld zou zijn voor dakterrassen. De Hoge Raad wees die klacht van de hand (r.o. 3.2.3):

“Uit het slot van art. 5:50 lid 1 blijkt dat deze bepaling ertoe strekt de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. Gelet op deze strekking kan ook een plat dak op een uitbouw een soortgelijk werk in de zin van die bepaling zijn. Daartoe is vereist dat het gaat om een dak dat blijkens zijn constructie – bekleding, toegangsmogelijkheden, balustrade – kennelijk bestemd is om als dakterras te worden gebruikt. Een kleine oppervlakte is daarentegen niet vereist; immers ook vanaf een groot (balkon of) dakterras kan uitzicht worden verkregen op een naburig erf.”

De klacht dat het beroep van buurman nr. 83 op art. 5:50 B.W. misbruik van recht zou vormen, werd eveneens van de hand gewezen. De rechter heeft de beleidsvrijheid te toetsen of daar sprake van is, maar zonder dat de wetgever een belangenafweging in heeft willen bouwen. De Hoge Raad overwoog (r.o. 3.4.2):

“Bij de totstandkoming van art. 5:50 lid 1 is uitdrukkelijk afgezien van een soepeler formulering die zou meebrengen dat “onrechtmatigheid pas ontstaat, indien de rechter daartoe, na een redelijke afweging van de belangen van eigenaar en nabuur, heeft besloten”. In plaats daarvan is, om de rechter meer houvast te bieden, gekozen voor de huidige formulering, waarbij “een beroep op misbruik van bevoegdheid (…) nog altijd uitkomst kan bieden, wanneer in een enkel geval de regeling als absurd of bijzonder knellend mocht worden aangevoeld” (MvA. II, Parl. Gesch. Boek 5, blz. 205).”

Het Hof had die maatstaf juist toegepast, en dit was bovendien een feitelijk oordeel dat in cassatie niet toetsbaar is.

In het arrest Hof Arnhem 8 februari 2005 (metalen wenteltrap) overweegt het Hof, dat het niet uitmaakt of het zicht direct is of zijdelings (r.o. 3.2).

Lees de overweging 3.2 van Hof Arnhem 8 februari 2005 (metalen wenteltrap)

“Het hof stelt voorop dat uit het slot van artikel 5:50 lid 1 BW blijkt dat deze bepaling ertoe strekt de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken (HR 13 juni 2003, NJ 2003, 507). Voorts is voor het antwoord op de vraag of een werk als het onderhavige als balkon of een soortgelijk werk moet worden beschouwd, niet de bedoeling van de eigenaar van het bouwwerk beslissend, maar het gebruik waartoe het bouwwerk naar zijn aard en constructie geschikt is. Opeenvolgende eigenaren kunnen aan het bouwwerk immers verschillende bestemmingen geven. Wel geldt dat de enkele omstandigheid dat vanaf het bouwwerk uitzicht op het buurerf wordt verkregen, niet voldoende is om het als een “soortgelijk werk” aan te merken. Als dat anders zou zijn, zou elk bouwwerk binnen twee meter van de grens tussen twee erven aan het verbod van artikel 5:50 lid 1 BW onderhevig zijn. Het bouwwerk moet geschikt zijn om daarop gedurende enige tijd te verblijven. Daarvan kan sprake zijn ongeacht of het groot of klein is; de oppervlakte of de omvang is derhalve niet beslissend. Ten slotte is niet van belang of het uitzicht op bijvoorbeeld een keuken slechts zijdelings is. Uit het in artikel 5:50 lid 3 BW bepaalde volgt immers dat het verschil tussen een rechtstreeks en een zijdelings uitzicht geen rol speelt.”

Het arrest Hof Den Bosch 31 mei 2005 (plat dak is geen dakterras) ging over een vordering op grond van art. 5:50 lid 1 B.W. met betrekking tot de aanleg van een dakterras op een plat dak. De buurman eiste een verbod op c.q. het weghalen van het dakterras, omdat dit zich binnen 2 meter van de erfgrens bevond en zicht gaf op zijn erf. De verweerder stelde allereerst, dat er sprake was van een door verkrijgende verjaring verkregen erfdienstbaarheid van (uit)zicht. Dit argument wees het Hof af (r.o. 4.8). Zie hierover de pagina Verkrijging en verlies van goederen.

Bij de beoordeling, of art. 5:50 lid 1 B.W. toepasselijk is, moet worden gekeken naar het gebruik van het werk (zie ook hiervoor het arrest van Hof Arnhem inzake de metalen wenteltrap). Het hebben van een plat dak (met een noodweg) is niet hetzelfde als het hebben van een dakterras, aldus het Hof. Het wijzigen van de situatie ten behoeve van het gebruik als dakterras – anders dan het hebben van een plat dak dat niet in gebruik is als dakterras – maakt dat art. 5:50 lid 1 B.W. wel toepasselijk is (r.o. 4.4 en 4.5).

Lees de overweging 3.2 van Hof Den Bosch 31 mei 2005 (plat dak is geen dakterras)

“4.4 Het hof merkt op dat het hier gaat om het platte dak zoals dat tot begin 2003 door geïntimeerde werd gebruikt, dus voordat geïntimeerde de in 4.1.2. vermelde veranderingen had aangebracht. Artikel 5:50 BW strekt tot bescherming van de privacy, in die zin dat, tot een zekere fysieke afstand, wordt voorkomen dat buren voor hen onopgemerkt kunnen worden begluurd. Tussen partijen is niet in discussie dat het platte dak van geïntimeerde uitzicht geeft op het buurerf van appellant. Die enkele omstandigheid is echter niet toereikend om het platte dak aan te merken als een soortgelijk werk in de zin van artikel 5:50 BW. Daarvoor is vereist dat het gaat om een dak dat blijkens zijn constructie – bekleding, toegangsmogelijkheden, balustrade – kennelijk bestemd is om als dakterras te worden gebruikt (zie: HR 13 juni 2003, NJ 2003,507). Het platte dak van de uitbouw van geïntimeerde vormde enkel de dakbedekking van de uitbouw en was juist niet bestemd om als dakterras te worden gebruikt. Geïntimeerde moest immers begin 2003 een aantal veranderingen / wijzigingen aanbrengen – waaronder het vervangen van een raam door een deur, die toegang gaf tot het platte dak – alvorens het platte dak ook als dakterras in gebruik zou kunnen worden genomen.

4.5 Ook de omstandigheid dat het platte dak vanaf 1971 als nooduitgang heeft gefungeerd, is onvoldoende om het te beschouwen als een soortgelijk werk in de zin van artikel 50 lid 1 BW. Uit het feit dat het platte dak mogelijk als vluchtweg kon worden gebruikt – omdat via een houten trap bij een raam toegang tot het platte dak kon worden verkregen – kan geenszins worden afgeleid dat het platte dak kennelijk bestemd is om als dakterras te worden gebruikt. Van een nooduitgang zal uit de aard der zaak geen dan wel zeer sporadisch gebruik worden gemaakt en derhalve is daarmee, anders dan ingeval van een dakterras, de – gerechtvaardigde – bescherming van de privacy niet in het geding.”

In Hof Den Bosch 4 april 2006 (geschil over vensters in muur) nuanceert het Hof het hebben van een beweegbaar venster met het oog op art. 5:51 B.W.. Het Hof overweegt, dat het er om gaat of de buren door dit raam zicht krijgen op het buurerf. Als het raam wel open kan – voor frisse lucht – maar ook dan geen zicht geeft op het buurerf (bvb. een hoog ondoorzichtig kantelraam), dan is er geen sprake van een inbreuk op grond van art. 5:50 B.W. aldus het Hof (r.o. 4.5.4).

Hof Amsterdam 27 mei 2008 (steiger Vinkeveen) moest zich uitspreken over de vraag, of een door de buurman aangelegde steiger was te beschouwen als een werk als bedoeld in art. 5:50 lid 1 B.W. en kwam tot een bevestigend oordeel (r.o. 4.16 en 4.17). De uitzondering van art. 5:50 lid 2 B.W. deed zich – anders dan de steigerbouwer stelde – niet voor, omdat het water grenzend aan de erven geen openbaar water was. Daarnaast was er discussie over de vraag of er sprake was van een door verjaring verkregen erfdienstbaarheid (zie de pagina Verkrijging en verlies van goederen).

Erfdienstbaarheid van recht van uitzicht

Uit de rechtspraak over art. 5:50 lid 1 B.W. blijkt, dat als verweer regelmatig mede een – al dan niet door verjaring ontstane – erfdienstbaarheid wordt ingeroepen om het venster of balkon (of ander werk) dat zicht geeft op het naburig erf te rechtvaardigen. Zie de verwijzingen hierboven voor wat betreft de verkrijging door verkrijgende of bevrijdende verjaring van een erfdienstbaarheid.

In de procedure die leidde tot het art. 81 R.O arrest HR 6 juli 2022 (klooster De Voorzienigheid) kwam de uitleg van art. 5:50 lid 1 B.W. aan de orde mede in relatie tot een erfdienstbaarheid van in- en uitzicht als bedoeld in art. 5:73 B.W.. De Hoge Raad volgde de conclusie van de P-G Rank-Berenschot PHR 11 februari 2022, die adviseerde de klachten tegen de uitspraak van het Hof van de hand te wijzen. Zie ook de pagina Erfdienstbaarheid.

Het hof had geoordeeld dat de erfdienstbaarheid een recht van in- en uitzicht geeft, maar niet zo moet worden uitgelegd dat daarmee bedoeld is de eigenaren de mogelijkheid te bieden zich méér in- en uitzicht te verschaffen dan zij ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid al hadden. Nu de ramen ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid geen in- of uitzicht gaven, gelet op hun hoogte ten opzichte van de vloer (3 meter), maar na het aanbrengen van een verdiepingsvloer inmiddels wel, heeft het hof voor recht verklaard dat de ramen permanent ondoorzichtig en vast moeten zijn en heeft het eisers veroordeeld om ervoor te zorgen dat de ramen aan die verklaring voldoen. Dat had men bij het vestigen van de erfdienstbaarheid ten gunste van de Voorzienigheid kennelijk niet voorzien.

Uitzonderingen op verbod venster binnen twee meter van de erfgrens

De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien

* zijn erf een openbare weg of een openbaar water is,

* indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of

* indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur.

Uit dezen hoofde geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt (art. 5:50 lid 2 B.W.).

De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, òf uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur (art. 5:50 lid 3 B.W.).

In de Antilliaanse zaak HR 9 december 2016 (grensafscheiding Curaçao) kwam de uitleg van het arrest uit 2003 (dakterras ipv balkon) weer aan de orde. Door de tegenvordering van de buurman – de projectontwikkelaar van ‘The Strand’ op Curaçao – met betrekking tot het zicht vanaf de tuin van de oorspronkelijk eiser aan de orde. De regel van art. 5:50 B.W. (die naar volgens het B.W. van Curaçao gelijkluidend is) geldt niet voor het zicht vanaf de begane grond. De Hoge Raad bespreekt hierbij voorts de uitzondering van art. 5:50 lid 2 B.W. voor de situatie, dat het uitzicht wordt beperkt door een muur op het aangrenzende erf.

Lees meer over HR 9 december (grensafscheiding Curaçao)

CRED, de projectontwikkelaar van ‘The Strand’ op Curaçao, had vergunning gekregen om een scheidsmuur met het aangrenzend erf op te richten tot een hoogte van 2.70 m, en bouwde een muur van 2.40 m. Art. 5:49 BWC  bepaalt echter, dat de maximale hoogte 1,5 m mag zijn, zodat het aangrenzend erf geen wind wordt onthouden. De buurman vorderde dan ook, dat de muur werd verlaagd tot 1,5 m. Die vordering werd toegewezen door het Gerecht in 1e aanleg (GEA). In hoger beroep werd de vordering echter alsnog afgewezen (de muur was al verlaagd tot 1,5 m), omdat het Hof oordeelde dat het zicht van de buurman vanaf een vlonder op zijn erf op het erf van ‘The Strand’ in strijd was met art. 5:50 BWC (dat een afstand van 1,5 m voorschrijft, itt de NL bepaling, die 2 m voorschrijft).

De aangrenzende ‘The Strand’-bewoner onvoldoende verzekerd is tegen inkijk (zicht) vanaf het werk, aldus het Hof. De Hoge Raad casseert. Het gaat hier – zo stelt de Raad vast – niet om een werk als bedoeld in art. 5:50 B.W., want de vlonder bevindt zich op het maaiveld. De buurman kijkt dus niet vanaf een verhoogd gezichtspunt op het aangrenzend erf.

De Hoge Raad overwoog (r.o. 3.5.2):

“Art. 5:50 lid 1 BWC (gelijkluidend aan art. 5:50 lid 1 BW) bepaalt, voor zover thans van belang, dat het (behoudens toestemming van de eigenaar van het naburige erf) niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. De bepaling strekt blijkens haar slotwoorden ertoe de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken (vgl. HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5547, NJ 2003/507). Daaruit vloeit voort dat van een ‘balkon of soortgelijk werk’ dat uitzicht op het naburige erf geeft, pas sprake is indien het gaat om een (voor de gebruiker toegankelijke) constructie die vanaf enige hoogte boven de grond een uitzicht op het naburige erf geeft dat vanaf de grond niet bestaat. Niet vereist is echter dat de constructie aan (of op de hoogte van) een hogere verdieping dan de begane grond is gebouwd. Welke hoogte voldoende is om een constructie aan te merken als een zodanig ‘balkon of soortgelijk werk’ dat niet geoorloofd is, hangt van de omstandigheden van het geval af.”

In deze casus komt ook de beperking van lid 2 van art. 5:50 B.W. aan de orde. De klacht van CRED, dat de vlonder met het uitzicht van de buurman binnen 1,5 m van de erfgrens bevindt, wordt weggenomen door de bepaling, dat dit wel mag als er een muur is binnen die afstand, waardoor het zicht niet verder reikt. De Hoge Raad overwoog (r.o. 3.5.3):

“Art. 5:50 lid 2 BWC bepaalt echter (evenals art. 5:50 lid 2 BW), voor zover thans van belang, dat de nabuur zich niet tegen de aanwezigheid van zodanige werken kan verzetten, indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van het werk zich bevindende muur. In dit opzicht vormt het tweede lid een uitwerking van het eerste lid en in het bijzonder de slotwoorden daarvan. Voor de toepassing van het tweede lid behoeft de daar bedoelde muur, gelet op de samenhang met art. 5:49 BWC, niet hoger dan anderhalve meter te zijn (in Nederland geldt hier ingevolge art. 5:49 lid 1 BW een hoogte van twee meter).

De bepaling van art. 5:50 lid 2 BWC (art. 5:50 lid 2 BW) berust immers kennelijk op de gedachte dat, indien een zich op de grond bevindende scheidsmuur van anderhalve meter (in Nederland: van twee meter) voldoende is ter bescherming van de privacy, hetzelfde heeft te gelden indien het uitzicht vanaf het werk niet verder reikt dan tot een zich op of nabij het werk bevindende muur van zodanige hoogte. Indien deze situatie zich voordoet, is geen sprake meer van een ontoelaatbaar uitzicht op het naburige erf vanaf het balkon of soortgelijk werk. Daarbij spreekt vanzelf dat, indien die muur zich niet op het werk bevindt maar binnen twee meter daarvandaan, de hoogte dan gemeten moet worden vanaf het oppervlak van het werk waarvandaan de gebruiker zicht kan hebben op het naburige erf.”

Dit daargelaten het feit, dat de vlonder zich op het maaiveld bevond. Hiermee geeft de Hoge Raad zicht op de invulling van de uitzondering van art. 5:50 lid 2 B.W..

Verjaring van de vordering inzake een verboden venster: geen werken aanbrengen voor het venster

Wanneer de nabuur als gevolg van verjaring geen wegneming van een opening of werk meer kan vorderen, is hij verplicht binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond (art. 5:50 lid 4 B.W.).

Pas schadevergoeding na aanmaning tot opheffing verboden toestand

Ter zake van een volgens dit artikel ongeoorloofde toestand is slechts vergoeding verschuldigd van schade, ontstaan na het tijdstip waartegen opheffing van die toestand is aangemaand (art. 5:50 lid 5 B.W.).

Lichtdoorlatende openingen in muren

In muren, staande binnen een afstand van 2 meter tot de erfgrens, mogen steeds lichtopeningen worden gemaakt, mits zij van vaststaande en ondoorzichtige vensters worden voorzien (art. 5:51 B.W.). Deze bepaling is een verbijzondering van art. 5:50 B.W.. Het biedt ook een handvat voor een vordering op grond van dat artikel: men kan vorderen dat het raam niet kan worden geopend (‘vaststaand’) en dat het ondoorzichtig is. Op die manier wordt de eigenaar van de woning met het venster wel licht gegund, zonder dat hierdoor ook uitzicht ontstaat.

Nadere bepalingen over erfgrens en grensoverschrijdende bouwwerken

De wet geeft in art. 5:54 B.W. tot en met art. 5:59 B.W. nog enkele nadere bepalingen over bouwwerken die op de grond van een ander zijn gebouwd, en bepalingen over leidingen etc..

Bebouwing over de erfgrens

Wanneer een eigenaar van een erf bouwwerken aanbrengt die per ongeluk deels op, boven of onder het aangrenzende erf zijn gebouwd, dan heeft die op grond van art. 5:54 B.W. het recht te vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen. Voorwaarde is wel dat de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld zou worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan.

In lid 3 wordt deze vordering ontzegd aan degeen die opzettelijk op of over de grond van de buren gebouwd heeft of aan wie grove nalatigheid kan worden verweten van die situatie.

In de rechtspraak komt die situatie regelmatig voor. Een standaardarrest is “De grensoverschrijdende garage” (HR 17 april 1970 Kuipers/De Jongh). Art. 5:54 B.W. is te beschouwen als de codificatie van dit arrest. Recent is dit weer aan de orde gekomen in een arrest van Hof Arnhem-Leeuwarden d.d. 17 april 2019 (Lantinga/Veldpape). De grensoverschrijdende bouwer werd veroordeeld het gebouwde te verwijderen (“amotie”), omdat hem grove schuld kan worden verweten omdat hij lukraak bomen en struiken is gaan rooien zonder zich er van te vergewissen waar de erfgrens liep. Hij had het Kadaster moeten raadplegen zodat hij wist waar de erfgrens precies lag.

Noodweg

Wanneer een erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg of een openbaar vaarwater, kan de eigenaar van dat erf van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf vorderen tegen vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke hun door die noodweg wordt berokkend (art. 5:57 lid 1 B.W.).

Voor een geval waarin een dergelijke vordering is toegewezen (onder last van dwangsommen) zie het arrest HR 13 november 2020 (noodweg).

Auteur & Last edit

[MdV, 9-08-2018; laatste bewerking 21-09-2022]