In Nederland wordt bij huur van bedrijfsruimte onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten bedrijfsruimtes. De huurder geniet bij de ene soort bedrijfsruimte een verder gaande huurbescherming dan bij de andere soort.

Middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte

De belangrijkste twee categorieën zijn “middenstandsbedrijfsruimte” en “overige bedrijfsruimte”. Het verschil tussen deze twee categorieën is vastgelegd in de wet, met name in artikel 7:290 en 7:230a van het Burgerlijk Wetboek.

1. Middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW):
   • Dit type bedrijfsruimte betreft ruimtes waarin een onderneming wordt uitgeoefend die gericht is op het verkopen van roerende zaken aan particulieren, zoals winkels.
   • De huurder van een middenstandsbedrijfsruimte geniet in de regel meer huurbescherming dan bij overige bedrijfsruimtes. Dit betekent dat de huurovereenkomst minder eenvoudig kan worden opgezegd en dat de huurder onder bepaalde voorwaarden recht heeft op verlenging van de huurovereenkomst.
2. Overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW):
   • Dit omvat andere vormen van bedrijfsruimte, zoals kantoren, fabrieken en opslagruimtes, die niet onder de definitie van middenstandsbedrijfsruimte vallen.
   • Voor overige bedrijfsruimte gelden over het algemeen minder strenge regels met betrekking tot huurbescherming. Partijen hebben meer vrijheid om afspraken te maken over de huurvoorwaarden.

Huurbescherming bij middenstandsbedrijfsruimte

Het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is relevant omdat de huurbescherming voor de huurder bij middenstandsbedrijfsruimte aanzienlijk sterker is dan voor huurders van overige bedrijfsruimtes.

De huurbescherming bij middenstandsbedrijfsruimte kent een uitvoerige regeling in Afd. 6, Titel 4 Boek 7 B.W..

Wat houdt de huurbescherming voor middenstandsbedrijfsruimte in?

De huurbescherming bij huur van middenstandsbedrijfsruimte in Nederland is vastgelegd in artikel 7:290 BW van het Burgerlijk Wetboek. Hier zijn enkele belangrijke aspecten van de huurbescherming voor huurders van middenstandsbedrijfsruimte:

1. Duur van de huurovereenkomst:
   • Een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte wordt in eerste instantie aangegaan voor een periode van vijf jaar of langer. Partijen kunnen echter een langere of kortere duur overeenkomen.
2. Opzegging door verhuurder:
   • De verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Hij kan de huurovereenkomst alleen opzeggen als hij een wettelijke opzeggingsgrond heeft, zoals dringend eigen gebruik van het gehuurde pand.
3. Verlenging van de huurovereenkomst:
   • Na het verstrijken van de initiële huurperiode van vijf jaar wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd voor onbepaalde tijd. De huurder kan de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één jaar. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op basis van wettelijk bepaalde gronden.
4. Huurprijsaanpassing:
   • De huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft het recht om een redelijke huurprijsaanpassing te vragen. Als huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de huurprijs, kan de huurder de huurcommissie verzoeken om de huurprijs te laten toetsen.
5. Huurdersbelangen:
   • De wet bevat bepalingen die de belangen van de huurder beschermen, zoals regels met betrekking tot indeplaatsstelling (overdracht van de huurovereenkomst aan een opvolgende huurder) en het recht op huurverlenging in bepaalde gevallen.

Het doel van deze huurbescherming is het waarborgen van de positie van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte, voor wie de locatie van het bedrijf erg belangrijk is omdat de binding met het (winkelend) publiek mede bepalend is voor de omzet.

Zie voor verdieping inzake de huur van middenstandsbedrijfsruimte de kennisbank pagina Huur van middenstandsbedrijfsruimte.

Huur van overige bedrijfsruimte

De wettelijke regeling voor huur van overige bedrijfsruimte is bijna terloops genoemd in artikel 7:230a B.W.. Voorheen was deze regeling opgenomen in de Huurwet, maar die is dus afgeschaft. Enkele kenmerken van de huurbescherming voor overige bedrijfsruimte:

1. Duur van de huurovereenkomst:
   • Anders dan bij middenstandsbedrijfsruimte, is er geen wettelijke minimumduur voor de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte. De huurtermijn wordt in beginsel door partijen vrij overeengekomen.
2. Opzegging door verhuurder:
   • In tegenstelling tot middenstandsbedrijfsruimte kan de verhuurder van overige bedrijfsruimte de huurovereenkomst in principe opzeggen zonder dat hiervoor een wettelijke grond nodig is. Wel geldt er een opzegtermijn, meestal van ten minste één jaar.
3. Opzegging door huurder:
   • Ook de huurder heeft het recht om de huurovereenkomst op te zeggen. De opzegtermijn voor de huurder bedraagt vaak enkele maanden, tenzij partijen een langere opzegtermijn zijn overeengekomen.
4. Huurprijsaanpassing:
   • Partijen kunnen vrijer onderhandelen over de huurprijs voor overige bedrijfsruimte. Er zijn minder strikte regels voor huurprijsaanpassing dan bij middenstandsbedrijfsruimte. Vaak wordt in het huurcontract bepaald hoe de huurprijs zal worden aangepast.
5. Huurdersbelangen:
   • Huurders van overige bedrijfsruimte hebben over het algemeen minder wettelijke bescherming en regels met betrekking tot bijvoorbeeld indeplaatsstelling zijn minder streng. De positie van de huurder wordt meer bepaald door contractuele afspraken.

Ontruimingsbescherming bij huur van overige bedrijfsruimte

Anders dan middenstandsbedrijfsruimte kent de overige bedrijfsruimte niet van rechtswege huurbescherming, maar slechts ‘ontruimingsbescherming’. De huurder van overige bedrijfsruimte, die de huur na het einde van de overeengekomen termijn – of na opzegging – wil voortzetten, moet daartoe een verzoek indienen bij de rechter.

Zie voor verdieping met betrekking tot overige bedrijfsruimte de kennisbank pagina Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur.

Win advies in bij het aangaan van huur van bedrijfsruimte

In een procedure maakt het niet uit, hoe partijen de huurovereenkomst (be)noemen. De rechter kijkt naar de feitelijke situatie en bepaalt aan de hand daarvan welk type huur voor bedrijfsruimte het betreft en past vervolgens het daarbij behorende wettelijke regime toe.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het belangrijk om de specifieke voorwaarden in het contract zorgvuldig te bekijken en waar nodig juridisch advies in te winnen. Vaak worden bij bedrijfsruimte ook algemene voorwaarden voor het toepasselijke soort bedrijfsruimte gehanteerd.

[MdV, 19-11-2023]